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Mieter kündigen – Die 10 wichtigsten Informationen

mietvertrag kündigen

Für viele Vermieter wird es irgendwann erforderlich, einen Mieter zu kündigen. Miete nicht gezahlt, Hausordnung missachtet, schlecht mit der Wohnung umgegangen, Eigenbedarf: Die Gründe für eine Kündigung können vielfältig sein. Das Mietrecht stellt sich klar auf die Seite des Mieters. Er soll vor Verlust seines Lebensmittelpunktes geschützt werden und willkürliche Kündigungen durch den Vermieter sollen verhindert werden. Nicht immer fühlt es sich für Vermieter rechtens an, welche Rechte der Mieter an seinem Eigentum hat. immoverkauf24 informiert darüber, wann und wie Sie Ihrem Mieter kündigen können.

1. Dem Mieter kündigen: Wann kann der Vermieter kündigen?

Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter, seine Rechte sind deutlich stärker ausgeprägt als die des Vermieters. Einen Mieter zu kündigen ist nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters möglich (siehe § 573 BGB).

Diese drei Grundlagen für ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die Kündigung auszusprechen werden im BGB in § 573 aufgezeigt:

  1. Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich
  2. Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume selbst oder für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes
  3. Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und würde durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden

Die schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters § 573 (2), die zu einer Kündigung durch den Vermieter berechtigt, kann beispielsweise in folgenden Fällen vorliegen:

Zahlungsverzug – die häufigste Pflichtverletzung

Der Mieter kann vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn er seine Miete nicht zahlt. Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten (oder bei Mietrückstand von über einer Monatsmiete innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten) ist dies möglich. Die Monatsmiete beinhaltet in diesem Fall auch die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

Weitere Pflichtverletzungen als Kündigungsgrund

Neben den fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es weitere Gründe, die zu einer Kündigung des Mieters wegen Pflichtverletzung berechtigen, zum Beispiel:

Mietpreisbremse
  • Unpünktliche Zahlung der Miete
  • Unerlaubte Überlassung der Wohnräume an Dritte (z.B. Untermieter)
  • Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis
  • Wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung
  • unberechtigte Mietminderung
  • Überbelegung der Wohnung
  • Unterlassung von Gartenpflege oder Schönheitsreparaturen

Wichtig ist, dass der Vermieter im Falle einer Kündigung des Mieters den Kündigungsgrund zeitnah nennt. Verhält sich Ihr Mieter nicht wie im Vertrag vereinbart, sollten Sie sich eine Überlegungszeit von 2 Tagen bis 2 Wochen einräumen, um ihn abzumahnen bzw. zu kündigen.

Liegen die Vorfälle auf denen die Kündigung beruht zum Beispiel mehr als 6 Monate zurück, so können sie nicht als Grund herangezogen werden (OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00)

Der Vermieter muss die fristlose Kündigung schriftlich mitteilen. Darin ist dem Mieter eine Frist von 1 – 2 Wochen nach Erhalt des Schreibens zum Räumen der Wohnung einzugestehen (Urteil des Landesgerichtes Baden-Baden, Beschluss v. 22.5.1995, 1 T 32/95). Dass der Mieter nach fristloser Kündigung tatsächlich auszieht ist nicht immer der Fall. Verstreicht die Frist zur Räumung der Wohnung, so kann der Vermieter den Mieter nicht eigenhändig vor die Tür setzen – er muss Räumungsklage einreichen.

Des Weiteren kann einem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarf gekündigt werden (siehe auch Punkt 4) oder wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird. Dies kann in wenigen Fällen möglich sein, wenn der vermietete Zustand den Vermieter an Modernisierung, Umbau oder Verkauf (siehe Punkt 7) zu deutlich höherem Preis hindert.

Tipp von immoverkauf24:

Unabhängig von den genannten, berechtigten Kündigungsgründen, die eine „ordentliche“ Kündigung erlauben, räumt das Bürgerliche Gesetzbuch dem Vermieter eine „außerordentliche, fristlose“ Kündigungsmöglichkeit „aus wichtigem Grund“ ein (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html). Diese setzt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses „unzumutbar“ macht. Aufgrund der starken Stellung des Mieters im Mietrecht scheitern in der Praxis viele Kündigungen, die sich auf einen „wichtigen Grund“ berufen.

2. Mieter abmahnen vor Kündigung – So sind Sie auf der sicheren Seite

Zwar ist die Abmahnung eines Mieters nicht in jedem Falle zwingend erforderlich, um die Kündigung rechtssicher durchzuführen, doch es empfiehlt sich immer, zunächst dem Mieter eine Abmahnung zu schicken und ihn auf sein Fehlverhalten ausdrücklich hinzuweisen.

Der Bundesgerichtshof entschied am 28.11.2007:

“Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.”

Folglich kann festgestellt werden, dass eine Abmahnung des Mieters erforderlich ist, wenn erst die Missachtung der Abmahnung den Verstößen gegen den Mietvertrag erhebliches Gewicht verleiht, also vergleichsweise geringe Vertragsbrüche Grund für die Kündigung sind. Da diese Einschätzung von jedem individuellen Fall abhängig ist und Ihre Kündigung nicht an Formfehlern scheitern sollte, empfiehlt es sich in jedem Fall (außer bei Zahlungsverzug) eine schriftliche Abmahnung zu versenden. Zwar ist eine mündliche Abmahnung ebenso gültig, doch da diese meist schwer zu beweisen ist, sollte der schriftliche Weg immer vorgezogen werden!

Wichtig zu wissen: Als Vermieter müssen Sie die Tatsachenbehauptungen aus den Abmahnungen beweisen. Finden Sie Zeugen im Haus oder machen Sie Fotos bzw. Videos von den offensichtlichen Verstößen. Bei Lärmbelästigung können Sie auch die Polizei rufen.

In Ihrer Abmahnung sollten folgende Daten vermerkt sein:

  • Nennung aller im Mietvertrag als Mieter verzeichneten Personen als Empfänger
  • Datum der Abmahnung
  • konkrete Angabe des Sachverhaltes, der den Vertragsverstoß darstellen soll; wenn Vorhanden: Nennung von Zeugen, Setzen einer Frist zur Beseitigung von der beanstandeten Pflichtverletzung
  • Beschreiben der Folgen, mit denen der Mieter rechnen muss und Nennung der rechtlichen Konsequenzen
  • Unterzeichnen durch alle im Mietvertrag genannten Vermieter

Je nach Art des Vertragsbruches kann es bei einer eventuellen Gerichtsverhandlung für Sie als Vermieter von Nutzen sein, das Fehlverhalten des Mieters jedes Mal abzumahnen, wenn Sie hiervon mitbekommen. Es ist unwahrscheinlich, dass eine fristlose Kündigung aufgrund weniger, nicht schwerwiegender Gründe anerkannt wird. Häufen sich diese Gründe jedoch und der Mieter war durch Abmahnungen darüber in Kenntnis gesetzt, so steigt die Chance auf Durchsetzung der Kündigung.

Ausnahmen von der Abmahnung:

Ist der Mieter mit seiner Miete in Verzug, wie unter 2. beschrieben, so ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Der Vermieter kann sofort fristlos kündigen. Auch wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen beider Parteien gerechtfertigt ist, kann fristlos gekündigt werden.

3. Dem Mieter kündigen wegen Eigenbedarf – So funktioniert`s

Eigenbedarfskündigung

Hat der Vermieter eigenen Nutzungsbedarf an den vermieteten Räumlichkeiten, so kann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB steht, dass wenn:

“der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”

ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt und er kündigen kann. Hierzu ist jedoch erforderlich, dass der Vermieter die Räume als Wohnung braucht. Die Nutzung als Lagerfläche oder Büro zum Beispiel berechtigt nicht zu einer Eigenbedarfskündigung.

Eigenbedarfskündigungen wurden bereits anerkannt für

  • Kinder und Stiefkinder
  • Geschwister
  • Eltern
  • Neffen und Nichten
  • Schwiegerkinder und Schwiegereltern
  • Schwägerin und Schwager
  • Lebenspartner
  • Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit

Bei einer Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte gilt, dass es eine engere Bindung zum Familienmitglied geben muss, die durch die familieninterne Vermietung gepflegt wird. So wäre es zum Beispiel schwierig, einen Cousin, den der Vermieter alle drei Jahre trifft und der aus beruflichen Gründen umzieht, für eine Eigenbedarfskündigung vorzuschieben.

Außerdem muss der Vermieter den Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar begründen, bereits von Gerichten anerkannte Beispielgründe für die Eigenbedarfskündigung:

  • Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
  • deutliche Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse
  • deutliche Verkürzung des Arbeitsweges
  • Kinderwunsch oder Geburt von Kindern (der Mieter darf den Schwangerschaftsnachweis nicht verlangen)
  • Wunsch nach eigenem Zimmer für jedes Kind
  • Ortswechsel durch berufliche Veränderung
  • Nutzung der Wohnung als Alterssitz
  • Umzug in die Wohnung aufgrund Alters oder Krankheit, da diese leichter zugänglich ist

Dem Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen soll dadurch verhindert werden, dass rechtlich relevant ist, ob der genannte Grund für die Kündigung zu den Gegebenheiten der Wohnung passt. Kündigt ein Vermieter dem Mieter beispielsweise mit dem Grund, er würde die Wohnung wegen der altersgerechten Ausstattung benötigen und diese ist jedoch schlechter für alte Menschen geeignet als seine aktuelle Wohnung, so kann es sein, dass die Kündigung nicht anerkannt wird.

Auch wenn ein Vermieter eine nicht vermietete Wohnung im Bestand hat, die zu seinen Anforderungen, aufgrund derer die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, passt, darf er dem Mieter einer anderen Wohnung nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Wird nach Aussprechen der Eigenbedarfskündigung innerhalb der Kündigungsfrist eine zu vermietende Wohnung des Vermieters im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage frei, die dem gekündigten Mieter einen ähnlichen Wohnstandard bietet, so muss der Vermieter diese dem gekündigten Mieter anbieten, so eine Entscheidung des BGH vom 13.10.2010.

immoverkauf24 Tipp

Machen Sie sich vor einer Vermietung Gedanken darüber, ob Sie sich auf die Risiken, einem Mieter nicht mehr kündigen zu können, einlassen wollen. Die Eigenbedarfskündigung ist kein “Ass im Ärmel des Vermieters” und sollte nicht missbraucht werden. In vielen Fällen ist der Immobilienverkauf eine gute Alternative zur Vermietung, da Sie Ihr Geld anderweitig besser und flexibler anlegen können als in einer Wohnung oder einem Haus.

4. Mieter fristlos kündigen – Vorlage hier herunterladen

Nach der Abmahnung des Mieters und dessen andauerndem Fehlverhalten können Sie als Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. An dieser Stelle finden Sie kostenlose Download-Dokumente (Word- und PDF-Datei) zur fristlosen Kündigung Ihres Mieters.

immoverkauf24 Tipp:

Achtung: Vermeiden Sie Formfehler bei der fristlosen Kündigung Ihres Mieters. Nennen Sie auf jeden Fall alle im Mietvertrag stehenden Mieter und Vermieter, konkretisieren Sie den Kündigungsgrund und nehmen Sie Bezug auf eventuelle vorherige Abmahnungen! Lassen Sie die fristlose Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zustellen oder übergeben Sie diese persönlich mit einem Zeugen.

So könnte Ihr Kündigungsschreiben aussehen:

Kündigungsschreiben Mieter Seite 1 b
Kündigungsschreiben Mieter Seite 2

5. Mieter kündigen ­– Welche Fristen sind zu beachten?

Im Falle einer fristlosen Kündigung müssen Sie Ihrem Mieter eine Frist einräumen, binnen der er nach Erhalt des Kündigungsschreibens Zeit hat, die Wohnung zu räumen. Gesetzlich ist nicht festgelegt, wie lange die Frist sein muss. Mit einer Frist von 14 Tagen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

Achtung:

Erst wenn die Frist verstrichen und der Mieter nicht termingerecht ausgezogen ist, sollte die Räumungsklage eingereicht werden. Zeigt sich Ihr Mieter gesprächsbereit und bietet den freiwilligen Auszug zu einem bestimmten Termin an, so kann es sein, dass Ihnen die vollen Prozesskosten auferlegt werden. Das Landgericht Heidelberg urteilte so gegen einen Vermieter, der laut Gericht vorschnell die Räumungsklage eingereicht hatte (LG Heidelberg, Beschluss v. 11.7.2014, 5 T 38/14).

In § 573c des BGB: sind die Fristen für ordentliche Kündigungen genannt. Diese finden zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung Anwendung. Mieter, die unter fünf Jahre in der Wohnung wohnen, können mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Bei über fünf Jahren sind es sechs Monate, bei über acht Jahren neun Monate.

Bei Wohnraum, der nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 “Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt” kann mit einer Frist zum Ende des Monats bei Kündigung bis zum 15. Tag des Monats gekündigt werden. Beispiele für solche Wohnsituationen sind WGs oder an Pendler vermietete Zimmer.

Bei Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet wird, kann sofern es im Vertrag vereinbart ist, mit einer kürzeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Für Einliegerwohnungen bzw. Wohnungen in einem Zweiparteienhaus, in dem die 2. Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, gelten die unter 8. genannten Fristen.

6. Mieter zieht nicht aus trotz Kündigung – Was tun?

Zieht ein Mieter nach ordentlicher bzw. fristloser Kündigung nicht aus der Wohnung aus, können Sie als Vermieter Räumungsklage einreichen. Diese ist vor dem Amtsgericht einzureichen, in dessen Stadt sich die Wohnung befindet. Bei für den Vermieter erfolgreichem Ausgang der Räumungsklage wird ein Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Räumung der Wohnung beauftragt.

Achtung:

Als Vermieter haben Sie kein Recht dazu, den Mieter eigenhändig vor die Tür zu setzen. So gern Sie dies tun würden und so sehr Sie gefühlt im Recht sind: Bei einem eigenhändigen Rauswurf der Mieter riskieren Sie empfindliche Strafen. Informieren Sie sich auf unserer Seite “Räumungsklage“ über den genauen Ablauf und das richtige Vorgehen.

7. Mieter kündigen bei Immobilienverkauf – Geht das?

Tipps Hausverkauf

Einem Mieter zu kündigen, weil man eine Immobilie verkaufen möchte, ist zwar theoretisch möglich, doch die gesetzliche Basis ist so streng, so dass die Kündigung in den meisten Fällen erfolglos wäre. In manchen Fällen können sich Vermieter auf die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung berufen. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besagt, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, wenn

“der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.”

Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter ganz erhebliche Nachteile dadurch haben muss, dass die Immobilie vermietet ist und er sie nicht oder nur zu einem sehr viel geringeren Preis verkaufen kann. Die vergeblichen Versuche, die Immobilie zu verkaufen, müssen vom Vermieter bewiesen werden. Jeder Fall wird individuell bewertet.

Wer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte zunächst überprüfen, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Ist dies nicht der Fall oder der Mieter möchte die Wohnung nicht kaufen, so sollte der Verkäufer einen erfahrenen Immobilienmakler beauftragen, der eine Immobilienbewertung vornimmt und die Wohnung zum besten Immobilienpreis verkauft. Der Preisunterschied zwischen vermieteter Wohnung und unbewohnter Immobilie kann sehr hoch sein, so dass in manchen Fällen die Zahlung einer “Auszugprämie” an den Mieter wirtschaftlicher ist. Der Käufer übernimmt nämlich den laufenden Mietvertrag mit Kauf der Immobilie und kann diese nicht umgehend selbst nutzen.

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8. Mieter kündigen bei Vermietung einer Einliegerwohnung – Besonderheiten

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, bzw. eine von zwei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnt und die andere vermietet, ist von der Erfordernis, ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mieters im Sinne von § 573 vorzuweisen, befreit. Dies gilt jedoch nur, wenn “der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt” (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Der Vermieter muss hier die Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung, wie unter Punkt 6 beschrieben, berücksichtigen.

9. Mieter kündigen bei Gewerbemietvertrag

Wurde mit einem Mieter von Gewerbefläche ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen, so können beide Seiten den Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen. Mehr erfahren Sie unter Gewerbe vermieten.

10. Härtefall – Wann hat der Mieter Widerspruchsrecht gegen die Kündigung?

Wohnungsrecht

Auch bei einer wirksamen Kündigung hat der Mieter in einigen Fällen die Möglichkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die Dauer der Fortsetzung ist hierbei nicht unbegrenzt, sondern orientiert sich an den tatsächlichen Bedürfnissen des Mieters.

Der Mieter muss den Härtefall schriftlich erklären und begründen. Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses muss der Widerspruch eingegangen sein; enthält er keine Begründung, so muss diese dem Vermieter auf Anfrage umgehend geliefert werden.

immoverkauf24 Tipp:

Hat Ihr Mieter den Widerspruch zu spät eingereicht, kann er sich vor Gericht nicht mehr auf den Härtefall berufen. Wichtig ist, dass Sie den Mieter auf die Möglichkeit zum Widerspruch wegen Härtefall hinweisen, ansonsten gilt die genannte Frist nicht.

Beispielfälle, in denen der Mieter den Härtefall geltend machen kann:

  • Der Mieter findet keine Ersatzwohnung
  • Der Mieter ist sehr alt
  • Der Mieter ist krank (körperlich oder psychisch)
  • Schwangerschaft einer Mieterin
  • Kinder und Probleme bei Schul- oder Kindergartenwechsel
  • Verwurzelung in der Wohngegend
  • Bevorstehendes Examen
  • Geringes Einkommen

Bei jedem Widerspruch wegen Härtefall sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht kontaktieren und abklären, ob ein Vorgehen gegen den Widerspruch erfolgversprechend ist.

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