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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Festzins - Darlehen mit fester Zinsbindung

Im Bereich von Immobilien- oder Hypothekendarlehen spielt der Festzins eine entscheidende Rolle, da er integraler Bestandteil von Kreditverträgen wie beispielsweise Baukrediten ist, die eine feste Verzinsung aufweisen. Er bildet damit das Gegenstück zu variablen Darlehen. Wer einen Baukredit sucht und das Risiko steigender Zinsen ausschließen will, wählt ein Hypothekendarlehen mit Festzins. Wie lange der jeweilige Zinssatz gilt, hängt von der Zinsbindung ab.

Definition Festzins

Der Festzins repräsentiert den Zinssatz für das Darlehen während eines festgelegten Zeitraums und ist eng mit dem Sollzins verknüpft, der vom Kreditnehmer entrichtet werden muss. Die Vertragslaufzeiten variieren unter den verschiedenen Finanzinstituten und erstrecken sich oft über 5, 10 oder 15 Jahre. Es ist möglich, Vertragslaufzeiten von bis zu 30 Jahren zu vereinbaren, allerdings ist dies in der Regel mit einem Zinsaufschlag für den Kreditnehmer verbunden. Bei Vertragsabschluss einigen sich die Vertragspartner auf einen bestimmten Zinssatz, dessen Höhe von verschiedenen Faktoren abhängt. Die Bonität des Kreditnehmers spielt dabei eine entscheidende Rolle – eine gute Bonität führt zu niedrigeren Zinssätzen, während bei schlechter Bonität die Zinssätze oft deutlich höher ausfallen. Weitere Einflussfaktoren sind der Finanzierungszweck, die Höhe des Kreditbetrags, die Laufzeit des Darlehens und das aktuelle Marktzinsniveau.

Vorteile eines Festzins-Darlehens

Eine feste Verzinsung bietet Bauherren und Immobilienkäufern Planungssicherheit. Je nach individuellem Sicherheitsbedürfnis kann der Festzins für einen kürzeren oder längeren Zeitraum vereinbart werden. Üblich sind fünf und zehn Jahre, besonders Risikobewusste können auch Zinsbindungen von 15 Jahren und mehr wählen. Versicherer bieten mittlerweile sogar Darlehen mit Festzins über bis zu 40 Jahre an. Je niedriger die Zinsen, desto eher ist eine lange Zinsfestschreibung sinnvoll.

Nachteile eines Festzins-Darlehens

Sicherheit hat ihren Preis – das gilt auch für Festzins-Kredite. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag für die Planungssicherheit. Zudem kann eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, falls die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkauft wird. Auch wer beispielsweise eine größere Summe erbt und noch mehrere Jahre Zinsbindung vor sich hat, kann bei einem solchen Annuitätendarlehen nicht flexibel reagieren, denn die Tilgung auf einen Schlag wäre ebenfalls nur gegen Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Sollte Ihre Zinsbindung bereits mehr als 10 Jahre bestehen, kann das Darlehen jedoch mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit gekündigt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Wer sich für ein Festzins-Darlehen entscheidet, sollte bei der Wahl der Zinsbindung für die kürzere Festschreibung immer auch den Tilgungsverlauf mit einer um den Zinsaufschlag erhöhten Tilgungsrate durchrechnen. Denn je höher der Aufschlag für die längere Zinsbindung ist, desto mehr lässt sich bei kürzerer Zinsfestschreibung tilgen – bei identischer monatlicher Rate. Eine etwaige Zinserhöhung schlägt damit weniger stark durch als man zunächst vermuten würde. Liegt beispielsweise der Festzins für fünf Jahre Zinsbindung bei 1,2 Prozent und für zehn Jahre bei 1,7 Prozent, könnte der Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten für eine entsprechend höhere Tilgung verwendet werden!

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