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Baumängel

Als Baumangel bezeichnet man die Abweichung des aktuellen Ist-Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand (Bauergebnis), also Fehler, die dem Gebäude gewöhnlich bereits von Anfang an anhaften. Da an einem Bau oft mehrere Parteien beteiligt sind, ist es wichtig, herauszufinden, ob ein Mangel vorliegt und wer dafür verantwortlich ist.

Immobilie auf Baumängel prüfen

Grundstücksbewertung

Entscheidend für das Vorliegen eines Baumangels der Zeitpunkt der Prüfung und Abnahme. Wird ein Mangel jedoch durch spätere Ereignisse verursacht, so gilt er nicht mehr als Baumangel. Treten bereits davor Fehler oder Baumängel in Erscheinung, kann durch den Auftraggeber ein Leistungsersatz verlangt werden. Es ist ausreichend, wenn der Mangel sinnlich wahrgenommen und in seinem äußeren Erscheinungsbild beschrieben wird. Der Auftragnehmer hat bis zur Abnahme, die Mangelfreiheit seines Werkes nachzuweisen. Ab dann hat im Streitfall der Bauherr oder Auftraggeber zu beweisen, dass ein Baumangel besteht. Wird ein Baumangel nachgewiesen, so hat der Auftraggeber Anspruch auf die Beseitigung der Mängel.

Wertminderung bei Baumängel

Für die Behebung der Mängel und Schäden werden gewöhnlich die entsprechenden Wertminderungen auf Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der Schäden aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch Kostenermittlungen auf Einzelpositionen oder durch pauschale Ansätze erfolgen. Dem Auftragnehmer muss die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Er kann jedoch die Mangelbeseitigung bei Unverhältnismäßigkeit, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit verweigern. In einem solchen Fall steht dem Auftraggeber eine Minderung zu. Eine Minderung ist für den Auftraggeber oft nur die zweitbeste Lösung.

Denn: kommt es später zum Verkauf der Immobilie, wird ein potentieller Käufer im Rahmen seiner Wertermittlung bzw. Immobilienbewertung sein eigenes Urteil darüber bilden, welche Abzüge für den Baumangel gerechtfertigt sind und das entsprechend in seinem Angebotspreis berücksichtigen. Im schlimmsten Fall können Baumängel dazu führen, dass eine Immobilie unverkäuflich wird bzw. ein Käufer nur noch den Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten bezahlt.

Baumängel beim Hauskauf bzw. Hausverkauf

Haus verkaufen

Statistisch gesehen kauft man sich lediglich einmal im Leben eine Immobilie. Oft ist man sich der Risiken, die man beim Hauskauf eingeht, nicht bewusst, da Punkte wie Marode Bausubstanz, feuchtnasse Wände, Schimmelpilzbefall, Pfusch am Bau (z.B. durch Eigenleistungen der Vorgänger), die Freude an der neuen Immobilie schnell wieder dämpfen. Aus diesem Grunde sollte man daher genau prüfen, ob die Immobilie auch tatsächlich dem angegebenen Wert entspricht. Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Experten kann sich in einem solchen Fall oft als sinnvoll erweisen. Aber auch der Verkäufer einer Immobilie oder eines Hauses sollte sich möglicher Baumängel bewusst sein.

In der Regel prüfen Käufer Immobilien auf Herz und Nieren und fragen auch nach Baumängeln, wenn der Hausbau nicht zu lange zurückliegt. Wer sein Haus verkaufen möchte und bekannte Baumängel bewusst verschweigt, macht sich schadensersatzpflichtig, sofern die Mängel nicht für den Käufer ersichtlich waren (siehe versteckter Mangel).

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