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Verwertungskündigung nach BGH-Urteil leichter?

Recht 22.07.2011 Kirsten Ohlendorf
Protokoll Eigentümerversammlung

Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen kennen dieses Problem: Sie möchten sich von ihrer Immobilie trennen, aber die Mieter nicht von ihrem Zuhause – keine einfache Situation. Ein neues BGH-Urteil vom 8. Juni 2011 (Az.: BGH VIII ZR 226/09) wirft die Frage auf, ob eine Mieterkündigung unter bestimmten Umständen nicht erleichtert wird.

“Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. (…)” So regelt § 903 BGB die Befugnisse des Eigentümers. Insbesondere Eigentümer von vermieteten Wohnimmobilien sind jedoch bei weitem nicht so frei in ihren Entscheidungen und Handlungen bezüglich ihrer Immobilie, da sie die gesetzlichen Regelungen im Mietrecht beachten müssen und dieses vor allem auf den Schutz der Mieter ausgerichtet ist.

Wann kann ein Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden?

So kann ein Vermieter seinem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen und er muss ein berechtigtes Interesse nachweisen können. § 573 BGB regelt die gesetzlich anerkannten Gründe für die Vermieterkündigung. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist z.B. möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Hauses oder seiner Wohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen.

Ein solcher Fall wurde in einem BGH-Urteil vom 8. Juni 2011 zugunsten der Eigentümer entschieden. Eine Erbengemeinschaft klagte gegen eine heute 90jährige Mieterin, die Widerspruch gegen die von der Erbengemeinschaft erhaltene Verwertungskündigung eingelegt hatte.

Die Mieterin war 1953 in ein Einfamilienhaus in Potsdam eingezogen. Das Haus war unter der Regierung der ehemaligen DDR zwangsenteignet und zu staatlichem Eigentum erklärt worden. Die Mieterin erhielt 1990 ihren letzten Mietvertrag von der damaligen DDR-Regierung. Nach Ende der staatlichen Verwaltung trat die Erbengemeinschaft 1992 in das Mietverhältnis ein. Im Jahr 2007 allerdings kündigten sie dann der Mieterin mit der Begründung, dass das Haus verkauft werden solle, um mit dem Verkaufserlös einen Streit unter den Erben beizulegen. Da das Haus stark sanierungsbedürftig war, die Vermietung verlustbringend und da damit zu rechnen war, dass ein Hausverkauf im vermieteten Zustand bis zu 30 % weniger Erlös eingebracht hätte, sprach die Erbengemeinschaft schließlich die Verwertungskündigung aus, um die erheblichen Nachteile durch einen Fortbestand des Mietvertrags abzuwenden.

Nachdem Amtsgericht und Landgericht die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen hatten, dass keine erheblichen Nachteile vorlägen, weil die Kläger das Erbe des Hauses bereits in vermietetem und unrentablem Zustand angenommen hätten, hob der Bundesgerichtshof diese Urteile auf und stärkt somit das Eigentumsrecht von Eigentümern ehemals staatlich verwalteter Immobilien. Nach Auffassung des BGH ist es mit dem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Grundgesetz unvereinbar, dass Eigentümer den Zustand ihrer Immobilie nach Ende der staatlichen Verwaltung zwangsweise als nicht nachteilig akzeptieren müssen.

Die Sache wurde an das Landgericht Potsdam zurückgewiesen, dem nun die Prüfung obliegt, inwiefern das vermietete Objekt tatsächlich unrentabel ist, wie hoch der Mindererlös bei einem Verkauf im vermieteten Zustand wäre und welche Auswirkungen die von der alten Dame geltend gemachten Härtegründe haben.

Ob dieses BGH-Urteil dazu führt, dass Eigentümer von Wohnimmobilien geplante Verwertungskündigungen in Zukunft leichter durchsetzen können, ist noch offen. Insbesondere wird in künftigen Fällen zu prüfen sein, ob hier gleiches Recht für Häuser und Wohnungen Anwendung finden wird, da bislang Hauseigentümern ein stärkeres Interesse an der Verwertung ihrer Immobilie zugesprochen wird als Wohnungseigentümern.

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