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Zweckerklärung für Grundschulden

Zweckerklärung

Wer ein Immobiliendarlehen abschließt, wird von seiner Bank aufgefordert, zusätzlich zum Darlehensvertrag eine Zweckerklärung zu unterschreiben – auch Zweckbestimmungserklärung, Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag genannt. Eine Zweckerklärung wird verlangt, wenn ein Darlehen durch eine Grundschuld gesichert werden soll.

Was ist eine Zweckerklärung?

Die Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede ist ein Vertrag zwischen Bank und Darlehensnehmer, in dem beide Parteien vereinbaren, welche konkreten Forderungen und Verbindlichkeiten mit der Grundschuld gesichert werden sollen. Hintergrund: eine Grundschuld ist – im Unterschied zur Hypothek - zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.

Achtung:

Eigentlich sollte durch die Zweckerklärung das Risiko des Kreditnehmers beschränkt werden, in dem die Parteien erklären, dass die Grundschuld nur zur Sicherung des Darlehens eingetragen wird. Aber: je nach Gestaltung des Sicherungsvertrags kann das Haftungsrisiko des Darlehensnehmers durch die Zweckerklärung erheblich erweitert werden. Banken nutzen Zweckerklärungen, um sich zusätzlich gegen den Zahlungsausfall abzusichern!

Was steht in der Sicherungsabrede genau drin?

Die Banken verwenden für die Zweckerklärung standardisierte Formulare, die bei Unterschrift des Darlehensvertrags „mit“ unterschrieben werden sollen. Es gibt 2 Arten von Erklärungen:

1. Zweckerklärung: Enge Fassung

Die enge Fassung beschränkt sich auf die Sicherung des konkreten Immobiliendarlehens und enthält sinngemäß folgende Formulierung:

„Die Grundschuld(en) nebst Zinsen und Nebenleistungen dient/dienen zur Sicherheit für alle Forderungen (Hauptsumme, Zinsen und Kosten) aus dem Darlehen Nr. xxxx über xxx gegen xxx.

2. Zweckerklärung: Weite Fassung

Bei der weiten Fassung dient die Grundschuld zur Absicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer. Dies wird auch als abstraktes Schuldanerkenntnis beziehungsweise abstraktes Schuldversprechen bezeichnet und ermöglicht der Bank den Zugriff auf das gesamte Vermögen der Darlehensnehmer. Die Klausel lautet vielfach:

„Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die Abtretung der Rückgewähransprüche dienen der Sicherung aller bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche, die der Bank mit ihren sämtlichen in- und ausländischen Geschäftsstellen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung gegen den Sicherungsgeber (Darlehensnehmer) zustehen. Hat der Sicherungsgeber die Haftung für die Verbindlichkeiten eines anderen Kunden der Bank übernommen (zum Beispiel als Bürge), so sichert die Grundschuld die aus der Haftungsübernahme folgende Schuld erst ab ihrer Fälligkeit.“

Sicherungszweck beschränken – auf Detailformulierungen achten!

Banken bevorzugen die weite Fassung der Zweckerklärung und sichern sich so z.B. gegen den Ausfall eines künftigen Dispokredits gleich mit ab. Häufig bestehen Banken auch darauf, dass der Ehepartner die Grundschuld und die weite Form der Zweckerklärung mit unterschreibt. Damit würde der Partner automatisch für eigene Schulden mithaften, auch wenn dieser z.B. von neuen Kreditaufnahmen gar nichts erfahren hat.

Die weite Zweckerklärung mit der abstrakten Form der Schuldanerkennung hat für die Bank einen weiteren Vorteil: Sie kann bei Zahlungsverzug in Verbindung einer ebenfalls von den Darlehensnehmern zu unterschreibenden Vollstreckungsunterwerfung gleich in das Vermögen der haftenden Personen vollstrecken und muss nicht erst eine Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Tipp von immoverkauf24:

Klären Sie mit dem Kreditinstitut, ob es bereit ist, sich auf die Absicherung des Immobiliendarlehens zu beschränken und ob wirklich weitere Personen wie Ehepartner oder Bürgen in die Sicherungsabrede einbezogen werden müssen.

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