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Immobilie geerbt – was nun?

Erbschaft 05.05.2011 Niels Jacobsen
Erbengemeinschaft

Dazu lohnt zunächst ein Blick in das Erbschaftssteuerrecht. So sieht das Gesetz vor, dass bei verheirateten Immobilienbesitzern nicht nur der Ehegatte, sondern auch die Kinder in die Erbfolge eintreten. Möchte der Ehegatte in der Immobilie wohnen bleiben, muss er sich mit den Kindern abstimmen bzw. sich das Wohnrecht vor Ableben seines Partners testamentarisch zusichern lassen.

In jedem Fall müssen sich alle Erben im Rahmen der Erbengemeinschaft über die weitere Nutzung der Immobilie einigen. Möchte zum Beispiel ein Kind in das Elternhaus zurückkehren, müssen die anderen Erben von diesem ausgezahlt werden. Falls jedoch keiner der Erben die Immobilie nutzen möchte, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie veräußern und den Verkaufserlös entsprechend der Erbanteile aufteilen.

Was ist im Erbfall steuerlich zu beachten?

Das Erbschaftsteuergesetz sieht seit 2009 eine vollständige Steuerbefreiung für die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims von Todes wegen auf den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner vor.

Voraussetzung: Dieser muss die Immobilie mindestens weitere 10 Jahre bewohnen. Für Kinder gilt die Regelung entsprechend, allerdings mit einer zusätzlichen Einschränkung. Die Übertragung des Eigenheims ist nur bis zu einer Größe von 200 Quadratmetern steuerfrei. Der 200 Quadratmeter übersteigende Teil der Wohnfläche des Familienhauses ist nicht begünstigt und damit zu versteuern, soweit er nicht durch persönliche Freibeträge abgedeckt wird.

Wird die Immobilie innerhalb der 10-Jahresfrist (Spekulationsfrist) verkauft, fallen Steuern an, deren Höhe vom Wert der Immobilie, von der Steuerklasse der Erben und von den Freibeträgen abhängen. Keine Steuern fallen für Ehegatten an, wenn der Freibetrag von 500.000 Euro nicht ausgeschöpft wird. Bei Kindern beträgt der Freibetrag 400.000 Euro, wobei der Betrag jeweils im Verhältnis zu einem Elternteil gilt. Die konkreten Steuersätze der Steuerklassen und weitere Details sind im §16 des Erbschaftssteuergesetzes geregelt.

Wichtig: Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Bei der Wertermittlung der Immobilie lässt der Gesetzgeber nur noch den Verkehrswert als Berechnungsgrundlage für die Steuer gelten, d.h. den tatsächlich am Markt realisierbaren Wert. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist im Erbfall daher sowohl aus steuerlicher Sicht notwendig als auch für den Fall eines späteren Verkaufs der Immobilie.

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