BGH-Entscheid: Strengere Aufklärungspflichten für Verkäufer?

Der BGH hinterfragte jüngst ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Celle zur Aufklärungspflicht von Verkäufern und Informationspflichten von Käufern beim Immobilienkauf.

Besteht zu Objektinformationen Hol- oder Bringschuld?

Im verhandelten Fall ging es um den Immobilienverkauf mehrerer Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex in Hannover im Wert von mehr als 1,5 Millionen Euro. Die Verkäuferin hatte der Kaufpartei, einem Unternehmen, die Objekt-Dokumente zur Überprüfung (Due Diligence) in einer Daten-Cloud zur Verfügung gestellt. Jedoch stellte die Verkäuferin weitere Informationen zu einem späteren Zeitpunkt ein. Die klagende Firma fühlte sich arglistig getäuscht, da sie erst kurz vor Vertragsabschluss von den hohen Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum erfuhr. Bei den nachgereichten Informationen im virtuellen Datenraum handelte es sich um das Protokoll einer Eigentümerversammlung drei Tage vor Vertragsabschluss. Die Klägerin empfand dies als „klammheimliches“ Unterschieben von Informationen. Durch einen Sanierungsstau waren für einen Umbau des Gebäudes 50 Millionen Euro angesetzt worden. Weil die neue Mehrheitseignerin nicht zahlen wollte, landete der Fall vor Gericht.

Verteilung der Informations- und Aufklärungspflichten muss im Einzelfall geprüft werden

Das OLG Celle hatte vor allem die Kaufpartei in der Verantwortung gesehen, selbst Informationen einzuholen und deren Klage abgelehnt. Die vorsitzende BGH-Richterin Bettina Brückner stimmte mit dieser Auffassung zwar grundsätzlich überein: Es sei jeder selbst dafür verantwortlich, nötige Informationen zu beschaffen. Jedoch müsse die genaue Verteilung der Informations- und Aufklärungspflichten im Einzelfall geprüft werden.

So stand bei der Verhandlung zur Debatte, ob Verkäufer sicherstellen müssen, dass Interessenten die Unterlagen in einem virtuellen Datenraum eigenständig prüfen können. Oder ob Verkäufer auf besondere Informationen explizit hinweisen müssen. Dabei spielte es auch eine Rolle, ob die Unterlagen als Sachverständigengutachten gedacht waren, um gezielt nach Mängeln zu suchen. Oder ob sie zur Klärung von Finanzierungsfragen bei einer Bank verwendet werden sollten.

Vergleich wollte klagende Kaufpartei nicht akzeptieren

Der Anwalt der Kaufpartei argumentierte, dass die Verkäuferin von Anfang an ein umfassendes Bild im virtuellen Datenraum vermitteln müsse. Wenn nachträglich Unterlagen hinzugefügt werden, müsse er darauf hinweisen.

Der Anwalt der Verkäuferin hielt dem entgegen, dass die Käuferin den Vertragstext bereits elf Tage vor Unterzeichnung kannte. Wenn sie keine Nachfragen stelle, sei das ihr eigenes Verschulden. Käufer müssten sorgfältig prüfen, welche Informationen sie benötigten. Wer das betroffene Gebäude im sehe, erkenne den seit Jahren bestehenden Sanierungsstau.

Das Verfahren endete zunächst mit einem Vergleich, wonach von den (neuen) Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage erhoben werden sollte. Daraufhin focht die Klägerin den Kaufvertrag an. In dem Vertrag hatte die Verkäuferin versichert, dass bis auf eine Ausnahme keine Sonderumlagen beschlossen wurden und dass die Kaufpartei den Inhalt der Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre kenne.

BGH prüft Pflichterfüllung der Verkäuferin – Urteil im September erwartet

Das OLG Celle urteilte, dass bis zum Vertragsschluss keine Sonderumlage beschlossen wurde und somit die Verkäuferin keine falschen Angaben gemacht habe. Der BGH wird nun neben der Vollständigkeit der Unterlagen auch prüfen, ob die Verkäuferin ihren Informationspflichten vollständig nachgekommen ist.

Ein Urteil will der Senat am 15. September in Karlsruhe sprechen. Als mögliche Konsequenz muss das OLG Celle den Fall noch einmal verhandeln. Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Entscheidung generell für alle Ankaufsuntersuchungen relevant ist.