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Immobilienpreise & Grundstückspreise Hamburg 2021

Die Immobilienpreise in Hamburg wachsen auch 2021 kräftig, die Corona-Pandemie hat bisher keine Bremswirkung. Hier erhalten Sie den Überblick zu Grundstückspreisen, Wohnungspreisen und Hauspreisen in Hamburg, der Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre - sowie den kostenlosen Preisspiegel für die Hamburger Stadteile, basierend auf den tatsächlichen Verkaufspreisen und den Bodenrichtwerten für Hamburg.

1. Immobilienmarkt Hamburg: Immobilienpreisentwicklung 2021

Hamburger Immobilienpreise

Auch in Hamburg hat die Corona-Krise den Anstieg der Immobilienpreise nicht gebremst: So stiegen die Angebotspreise von Häusern innerhalb des 2. Quartals 2021 im Schnitt um 2,8 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 5.042 Euro. Seit Beginn der Corona-Krise Anfang 2020 stiegen die Immobilienpreise für Häuser um satte 15 Prozent.
Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen stiegen im Q2 2021 im Schnitt um 2,9 Prozent auf 2.660 Euro pro Quadratmeter, seit Beginn der Corona-Krise (Q1 2020) um 16 Prozent. (Quelle: ImmoScout24)

Wesentlicher Grund ist die starke Nachfrage nach Kaufimmobilien, die das Angebot weit übersteigt. Rund 1,9 Millionen Menschen leben 2021 in der Hansestadt. Seit 2014 ist die Bevölkerung mehr als fünf Prozent gewachsen und dieser Trend hält wegen der hohen Lebensqualität und der wirtschaftlichen Stärke der Metropole an. Zwar liegt Hamburg mit einer Bauquote von 36 Wohnungen pro 1.000 Einwohner seit 2009 im Vergleich der Metropolen auf Platz drei, jedoch können die Baufertigstellungen die Nachfrage nicht decken. Zusammen mit einem anhaltend niedrigen Bauzins führt dies zu stetig wachsenden Immobilienpreisen auf dem Hamburger Immobilienmarkt.

2. Grundstückspreise Hamburg - Quadratmeterpreise

Als Alternative zum Immobilienkauf steht für viele der Hausbau auf der Agenda. Wer jedoch zentral leben und neu bauen möchte, muss in Hamburg tief in die Tasche greifen. Bauland ist rar und teuer. So verteuerte sich 2020 Baugrund für Ein- und Zweifamilienhäuser in einfacher Lage nochmals um sieben Prozent, darunter Reihenhäuser als auch freistehende Häuser. Während in den innerstädtischen Vierteln rund um die Alster fast keine Baugrundstücke vorhanden sind, wurden Kaufwillige vor allem im Nord-Westen und Nord-Osten Hamburgs häufig fündig. Die Grundstückspreise in Hamburg Schnelsen, Niendorf und Lurup sowie Rahlstedt, Lemsahl-Mellingstedt oder Sasel liegen in der Regel noch unter 700 Euro pro Quadratmeter. Die meisten Verkäufe von Bauland fanden jedoch in Neugraben-Fischbeck statt, das Viertel erlebt mit 79 Grundstücksverkäufen in 2020 einen regelrechten Bauboom. Kein Wunder, denn die Fischbeker-Heide ist nah und die Immobilienpreise liegen noch zwischen 300 und 500 Euro pro Quadratmeter Grundstück. Zum Vergleich: Der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke in Hamburg Othmarschen liegt zwischen 1.550 und 2.000 Euro, in Blankenese über 2.000 Euro.

Immobilienpreise für Grundstücke: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Hamburgs (Bodenrichtwerte)

Stadtteil Aktuelle Grundstückspreise in €/m2 Grundstückspreise in €/m2 Vorjahr Preisentwicklung seit Vorjahr
Rahlstedt 571 537 6%
Othmarschen 1.882 1.667 13%
Neugraben-Fischbek 358 309 16%

► Grundstückspreise aller Hamburger Stadtteile unterteilt nach Lagen erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels Hamburg.

Entwicklung der Grundstückspreise Hamburg

Auch 2021 stiegen die Preise für Bauland weiter und diese Entwicklung wird voraussichtlich auch 2022 und 2023  weiter anhalten. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach Immobilienbesitz bei vielen Menschen verstärkt, gleiches gilt für die Bereitwilligkeit, hohe Preise für Baugrundstücke zu zahlen. Entscheidend für die Höhe des Kaufpreises ist die Lage innerhalb Hamburgs.

  • Einfache Lage: Seit dem Vorjahr stiegen die Grundstückspreise um sieben Prozent auf 774 Euro pro Quadratmeter, innerhalb von fünf Jahren um üppige 145 Prozent.
  • Mittlere Lage: Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die Grundstückspreise nur um ein Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.537 Euro, innerhalb von fünf Jahren jedoch um 116 Prozent.
  • Sehr gute Lage: Seit dem Vorjahr verteuerten sich solche Baugrundstücke um drei Prozent auf 3.300 Euro pro Quadratmeter, innerhalb der letzten fünf Jahre um deutliche 73 Prozent.

qm-Preis Hamburg Grundstück – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Entwicklung Grundstückspreise Hamburg
Quelle: Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg 2021, LBS-Immobillienmarktatlas 2020 Hamburg & Umland, immoverkauf24 Research Juni 2021

3. Wohnungspreise Hamburg - Quadratmeterpreise

Die meisten Wohnungsverkäufe fanden in Hamburg jüngst in zentrumsnahen Vierteln rund um die Alster und im Osten Hamburgs statt: Spitzenreiter ist mit 360 verkauften Eigentumswohnungen Hamburg Winterhude, gefolgt von Eimsbüttel (320 verkauften Wohnungen), Rahlstedt (298 Wohnungsverkäufe) und Lohbrügge (2016 verkaufte Wohnungen) – das belegt der Immobilienmarktbericht Hamburg 2021 des Gutachterausschusses.

Rund um die Alster werden auch die höchsten Wohnungspreise gezahlt: Der Quadratmeter kostet hier in der Regel mehr als 8.000 Euro. Bewegt man sich nördlich der Elbe westwärts, sinken die Wohnungspreise etwas und liegen im Schnitt zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter: So kostet der durchschnittliche Quadratmeter von Wohnungen in Othmarschen 6.640 Euro. Im Osten Hamburgs liegen die Preise deutlich niedriger bei max. 3.700 Euro pro Quadratmeter: In Hamburg Rahlstedt etwa beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen 3.545 Euro und ist damit fünf Prozent teurer als im Vorjahr. Südlich der Elbe ist das Preisniveau etwas niedriger, so liegt der Quadratmeterpreis von Wohnungen in Neugraben-Fischbek im Schnitt bei 2.842 Euro und ist seit dem Vorjahr kaum gestiegen.

Immobilienpreise für Wohnungen: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Hamburgs

Stadtteil Aktuelle Wohnungspreise in €/m2 Wohnungspreise in €/m2 Vorjahr Preisentwicklung seit Vorjahr
Rahlstedt 3.545 3.388 5%
Othmarschen 6640 6768 -2%
Neugraben-Fischbek 2842 2814 1%

► Wohnungspreise aller Hamburger Stadtteile, differenziert in Lagen, erhalten Sie mit Download des kostenlosen Preisspiegels für Hamburg.

Entwicklung der Wohnungspreise Hamburg

Der durchschnittliche Immobilienpreis für Eigentumswohnungen (alle Lagen) stieg in Hamburg gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent und lag im Mittel bei 6.007 Euro pro Quadratmeter. Jedoch sorgt die Lage für eine große Varianz:

  • Der Quadratmeterpreis einer Wohnung in sehr guter Lage liegt im Schnitt bei 8.608 Euro, eine Preissteigerung von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Preise um 64 Prozent.
  • In guter Lage Hamburgs müssen Käufer für den Quadratmeter Wohnung im Schnitt 5.751 Euro zahlen, das sind sieben Prozent mehr als im Vorjahr und 65 Prozent mehr als vor fünf Jahren.
  • In einfacher Lage sind es „nur“ 4.192 Euro pro Quadratmeter Wohnung, der Immobilienpreis erhöhte sich innerhalb eines Jahres um vier Prozent, in den letzten fünf Jahren um 63 Prozent.

qm-Preis Wohnungen Hamburg – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Wohnungspreise Hamburg
Quelle: Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg 2021, LBS-Immobillienmarktatlas 2020 Hamburg & Umland, immoverkauf24 Research Juni 2021

4. Hauspreise in Hamburg

Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2021 des Gutachterausschusses zeigt, dass kaum Häuser auf dem Markt sind, deren Quadratmeterpreise unterhalb von 3.000 Euro liegen. In den zentrumsnahen Lagen ist das Angebot so gering, dass keine belastbaren Durchschnittspreise ermittelt werden können. Die meisten Hausverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern finden in den Randgebieten Hamburgs statt: In Niendorf, Langenhorn, in Rahlstedt oder Billstedt liegen die Kaufpreise noch unter 600.000 Euro. Günstiger sind die Immobilienpreise für Häuser nur im Süden Hamburgs: In Neugraben-Fischbeck, Willhelmsburg, Allermöhe oder Altengamme liegen die Hauspreise im Mittel bei 530.000 Euro und z. T. sogar deutlich darunter. 

Immobilienpreise für Häuser: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Hamburgs

Stadtteil Aktuelle Hauspreise in €/m2 Hauspreise
in €/m2 Vorjahr
Preisentwicklung seit Vorjahr
Rahlstedt 4.387 4.010 9%
Othmarschen 10.904 10.049 9%
Neugraben-Fischbek 3376 3.313 2%

► Die nach Lage differenzierten Hauspreise für alle Hamburger Stadteile erhalten Sie bei Download des kostenlosen immoverkauf24-Preisspiegels.

Entwicklung der Kaufpreise für Häuser in Hamburg

Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in Hamburg im Vergleich zum Vorjahr um 12 Prozent auf einen durchschnittlichen Kaufpreis von 759.000 Euro.

  • Besonders die Immobilienpreise von Häusern in guten Lagen zogen an: Sie verteuerten sich um deutliche 19 Prozent innerhalb eines Jahres und kosteten im Schnitt 6.116 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von fünf Jahren zog der Hauspreis in guten Lagen um 69 Prozent an.
  • In sehr guten Lagen stiegen die Quadratmeterpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern um zehn Prozent auf 9.152 Euro, in den vergangenen fünf Jahren um 47 Prozent.
  • Am geringsten stieg der Hauspreis in einfachen Lagen Hamburgs: Hier verteuerten sich Häuser um fünf Prozent auf durchschnittlich 4.192 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von fünf Jahren lag der Preisanstieg jedoch bei 71 Prozent.

qm-Preis Häuser Hamburg – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Hauspreise Hamburg - Entwicklung
Quelle: Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg, LBS-Immobillienmarktatlas 2020 Hamburg & Umland, immoverkauf24 Research Juni 2021

5. Quadratmeterpreise Hamburg in der Karte

Bei Klick auf ein Hamburger Viertel im Preisatlas erscheinen die Immobilienpreise je Stadtteil: die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke und Wohnungen, die absoluten Kaufpreise für Häuser sowie die Immobilienpreissteigerung seit dem Vorjahr.

6. Immobilienpreise Hamburg Prognose

Als wachsende und wirtschaftlich starke Metropole wird Hamburg auch in den nächsten Jahren mehr Einwohner gewinnen. Weil voraussichtlich in den nächsten zwei bis drei Jahren der neu erbaute Wohnraum die Nachfrage nicht decken können wird und die Zinsen niedrig bleiben, ist auch 2022 und 2023 mit steigenden Immobilienpreisen in Hamburg zu rechnen. Jedoch könnte die Corona-Krise das schon 2020 verlangsamte Wachstum der Bevölkerung weiter bremsen. Zudem sorgt die Pandemie für Einkommenseinbußen bei vielen Haushalten. Diese Faktoren sowie der fortschreitende Neubau von Immobilien könnten laut Experten ab 2024 für eine deutliche Verringerung der Lücke von Nachfrage und Angebot von Immobilien sorgen – und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen. In den zentrumsnahen 1A-Lagen werden die Immobilienpreise bis 2030 weiter steigen, anders könnte es jedoch in den Randgebieten der Region aussehen. Mehr Infos siehe: Immobilien bald wieder günstiger?

7. Immobilienpreisspiegel Hamburg - kostenlos downloaden!

Welche Immobilienpreise in den bevorzugten, innenstadtnahen Wohnlagen Hamburgs sowie in den Randlagen der Elbmetropole für Wohnimmobilien erzielt werden können, finden Sie in unserem Preisspiegel Hamburg.

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