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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Immobilien als Kapitalanlage - Chancen, Risiken & weitere Infos

Eine sinnvolle Möglichkeit, Vermögen zu investieren, ist die Kapitalanlage in Immobilien. Wohnungen und Häuser gehören zu den Sachwert-Investments, die einen Gegenwert in Form von Grund und Boden bieten. Für wen kommen Anlageimmobilien infrage? Welche Vor- und Nachteile haben sie? Wovon hängt die Rendite ab? immoverkauf24 klärt diese und weitere wichtige Fragen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Kapitalanlage in Immobilien ist relativ sicher.
  • Die Investition in eine Immobilie zur Vermietung gilt als renditestarke Altersvorsorge.
  • Es besteht das Risiko eines mehrmonatigen Mietausfalls; diese finanzielle Lücke muss überbrückt werden können.
  • Es besteht ein erhöhter Eigenkapitalbedarf bei der Finanzierung der Immobilie. Individuelle Finanzierungsangebote erhalten Sie bei unserem Finanzierungspartner!

1. Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet?

Für wen "Immobilien als Kapitalanlage" geeignet sind, lässt sich nicht pauschal beantworten – denn die Faktoren Eigenkapital, Risikobereitschaft, Renditeerwartung und Investitionsaufwand sind je nach Anlageklasse unterschiedlich. Auch wenn viele potenzielle Anleger vorwiegend an die vermietete Eigentumswohnung denken, gibt es zahlreiche weitere Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Übergreifend kann man sagen, dass Immobilien als Sachwerte einen sinnvollen Bestandteil des Anlageportfolios darstellen und dass die Investition in Immobilien zum Beispiel auch durch indirekte Investitionen ohne hohes Eigenkapital oder Immobiliendarlehen möglich ist (siehe Punkt 8: Alternativen).

2. Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es? Wo findet man eine passende Immobilie??

Es gibt diverse Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Welche Variante infrage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wie groß ist die Risikobereitschaft? Wie viel Kapital soll eingebracht werden? Wie lang ist der Anlagehorizont? Wo soll investiert werden? Je nachdem, wie die Antworten ausfallen, kommen verschiedene Anlageklassen infrage.

Wer eine größere Summe Eigenkapital anlegen möchte und Eigentümer einer kompletten (abgeschlossenen) Immobilie sein möchte, hat diese Möglichkeiten direkt in Immobilien zu investieren: 

Angesichts der hohen Nachfrage in vielen Regionen kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage durchaus zeitaufwändig sein. Hilfestellung dabei bieten Immobilienportale und auf Anlageimmobilien spezialisierte Makler. Eine individuelle Beratung durch einen Experten ist auch deshalb empfehlenswert, weil Immobilienmakler mit diesem Schwerpunkt oftmals nicht nur über die erforderliche Expertise verfügen, sondern in der Regel auch Zugriff auf eine Vielzahl von infrage kommenden Renditeobjekten haben.

Je nach Wohnort kann es mitunter unklug sein, in der direkten Umgebung in eine Anlageimmobilie zu investieren. Nicht jede Region bietet optimale Rahmenbedingungen für den Kauf: Wer etwa in einer eher wachstumsschwachen ländlichen Gegend mit Bevölkerungsrückgang wohnt, wäre mit einer Anlageimmobilie in seinem Ort aufgrund der mauen Aussichten für die Wertentwicklung schlecht beraten. Wer hingegen in einer als A-Stadt bezeichneten Metropole mit guten Wachstumsaussichten wohnt, kann durchaus in der Region suchen – und sollte ruhig auch den Speckgürtel ins Auge fassen. Auch Universitätsstädte bieten oftmals gute Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in Immobilien.

immoverkauf24 Info:

Sie liebäugeln mit einer Wohnung als Kapitalanlage, scheuen aber den damit verbundenen Aufwand? Diese können Sie auch einer Verwaltung übertragen. Die Immobilienverwaltung kümmert sich um alle Aspekte rund um die Vermietung, beispielsweise um einen Nachmieter bei Mieterwechsel oder die Mieterhöhungen. Auch Betreiberobjekte, wie es sie zum Beispiel bei Pflegeimmobilien und Ferienobjekten gibt, sind eine mit weniger Aufwand verbundene Anlageform. Der Eigentümer schließt einen langjährigen Pachtvertrag mit dem Betreiber, und dieser kümmert sich um die Vermietung.

3. Ist es auch 2022 sinnvoll in Anlageimmobilien zu investieren?

Bis vor wenigen Jahren sprach alles dafür, sein Geld in eine oder mehrere Immobilien zur investieren: Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser waren angemessen und die Zinsen für Immobiliendarlehen sanken auf ein historisch niedriges Niveau. Eine Anlageimmobilie war und ist auch immer noch eine sichere Geldanlage mit guter Renditeerwartung. Doch die stark gestiegenen Immobilienpreise sowie die seit Januar 2022 rasant angezogenen Darlehenszinsen lassen viele Anleger vorsichtig werden. 

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage kann sich auch in Zeiten hoher Immobilienpreise durchaus lohnen. Jedoch sollten folgende Faktoren kritisch in Augenschein genommen werden: 

  • Lage: Eine gute Lage ist immer wichtig. Hier sollten aber auch zukünftige Entwicklungen (zum Beispiel Ausbau der Infrastruktur) recherchiert werden. Hier sollte nicht nur die Mikrolage (das nahe Umfeld) sondern auch die Makrolage (wirtschaftliche Entwicklung) in Betracht gezogen werden. 
  • Substanz: Wie verhält es sich mit der Bausubstanz der Immobilie? Gibt es einen Modernisierungsstau und welche Investitionen müssen in Zukunft getätigt werden, um die Immobilie für Mieter weiterhin attraktiv zu machen? 
  • Kaufpreis: Beim Erwerb einer Kapitalanlage-Immobilie ist der Kaufpreis natürlich ein wichtiger Renditefaktor. Sinnvoll ist es hier, sich von einem Immobilienexperten vor dem Kauf beraten zu lassen. Welcher Kaufpreis angemessen ist, hängt unter anderem von den Renditeerwartungen ab. Ein Anhaltspunkt liefert der "Mietpreismultiplikator". 
  • Mietausfallrisiko: Gerade in Zeiten der hohen Immobilienpreise sollte vor dem Kauf darauf geachtet werden, dass sich die Immobilie gut und dauerhaft vermieten lässt. 

immoverkauf24 Info: Der Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator (oft auch Vervielfältiger genannt) zeigt nach einfacher Berechnung an, wann sich der Kauf einer Anlageimmobilie lohnt. Hierzu wird der Kaufpreis inkluse Neben- und Modernisierungskosten mit der zu erwartenden Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis gesetzt: 

  • Mietpreismultiplikator = (Kaufpreis + Nebenkosten + Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete

Je geringer der Vervielfältiger, umso besser die Rendite. Der Wert hängt von der Lage der Immobilie ab: Eine Immobilie in sehr gefragter Lage kann durchaus einen Mietpreismultiplikator von 30 erhalten; in weniger guten Lagen mit sinkender Bevölkerungszahl kann ein Vervielfältiger von 15 bereits zu hoch sein. 

4. Renditefaktoren & Hebeleffekt bei Anlageimmobilien - inklusive Beispielrechnung

Wer sein Vermögen klug anlegen will, hat auch die mögliche Rendite im Blick, die er mit einer Investition erzielen kann. Für Immobilien als Kapitalanlage galt lange Zeit eine Rendite von fünf Prozent als übliche Zielgröße. Im Zuge der vielerorts stark gestiegenen Kaufpreise, verbunden mit einem weniger ausgeprägten Mietpreisanstieg, gelten mittlerweile Renditen von 2,5 Prozent als üblich. 

Wie bei allen Kapitalanlagen gilt auch bei Immobilien: Je höher das Risiko ist, desto höher sind auch die Renditechancen – und umgekehrt. Das wiederum beeinflusst auch die Auswahl des Standorts: Wer in Sachen Immobilie als Kapitalanlage auf Nummer sicher gehen will, ist mit einem Renditeobjekt in sehr guter Lage trotz bescheidener Rendite besser bedient als mit einem Objekt in einem Stadtteil im Umbruch, bei dem noch nicht klar ist, ob er sich künftig zu einem gefragten Quartier entwickelt. Wie es um die Lage der Immobilie bestellt ist, zeigt auch der Kaufpreis an: Er fällt umso höher aus, je gefragter die Gegend ist.

Neben der Lage und somit auch dem Kaufpreis beeinflussen noch weitere Faktoren die Rendite:

  • Höhe der Verwaltungskosten
  • Kaufnebenkosten
  • Sanierungs- und Instandhaltungskosten
  • Höhe der Mieteinnahmen
  • Möglicher Leerstand (um diesen zu berücksichtigen, wird ein Abschlag auf die Mieteinnahmen in Höhe der örtlich statistisch ermittelten Mietausfallquote vorgenommen)
  • Verkaufspreis (je höher der Wertzuwachs ausfällt, desto eher rechnet sich das Investment unterm Strich)

Der Hebeleffekt bei Immobilien: 

Ob selbstgenutzte Immobilie oder Kapitalanlage: Üblicherweise steht nicht der volle Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zur Verfügung, sondern es ist ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung erforderlich. Und selbst wenn der gesamte Kaufpreis aus eigenen Mitteln gestemmt werden könnte, macht es aus Anlegersicht selten Sinn, ohne Fremdkapital zu kaufen. Bei vermieteten Immobilien lohnt sich die Finanzierung immer dann besonders, wenn die Rendite nach Steuern über dem Sollzins liegt. Der Grund: In diesem Fall nehmen Kapitalanleger über die Miete mehr Geld ein, als sie für die Finanzierung zahlen. Dies führt dazu, dass sich der Einsatz von Fremdkapital umso positiver auf die Rendite auswirkt, je höher die Fremdfinanzierungsquote ist. Warum das so ist, zeigen wir Ihnen an einer Beispielrechnung, in der wir zur Vereinfachung die Kaufnebenkosten nicht mit berechneten:

Beispielrechnung a) Sie kaufen eine Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 EUR und finanzieren diese komplett mit Ihrem Erspartem. Die jährliche Nettomieteinnahme beträgt 5.000 EUR. Somit ergibt sich eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 3,33%.

Beispielrechnung b) Sie kaufen diese Wohnung zur Kapitalanlage für 150.000 EUR, setzen aber nur 40.000 EUR von Ihrem eigenen Geld ein. Die restlichen 110.000 EUR finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen. Für dieses Darlehen zahlen Sie 1,75% Sollzins und eine Tilgung in Höhe von 1%. Jährlich ergibt dies an Finanzierungskosten für Sie 3.025 EUR. Die Nettomieteinnahmen bleiben in der Höhe von 5.000 EUR bestehen - Ihr Gewinn reduziert sich aufgrund der Finanzierung jedoch auf 1.975 EUR. Dennoch steigt die Eigenkapitalrendite auf 4,95% (1.975 EUR / 40.000x100), da Sie deutlich weniger Eigenkapital einsetzten. Zudem können Sie - wenn vorhanden - die noch verbliebenen 110.000 EUR von Ihrem Erspartem anderweitig einsetzen und auch hier eine Rendite erwirtschaften. Dieses nennt sich Hebel- oder Leverage-Effekt.

Allerdings birgt dieser Mechanismus auch die Gefahr, sich in die gegenseitige Richtung zu entwickeln. Das wäre etwa dann der Fall, wenn gestiegene Zinsen bei der Anschlussfinanzierung dazu führen, dass der Sollzins die Rendite übersteigt.

5. Fazit & Checkliste zur direkten Investition in Immobilien

Um Ihnen die Entscheidung für oder gegen einen Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie etwas zu erleichtern, haben wir die Vor- und Nachteile je nach Immobilienart für Sie zusammengefasst: 

  Vorteile Nachteile
Eigentumswohnung Wertsteigerungspotenzial; günstige Darlehenszinsen; Inflationssicherung; potenziell hohe Eigenkapitalrendite Mietausfallrisiko; langfristige Bindung des Kapitals; Risiko durch Mietpreisbremse oder Mietendeckel
Mehrfamilienhaus Wertsteigerungspotenzial; ggf. hohe Verkaufsgewinne bei Aufteilung und Verkauf einzelner Wohnungen hohes Eigenkapital erforderlich; bei Eigenverwaltung erhöhter Verwaltungsaufwand; langfristige Bindung des Kapitals
Gewerbeimmobilie hohe Renditen bei guter Vermietung; flexible Mietengestaltung durch Gewerbemietvertrag  hohes Eigenkapital erforderlich; langfristige Bindung des Kapitals; höheres Leerstandsrisiko als bei Wohnimmobilien
Pflegeimmobilie geringer Verwaltungsaufwand bei Betreiberobjekten; sicher durch demografischen Wandel; ggf. Sicherung der eigenen Seniorenimmobilie Abhängigkeit von Betreiber (Insolvenzrisiko)
Mikroapartment höhere Quadratmeter-Mieten; potenziell möbliert und somit hochpreisig vermietbar kleine Mieterzielgruppe
Ferienimmobilie eigene Nutzung möglich; geringes Mietausfallrisiko durch wechselnde Mieter und Zahlung im Voraus Schwankende Auslastung; erhöhter Arbeitsaufwand; hohes Eigenkapital erforderlich

Checkliste: Passt die Anlageimmobilie in mein Anlageportfolio?

Bevor eine Immobilie zur Geldanlage erworben wird, muss natürlich geprüft werden, ob diese auch in das eigene Anlagekonzept passt. Folgende Punkte sollten dabei genau geprüft werden: 

  • Lage: Wie ist die Vermietbarkeit der Immobilie? Wie sieht die Vermietbarkeit in der Zukunft aus? 
  • Kaufpreis: Ist der Kaufpreis wirklich angemessen? Wie sieht dieser im Vergleich zu den Quadratmeterpreisen in der nahen Umgebung aus? 
  • Verträge: Meist erwirbt man als Kapitalanlage-Immobilie eine Wohnung. Hier sind folgende Unterlagen zu prüfen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bei jeder Anlage-Immobilie sollte der aktuelle Mietvertrag sowie natürlich der Kaufvertrag genauer angeschaut werden. 
  • Betriebskostenabrechnungen: Wie hoch waren/sind die Betriebskosten der Immobilie? Wie hoch sind die Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können? (zum Beispiel: Kosten für die Instandhaltungsrücklage)
  • Besichtigung: Die Anlageimmobilie sollte nicht nur auf dem Papier besichtigt werden, sondern auch vor Ort. Schauen Sie sich hier auch das Umfeld an und sprechen Sie wenn möglich auch mit anderen Eigentümern oder Mietern. Gibt es eventuell einen Renovierungsstau? 
  • Finanziellen Puffer einplanen: Immobilienexperten raten, dass ein Puffer in Höhe von 20 Prozent der Investitionskosten für ungeplante Kosten (zum Beispiel für Mietausfälle oder höhere Reperaturen) zurückgelegt werden sollte. 

6. Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Aufgrund der aktuell sehr hohen Immobilienpreise denken viele Immobilieneigentümer über einen Verkauf Ihrer Kapitalanlageimmobilie nach. Doch ist dieser auch wirklich sinnvoll? Folgende Punkte sollten bei einem angedachten Immobilienverkauf beachtet werden: 

  1. Spekulationssteuer: Ist die Immobilie als Kapitalanlage weniger als 10 Jahre im Eigentum und in dieser Zeit auch ausschließlich vermietet, dann muss eine Spekulationssteuer auf den Gewinn beim Verkauf gezahlt werden. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Spekulationssteuer bei Immobilien
  2. Immobiliendarlehen: Wird bei dem Verkauf der Anlageimmobilie ein Immobilienkredit zurückgezahlt, wird in manchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. In der Regel fällt diese an, wenn das Darlehen weniger als 10 Jahre besteht.
  3. Zukunftsaussichten: Bevor eine Immobilie vorschnell verkauft wird, sollten sich die langfristigen Renditemöglichkeiten angeschaut werden. Eine Geldanlage in Immobilien ist meist eine gute und sichere Altersvorsorge.
  4. Leerstand: Eine leerstehende Immobilie verkauft sich meist besser, schneller und zu einem höheren Verkaufspreis, als eine vermietete Immobilie. Daher sollte auch hier beachtet werden, ob eventuell ein baldiger Auszug der Mieter angedacht ist und gegebenenfalls der Immobilienverkauf auf diesen Zeitpunkt hingeschoben werden.

Ein Verkauf der Immobilie, die zur Kapitalanlage dient, sollte im besten Fall mit einem Immobilienexperten vorab besprochen werden. 

7. Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Ist für die Investition in eine Anlageimmobilie ein Immobilienkredit erforderlich, muss die Finanzierung ebenso wie bei der selbstgenutzten Immobilie vorab sorgfältig durchgerechnet werden. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:

  • Vorsichtig kalkulieren: Wie schon im vorherigen Punkt erwähnt sollte immer mit Bedacht kalkuliert werden, da zum Beispiel die Miete vorübergehend wegfallen könnte oder es steht eine unerwartet teure Renovierung an. Daher ist es ratsam, die Finanzierung nicht zu sehr „auf Kante“ zu kalkulieren. Also: In der Kalkulation lieber niedrigere Mieteinnahmen annehmen und mehr Rücklagen für Sanierungsarbeiten sowie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. So sind Kapitalanleger auch gegen möglicherweise steigende Zinsen für die Anschlussfinanzierung gewappnet.
  • Eigenkapital mit Bedacht einsetzen: Ob Kauf einer selbstgenutzten Immobilie oder einer Kapitalanlage: Banken fordern in der Regel, dass 20 Prozent des Kaufpreises samt Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln finanziert werden. Mehr Eigenkapital einzusetzen ist aufgrund des Leverage-Effekts und der Tatsache, dass Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können, für Kapitalanleger nicht sinnvoll.
  • Steuerliche Aspekte beachten: Ab wann wäre der Verkauf der Anlageimmobilie steuerfrei? Wie wirkt sich der Kauf auf die Steuerlast aus? Diese Aspekte sollten Käufer von Immobilien als Geldanlage vor dem Kauf kennen und bestenfalls mit ihrem Steuerberater besprechen.

8. Welche Alternativen Geldanlagen gibt es neben der Kapitalanlageimmobilie?

Wer nicht direkt in eine Anlage-Immobilie investieren möchte oder kann, der hat die Möglichkeit indirekt zu investieren. So kann auch mit kleineren Beträgen Kapital angelegt werden. Folgende Alternativen stehen zur Wahl:

Im Folgenden sehen Sie die Vor- und Nachteile einer indirekten Investition je nach Investitionsart:

  Vorteile Nachteile
Crowdfunding Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen, Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
Crowdinvesting Anteilige Investition in Immobilien mit geringem Kapitaleinsatz möglich Totalverluste möglich; Abhängigkeit von Projektverantwortlichen; Kapitalbindung innerhalb der Laufzeit
Offene Immobilienfonds geringe Mindestanlagesummen; Sparpläne möglich als Kapitaleinkünfte zu versteuern; kein Mitspracherecht
Geschlossene Immobilienfonds steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung behandelt; gute Renditeerwartungen erhöhter Kapitaleinsatz notwendig; lange Kapitalbindung
Immobilienaktien flexibler Kapitaleinsatz Totalverluste möglich
Immobilienanleihen flexibler Kapitaleinsatz Totalverluste möglich (je nach Art der Absicherung) 

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