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Immobilien als Kapitalanlage – 8 wichtige Punkte

Als sinnvolle Möglichkeit, Vermögen zu investieren, gelten Immobilien als Kapitalanlage. Sie gehören zu den Sachwert-Investments, die einen Gegenwert in Form von Grund und Boden bieten. Für wen kommen Anlageimmobilien infrage? Welche Vor- und Nachteile haben sie? Wovon hängt die Rendite ab? immoverkauf24 klärt diese und weitere wichtige Fragen.

1. Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet?

Für wen "Immobilien als Kapitalanlage" geeignet sind, lässt sich nicht pauschal beantworten – denn die Faktoren Eigenkapital, Risikobereitschaft, Renditeerwartung und Investitionsaufwand sind je nach Anlageklasse unterschiedlich. Auch wenn viele potenzielle Anleger vorwiegend an die vermietete Eigentumswohnung denken, gibt es zahlreiche weitere direkte und indirekte Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen (siehe Punkt 2). Übergreifend kann man sagen, dass Immobilien als Sachwerte einen sinnvollen Bestandteil des Anlageportfolios darstellen und dass es durch indirekte Investitionen auch ohne hohes Eigenkapital oder Immobiliendarlehen möglich ist, in Immobilien zu investieren.

2. Welche Möglichkeiten gibt es, Immobilien als Geldanlage zu nutzen?

Es gibt diverse Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Welche Variante infrage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wie groß ist die Risikobereitschaft? Wie viel Kapital soll eingebracht werden? Wie lang ist der Anlagehorizont? Wo soll investiert werden? Je nachdem, wie die Antworten ausfallen, kommen verschiedene Anlageklassen infrage.

Die Optionen der Immobilie als Geldanlage im Überblick:

Direktinvestition

Wer eine größere Summe Eigenkapital anlegen möchte und Eigentümer einer kompletten (abgeschlossenen) Immobilie sein möchte, hat diese Möglichkeiten direkt in Immobilien zu investieren: 

immoverkauf24 Info:

Sie liebäugeln mit einer Wohnung als Kapitalanlage, scheuen aber den damit verbundenen Aufwand? Diese können Sie auch einer Verwaltung übertragen. Die Immobilienverwaltung kümmert sich um alle Aspekte rund um die Vermietung, beispielsweise um einen Nachmieter bei Mieterwechsel oder die Mieterhöhungen. Auch Betreiberobjekte, wie es sie zum Beispiel bei Pflegeimmobilien und Ferienobjekten gibt, sind eine mit weniger Aufwand verbundene Anlageform. Der Eigentümer schließt einen langjährigen Pachtvertrag mit dem Betreiber, und dieser kümmert sich um die Vermietung.

Indirekte Investition

Eine Möglichkeit, auch mit kleineren Beträgen auf eine Anlage in Immobilien zu setzen, bieten indirekte Investments. Folgende Optionen stehen zur Wahl:

immoverkauf24 Tipp:

Indirekte Investitionen in Immobilien bieten Anlegern den Vorteil, dass sie mit geringeren Beträgen in Immobilien investieren und die Investitionen auf mehrere Objekte verteilen können. Zudem eröffnen sie die Möglichkeit, je nach Anlageform auch international anzulegen, was bei Direktinvestments für die meisten Privatanleger eher schwierig wäre.

3. Vor- und Nachteile von Anlageimmobilien

Aktien(fonds), Festgeld oder Anlageimmobilie? Solche Fragen spielen in Zeiten, in denen Erspartes kaum noch Zinsen abwirft, eine wichtige Rolle bei der Vermögensplanung. Um besser abwägen zu können, welche Anlageform am besten zu den individuellen Bedürfnissen passt, ist ein Vergleich sinnvoll. Die wichtigsten Anlageformen mit ihren Vor- und Nachteilen im Überblick:

Vor- und Nachteile der direkten Investitionsformen

  Vorteile Nachteile
Eigentumswohnung Wertsteigerungspotenzial; günstige Darlehenszinsen; Inflationssicherung; potenziell hohe Eigenkapitalrendite Mietausfallrisiko; langfristige Bindung des Kapitals; Risiko durch Mietpreisbremse oder Mietendeckel
Mehrfamilienhaus Wertsteigerungspotenzial; ggf. hohe Verkaufsgewinne bei Aufteilung und Verkauf einzelner Wohnungen hohes Eigenkapital erforderlich; bei Eigenverwaltung erhöhter Verwaltungsaufwand; langfristige Bindung des Kapitals
Gewerbeimmobilie hohe Renditen bei guter Vermietung; flexible Mietengestaltung durch Gewerbemietvertrag  hohes Eigenkapital erforderlich; langfristige Bindung des Kapitals; höheres Leerstandsrisiko als bei Wohnimmobilien
Pflegeimmobilie geringer Verwaltungsaufwand bei Betreiberobjekten; sicher durch demografischen Wandel; ggf. Sicherung der eigenen Seniorenimmobilie Abhängigkeit von Betreiber (Insolvenzrisiko)
Mikroapartment höhere Quadratmeter-Mieten; potenziell möbliert und somit hochpreisig vermietbar kleine Mieterzielgruppe
Ferienimmobilie eigene Nutzung möglich; geringes Mietausfallrisiko durch wechselnde Mieter und Zahlung im Voraus Schwankende Auslastung; erhöhter Arbeitsaufwand; hohes Eigenkapital erforderlich

Vor- und Nachteile der indirekten Investitionsformen

  Vorteile Nachteile
Crowdfunding Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen, Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
Crowdinvesting Anteilige Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen; Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
Offene Immobilienfonds geringe Mindestanlagesummen; Sparpläne möglich als Kapitaleinkünfte zu versteuern; kein Mitspracherecht
Geschlossene Immobilienfonds steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung behandelt; gute Renditeerwartungen erhöhter Kapitaleinsatz notwendig; lange Kapitalbindung
Immobilienaktien flexibler Kapitaleinsatz Totalverluste möglich
Immobilienanleihen flexibler Kapitaleinsatz Totalverluste möglich (je nach Art der Absicherung) 

4. Renditefaktoren und Hebeleffekt bei Anlageimmobilien

Wer sein Vermögen klug anlegen will, hat auch die mögliche Rendite im Blick, die er mit einer Investition erzielen kann. Für Immobilien als Kapitalanlage galt lange Zeit eine Rendite von fünf Prozent als übliche Zielgröße. Im Zuge der vielerorts stark gestiegenen Kaufpreise, verbunden mit einem weniger ausgeprägten Mietpreisanstieg, gelten mittlerweile Renditen von 2,5 Prozent als üblich. Kennziffer für Anleger ist hier der Kaufpreisfaktor, der den Kaufpreis und die Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt.

Hohe Renditen gibt es nicht ohne Risiko

Wie bei allen Kapitalanlagen gilt auch bei Immobilien: Je höher das Risiko ist, desto höher sind auch die Renditechancen – und umgekehrt. Das wiederum beeinflusst auch die Auswahl des Standorts: Wer in Sachen Immobilie als Kapitalanlage auf Nummer sicher gehen will, ist mit einem Renditeobjekt in sehr guter Lage trotz bescheidener Rendite besser bedient als mit einem Objekt in einem Stadtteil im Umbruch, bei dem noch nicht klar ist, ob er sich künftig zu einem gefragten Quartier entwickelt. Wie es um die Lage der Immobilie bestellt ist, zeigt auch der Kaufpreis an: Er fällt umso höher aus, je gefragter die Gegend ist.

Neben der Lage und somit auch dem Kaufpreis beeinflussen noch weitere Faktoren die Rendite:

  • Höhe der Verwaltungskosten
  • Kaufnebenkosten
  • Sanierungs- und Instandhaltungskosten
  • Höhe der Mieteinnahmen
  • Möglicher Leerstand (um diesen zu berücksichtigen, wird ein Abschlag auf die Mieteinnahmen in Höhe der örtliche statistisch ermittelte Mietausfallquote vorgenommen)
  • Verkaufspreis (je höher der Wertzuwachs ausfällt, desto eher rechnet sich das Investment unterm Strich).

Was hat es mit dem Hebeleffekt auf sich?

Ob selbstgenutzte Immobilie oder Kapitalanlage: Üblicherweise steht nicht der volle Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zur Verfügung, sondern es ist ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung erforderlich. Und selbst wenn der gesamte Kaufpreis aus eigenen Mitteln gestemmt werden könnte, macht es aus Anlegersicht selten Sinn, ohne Fremdkapital zu kaufen. Bei vermieteten Immobilien lohnt sich die Finanzierung immer dann besonders, wenn die Rendite nach Steuern über dem Sollzins liegt. Der Grund: In diesem Fall nehmen Kapitalanleger über die Miete mehr Geld ein, als sie für die Finanzierung zahlen. Dies führt dazu, dass sich der Einsatz von Fremdkapital umso positiver auf die Rendite auswirkt, je höher die Fremdfinanzierungsquote ist. Warum das so ist, zeigen wir Ihnen an einer Beispielrechnung, in der wir zur Vereinfachung die Kaufnebenkosten nicht mit berechneten:

a) Sie kaufen eine Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 EUR und finanzieren diese komplett mit Ihrem Erspartem. Die jährliche Nettomieteinnahme beträgt 5.000 EUR. Somit ergibt sich eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 3,33%.

b) Sie kaufen diese Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 EUR, setzen aber nur 40.000 EUR von Ihrem eigenen Geld ein. Die restlichen 110.000 EUR finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen. Für dieses Darlehen zahlen Sie 1,75% Sollzins und eine Tilgung in Höhe von 1%. Jährlich ergibt dies an Finanzierungskosten für Sie 3.025 EUR. Die Nettomieteinnahmen bleiben in der Höhe von 5.000 EUR bestehen - Ihr Gewinn reduziert sich aufgrund der Finanzierung jedoch auf 1.975 EUR. Dennoch steigt die Eigenkapitalrendite auf 4,95% (1.975 EUR / 40.000x100), da Sie deutlich weniger Eigenkapital einsetzten. Zudem können Sie - wenn vorhanden - die noch verbliebenen 110.000 EUR von Ihrem Erspartem anderweitig einsetzen und auch hier eine Rendite erwirtschaften. Dieses nennt sich Hebel- oder Leverage-Effekt.


Allerdings birgt dieser Mechanismus auch die Gefahr, sich in die gegenseitige Richtung zu entwickeln. Das wäre etwa dann der Fall, wenn gestiegene Zinsen bei der Anschlussfinanzierung dazu führen, dass der Sollzins die Rendite übersteigt.

Auch die Eigenkapitalrendite sollten Anleger im Blick haben. Sie gibt an, wie hoch die Rendite bezogen auf das eingesetzte Kapital ist. Hierfür wird der Nettoertrag nach Steuern in Relation zum Eigenkapital gesetzt.

5. Rendite-Berechnung für Kapitalanlagen

Geht es um den Kauf einer Immobilie als Anlage, sind zwei Kennziffern wichtig:

Zum einen der Kaufpreisfaktor, der auch als Vervielfältiger bezeichnet wird und angibt, wie viele Jahreskaltmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis zu finanzieren. Als Richtwert für eine sinnvolle Kapitalanlage galt früher ein Vervielfältiger von 20, angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise in vielen Regionen gilt heute eher das 25-fache der Jahresmiete als üblich, mitunter kann der Wert in sehr guten Lagen gefragter Großstädte auch 30 oder mehr betragen.

Die zweite Kennziffer ist die Rendite, die sich aus den Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis ergibt. Auf unserer Seite Rendite berechnen finden Sie umfangreiche Informationen und Rechenbeispiele.

6. Kapitalanlage kaufen – wo und wie findet man geeignete Objekte?

Angesichts der hohen Nachfrage in vielen Regionen kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage durchaus zeitaufwändig sein. Hilfestellung dabei bieten Immobilienportale und auf Anlageimmobilien spezialisierte Makler. Eine individuelle Beratung durch einen Experten ist auch deshalb empfehlenswert, weil Immobilienmakler mit diesem Schwerpunkt oftmals nicht nur über die erforderliche Expertise verfügen, sondern in der Regel auch Zugriff auf eine Vielzahl von infrage kommenden Renditeobjekten haben.

Wo kaufen? Auf den Standort achten!

Je nach Wohnort kann es mitunter unklug sein, in der direkten Umgebung in eine Anlageimmobilie zu investieren. Nicht jede Region bietet optimale Rahmenbedingungen für den Kauf: Wer etwa in einer eher wachstumsschwachen ländlichen Gegend mit Bevölkerungsrückgang wohnt, wäre mit einer Anlageimmobilie in seinem Ort aufgrund der mauen Aussichten für die Wertentwicklung schlecht beraten. Wer hingegen in einer als A-Stadt bezeichneten Metropole mit guten Wachstumsaussichten wohnt, kann durchaus in der Region suchen – und sollte ruhig auch den Speckgürtel ins Auge fassen. Auch Universitätsstädte bieten oftmals gute Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in Immobilien.

Welche Ziele werden mit der Kapitalanlageimmobilie verfolgt?

Weitere wichtige Fragen, die bei der Entscheidungsfindung helfen:

  • Welche Rendite soll erwirtschaftet werden?
  • Geht es vorwiegend darum, beständige Einnahmen zu erzielen?
  • Soll ein möglichst hoher Wertzuwachs erzielt werden, um die Immobilie frühestens nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren zu verkaufen?
  • Muss das eingesetzte Kapital im Notfall schnell verfügbar sein? Wenn ja, wie schnell?
  • Inwieweit sind weitere Reserven vorhanden?
  • Wie wirkt sich das Investment steuerlich aus?

immoverkauf24 Tipp:

Sie möchten sich über das Thema Immobilien als Kapitalanlage genauer informieren? Sprechen Sie uns an, unsere Experten geben Ihnen gerne detailliert Auskunft. Es ist außerdem auch sinnvoll, dass Sie mit einem Steuerberater die steuerlichen Aspekte des Immobilienkaufs als Kapitalanlage besprechen.

7. Worauf sollten Anleger beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten?

Die Kapitalanlage in eine Immobilie ist für viele Privatinvestoren ein erheblicher oder sogar der einzige Baustein ihrer Vermögensstrategie. Daher sollte die Entscheidung für ein bestimmtes Renditeobjekt sorgfältig durchdacht werden. Dabei ist es vor allem wichtig, emotionale Aspekte außen vor zu lassen und sich von den Fakten leiten zu lassen.

Die Nachbarschaft muss stimmen

Wichtig bei der Auswahl der Anlageimmobilie: Neben dem Standort mit seinen wirtschaftlichen Eckdaten (Makrolage) spielt auch die direkte Umgebung (Mikrolage) eine wichtige Rolle. Dabei ist es ratsam, die Lage der Immobilie aus Sicht der Mieter zu beurteilen, die für die Immobilie als Zielgruppe infrage kommen. Ein Beispiel: Wer eine kleine Wohnung kaufen will, die sich beispielsweise gut für Studenten eignet, sollte beachten, dass diese oftmals kein Auto haben und damit auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie auf Geschäfte in der Umgebung Wert legen.

Die Substanz muss in Ordnung sein

Die schönste Umgebung nützt Kapitalanlegern nichts, wenn die Immobilie sich langfristig als Fass ohne Boden hinsichtlich der Sanierungskosten entpuppt. Es ist daher wichtig, die Bausubstanz vorab gründlich zu überprüfen – idealerweise mit einem Sachverständigen, der die Schwachstellen besser als ein Laie erkennt. Auch das Prüfen der Protokolle der Eigentümerversammlungen gibt, zumindest bei Eigentumswohnungen, häufig Aufschluss über Schwachstellen des Gebäudes.

Die Immobilie muss zur Zielgruppe passen

Eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet sich umso eher, je einfacher sie sich durchgehend vermieten lässt. Das bedeutet: Sie sollte möglichst so geschnitten und gelegen sein, dass sie möglichst viele potenzielle Mieter anspricht. Daher sollte auf einen möglichst vielfältig nutzbaren Grundriss geachtet werden. Eine Eigentumswohnung mit drei kleineren anstatt zwei großen Zimmern lässt sich beispielsweise nicht nur gut an Paare vermieten, sondern auch an Familien. Wichtig ist auch die Lage innerhalb des Hauses: So finden helle Wohnungen mit Balkon in der Regel eher Anklang bei Mietern als dunkle Erdgeschosswohnungen. Und Wohnungen in höheren Etagen scheiden beispielsweise für ältere Mieter aus.

8. Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Ist für die Investition in eine Anlageimmobilie ein Immobilienkredit erforderlich, muss die Finanzierung ebenso wie bei der selbstgenutzten Immobilie vorab sorgfältig durchgerechnet werden. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:

  • Vorsichtig kalkulieren

Die Miete kann vorübergehend wegfallen oder es steht eine unerwartet teure Renovierung an. Daher ist es ratsam, die Finanzierung nicht zu sehr „auf Kante“ zu kalkulieren. Also: In der Kalkulation lieber niedrigere Mieteinnahmen annehmen und mehr Rücklagen für Sanierungsarbeiten sowie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. So sind Kapitalanleger auch gegen möglicherweise steigende Zinsen für die Anschlussfinanzierung gewappnet.

  • Liquidität planen – wann wird gegebenenfalls Kapital benötigt?

Wann wird gegebenenfalls Kapital benötigt – vor oder nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren? Aufgrund der steuerlichen Vorteile ist es ratsam, einen Immobilienverkauf vor Ablauf der Frist zu vermeiden.

  • Eigenkapital mit Bedacht einsetzen

Ob Kauf einer selbstgenutzten Immobilie oder Kapitalanlage: Banken fordern in der Regel, dass 20 Prozent des Kaufpreises samt Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln finanziert werden. Mehr Eigenkapital einzusetzen ist aufgrund des Leverage-Effekts und der Tatsache, dass Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können, für Kapitalanleger nicht sinnvoll.

  • Steuerliche Aspekte beachten

Ab wann wäre der Verkauf der Anlageimmobilie steuerfrei? Wie wirkt sich der Kauf auf die Steuerlast aus? Diese Aspekte sollten Käufer von Immobilien als Geldanlage vor dem Kauf kennen und bestenfalls mit ihrem Steuerberater besprechen.

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