Immobilienpreise & Grundstückspreise Hamburg | Entwicklung 2023

Hamburg gehört zu den Top-7-Metropolen. Die Immobilienpreise in Hamburg schwangen sich die letzten Jahren zu immer neuen Höhen auf. Der Markt ist auch 2022 wieder stark in Bewegung. Insbesondere die Angebotspreise für Häuser stiegen im ersten Quartal 2022 (im Vergleich zum 4. Quartal 2021) besonders stark. Bestandshäuser verteuerten sich um 4,9 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag für dieses Segment im ersten Quartal 2022 bei 5.935 Euro.

Die Immobilienpreise in Hamburg (Angebotspreise) für Neubauten stiegen auf durchschnittlich 6.552 Euro pro Quadratmeter. In Prozent ausgedrückt sind das 4,8 Prozent mehr als im Vorquartal. Im Vergleich mit den anderen Top-Metropolen rangiert Hamburg im Mittelfeld: Teurer sind Frankfurt am Main, Stuttgart und München.

Die Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt ein unterschiedliches Bild für Bestand und Neubau. Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen im Bestand stiegen in Hamburg im Vergleich zum Vorquartal um 3,9 Prozent (5.562 Euro pro Quadratmeter). Die Neubaupreise stiegen um vergleichsweise moderate 2,4 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 6.634 Euro. (Quelle: ImmoScout24 WohnBarometer)

► Bei Klick auf ein Hamburger Viertel im Preisatlas erscheinen die Immobilienpreise je Stadtteil: die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke und Wohnungen, die absoluten Kaufpreise für Häuser sowie die Immobilienpreissteigerung seit dem Vorjahr.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg?

Die Anzahl der tatsächlichen Verkäufe von Eigentumswohnungen am Immobilienmarkt Hamburg lag gemäß des Immobilienmarktberichts 2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg bei 6.241 Verkäufen im Jahr 2021. Die Zahl der Neubau-Erstverkäufe lag bei 1.574, was einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr von 6,0 Prozent (1.484 Verkäufe) entspricht.

Traditionell sind die Stadtviertel rund um die Alster immer besonders beliebt für Wohnungsverkäufe. So war es auch 2021, aber nicht ausschließlich. Vor allem am Nordufer der Außenalster, in Winterhude (323 verkaufte Wohnungen) und Uhlenhorst (236 verkaufte Wohnungen), sowie Barmbek-Nord (205 verkaufte Wohnungen) waren Eigentumswohnungen stark nachgefragt. Die kurzen Wege in die City taten ihr Übriges, um die Attraktivität dieser Stadtviertel zu erhöhen. Ebenfalls sehr beliebt: das schöne Eimsbüttel (287 verkaufte Wohnungen) westlich der Alster. Zwei Ausreißer finden sich aber trotzdem: Die HafenCity wächst und damit auch die Zahl der verkauften Wohnungen: Im vergangenen Jahr waren es 298 verkaufte Eigentumswohnungen zwischen Elbphilharmonie und dem geplanten Elbtower. Auch Rahlstedt im Hamburger Osten war zum wiederholten Mal ein Stadtteil für besonders viele Wohnungsverkäufe: 258 Eigentumswohnungen wechselten hier den Besitzer.

Dort, wo die Nachfrage hoch ist, steigen die Wohnungspreise. Rund um die Alster ist es so auch am teuersten: In Harvestehude (11.173 Euro), Rotherbaum (10.782 Euro), Uhlenhorst (10.159 Euro) wurden die höchsten Immobilienpreise für Eigentumswohnungen gezahlt. An der Spitze liegt jedoch die HafenCity mit einem mittleren Kaufpreis pro Quadratmeter von 12.487 Euro. Vergleichsweise günstig geht es in den Randbezirken wie Lohbrügge (3.876 Euro), Rahlstedt (4.153 Euro) oder Steilshoop (3.827 Euro) zu.

► Wohnungspreise aller Hamburger Stadtteile, differenziert in Lagen, erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels für Hamburg.

Der durchschnittliche Immobilienpreis für Eigentumswohnungen in allen Lagen stieg in Hamburg gegenüber dem Vorjahr um 15 Prozent und lag durchschnittlich bei 6.922 Euro pro Quadratmeter. Je nach Lage gab es aber deutlich davon abweichende Preise:

• Der Quadratmeterpreis einer Wohnung in sehr guter Lage liegt in der neuesten Auswertung bei durchschnittlich 9.123 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von knapp sechs Prozent.
• In den guten Lagen Hamburgs werden im Schnitt 6.939 Euro aufgerufen. Hier haben sich die Preise sehr deutlich erhöht – und zwar um über 20 Prozent!
• Auch in einfacher Lage sind die Preise angestiegen – zuletzt auf 4.704 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung. Der Preis für Eigentumswohnungen erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rund 12 Prozent.

Als Olaf Scholz noch Bürgermeister der Hansestadt war, gab er eine klare Marschrichtung vor: Im Drittelmix von geförderten, frei finanzierten und Eigentumswohnungen sollte die Anzahl der Wohnungen in Hamburg wachsen und so den Preisanstieg bremsen. Es wurde abgerissen, verdichtet, höher gebaut. Mit Blick auf die Mietpreise ist das teilweise gelungen – zumindest im Vergleich mit anderen Großstädten. Die Angebotsmieten in Hamburg wuchsen zwischen 2011 und 2017 lediglich um 13 Prozent. Zum Vergleich: In Stuttgart oder Berlin waren es mehr als 45 Prozent. In den Jahren 2018 bis 2020 wuchsen die Hamburger Angebotspreise für Mietwohnungen jeweils nur um vier Prozent. (Quelle: WiWo)

Explodiert sind die Mieten in Hamburg also nicht, nichtsdestotrotz steigen sie und haben auch ein bereits hohes Niveau erreicht. Ende 2021 wurde die aktuelle Ausgabe des qualifizierten Hamburger Mietspiegels veröffentlicht. Im Vergleich mit dem Mietspiegel von 2019 stiegen die Mieten um 7,3 Prozent. Die Netto-Kaltmiete erhöhte sich um 0,63 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittswert für Mietwohnungen in Hamburg liegt bei 9,29 Euro. Je nach Wohnlage, Größe, Ausstattung und Baujahr unterscheiden sich die Nettokaltmieten beträchtlich.

• In normalen Wohnlagen sind große Wohnungen ab 91 Quadratmetern mit Baujahr 1968 bis 1977 besonders günstig. Der Mittelwert der Nettokaltmiete beläuft sich auf 6,54 Euro pro Quadratmeter.
• Besonders teuer sind Neubauten – ebenfalls ab 91 Quadratmetern – mit einem Quadratmeterpreis von 13,87 Euro.
• In guten Wohnlagen erhöhen sich die Nettokaltmieten für Wohnungen im Neubau auf durchschnittlich 17,21 Euro pro Quadratmeter.

(Quelle: Hamburger Mietenspiegel 2021)

Wie hoch sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg?

Die höchsten Steigerungen der Hauspreise im Vergleich zum Vorjahr gab es bei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung – allerdings wechselten von diesem Haustyp auch nur 24 Häuser ihre Besitzer.

• Der mittlere Preis für solche Häuser lag im Jahr 2020 bei 757.000 Euro und im Jahr 2021 bei 1.176.000 Euro – was einer Preissteigerung um 55 Prozent gleichkommt.
• Das durchschnittliche frei stehende Einfamilienhaus kostete 1.223.000 Euro (+ 35 Prozent), Doppelhaushälften verteuerten sich moderat auf 690.000 Euro (+ 4 Prozent), Zweifamilienhäuser knackten die Grenze zur Million mit 1.085.000 (+ 18 Prozent).

In den Stadtteilen entwickelten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser besonders in den noblen Stadtvierteln besonders gut.

• Vor allem das feine Harvestehude erlebte einen Preisauftrieb von über 40 Prozent und kam auf Preise von 14.482 Euro pro Quadratmeter.
• Nicht ganz so steil, aber immer noch ordentlich entwickelten sich die Preise an der Elbe in Blankenese (+ 26,1 Prozent bei durchschnittlich 10.040 Euro pro Quadratmeter) und Othmarschen (12.188 Euro pro Quadratmeter Preissteigerung: +11,8 Prozent).
• In Stadtteilen wie Alsterdorf sanken die Preise für Immobilien in Hamburg (- 6,2 Prozent) auf einen Quadratmeterpreis von 7.094 Euro. Südlich der Elbe wohnt es sich besonders günstig: In Finkenwerder etwa liegt der Quadratmeterpreis bei nur 3.384 Euro (- 2,1 Prozent).

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg belegt in seinem Immobilienmarktbericht 2022 insgesamt 2.734 Verkäufe im Häusersegment. Das ist eine Steigerung der Verkäufe um 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die meisten verkauften Objekte sind freistehende Einfamilienhäuser (Steigerung der Verkäufe um 14 Prozent), gefolgt von Reihenhäusern (34 Prozent Verkaufssteigerung) und Doppelhaushälften (10 Prozent Verkaufssteigerung). Die meisten Hausverkäufe wurden in den Stadtvierteln am Rande Hamburgs abgewickelt, vor allem in Langenhorn, Billstedt und Rahlstedt. Das liegt schlicht daran, dass im Zentrum kaum Häuser angeboten werden – geschweige denn neu gebaut werden. Hier finden sich meist nur Reihenhäuser oder schmale Townhouses.

► Die nach Lage differenzierten Hauspreise für alle Hamburger Stadteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen immoverkauf24-Preisspiegels.

► Grundstückspreise aller Hamburger Stadtteile unterteilt nach Lagen erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Hamburg.

Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die Grundstückspreise in Hamburg im Jahr 2022 um durchschnittlich 10,58 Prozent. Der Quadratmeterpreis für baureife Grundstücke lag damit im Mittel bei 2.068 Euro. Größere Unterschiede gab es in den unterschiedlichen Lagen, denn nach wie vor entscheidet die Lage im Stadtgebiet über den Preis der Grundstücke in Hamburg.

• Einfache Lage: Die Grundstückspreise in den einfachen Lagen verteuerten sich nur moderat um gerade einmal ein Prozent. Der Quadratmeterpreis verteuerte sich in den entsprechenden Stadtteilen von 774 Euro auf 782 Euro pro Quadratmeter.
• Gute Lage: In den guten Lagen konnten Käuferinnen und Käufer im vergangenen Jahr Schnäppchen machen, denn in der Gesamtbetrachtung ging es mit den Preisen sogar bergab, und zwar durchschnittlich um - 4,29 Prozent. Der Quadratmeterpreis in diesen Stadtteilen Hamburgs lag bei 1.471 Euro.
• Sehr gute Lage: Die Filetgrundstücke in Hamburg verteuerten sich um stattliche 19,75 Prozent. Sie landeten bei einem Quadratmeterpreis von 3.952 Euro für baureife Grundstücke.

Hamburg ist eine attraktive Metropole mit anhaltend positivem Wachstum der Bevölkerung. Die Hansestadt nennen derzeit rund 1,85 Millionen Hamburgerinnen und Hamburger ihr Zuhause. Gemäß aktuellen Prognosen wird Hamburg im Jahr 2031 die Grenze von zwei Millionen überschreiten. Kein Wunder, dass angesichts dieser Bevölkerungsprognose der Hamburger Senat 10.000 Wohnungen pro Jahr genehmigen will. Das würde die Immobilienpreise in Zaum halten. Allerdings sieht die Bauwirtschaft diese Zahlen eher mit Skepsis. Der Grund: Die Rohstoffpreise sind seit dem Beginn der Corona-Pandemie, den weltweiten Lieferengpässen und der hohen Inflation stark gestiegen. Die gestiegenen Energiepreise verteuern den Neubau zusätzlich. Wenn diese Rahmenbedingungen fortbestehen, wird man auch weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen in Hamburg rechnen müssen.

Eine Gefahr für die Immobilienpreise in Hamburg geht von den seit Jahresbeginn 2022 steigenden Bauzinsen aus. Sie könnten dazu führen, dass immer weniger Käufer einen Kredit von der Bank erhalten, zum Beispiel weil sie das notwendige Eigenkapital nicht aufbringen können. Derzeit rangiert gemäß einer aktuellen Studie des Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Instituts der Hans-Böckler-Stiftung Hamburg beim verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen auf einem soliden 68. Platz von insgesamt 401. Der Wohlstand der Hamburger entscheidet mit darüber, ob steigend Preise auch weiterhin gezahlt werden können. Derzeit sieht es noch so aus.