Hypothek: wie eine Hypothek aufgenommen wird & weitere Infos

Was ist eine Hypothek und wie steht dieser Begriff in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung? Ist eine Hypothek heute noch aktuell und sinnvoll? Dies und mehr erklären wir Ihnen in folgenden Abschnitten:

Definition: 

„Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, d.h. der Hypothekengeber tritt Rechte an seiner Immobilie ab, um als Gegenleistung leihweise Geldzahlungen zu erhalten.“

Zur Besicherung eines Immobiliendarlehens kann der Gläubiger (in der Regel die finanzierende Bank) eine Hypothek in das Grundbuch im Grundbuchblatt Abtl. III eintragen lassen. Hier erhält der Gläubiger ein rechtliches und im Wert beständiges Pfandrecht, welches der Gläubiger durch Zwangsvollstreckung verwerten könnte. Die Hypothek gibt dem Gläubiger das Recht, die Immobilie zu verkaufen und so sein Geld zurückzubekommen bzw. einzufordern, wenn der Darlehensnehmer den Kredit nicht mehr bedienen kann.

Es gibt sehr viele verschiedene Begrifflichkeiten zur Hypothek. Wir möchten Ihnen hier die wichtigsten Hypothekenarten kurz erklären:

Sicherungshypothek:

Die Sicherungshypothek ist streng gebunden an die zugrundeliegende Forderung. Dies kann auch eine Forderung gegenüber des Finanzamtes oder gegenüber eines Handwerkers sein. Wurde die betreffende Forderung erfüllt, besteht auch die Sicherungshypothek nicht mehr. Die Sicherungshypothek wird auch im Grundbuchblatt eingetragen und enthält den Namen des Gläubigers sowie den Forderungsbetrag und die vereinbarten Zinsen. Heute wird i.d.R. die Sicherungshypothek von der Sicherungsgrundschuld abgelöst.

Gesamthypothek:

Dienen mehrere Grundstücke bzw. Immobilien als Sicherheit für eine Forderung, dann kann eine Gesamthypothek in mehrere Grundbuchblätter eingetragen werden. D.h.: Jedes einzelne Grundstück haftet für die gesamte Forderung.

Festzinshypothek:

Diese ist die meist verbreitete Art einer Hypothek, denn sie bedeutet nichts anderes als ein Immobilienkredit mit einer fest vereinbarten Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum (z.B. 10 oder 15 Jahre).

Gleitzinshypothek oder auch variable Hypothek:

Im Gegensatz zur Festzinshypothek handelt es sich bei einer Gleitzinshypothek um einen Kredit mit einem variablen Zinssatz. Ein Kredit mit variablem Zins kann in einer Hochzinsphase sinnvoll sein, wenn der Darlehensnehmer auf niedrigere Zinsen in naher Zukunft spekuliert, oder aber bei einem kurzfristig geplanten Immobilienverkauf. Man sollte sich in diesem Fall jedoch intensiv und laufend mit dem Thema „Bauzinsentwicklung“ befassen.

Umkehrhypothek:

Die Umkehrhypothek wird auch Immobilienrente genannt. Hier erhält der Eigentümer seiner selbstbewohnten Immobilie eine monatliche Rente und setzt die Immobilie als Sicherheit ein.

Mit der Aufnahme einer Hypothek ist die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung gemeint. Man nimmt einen Immobilienkredit bei einer Bank auf und besichert diesen mit der Eintragung einer Hypothek im Grundbuchblatt der Immobilie. Folgende Bedingungen für eine  Kreditgenehmigung müssen erfüllt sein:

• Ausreichendes Einkommen
• Ausreichendes Eigenkapital (mind. in Höhe der Kaufnebenkosten)
• Gute Bonität
• Wohnwirtschaftlicher Verwendungszweck, wie z.B. eine Modernisierung oder ein Anbau

Grundsätzlich wird zwischen einer Buch- und einer Briefhypothek unterschieden: Handelt es sich um eine Briefhypothek wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuchblatt ein Hypothekenbrief ausgestellt. Diesen Brief erhält die Bank zur Verwahrung. Bei einer Buchhypothek wird die Erstellung eines Hypothekenbriefes ausdrücklich ausgeschlossen. In der Regel werden Buchhypotheken genutzt (dasselbe gilt für Buch- und Briefgrundschuld).

Die Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist mit Kosten verbunden, denn diese muss von einem Notar zunächst beurkundet und anschließend beim Grundbuchamt eingetragen werden.

Die Höhe der Hypothek hängt von der Höhe der dazugehörigen Baufinanzierung sowie vom Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie ab. Die maximale Höhe richtet sich nach dem sog. Beleihungswert der Immobilie. Je höher die Hypothek, desto höher auch der Zinssatz des Immobiliendarlehens.

Beispiel:

Sie erwerben ein Haus mit einem Wert von 200.000 EUR und möchten ein Darlehen in Höhe von a) 180.000 EUR bzw. b) 150.000 EUR aufnehmen. Bei Variante a) erhalten Sie einen höheren Zinssatz als bei Variante b), denn die Bank hat bei Variante a) ein höheres Risiko und lässt sich dieses mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek dienen der Absicherung eines Immobilienkredits und müssen über einen Notar beurkundet und im entsprechenden Grundbuchblatt eingetragen werden. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass die Hypothek an das Darlehen gebunden (akzessorisch) ist und sich an dessen Höhe orientiert. Was bedeutet das genau: Die Hypothek sinkt parallel zur Tilgung des Immobiliendarlehens. Wurde der Kredit z.B. zu 50% zurückgezahlt, dann besteht auch die dazugehörige Hypothek nur noch zu 50%. Sobald das Immobiliendarlehen komplett getilgt ist, erlischt auch die Hypothek. Der Darlehensnehmer erhält von der Bank hierzu eine Löschungsbewilligung.

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld losgelöst von der Baufinanzierung (abstrakt). Heute wird eine Immobilienfinanzierung i.d.R. mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Durch eine Zweckbestimmungserklärung, die der Darlehensnehmer unterschreibt, wird die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen hergestellt. Die Grundschuld wird zwar in der Höhe der aufgenommenen Darlehenssumme eingetragen – der eingetragene Grundschuldbetrag reduziert sich jedoch nicht parallel zur Restschuld des Darlehens. Sie bleibt immer gleich hoch bestehen und erlischt auch nicht automatisch sobald der Kredit komplett zurückgezahlt wurde. Man spricht dann von einer sog. Eigentümergrundschuld. Die Grundschuld kann per Antrag mit einer Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch ausgetragen werden.

Ein weiterer Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld ist die Art der Absicherung: Im Gegensatz zur Grundschuld besteht bei der Hypothek eine dingliche Sicherung (Absicherung an der Immobilie selber) UND eine persönlich Sicherung gegen den Darlehensnehmer. Das heißt: Der Schuldner haftet auch mit seinem Einkommen. Bei der Grundschuld fehlt die automatische persönliche Haftung.

Doch warum hat die Grundschuld die Hypothek als Grundpfandrecht abgelöst? Zunächst scheint die Absicherung eines Immobilienkredits mit einer Hypothek vorteilhafter zu sein: Die Hypothek sinkt automatisch parallel zur Restschuld des Darlehens und erlischt nach kompletter Rückzahlung. 

Die Grundschuld hat jedoch einige Vorteile:

• Sie ist flexibel

Ist das Immobiliendarlehen komplett oder zu einem Teil zurückgezahlt, dann kann der dann freie Grundschuldbetrag zur Absicherung eines anderen Darlehens genutzt werden. Die Grundschuld bzw. der Grundschuldteilbetrag wird dann an die andere Bank abgetreten.

• Sie ist kostengünstig

Eine Abtretung bzw. Teilabtretung ist kostengünstiger als eine Neueintragung. Außerdem muss die Grundschuld nach kompletter Rückzahlung des Darlehens nicht gelöscht werden und kann bei einer zukünftigen Kreditaufnahme wieder genutzt werden (Revalutierung).

• Sie ist schnell

Ein Vorteil für den Kreditgeber: Breits bei einem Zahlungsverzug des Schuldners von wenigen Monatsraten kann die Zwangsversteigerung eingeleitet werden – ohne gerichtliches Mahnverfahren oder Pfändungsantrag.

Wie hoch die Kosten einer Eintragung, Löschung oder Abtretung von Grundschulden im Grundbuch ist, können Sie auch mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner online berechnen.

Kommt es zu einem mehrmonatigen Zahlungsverzug des Darlehensnehmers, dann darf der Kreditgeber (sprich die Bank) die Zwangsversteigerung einleiten. Jedoch muss – im Gegensatz zur Grundschuld – der Kreditgeber das Bestehen der zugehörigen Darlehensschuld beweisen.  Eine weitere Möglichkeit ist die Zwangsverwaltung: Dann dienen die Nettomieteinnahmen aus der Immobilie zur Begleichung der Forderung.

Hier spielt nun auch die Eintragungsrangfolge der Hypothek im Grundbuch eine Rolle: Eine Hypothek, die im ersten Rang (sog. 1a-Hypothek oder Erstranghypothek) eingetragen wurde erhält auch als erstes die ausstehenden Forderungen aus dem Erlös der Zwangsverwertung zurück. Alle danach eingetragenen Grundpfandrechte („nachrangig“) erhalten den dann noch verfügbaren Resterlös. Dies bedeutet, dass möglicherweise nicht alle Forderungen komplett zurückgezahlt werden können.

Erst wenn die Forderungen, auf die sich die Hypothek bezieht, vom Eigentümer komplett getilgt wurden, hat dieser die Möglichkeit, eine Löschungsbewilligung zu beantragen. Die Hypothek wird erst aus dem Grundbuch gelöscht, wenn die Bank als Hypothekengläubiger bestätigt, dass die Forderungen tatsächlich getilgt wurden.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen und Ihr Darlehen aus dem Verkaufserlös zurückzahlen, dann ist dies natürlich möglich. Haben Sie einen Immobilienkreditvertrag mit einer bestimmten Zinsbindungsfrist abgeschlossen (z.B. ein Annuitäten- oder Festdarlehen) und möchten nun das Darlehen innerhalb dieser Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzahlen, dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Restschuld
• Restzeit der Zinsbindungsfrist
• Höhe des Darlehenszinssatzes
• Höhe des aktuellen Zinsniveaus

Wird die Zahlung des Verkaufspreises über einen Notar abgewickelt, übernimmt dieser die Rückzahlung der Hypothek und veranlasst die Löschung im Grundbuch.

Sie möchten Ihren Immobilienkredit innerhalb der Zinsbindungsfrist vorzeitig ablösen? Vielfach ist dies möglich, denn die Gründe für eine vorzeitige Kündigung können verschiedenster Art sein: Ein arbeitsbedingter Umzug in eine andere Stadt, drohende Arbeitslosigkeit, die Trennung vom Partner oder einfach auch das aktuell niedrige Zinsniveau sind nur einige Beispiele. 

Um den Kredit vorzeit kündigen zu können benötigen Sie die Zustimmung der darlehensgebenden Bank. Anders als beim Verkauf der Immobilie muss die Bank jedoch nicht zustimmen. Auch müssen Sie mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. 

Lesen Sie auch unsere Seiten zum Thema Grundschuld und Grundschuldbestellung, denn die Hypothek ist nicht mehr aktuell und wird von den Banken nicht mehr als Sicherheit für einen Immobilienkredit akzeptiert. Die Eintragung einer Hypothek im Grundbuchblatt, die Bestellung einer Hypothek sowie die Löschung oder Abtretung sind synonym zur Verfahrensweise mit einer Grundschuld.