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Effektiver Jahreszins: Berechnung und Bedeutung für Baufinanzierungen
Sie möchten eine Immobilie finanzieren und vergleichen dafür verschiedene Baufinanzierungen? In diesem Fall stellt der effektive Jahreszins als objektives Kostenmaß eine der wichtigsten Vergleichszahlen dar. Der Grund: Er enthält fast alle Kosten, die bei einem Baukredit anfallen. Lesen Sie hier, was der effektive Jahreszins genau ist und was Sie in Bezug auf eine Immobilienfinanzierung beachten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der effektive Jahreszins zeigt die jährlichen Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung und wird nach PAngV berechnet.
- Mit dem Effektivzins erhalten Sie einen Überblick über den Sollzins und verpflichtende Entgelte. Notar, Grundbuch, Bereitstellungszinsen und optionale Versicherungen fehlen jedoch.
- Vergleichen Sie Effektivzins und fehlende Nebenkosten bei gleichen Parametern, um am Ende die günstigste Baufinanzierung zu finden.
Direkt zum Wunschthema
- Was ist der effektive Jahreszins?
- Effektiver Jahreszins 2025: Wie sieht das Zinsniveau für Baufinanzierungen aktuell aus?
- Wie lässt sich der effektive Jahreszins berechnen?
- Was ist der Unterschied zwischen effektivem Jahreszins und Sollzins?
- Was sind die Vorteile und Nachteile des effektiven Jahreszins?
1. Was ist der effektive Jahreszins?
Schnell-Check: Der effektive Jahreszins zeigt Ihnen jährliche Gesamtkosten nach PAngV und ermöglicht faire Vergleiche.
Der effektive Jahreszins zeigt Ihnen, was Ihr Immobiliendarlehen tatsächlich kostet. Nach § 16 der Preisangabenverordnung (PAngV) wird er als jährlicher Gesamtkostensatz ausgewiesen. Anders als der Sollzins bezieht der Effektivzins nämlich auch verpflichtende Nebenkosten und zeitliche Faktoren mit ein. So können Sie Angebote selbst dann fair vergleichen, wenn sie unterschiedliche Kostenstrukturen haben.
Effektivzins für Immobilienkredit berechnen: Was ist enthalten und was nicht?
Damit Sie Immobilienangebote realistisch vergleichen können, lohnt der Blick ins Detail. Der Effektivzins umfasst nur bestimmte, gesetzlich definierte Bestandteile. Typische Immobiliennebenkosten bleiben außen vor und müssen separat berücksichtigt werden.
Hier ein Überblick über die wichtigsten Kostenpunkte:
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Im Effektivzins enthalten |
Nicht im Effektivzins enthalten |
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immoverkauf24 Hinweis
Wertermittlungs- und Schätzkosten dürfen Banken Verbraucherinnen und Verbrauchern grundsätzlich nicht separat berechnen, da sie nur dem Sicherheitsinteresse der Bank dienen. Solche Posten sind nicht zulässig, wie das OLG Düsseldorf schon im Jahr 2009 (Az.: I-6 U 17/09) entschieden hat. In der Praxis fließen solche Kosten deshalb in den effektiven Jahreszins ein.
2. Effektiver Jahreszins 2025: Wie sieht das Zinsniveau für Baufinanzierungen aktuell aus?
Das Zinsniveau ergibt sich zu einem nicht unerheblichen Teil aus dem allgemeinen Marktzins. Hier scheint sich nach einer langen Seitwärtsphase wieder ein kleiner Aufwärtstrend zu etablieren. Das bedeutet: Baukredite werden tendenziell teurer.
- Für tagesaktuelle Orientierungswerte und eine Prognose finden Sie Details auf unserer Unterseite zu den aktuellen Bauzinsen.
3. Wie lässt sich der effektive Jahreszins berechnen?
Schnell-Check: Effektivzins wird nach PAngV als interne Verzinsung aller Zahlungsströme des Kredits berechnet.
Banken weisen den effektiven Jahreszins als jährlichen Gesamtkostensatz aus. Für die Berechnung zählen der Sollzins und die Kosten, die Sie als Darlehensnehmer tatsächlich tragen. Immobiliennahe Nebenkosten wie Notar und Grundbuch sind nicht enthalten. Auch etwaige Bereitstellungszinsen bei einem Baudarlehen werden durch den effektiven Jahreszins nicht abgebildet.
Für dieses Rechenbeispiel treffen wir folgende Annahmen in beiden Fällen: Das Darlehen beinhaltet einen Sollzins von 3,00 Prozent p. a., eine anfängliche Tilgung von 2,00 Prozent und eine Zinsbindung von 10 Jahren.
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Position |
Ohne Abschlusskosten |
Mit mitfinanzierter Vermittlungsprovision 2.000 € |
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Nominaler Darlehensbetrag |
200.000 € |
202.000 € |
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Auszahlung an Sie zu Beginn |
200.000 € |
200.000 € |
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Monatliche Rate |
833,33 € |
841,67 € |
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Restschuld nach 10 Jahren |
153.420 € |
154.954 € |
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Effektiver Jahreszins |
ca. 3,04 % p. a. |
ca. 3,17 % p. a. |
So lesen Sie das Ergebnis
Sie erhalten in beiden Fällen 200.000 Euro. Im zweiten Fall finanzieren Sie die Provision über das Darlehen und bedienen Raten auf 202.000 Euro. Dadurch steigt der effektive Jahreszins von etwa 3,04 Prozent auf etwa 3,17 Prozent, obwohl der Sollzins unverändert bleibt. Für einen fairen Vergleich betrachten Sie den Effektivzins und rechnen die nicht enthaltenen Nebenkosten separat.
immoverkauf24 Tipp
Sie suchen eine Anschlussfinanzierung und ziehen eine Umschuldung in Erwägung? Dann achten Sie beim Vergleich von Angeboten Ihrer bisherigen Bank und anderen Instituten nicht ausschließlich auf den effektiven Jahreszins. Berücksichtigen Sie auch die Kosten für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld im Grundbuch, die beim Effektivzins außen vor bleiben. Erst dann wissen Sie, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank wirklich lohnt.
4. Was ist der Unterschied zwischen effektivem Jahreszins und Sollzins?
Schnell-Check: Sollzins: Preis fürs geliehene Geld. Effektivzins: Jährliche Gesamtkosten inklusive Pflichtkosten für ein Baudarlehen.
Beide Zinssätze klingen ähnlich, sie messen aber unterschiedliche Kennzahlen bei einer Baufinanzierung. Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der effektive Jahreszins fasst die jährlichen Gesamtkosten zusammen und macht Angebote vergleichbar.
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Effektiver Jahreszins |
Sollzins |
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Was zeigt er? |
jährlicher Gesamtkostensatz nach PAngV (Sollzins plus verpflichtende Kosten) |
vertraglich vereinbarter Zinssatz auf den Nettodarlehensbetrag. |
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Welche Kosten sind abgebildet? |
Zwingend vom Verbraucher zu zahlende und für den Kreditabschluss relevante Entgelte und zeitliche Faktoren |
Reine Zinskosten ohne Gebühren |
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Wofür geeignet? |
fairer Vergleich unterschiedlicher Angebote |
Verständnis von Rate und Zinsbindung, jedoch ohne vollständigen Kostenvergleich |
5. Was sind die Vorteile und Nachteile des effektiven Jahreszins?
Schnell-Check: Der Effektivzins macht Angebote vergleichbar. Er bildet Pflichtkosten ab, aber nicht alle Nebenkosten.
Vorteile
- Transparenz: Eine Zahl zeigt die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens.
- Vergleichbarkeit: Angebote mit unterschiedlichen Entgeltstrukturen lassen sich besser vergleichen.
- Pflichtkosten im Blick: Der Effektivzins umfasst den Sollzins und die Kosten, die für Abschluss und Nutzung zwingend anfallen.
Nachteile
- Nicht vollständig: Der Effektivzins erfasst nicht alle Nebenkosten. Notar- und Grundbuchkosten sowie Bereitstellungszinsen bleiben in der Regel außen vor, optionale Versicherungen ebenfalls.
- Nur bedingt vergleichbar: Unterschiedliche Zinsbindungen, Tilgungssätze, Auszahlungspläne oder Sondertilgungsoptionen verzerren den reinen Zahlenvergleich.
- Komplexe Berechnung: Kleine Unterschiede in den Vertragsdetails können den Effektivzins spürbar verändern.
Praxis-Tipp
Vergleichen Sie den Effektivzins immer zusammen mit den nicht enthaltenen Nebenkosten. Achten Sie darauf, dass Zinsbindung, anfängliche Tilgung und Auszahlungskonditionen identisch sind. Nur dann ist der Vergleich wirklich fair.
Der effektive Jahreszins zeigt die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens in Prozent. Er umfasst den Sollzins und verpflichtende Entgelte und wird nach PAngV ausgewiesen.
Er wird nach PAngV als interne Verzinsung aller Zahlungsströme des Kredits berechnet. In der Praxis nutzen Sie dafür Bankangebote oder Rechner, die die erforderlichen Zahlungsdaten bereits enthalten.
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld. Der effektive Jahreszins umfasst die jährlichen Gesamtkosten inklusive verpflichtender Entgelte.
Das hängt unter anderem von Zinsbindung, Beleihungsauslauf, Bonität, Objekt und Tilgung ab. Darüber hinaus werden die aktuellen Bauzinsen vor allem von der allgemeinen Marktentwicklung beeinflusst.