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Immobilienpreise Berlin 2021 - Quadratmeterpreise & Preisspiegel

Berlin, die günstigste Großstadt Deutschlands? Das war einmal. Mittlerweile haben die Immobilienpreise in Berlin ein beachtliches Niveau erreicht. Der Immobilienmarkt in Berlin hat in den vergangenen Jahren hinsichtlich der Quadratmeterpreise auf ganzer Linie angezogen. Welche Verkaufspreise in den einzelnen Berliner Stadtteilen erzielt werden können, erfahren Sie in unserem Preisspiegel Berlin – differenziert nach Hauspreisen, Wohnungspreisen und Grundstückspreisen auf Basis der Bodenrichtwerte für Berlin, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin.

1. Immobilienmarkt Berlin 2021

Immobilienpreise Berlin

Als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland steht Berlin und damit auch der Immobilienmarkt Berlin nahezu zwangsläufig in einem besonderen Fokus – sowohl bei Investoren als auch bei anderen Immobilienkäufern. 3,77 Millionen Einwohner zählt die Stadt an der Spree aktuell, vor zehn Jahren lag die Zahl noch bei knapp unter 3,3 Millionen. Die lebendige Kreativszene, das internationale Flair, die Klubkultur oder die zahlreichen Start-ups – das alles sind Faktoren, die Berlin aus Sicht vieler Menschen so attraktiv machen und sie in die Stadt strömen lassen.

Dieser Entwicklung zum Trotz lässt sich der Immobilienmarkt Berlin nicht mit einfachen Worten beschreiben. Der Markt ist komplex, er unterscheidet sich stark von Stadtteil zu Stadtteil – und ihr Übriges tut die scharfe Regulierung durch den Berliner Senat.
Nach vielen Jahren des stetigen Wachstums hat der Gutachterausschuss Berlin für 2020 nur noch Preissteigerungen in zwei Bereichen beobachtet: bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (bebaut und unbebaut) sowie bei Eigentumswohnungen. Bei den vermieteten Wohnungen war hingegen ein „vorsichtiges Abwarten“ hinsichtlich des damals noch ausstehenden Gerichtsurteils zum Mietendeckel zu beobachten – das Aus folgte erst im Frühjahr 2021 durch das Bundesverfassungsgericht (siehe News „Berliner Mietendeckel gekippt – Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen“).

Auf dem gesamten Immobilienmarkt Berlin gab es in 2020 in Summe einen klaren Abwärtstrend hinsichtlich des Geld- und Flächenumsatzes sowie der Kauffälle zu verzeichnen. Gleichwohl fiel er weniger deutlich aus, als zunächst aufgrund der Corona-Pandemie zu befürchten war.

  • Die Kauffälle insgesamt gingen um 10 Prozent auf 24.242 hinunter.
  • Der Geldumsatz verlor 14 Prozent und lag bei 18,7 Milliarden Euro.
  • Der Flächenumsatz bei Grundstücken wies ein Minus von 11 Prozent auf und erreichte nur noch 695 Hektar, nur bei Wohnungs- und Teileigentum lag er mit 1,3 Millionen Quadratmetern Nutzfläche bzw. Wohnfläche in etwa bei dem Wert des Vorjahres.

Immobilienpreisentwicklung Berlin

Dem deutlichen Abwärtstrend beim Umsatz sowie der Zahl der Kauffälle schließen sich die Immobilienpreise nicht an. Eine Eigentumswohnung in Berlin wurde im 3. Quartal 2021 im Durchschnitt für 3.800 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf angeboten. Damit ist der Wert gegenüber demselben Zeitraum in 2020 um 9,5 Prozent angestiegen. Zum Vergleich: 2018 lag der Durchschnitts-Angebotspreis mit 2.876 Euro/Quadratmeter noch 1.000 Euro unter dem aktuellen Wert.

Bei den Häusern sah die Steigerung ähnlich aus. Von 4.073 Euro/Quadratmeter im 3. Quartal 2020 kletterte der Angebotspreis um 10,8 Prozent auf 4.513 Euro/Quadratmeter. Drei Jahre zuvor hatte er mit 3.241 Euro/Quadratmeter noch mehr als 1.000 Euro darunter gelegen. (Quelle: immoscout24)

immoverkauf24 Info: Angebotspreise & tatsächliche Verkaufspreise

Bei Angebotspreisen von Immobilien, wie man sie auf den Immobilienportalen findet, handelt es sich um die gewünschten Kaufpreise der Eigentümer. Diese Preise liegen deshalb in der Regel höher als die tatsächlichen Verkaufspreise, wie sie in den Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse verzeichnet sind – und in den immoverkauf24-Preisspiegeln. Bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf sollten Eigentümer und Interessenten die tatsächlichen Verkaufspreise als Referenz nehmen, da diese nicht verzerrt und als Vergleich belastbar sind. Die hier im Text gemachten Angaben beziehen sich auf tatsächliche Verkaufspreise.

2. Grundstückspreise Berlin

Trotz des naturgemäß in Großstädten begrenzten Bauland-Angebots ist die Zahl der veräußerten Baugrundstücke in Berlin insgesamt grundsätzlich weiterhin hoch. Gegenüber 2019 sank die Zahl lediglich um 4 Prozent auf 1.203 Kauffälle. Der Geldumsatz in diesem Segment war hingegen deutlich im Sinkflug: Er nahm 2020 um 35 Prozent ab und lag bei 1,1 Milliarden Euro.
Betrachtet man explizit die Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau, sahen die Zahlen anders aus. Hier kletterte der Geldumsatz in 2020 um 7 Prozent auf 311,7 Millionen Euro. Mit 770 Kauffällen nahm die Zahl der veräußerten Grundstücke um 8 Prozent ebenfalls zu.

Anhebung Bodenrichtwerte Berlin

Die weiterhin große Nachfrage nach Bauland hat zur Folge, dass der Gutachterausschuss Berlin die Bodenrichtwerte für Baugrundstücke, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser entstehen sollen, erhöht hat – in den unteren Bodenrichtwertniveaus um 20 Prozent, in den höheren bis 2.000 Euro/Quadratmeter um 10 Prozent.

  • So liegt der Bodenrichtwert in Berlin-Neukölln beispielsweise zwischen 350 und 1.100 Euro/Quadratmeter, in Lichtenberg zwischen 330 und 850 Euro/Quadratmeter und in Marzahn-Hellersdorf zwischen 280 und 530 Euro/Quadratmeter.
  • Das höchste Niveau mit dem Spitzenwert von 2.900 Euro/Quadratmeter wird in den sehr guten Lagen Dahlem, Grunewald und Schmargendorf erzielt.
  • Im mittleren Bereich liegen Pankow mit einem Bodenrichtwert zwischen 250 und 1.000 Euro/Quadratmeter oder Tempelhof/Schöneberg, wo der Wert zwischen 330 und 1.500 Euro/Quadratmeter pendelt.

Grundstückspreise Berlin nach Bodenrichtwerten: Quadratmeterpreise in Stadtteilen

Stadtteil Grundstückspreise in €/m2 Vorjahr Aktuelle Grundstückspreise in €/m2 Preisentwicklung seit Vorjahr
Charlottenburg 1.065 1.210 + 13,6 %
Steglitz 1.250 1.290 + 3,2 %
Reinickendorf 465 500 + 7,5 %
Köpenick 445 495 + 11,2 %
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research, September 2021

Weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Berlin erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Berlin.

Entwicklung der Grundstückspreise Berlin

Neukölln, Treptow, Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, also die einfachen und mittleren Lagen, waren mit einem Plus von 15 bis 20 Prozent am stärksten von den Erhöhungen der Bodenrichtwerte in Berlin betroffen.
In den sehr guten Lagen mit einem Bodenrichtwert von mehr als 2.000 Euro/Quadratmeter blieben die Werte gegenüber dem Vorjahr zum Großteil unverändert, so etwa in Dahlem (2.650 Euro/Quadratmeter) oder Grunewald (2.650 Euro/Quadratmeter in 2019 gegenüber 2.550 Euro/Quadratmeter in 2020). Hier sind die Preise bereits in der Vergangenheit nahezu explodiert - 2014 hatte der Wert noch bei rund 500 Euro gelegen!

qm-Preis Berlin Grundstücke – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Immobilienpreise Berlin Entwicklung Grundstückspreise 2021
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research September 2021

Weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Berlin erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Berlin.

3. Wohnungspreise Berlin

Der Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen in Berlin geht auch im Jahr 2020 unvermindert weiter. Betrachtet man die „klassische“ Durchschnitts-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 74 Quadratmeter, so lag hier der Preis bei 4.735 Euro/Quadratmeter. Davon weichen die Verkaufspreise in den einzelnen Stadtteilen und Lagen jedoch deutlich ab.

  • In Mitte wurde mit im Schnitt 6.484 Euro der höchste Quadratmeterpreis in ganz Berlin erzielt. An zweiter Stelle folgt Grunewald mit durchschnittlich 6.043 Euro pro Quadratmeter.
  • Beim absoluten Preis lag eine Eigentumswohnung in der Nähe des Potsdamer Platzes ganz vorne: Sie wechselte für rund 18 Millionen Euro den Besitzer.
  • Die niedrigsten Wohnungspreise Berlins können Verkäufer in Hellersdorf und Hohenschönhausen erzielen. In den Stadtteilen ganz im Osten der Stadt ist der Quadratmeter für im Durchschnitt 2.497 Euro bzw. 2.846 Euro zu veräußern.

Immobilienpreise für Wohnungen: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Berlins

Stadtteil Wohnungspreise in €/m2 Vorjahr Aktuelle Wohnungspreise in €/m2 Preisentwicklung seit Vorjahr
Prenzlauer Berg 5.314 5.490 + 3,3 %
Pankow 4.158 5.095 + 22,5 %
Wedding 3.939 4.715 + 19,7 %
Kreuzberg 4.841 5.737 + 18,5 %
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research, September 2021

Die Wohnungspreise aller Berliner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Berlin.

Entwicklung der Wohnungspreise Berlin

Beim Blick auf die Wohnungspreise in Berlin fällt auf, dass vor allem die Preise für Eigentum in den traditionell besonders beliebten zentralen Wohnlagen keine so deutlichen Steigerungen aufweisen wie diejenigen der weiter vom Stadtkern entfernten Wohnungen in den mittleren und einfachen Lagen.

  • Im begehrten Schöneberg beispielsweise blieben die Preise mit 4.439 Euro/Quadratmeter auf nahezu gleichem Niveau wie im Vorjahr (4.336 Euro/Quadratmeter). Ähnlich sah es in Prenzlauer Berg (+ 3,3 Prozent auf 5.490 Euro/Quadratmeter), Tiergarten (- 0,2 Prozent auf 5.413 Euro/Quadratmeter) und Friedrichshain (- 1,6 Prozent auf 4.754 Euro/Quadratmeter) aus.
  • Deutliche Anstiege verzeichneten hingegen Stadtteile wie Pankow (+ 22,5 Prozent auf 5.095 Euro/Quadratmeter), das direkt an den beliebten Prenzlauer Berg angrenzt, sowie Köpenick (+ 16,6 Prozent auf 4.231 Euro/Quadratmeter).
  • Hingegen ist der eklatante Anstieg des Preisniveaus im Wedding um 19,7 Prozent auf durchschnittlich 4.715 Euro/Quadratmeter laut Gutachterausschuss Berlin in erster Linie auf die ungewöhnlich hohe Zahl von hochpreisigen Studentenwohnungen oder Mikroapartments zurückzuführen.

qm-Preis Berlin Wohnungen – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Immobilienpreise Berlin Entwicklung Wohnungspreise 2021
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research September 2021

Die Wohnungspreise aller Berliner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Berlin.

4. Hauspreise Berlin

In Großstädten wie Berlin sind Ein- und Zweifamilienhäuser in vielen Stadtteilen eine Seltenheit, das gilt insbesondere für die innenstadtnahen Lagen. In Tiergarten, Kreuzberg und Prenzlauer Berg hat der Gutachterausschuss Berlin für 2020 keinen Kauffall auswerten können, in Mitte und im Wedding einen einzigen und in Friedrichshain zwei. Wenn Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft werden, dann etwas weiter außerhalb.
Dieses begrenzte Angebot schlägt sich auf die Immobilienpreise in Berlin nieder. So liegt der mittlere Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 3.680 Euro. Damit ist das Preisniveau in 2020 gegenüber 2019 um 6 Prozent erneut gestiegen. In guten und sehr guten Lagen fallen die Preise aber weitaus höher aus – und dabei gibt es selbst innerhalb eines Stadtteils große Unterschiede.

  • Die höchsten Quadratmeterpreise für Häuser in Berlin wurden 2020 in Schmargendorf erzielt. Der Wert lag hier bei durchschnittlich 9.919 Euro.
  • Auf Platz zwei folgt Dahlem mit im Schnitt 9.642 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hier gibt es innerhalb des Stadtteils auch die größte Preisspanne bei den Verkäufen: Der Quadratmeterpreis reichte von 3.190 bis 16.998 Euro.
  • Betrachtet man die absoluten Kaufpreise in Berlin, so wurde der höchste Preis für ein Villengrundstück in Grunewald gezahlt: rund 10,5 Millionen Euro.
  • Wer günstigere Häuser kaufen möchte, muss sich im Osten der Stadt umsehen. In Marzahn sind Eigenheime für durchschnittlich 3.732 Euro pro Quadratmeter zu haben, in Treptow für 3.805 Euro/Quadratmeter und in Weißensee für 3.838 Euro/Quadratmeter.

Immobilienpreise für Häuser: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Berlins

Stadtteil Hauspreise in €/m2 Vorjahr Aktuelle Hauspreise in €/m2 Preisentwicklung seit Vorjahr
Charlottenburg 6.343 7.301 + 15,1 %
Spandau 3.758 4.223 + 12,4 %
Neukölln 3.678 4.057 + 10,3 %
Lichtenberg 4.405 5.321 + 20,8 %
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research, September 2021

Die Hauspreise aller Berliner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Berlin.

Entwicklung der Hauspreise Berlin

Während die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser mit insgesamt 2.751 Verkäufen im Vergleich zum Vorjahr relativ konstant geblieben ist (- 3 Prozent), sind die Preise in den Stadtteilen nahezu durchgängig nach oben geklettert. Ausnahmen bilden lediglich die guten bzw. sehr guten Lagen Wilmersdorf sowie der dazugehörige Ortsteil Schmargendorf, wo es zu einer Stagnation kam. In ganz Wilmersdorf sanken die mittleren Quadratmeterpreise um minimale 1,3 Prozent auf 9.049 Euro, in Schmargendorf ging es um 3,5 Prozent auf 9.919 Euro hinunter.

Die deutlichsten Steigerungen fanden vor allem in den einfachen und mittleren Lagen im Ostteil Berlins statt. So gingen die Quadratmeterpreise in Treptow um 23 Prozent in die Höhe und erreichten 3.805 Euro, in Lichtenberg ging es um 20,8 Prozent auf durchschnittlich 5.321 Euro pro Quadratmeter hinauf. Die steigenden Preise machen deutlich, dass auf dem Immobilienmarkt Berlin auch die weniger bevorzugten Lagen immer stärker in den Fokus der Käufer rücken.

qm-Preis Berlin Häuser – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Immobilienpreise Berlin Entwicklung Hauspreise 2021
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2020/2021; immoverkauf24 Research September 2021

Die Hauspreise aller Berliner Stadtteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen Immobilienpreisspiegels Berlin.

5. Quadratmeterpreise Berlin im Preisatlas

Seit 2015 sind die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Berlin konstant gestiegen - jedoch mit deutlichen Differenzierungen je nach Lage. 

Nutzen Sie deshalb unsere interaktive Karte, suchen Sie Ihren Stadtteil und sehen Sie selbst, ob die Immobilienpreise dort gestiegen oder gefallen sind. Sie können sich durch Anklicken des Stadtteils die Preisspanne und Preissteigerung zum Vorjahr anzeigen lassen.

6. Immobilienpreise Berlin Prognose

Grundsätzlich lässt sich aus dem Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses Berlin ablesen, dass der Markt das Corona-Krisenjahr 2020 so gut wie unbeeindruckt überstanden hat. Im 1. Quartal 2021 hat sich wieder ein deutlicher Umsatzanstieg gezeigt. Wie sich die Immobilienpreise in Berlin weiterhin entwickeln, ist allerdings schwer vorherzusehen. Dabei spielen insbesondere die im bundesvergleich scharfen Regulierungen des Immobilienmarkts Berlin durch die Politik eine Rolle. So sind beispielsweise die Konsequenzen des im März 2021 erfolgten Urteils des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel noch nicht abzusehen (mehr dazu in unserer News "Berliner Mietendeckel gekippt").
Insgesamt ist aber davon auszugehen, dass Berlin als eine der "Big Seven"-Großstädte in Deutschland bis 2030 mit weiterhin steigenden Immobilienpreisen zu rechnen hat. Die Prognose geht von einem Wachstum von 1,07 Prozent aus.

7. Immobilienpreisspiegel Berlin - kostenlos downloaden!

Welche Verkaufspreise in den bevorzugten, innenstadtnahen Wohnlagen erzielt werden können, finden Sie in unserem Preisspiegel Berlin. In unserem Immobilienpreisspiegel können Sie sich über die Quadratmeterpreise und Grundstückspreise in den einzelnen Berliner Stadtteilen informieren.

Bitte senden Sie mir den Preisspiegel Berlin mit 25 Praxistipps zum Immobilienverkauf kostenlos als PDF zu.

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