Immobilienpreise & Grundstückspreise Hamburg | Entwicklung 2025

In den letzten Monaten hat sich der Immobilienmarkt in Hamburg teilweise abgekühlt. Während die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch war und infolgedessen das Mietpreisniveau weiterhin anstieg, sanken die Preise für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.

Einen neuen Trend zeigt hingegen der aktuelle Marktwert für Häuser in Hamburg. Nach anhaltendem Sinkflug steigt dieser 2024 in einigen Stadtteilen erstmals wieder leicht an. 

Aktuelle Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg sanken 2024 im zweiten Jahr in Folge ab. Der starke Preisverfall ist jedoch vorerst gebremst.

• In den Jahren 2021 und 2022 verzeichnete der Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg einen starken Zuwachs. 2021 stiegen die Preise durchschnittlich um 14,27 Prozent, 2022 um 11,02 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
• 2023 sackten das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen in der Hansestadt mit einem Minus von 9,45 Prozent deutlich ab. 
• 2024 setzte sich der Abwärtstrend in abgeschwächter Form fort. Bis zum zweiten Quartal fielen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg noch einmal um -1,65 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
• Den höchsten Wert erreichten die Immobilienpreise in Hamburg im dritten Quartal 2022. Zu diesem Zeitpunkt kostete in der Hansestadt ein Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 5.304 Euro. 
• 2023 erreichte der Wert nur noch 4.748 Euro und sank bis zum ersten Quartal 2024 noch einmal auf 4.686 Euro pro Quadratmeter. 
• Im zweiten Quartal 2024 setzte sich ein Aufwärtstrend durch. Zu diesem Zeitpunkt stieg der durchschnittliche Immobilienpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg erstmals seit dem vierten Quartal 2022 wieder. Mit einem Wertzuwachs von 0,34 Prozent liegt der aktuelle Quadratmeterpreis für Hamburger Eigentumswohnungen nun im Durchschnitt bei 4.702 Euro.   

Bei Eigentumswohnungen sinken die Immobilienpreise in Hamburg 2024 flächendeckend, jedoch deutlich weniger stark als im zweiten Quartal des Vorjahres. Wie hoch der Preisabfall ausfällt, unterscheidet sich jedoch von Stadtteil zu Stadtteil. Der Prozentsatz des Preisrückgangs im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bewegt sich dabei zwischen -0,98 Prozent und -2,03 Prozent. Es gibt lediglich einen Hamburger Stadtteil, in dem die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen etwas zulegten.

• Besonders hohe Verluste verzeichneten in den vergangenen vier Quartalen die Wohnungspreise in dem Hamburger Stadtteil Rahlstedt. Diese verloren durchschnittlich -2,03 Prozent an Wert. 
• Als einziger Hamburger Stadtteil legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der begehrten HafenCity zu. Hier klettern die Immobilienpreise für den Quadratmeter Wohnraum im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 7.648 Euro auf 7.688 Euro. Die Wertsteigerung beläuft sich damit auf 0,52 Prozent.
• Im teuersten Stadtteil Harvestehude sank der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen um -1,57 Prozent. Dort kostet der Quadratmeter Wohnfläche nun nicht mehr 9.192 Euro wie im Vorjahr, sondern nur noch 9.048 Euro. Im hamburgweiten Vergleich gehört das noble Harvestehude damit zu den Stadtteilen mit den höchsten Werteinbußen.
• Besonders günstig kaufen Sie eine Wohnung im Hamburger Stadtteil Lohbrügge. 2024 sank der Wohnungspreis auch hier. Mit einem Preisrückgang von -1,49 Prozent kostet dort ein Quadratmeter Wohnfläche aktuell anstatt wie im Vorjahr 4.030 Euro nur noch 3.970 Euro. 

Die Mietpreise in Hamburg stiegen im vergangenen Jahr leicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 legten diese im zweiten Quartal 2024 lediglich um 1,69 Prozent zu. Seite 2022 ist das der niedrigste Preisanstieg. 

• 2021 zogen die Mietpreise für Wohnungen in Hamburg mit einem Preiszuwachs von 4,71 Prozent besonders kräftig an. Zu diesem Zeitpunkt erzielte der Quadratmeter Wohnfläche in Hamburg einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,12 Euro. 
• Im Folgejahr kletterten die Kosten für Mietwohnungen noch einmal um 2,25 Prozent auf einen Durchschnittswert von 11,37 Euro pro Quadratmeter Mietfläche. 
• 2023 verteuerten sich die Mietpreise mit einem Preiszuwachs von 4,31 Prozent im Vergleich zu 2022 noch einmal deutlich. So lag der Quadratmeterpreis zu diesem Zeitpunkt bei 11,86 Euro. Aktuell liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg bei 12,06 Euro pro Quadratmeter. 

Die Mietpreise entwickelten sich in den einzelnen Hamburger Stadtteilen im vergangenen Jahr sehr unterschiedlich. 

• In Rahlstedt fiel das vergleichsweise niedrige Mietpreisniveau in den letzten 12 Monaten noch einmal um -0,45 Prozent. Aktuell kostet hier der Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr wie im Vorjahr 11,14 Euro, sondern nur noch 11,09 Euro.
• Im Stadtteil Steilshoop wohnen Sie in Hamburg ebenfalls recht günstig. Hier zogen die Mietpreise mit 3,04 Prozent jedoch am stärksten an. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet zur Miete aktuell 0,31 Euro mehr als im Vorjahr. 
• In den teuren Vierteln Harvestehude und Rotherbaum erhöhten sich die Mietpreise im mittleren Bereich. Am Rothenbaum zahlen Sie 2024 mit 16,53 Euro für den Quadratmeter rund 2,04 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Die Mietpreise in Harvestehude legen mit 1,88 Prozent weniger zu; erzielen aber mit 16,82 Euro pro Quadratmeter die Spitzenmietpreise aller Hamburger Stadtteile. 

Die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Hamburg sind dieses Jahr das zweite Jahr in Folge gesunken. Nach erheblichen Wertzuwächsen in den Jahre 2021 und 2022 fielen die Immobilienpreise in Hamburg bereits 2023 stark. 2024 setzte sich dieser Trend in abgeschwächter Form fort. Es zeigten sich im zweiten Quartal jedoch Anzeichen einer Stabilisierung mit leichtem Wertzuwachs von 1,25 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal.

• Seit dem zweiten Quartal 2020 – zu diesem Zeitpunkt lag der Quadratmeterpreis für Immobilien zum Kauf bei 4.427 Euro - legten die Immobilienpreise für Häuser mit einem Zuwachs von fast 30 Prozent rasant zu.
• Im dritten Quartal 2022 erzielten Ein- und Mehrfamilienhäuser in Hamburg mit einem Kaufpreis von 5.847 Euro pro Quadratmeter den höchsten Verkehrswert der vergangenen Jahre. 
• Ab dem vierten Quartal 2022 zeichnete sich ein Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Hamburg ab, der bis zum ersten Quartal 2024 anhielt. 
• Im zweiten Quartal dieses Jahres zeigt sich erstmals eine leichte Erholung auf dem Markt der Kaufimmobilien. So lag der Quadratmeterpreis im vorherigen Quartal bei 4.873 Euro und kletterte innerhalb der folgenden drei Monate auf einen Durchschnittswert von 4.947 Euro. 

Der Kauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses in Hamburg ist in allen Stadtteilen der Hansestadt 2024 günstiger geworden. 
 
Mit Harvestehude, Blankenese und Othmarschen sank im zweiten Quartal 2024 in drei der teuersten Stadtteile Hamburgs der Quadratmeterpreis um -5,79 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das ist im hamburgweiten Vergleich der höchste Kaufpreisrückgang. In Harvestehude erhalten Verkäufer damit statt 12.399 Euro pro Quadratmeter aktuell nur noch 11.681 Euro. Lediglich Alsterdorf verzeichnet mit einem Preisrückgang von 5,75 Prozent einen ähnlich hohen Wertverfall für Häuser wie die drei Spitzenreiter. 

Die geringsten Einbußen beim Verkauf einer Immobilie verzeichnen 2024 Hauseigentümer in Schnelsen und Rahlstedt. Hier ging der Verkehrswert mit -4,72 bzw. -4,62 Prozent etwas moderater zurück als in den teuren Gegenden Hamburgs. Dennoch wirkt sich die Wertveränderung spürbar auf den Verkaufswert der Immobilien in diesen Regionen aus. Hausbesitzer in Schnelsen erhalten im Jahr 2024 für einen Quadratmeter Wohnfläche nun nicht mehr wie im Vorjahr 4.911 Euro, sondern nur noch 4.679 Euro. Der Preis für Immobilien in Rahlstedt fiel dagegen von 4.785 Euro pro Quadratmeter auf 4.564 Euro pro Quadratmeter. 

Im Gegensatz zum Kaufpreis zogen die Mietpreise für Häuser in Hamburg 2024 wie in den vorhergegangenen Jahren weiter an. Im zweiten Quartal dieses Jahres kam der Mietpreiszuwachs jedoch erstmals zum Stillstand.

• Den größten Preissprung legten die Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Hamburg im Verlauf des Jahres 2022 hin. Dort legten die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um satte 9,72 Prozent zu. 
• 2023 halbierte sich der Mietpreiszuwachs nahezu. Der Quadratmeter kostete in diesem Zeitraum nur noch rund 4,74 Prozent mehr als 2022.
• Nach einem kurzzeitigen Rückgang um -0,07 Prozent im dritten Quartal 2023 zogen die Preise in den folgenden Quartalen um 2,40 Prozent bzw. 2,08 Prozent an. 
• Nach dem ersten Quartal 2024 stagnierte der Mietpreis für Häuser in Hamburg erstmals.  

Die Mietpreise für Häuser legten überall in Hamburg zu. Die Mieteinnahmen stiegen 2024 damit abhängig von der Gegend zwischen 4,06 Prozent und 5,30 Prozent im Vergleich zu 2023.

• Beim Anstieg der Mietpreise für Häuser befindet sich der noble Stadtteil Harvestehude zusammen mit Othmarschen an der Spitze. In beiden Hamburger Orten stiegen die Quadratmeterpreise um 5,30 Prozent. Damit müssen Neumieter in Harvestehude für den Quadratmeter ihres Mietshauses 22,25 Euro anstatt 21,13 Euro wie im Vorjahr bezahlen. 
• In Othmarschen und Blankenese zogen die Mietpreise ähnlich stark an. Dort liegen diese im Jahr 2024 immerhin noch bei 20,45 Euro bzw. 20,82 Euro pro Quadratmeter.
• Deutlich günstiger wohnen Sie hingegen in den Stadtteilen Rahlstedt, Finkenwerder, Billstedt, Schnelsen und Langenhorn. In diesen Regionen stieg die Miete ebenfalls, jedoch nur im niedrigen Vier-Prozent-Bereich. 
• Besonders wenig Miete müssen Sie für Häuser in Hamburg in Rahlstedt zahlen. Dort kostet der Quadratmeter Wohnfläche für ein Ein- oder Mehrfamilienhaus im Durchschnitt 14,25 Euro. 

Nach dem Immobilienpreisspiegel Hamburg von BORIS fielen 2023 die Grundstückspreise in Hamburg in allen Stadtteilen um einen Wert innerhalb der 13-Prozent-Marke. Große Unterschiede bei den Werteinbußen gab es innerhalb dieser Marke nicht. 

• Den geringsten Verlust verzeichnet mit -13,70 Prozent der günstigste Hamburger Stadtteil Moorburg. Hier kostete der Quadratmeter Grundstück 2023 durchschnittlich 296 Euro. Damit sank der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Vorjahr um 47 Euro.
• Mit einem Minus von 13,87 Prozent ist im Hamburger Stadtteil Harvestehude der Preisrückgang für Grundstücke am deutlichsten zu spüren. Hier zahlten Grundstückskäufer für den Quadratmeter Fläche 2023 anstatt 4.010 Euro nur noch 3.454 Euro.
• In der Altstadt – dem teuersten Pflaster Hamburgs – fielen die Grundstückspreise mit -13,86 Prozent ebenfalls spürbar. Für einen Quadratmeter Fläche verlangten Eigentümer dort im Jahr 2023 durchschnittlich 7.003 Euro. 2022 lag der Quadratmeterpreis dort dagegen noch bei 8.130 Euro. 

Der Immobilienmarkt für Wohneigentum in Hamburg hat sich in den letzten Quartalen nach einem andauernden Abwärtstrend leicht erholt. Dieser Trend wird sich - abhängig von der zukünftigen Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie wirtschaftlichen und politischen Aspekten - wahrscheinlich in den kommenden Monaten in der Hansestadt fortsetzen. In begehrten Stadtteilen ist auch ein moderater Anstieg der Immobilienpreise möglich. Denn: Durch die geltenden strengen Bauvorschriften sowie begrenztem Angebot an Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern bleibt die Nachfrage auch in den kommenden Monaten höher als das Angebot. Das wirkt sich stabilisierend oder steigernd auf den Verkaufspreis aus.

Die Mietpreise in Hamburg steigen 2024 und 2025 mit großer Wahrscheinlichkeit weiter an. Gründe dafür sind eine anhaltend große Nachfrage durch Zuzug sowie eine Zunahme an Single-Haushalten. Durch das begrenzte Angebot an Mietwohnungen und nur schleppend umgesetzte Bauprojekte bleibt die Wohnungslage auf dem Hamburger Immobilienmarkt weiterhin angespannt. Dieses Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage treibt die Mietpreise weiter in die Höhe.