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Wohneigentum kaum mehr erschwinglich – neue Studie

Trends 11.02.2014 Kathleen Dornberger
Eigentumswohnung verkaufen

Nach einer neuen Studie des deutschen Immobilienverbands IVD ist der Erwerb von Immobilien für immer weniger Menschen finanzierbar. Das ist das Ergebnis der neuesten Studie zur Erschwinglichkeit von Wohneigentum, die der IVD jetzt vorgestellt hat.

Ob eine Immobilie noch als erschwinglich gilt oder nicht, wird durch den “Erschwinglichkeitsindex” abgebildet. Dabei gilt: Je höher der Indexwert, desto erschwinglicher eine Immobilie. Je niedriger der Index, desto schwerer ist der Traum von der eigenen Immobilie zu realisieren. Lag der Indexwert 2012 noch mit 134,6 Punkten auf einem historischen Höchststand, so ging die Wohneigentumserschwinglichkeit in 2013 auf einen Wert von 127,2 zurück und sank damit auf das durchschnittliche Niveau der Vorjahre. Zum Verständnis: Der Index umfasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen eines durchschnittlichen Haushaltes.

Beträgt der Index genau 100 Punkte, so muss ein Käufer 25% seines Einkommens für die Immobilienfinanzierung aufbringen. Fällt der Indexwert auf unter 100 Punkten, muss ein durchschnittlicher Haushalt sogar mehr als ein Viertel des Einkommens für die Finanzierung aufbringen (Durchschnitt = 2 Personenhaushalt mit einem Einkommen von 28.952 Euro in 2011).

Gravierende regionale Unterschiede bei den Großstädten

Mit Abstand die höchsten Investitionen müssen Münchner tätigen. Hier sank der Index von 56,62 auf 53,42. Demnach muss für Wohneigentum in München fast die Hälfte des Einkommens für die Finanzierung ausgegeben werden. Düsseldorf, Stuttgart sowie Frankfurt am Main folgen in dem Klassement mit jeweils 35% Einkommensbelastung. Die billigsten Großstädte sind laut der Studie Dresden (20%), Leipzig (21%) und der Osten von Berlin (20%). Im direkten Vergleich von Ost Berlin und West Berlin sind deutliche Unterschiede zu erkennen. So liegt der Indexunterschied bei 28,41 Indexpunkten, was gleichbedeutend ist mit einer 6%-igen höheren Einkommensbelastung in West Berlin.

Auf den ersten Blick erstaunlich ist die Einkommensbelastung von nur 22% in Hamburg. Gemessen am Einkommen sind die Immobilienpreise in Hamburg geringer als in den meisten Großstädten. Zu beachten ist dabei, dass nur Einfamilienhäuser mittleren Wohnwerts in die Berechnung des Indexes mit einfließen. Diese findet man vor allem in den Außenbezirken. Die Indexzahl lässt somit keine Rückschlüsse auf die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern in den zentraleren und damit begehrteren Vierteln zu. Diese wären z.B. Stadtteile wie Eppendorf, Hoheluft, Uhlenhorst oder auch Winterhude.

Große Divergenzen auch bei der Finanzierbarkeit von Wohneigentum in den mittelgroßen Städten

Spitzenreiter bei den erschwinglichsten Immobilien in den Mittelstädten bilden Braunschweig und Bielefeld mit 17% Einkommensbelastung. Teuer wird es für Käufer von Wohneigentum insbesondere in Freiburg (33%), Mannheim (32%) und Wiesbaden (31%).

Das Schlusslicht bilden die strukturschwachen Regionen, bei denen die Indexwerte auch oft über 200 betragen, was gleichbedeutend von einer Einkommensbelastung von etwa nur 12,5% ist. Dies liegt speziell an den niedrigen Immobilienpreisen und dem demografischen Wandel in diesen Regionen.

Prognose für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum 2014

Der IVD Bundesverband erwartet ein weiteres Absinken des Indexes. Ausgelöst wird dieser Rückgang durch die auf niedrigem Niveau leicht steigenden Zinssätze. Die negative Entwicklung der Erschwinglichkeit wird jedoch nicht drastisch ausfallen, so dass es nicht zum Einbruch der Nachfrage nach Wohneigentum kommen wird.

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