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Gestärktes Mieter-Vorkaufsrecht bei Wohnungsverkauf

Recht 12.03.2015 Kathleen Dornberger
Wohnung vermietet verkaufen

Wer einen Mieter beim Wohnungsverkauf außen vorlässt, muss mit Schadensersatzansprüchen rechnen. Eine Hamburger Mieterin hatte geklagt, da ihre Mietwohnung im Rahmen des Verkaufs eines gesamten Mehrfamilienhauses als Eigentumswohnung veräußert worden war – ohne die Mieterin im Rahmen des Mieter Vorkaufsrechts hiervon vor Vertragsabschluss in Kenntnis zu setzen.

Wie kommt die Schadensersatzforderung beim Mieter Vorkaufsrecht zustande?

Die Wohnung wurde in einem Paketpreis an den neuen Eigentümer verkauft. Die Mieterin wurde von dem Verkauf nicht in Kenntnis gesetzt. Sie konnte das Mieter Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen. Später bot ihr der neue Eigentümer die Wohnung zum Kauf an – ca. 80.000 € teurer als sein anteiliger Kaufpreis für diese Wohnung beim Vorbesitzer war. Die Mieterin klagte auf knapp 80.000 € Schadenersatz, die Differenz dieser Kaufpreise. Auch bei einem Verkauf von mehreren Wohnungen im Paket hat der Mieter Anspruch auf sein Vorkaufsrecht. Ihm muss seine Mietwohnung zu dem Preis angeboten werden, der für diese im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten anteilig veranschlagt wird.

Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit fünf gleichgroßen/gleichwertigen Wohneinheiten zu einem Preis von 1.000.000 € (ausgewiesen im bereits geschlossenen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Kaufinteressent) angeboten, so hat der Mieter das Recht, seine der 5 Wohneinheiten auf Grundlage vom Mieter Vorkaufsrecht für 200.000 € zu erwerben, unabhängig davon, ob der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen “Mengenrabatt” für den Erwerb mehrerer Wohnungen anstelle des Kaufes von nur einer Wohnung eingeräumt hat und diese Wohnung in einem Einzelverkauf eventuell für 220.000 € angeboten worden wäre.

Der BGH fordert zu erneuter Prüfung bzgl. Schadensersatz auf

In vorherigen Instanzen hatte die Mieterin kein Recht bekommen, sie ging mit dem Fall bis vor den Bundesgerichtshof und dieser urteilte zu ihren Gunsten: Das Hamburger Landgericht muss erneut überprüfen, ob und wenn ja wie viel Schadensersatz der Klägerin gezahlt werden muss, da ihr Mieter Vorkaufsrecht missachtet wurde. Die Schwierigkeiten bei der Urteilsfindung lagen darin, dass im Paragrafen (577 BGB) keine Auskunft über Schadensersatz erteilt wird. Das zuständige Amtsgericht und das Landgericht wiesen ihre Forderung zurück, woraufhin sie sich an den BGH wandte. Dieser befand: Auch wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht nicht mehr durchsetzen kann, weil der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen ist, kann ihr ein entgangener Gewinn zustehen.

Das Mieter-Vorkaufsrecht in Kürze

Viele Mieter gehen davon aus, dass sie generell ein Mieter Vorkaufsrecht bei einem Wohnungsverkauf habe. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Nur wenn eine vermietete Wohnung erstmalig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, steht dem Mieter dieses Recht zu. Wird das gesamte Haus an einen anderen Vermieter verkauft und nicht in Eigentumswohnungen geteilt oder ist der Mieter in eine schon vorher vermietete Eigentumswohnung gezogen, so entfällt das Mieter Vorkaufsrecht. Ebenso verhält es sich bei einem Verkauf an ein Familienmitglied des Verkäufers: der Mieter hat kein Vorkaufsrecht. Jedoch sollten sich Mieter nicht übervorteilen lassen. In vielen Fällen lohnt sich der Wohnungskauf. Der Mieter kann die zum Verkauf stehende Wohnung zu dem Preis erwerben, der einem Dritten im bereits geschlossenen Kaufvertrag angeboten wird. Über diesen Kaufvertrag muss der Mieter unverzüglich in Kenntnis gesetzt werden. Er hat dann eine Frist (von zwei Monaten bei Grundstücken bzw. bei anderen Gegenständen von einer Woche nach Erhalt der Mitteilung über den Verkauf) von seinem Mieter Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.

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