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Immobilienpreise Köln 2021 - Quadratmeterpreise & Kaufpreise im Überblick

Der Immobilienmarkt in Köln zeichnet sich durch weiterhin steigende Preise aus. Trotz der Corona-Pandemie hat sich der Trend der Vorjahre fortgesetzt, wie der Grundstücksmarktbericht 2021 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zeigt. In unserem Preisspiegel Köln haben wir für Sie auf Stadtteilbasis zusammengestellt, welche Verkaufspreise für Immobilien in Köln erzielt werden können. Neben Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen und Preisen für Einfamilienhäuser finden Sie auch Grundstückspreise, denen die Bodenrichtwerte von Köln zugrunde liegen.

1. Immobilienmarkt Köln 2021

Immobilienpreise Köln

Köln wächst, das zeigt sich in allen Bereichen. Die Stadt am Rhein punktet mit einer hohen Lebensqualität und zieht seit Jahren immer mehr Menschen an – auch wenn die Einwohnerzahl im Jahr 2020 zum ersten Mal seit 2013 leicht zurückgegangen ist und aktuell 1.088.040 beträgt (Stand 31.12.2020). 2011 waren es noch 1.036.117 Einwohner. Die gute Infrastruktur mit dem bestens ausgebauten Straßen- und Schienennetz, den Rheinfähren und dem Flughafen Köln/Bonn sowie die große Bedeutung für Wirtschaft, Handel, Kultur und Medien sorgen für die große Attraktivität des Standorts Köln. 19 Hochschulen, zahlreiche Forschungseinrichtungen und nicht zuletzt die offene, rheinische Mentalität tun ihr Übriges, um ein junges, innovatives Publikum anzuziehen.
Folge ist, dass analog zum Anstieg der Einwohnerzahl auch der Bedarf an Wohnraum steigt. Auffällig hierbei: Die in Köln traditionell als „Schäl Sick“ – „falsche Seite“ – bezeichneten rechtsrheinischen Gebiete wie Deutz oder Mülheim verzeichnen schon seit einiger Zeit einen enormen Beliebtheitsschub mit hohen Steigerungsraten bei den Immobilienpreisen. Doch auch in den restlichen Stadtbezirken sind die Kaufpreise in Köln nahezu durchgängig nach oben geklettert. So zogen Eigentumswohnungen im Bestand im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 9 Prozent an und lagen bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.619 Euro. Neubauwohnungen erreichten sogar 5.864 Euro/Quadratmeter (plus 10 Prozent). Trotz der steigenden Immobilienpreise in Köln zeigt das Volumen des Immobilienmarkts insgesamt einen Abwärtstrend – unter anderem eine Folge des immer knapper werdenden Angebots.

  • Der Gesamtgeldumsatz auf dem Immobilienmarkt Köln betrug im Jahr 2020 rund 5,3 Milliarden Euro und ging um rund 18 Prozent gegenüber 2019 zurück.
  • Die Zahl der Kaufverträge, die der Gutachterausschuss Köln, ausgewertet hat, sind ebenfalls rückläufig: Es lagen 8.114 Verträge vor, ein Minus von 2,6 Prozent gegenüber 2019.
  • Auch der Flächenumsatz fiel geringer aus: Von 2019 auf 2020 sank der Wert um 88 Hektar auf rund 420 Hektar.

Immobilienpreisentwicklung Köln 2021

Wer aktuell eine Eigentumswohnung kaufen möchten, muss bei den Quadratmeterpreisen in Köln von 3.923 Euro ausgehen. Das ist der durchschnittliche Angebotspreis im 3. Quartal 2021. Gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres ist das ein Plus von 11,4 Prozent.
Bei Häusern zeigt die Preis-Kurve ebenfalls deutlich nach oben. So liegen die Quadratmeterpreise in Köln bei aktuell 4.868 Euro (Angebotspreis). Im selben Zeitraum des Vorjahres waren es noch 4.436 Euro/Quadratmeter – das heißt, die Hauspreise haben um 9,7 Prozent zugelegt. (Quelle: immoscout24)

immoverkauf24 Info: Angebotspreise & tatsächliche Verkaufspreise

Bei Angebotspreisen von Immobilien, wie man sie auf den Immobilienportalen findet, handelt es sich um die gewünschten Kaufpreise der Eigentümer. Diese Preise liegen deshalb in der Regel höher als die tatsächlichen Verkaufspreise, wie sie in den Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse verzeichnet sind – und in den immoverkauf24-Preisspiegeln. Bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf sollten Eigentümer und Interessenten die tatsächlichen Verkaufspreise als Referenz nehmen, da diese nicht verzerrt und als Vergleich belastbar sind. Die hier im Text gemachten Angaben beziehen sich auf tatsächliche Verkaufspreise.

Weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Köln erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Köln.

2. Grundstückspreise Köln

Bauland für Einfamilienhäuser ist in Köln wie in vielen anderen Großstädten auch absolute Mangelware. Entsprechend hoch entwickeln sich die Preise. An der Anzahl der Kaufverträge zu den unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau lässt sich dieses knappe Angebot ziemlich genau ablesen. So wurden im Jahr 2020 laut Gutachterausschuss Köln im gesamten Stadtgebiet 101 unbebaute Grundstücke veräußert – die meisten in Porz, Rodenkirchen und Mülheim –, während die Zahl im Jahr zuvor noch bei 147 Grundstücken lag. Der Geldumsatz beim Bauland für individuellen Wohnungsbau stieg hingegen von 52,6 Millionen Euro auf 54,1 Millionen Euro.
Die Bodenrichtwerte in Köln für das Jahr 2021 geben eine Orientierung zu den Baulandpreisen. Allerdings können die tatsächlichen Verkaufspreise noch einmal deutlich über diesen Werten liegen.

  • In den Top-Lagen wie Bayenthal oder Neustadt-Süd beträgt der Bodenrichtwert für baureife Grundstücke zur Ein- und Zweifamilienhausbebauung im Durchschnitt 2.100 Euro pro Quadratmeter.
  • Mittlere Lagen wie Ehrenfeld oder Sülz weisen einen Bodenrichtwert von 810 Euro/Quadratmeter auf.
  • In einfache Lagen wie Chorweiler, Kalk oder Höhenhaus liegt der Bodenrichtwert bei 520 Euro/Quadratmeter.

Grundstückspreise Köln nach Bodenrichtwerten: Quadratmeterpreise in Stadtteilen

Stadtteil Grundstückspreise in €/m2 Vorjahr Aktuelle Grundstückspreise in €/m2 Preisentwicklung seit Vorjahr
Zollstock 430 520 + 21 %
Riehl 670 810 + 21 %
Marienburg 1.760   2.110   + 20 %
Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke zur Ein- und Zweifamilienhausbebauung, Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; immoverkauf24 Research September 2021

Entwicklung der Grundstückspreise Köln

Alleine von 2019 auf 2021 haben die Bodenrichtwerte in Köln deutlich angezogen. So lag der Wert für baureife Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen im Jahr 2019 bei 1.640 Euro/Quadratmeter und stieg in 2020 auf durchschnittlich 1.760 Euro/Quadratmeter. Ein Jahr später hatte er die 2.000er-Marke überschritten und erreichte 2.110 Euro/Quadratmeter. Von 2019 zu 2021 ist das somit eine Steigerung um 28,7 Prozent. Selbst vor den einfachen Lagen hat diese Entwicklung nicht Halt gemacht. In Pesch, Stammheim oder Ossendorf legten die Bodenrichtwerte von 2020 auf 2021 um 21 Prozent zu und erreichen mittlerweile 520 Euro/Quadratmeter.

qm-Preis Köln Grundstücke – Entwicklung seit 2001

Diagramm Entwicklung Grundstückspreise Köln
Für die Indexreihe berücksichtigt wurden Eigenheimgrundstückspreise in den linksrheinischen Stadtbezirken und Deutz, Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln

Immobilienpreisentwicklung Köln – Grundstücke

Die Indexreihe veranschaulicht, wie sich die Grundstückspreise in Köln entwickelt haben. Berücksichtigt worden sind dabei die Preise für Eigenheimgrundstücke in den linksrheinischen Stadtbezirken sowie in Deutz

Zu beachten ist, dass der Index selbst keinen Wert beziffert, sondern lediglich die Entwicklung einer Zahl über einen bestimmten Zeitraum abbildet.
In dieser Indexreihe stellt das Jahr 2001 das sogenannte Basisjahr mit dem Referenzwert 100 dar. Liegt der Index im Jahr 2011 bei 125, bedeutet das, dass es einen Preisanstieg um 25 Prozent gegenüber dem Referenzwert 100 gab – die Grundstückspreise in Köln sind also von 2001 bis 2011 um 25 Prozent gestiegen. Auffällig ist, dass die Kurve etwa seit 2013 besonders steil nach oben führt. 2021 liegt der Index bei 287 – das heißt, seit 2001 gab es einen Anstieg der Grundstückspreise in Köln um 187 Prozent. Die Preise haben sich fast verdreifacht.

Weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Köln erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Köln.

3. Wohnungspreise Köln

Wie in anderen Großstädten auch werden in Köln mehr Eigentumswohnungen als Einfamilienhäuser verkauft. Für das Jahr 2020 hat der Gutachterausschuss Köln 4.831 Kaufverträge über Wohneigentum dokumentiert. Das sind in etwa so viele wie im Jahr zuvor. Der Großteil der Verkäufe wurde in Lindenthal, in der Innenstadt, in Rodenkirchen und Ehrenfeld getätigt. Der Geldumsatz lag bei rund 1,5 Milliarden Euro.

  • Bei den Bestands-Wohnungen wurden die meisten für einen Kaufpreis von unter 300.000 Euro veräußert (820). Die wenigsten Wohnungen kosteten mehr als 1 Millionen Euro, nämlich 39.
  • Bei den Stadtteilen war Ehrenfeld der Stadtteil, in dem die allermeisten Wohnungen den Besitzer wechselten. 143 Kaufverträge verzeichnete der Gutachterausschuss Köln dort, allerdings für alle Wohnungsarten (Neubau, Weiterverkauf, Umwandlung). Der mittlere Quadratmeterpreis lag bei 5.453 Euro.
  • Wohnungen in guten Lagen kosteten zwischen 2.243 und 5.453 Euro/Quadratmeter, in einfachen Lagen pendelten die Quadratmeterpreise zwischen 1.983 und 4.763 Euro, während sie in sehr guten Lagen zwischen 3.524 und 5.518 Euro/Quadratmeter variierten.

Immobilienpreise für Wohnungen: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Kölns

Stadtteil Wohnungspreise in €/m2 Vorjahr Aktuelle Wohnungspreise in €/m2 Preisentwicklung seit Vorjahr
Dellbrück 3.060 3.286 + 7,4 %
Sülz 4.233 4.516 + 6,7 %
Nippes 4.207 4.465 + 6,2 %
Altstadt Nord  4.580 5.077 + 11 %
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; immoverkauf24 Research September 2021

Die Wohnungspreise aller Kölner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Köln.

Entwicklung der Wohnungspreise Köln

Bei Wohnungen (alle Baujahre) haben die Quadratmeterpreise in Köln nahezu durchgängig angezogen. So lagen die Preise in Bayenthal im Jahr 2019 noch bei durchschnittlich 4.805 Euro pro Quadratmeter und 2020 bereits bei 5.232 Euro/Quadratmeter (+ 8,9 Prozent). Rodenkirchen verzeichnete im Jahresvergleich einen noch drastischeren Anstieg: Von 3.620 Euro/Quadratmeter auf 4.850 Euro/Quadratmeter (+ 34 Prozent). Analog dazu verdoppelte sich auch die Anzahl der Kauffälle von 30 auf 63.

qm-Preis Köln Wohnungen – Entwicklung seit 2011

Diagramm Entwicklung Wohnungspreise Köln
Mittelwerte von Wohnungen der Baujahre 1960 bis 1999, Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; immoverkauf24 Research September 2021

Immobilienpreisentwicklung Köln – Wohnungen

Die Immobilienpreisentwicklung in Köln zeigt, dass die Wohnungspreise insbesondere seit 2013 stark gestiegen sind. Lag der Mittelwert der Wohnungen, die zwischen 1960 und 1999 errichtet wurden, damals noch unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, stehen die Quadratmeterpreise im Jahr 2021 kurz vor 3.500 Euro

Die Wohnungspreise aller Kölner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Köln.

4. Hauspreise Köln

Wer in Köln ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben will, wird in Innenstadtlagen kaum fündig werden. Lediglich 3 Häuser wurden dort im Jahr 2020 veräußert, während es im weit außerhalb liegenden Rodenkirchen die höchste Zahl an Verkäufen gab: 270.

  • Insgesamt verzeichnete der Gutachterausschuss Köln im Jahr 2020 1.519 Kauffälle, das sind etwas mehr als im Jahr zuvor (1.487). Der Geldumsatz lag bei insgesamt 901,1 Millionen Euro, das ist ein Plus von 18 Prozent gegenüber dem Jahr zuvor.
  • Die meisten Häuser – nämlich 349 – haben zwischen 500.000 und 750.000 Euro gekostet.
  • In Müngersdorf hat ein freistehendes Einfamilienhaus im Jahr 2020 im Schnitt 1,44 Millionen Euro gekostet, bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 280 Quadratmetern. In Rodenkirchen waren es im Schnitt 998.842 Euro bei einer Wohnfläche von 163 Quadratmetern, während der Mittelwert in Langel 415.000 Euro bei im Schnitt 133 Quadratmeter Wohnfläche betrug.

Immobilienpreise für Häuser: Kaufpreise in Stadtteilen Kölns

Stadtteil Hauspreis Vorjahr Aktueller Hauspreis Preisentwicklung seit Vorjahr
Zündorf 435.000 548.000 + 26 %
Ostheim 587.000 650.400 + 10,8 %
Müngersdorf 1.254.000

1.439.333

+ 14,8 %
Weiß 685.000

843.667

+ 23,2 %
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; immoverkauf24 Research September 2021

► Weitere Informationen zu den Hauspreisen in Köln erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Köln.

Entwicklung der Hauspreise Köln

Die Immobilienpreisentwicklung in Köln lässt sich gut daran ablesen, wie teuer der Großteil der verkauften Häuser ist. Machten Objekte, die zwischen 300.000 und 400.000 Euro kosten, im Jahr 2019 mit 325 Kauffällen noch die größte Gruppe aus, fand zum Jahr 2020 eine deutliche Preisverschiebung nach oben statt: Die größte Gruppe bildeten mittlerweile Häuser, die für 500.000 bis 750.000 Euro veräußert wurden (349 Kauffälle). So kletterten die Preise in Zündorf beispielsweise um 26 Prozent auf durchschnittlich 548.000 Euro, in Rath/Heumar gab es einen noch drastischeren Anstieg: Von 2019 auf 2020 ging es um sagenhafte 90,7 Prozent auf durchschnittlich 1.036.286 Euro hinauf. Dieser hohe Mittelwert ist auf einen extrem hohen einzelnen Kaufpreis von 2.250.000 Euro zurückzuführen.

qm-Preis Köln Häuser – Entwicklung seit 2010

Liniendiagramm Entwicklung Hauspreise Köln
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln

Immobilienpreisentwicklung Köln - Häuser

Die Entwicklung der Kaufpreise in Köln für Häuser zeigt, dass die durchschnittlichen Preise seit 2013 besonders stark ansteigen. Von 2012 auf 2013 erfolgte der erste große Sprung von 2.089 auf 2.375 Euro/Quadratmeter, von da an ging es kontinuierlich in großen Schritten nach oben. Einen besonders großen Sprung gab es von 2017 auf 2018 zu verzeichnen, als die 3.000er-Marke geknackt wurde und die Hauspreise auf 3.304 Euro/Quadratmeter stiegen.

► Weitere Informationen zu den Hauspreisen in Köln erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Köln.

5. Quadratmeterpreise Köln im Preisatlas

Seit 2011 steigen die Preise für Häuser und Wohnungen in Köln konstant und erheblich an. Nutzen Sie unsere Karte, suchen Sie Ihren Stadtteil und sehen Sie selbst, in welchem Umfang die Immobilienpreise gestiegen oder vielleicht doch gefallen sind. Sie können sich durch Anklicken des Stadtteils die Preisspanne und Preissteigerung zum Vorjahr in Köln anzeigen lassen.

6. Immobilienpreise Köln – Prognose

Steigende Preise und ein immer geringer werdendes Angebot – so lässt sich die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkts in Köln zusammenfassen. Auffällig ist vor allem, dass dieser Trend auch vor den Stadtteilen nicht mehr Halt macht, die in der Vergangenheit als weniger attraktiv galten – viele davon rechtsrheinisch. Dort wird beispielsweise im großen Stil Wohnraum auf ehemaligen Gewerbeflächen geschaffen wie etwa im Deutzer Hafen, wo bis zu 3.000 Wohnungen direkt am Wasser entstehen sollen. Bis die Neubauten ihren Anteil zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt leisten, dürften aber noch einige Jahre ins Land ziehen. Für die kommenden Monate rechnen Experten mit weiterhin steigenden Immobilienpreisen in Köln, das Plus soll bei 9,2 Prozent liegen. Selbst bis 2030 könnte sich der Trend fortsetzen. Die Postbank geht in ihrem Wohnatlas 2021 davon aus, dass Köln ein durchschnittliches Wachstum von 0,91 Prozent pro Jahr erleben wird. 

7. Immobilienpreisspiegel Köln - kostenlos downloaden!

Welche Verkaufspreise in den bevorzugten, innenstadtnahen Wohnlagen Köln erzielbar sind, finden Sie in unserem Preisspiegel. Der Immobilienpreisspiegel gibt Ihnen einen Überblick zu den Entwicklungen der Quadratmeterpreise in 86 Kölner Stadtteilen.

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