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Baumängel - die zehn häufigsten Bauschäden

Als Baumangel bezeichnet man die Abweichung des aktuellen Ist-Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand (Bauergebnis), also Fehler, die dem Gebäude gewöhnlich bereits von Anfang an anhaften. Da an einem Bau oft mehrere Parteien beteiligt sind, ist es wichtig, herauszufinden, ob ein Mangel vorliegt und wer dafür verantwortlich ist.

1. Immobilie auf Baumängel prüfen

Baumangel

Entscheidend für das Vorliegen eines Baumangels der Zeitpunkt der Prüfung und Abnahme. Wird ein Mangel jedoch durch spätere Ereignisse verursacht, so gilt er nicht mehr als Baumangel.

Treten bereits davor Fehler oder Baumängel in Erscheinung, kann durch den Auftraggeber ein Leistungsersatz verlangt werden. Es ist ausreichend, wenn der Mangel sinnlich wahrgenommen und in seinem äußeren Erscheinungsbild beschrieben wird. Der Auftragnehmer hat bis zur Abnahme, die Mangelfreiheit seines Werkes nachzuweisen. Ab dann hat im Streitfall der Bauherr oder Auftraggeber zu beweisen, dass ein Baumangel besteht. Wird ein Baumangel nachgewiesen, so hat der Auftraggeber Anspruch auf die Beseitigung der Mängel.

2. Wertminderung bei Baumängel

Für die Behebung der Mängel und Schäden werden gewöhnlich die entsprechenden Wertminderungen auf Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der Schäden aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch Kostenermittlungen auf Einzelpositionen oder durch pauschale Ansätze erfolgen. Dem Auftragnehmer muss die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Er kann jedoch die Mangelbeseitigung bei Unverhältnismäßigkeit, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit verweigern. In einem solchen Fall steht dem Auftraggeber eine Minderung zu. Eine Minderung ist für den Auftraggeber oft nur die zweitbeste Lösung.

Hinweis von immoverkauf24:

Kommt es später zum Immobilienverkauf, wird ein potentieller Käufer im Rahmen seiner Einschätzung des Immobilienwertes sein eigenes Urteil darüber bilden, welche Abzüge für den Baumangel gerechtfertigt sind und das entsprechend in seinem Preis berücksichtigen, den der Käufer bereit ist zu zahlen. Im schlimmsten Fall können Baumängel dazu führen, dass eine Immobilie unverkäuflich wird bzw. ein Käufer nur noch den Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten bezahlt.

3. Baumängel beim Hauskauf bzw. Hausverkauf

Baumängel Hausverkauf

Statistisch gesehen kauft man sich lediglich einmal im Leben eine Immobilie. Oft ist man sich der Risiken, die man beim Hauskauf eingeht, nicht bewusst, da Punkte wie marode Bausubstanz, feuchtnasse Wände, Schimmelpilzbefall, Pfusch am Bau (z.B. durch Eigenleistungen der Vorgänger) die Freude an der neuen Immobilie schnell wieder dämpfen. Aus diesem Grunde sollte man daher genau prüfen, ob die Immobilie auch tatsächlich dem angegebenen Wert entspricht. Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Experten kann sich in einem solchen Fall oft als sinnvoll erweisen. Aber auch der Verkäufer einer Immobilie oder eines Hauses sollte sich möglicher Baumängel bewusst sein.

In der Regel prüfen Käufer Immobilien auf Herz und Nieren und fragen auch nach Baumängeln, wenn der Hausbau nicht zu lange zurückliegt. Wer sein Haus verkaufen möchte und bekannte Baumängel bewusst verschweigt, macht sich schadensersatzpflichtig, sofern die Mängel nicht für den Käufer ersichtlich waren (siehe versteckter Mangel).

4. Die häufigsten Baumängel

Baumängel sind für Immobilieneigentümer sehr ägerlich und bedeuten oftmals horrende Kosten. Die folgenden zehn Punkte stellen die häufigsten Baumängel dar.

  • Punkt 10: Undichte Lüftungsanlagen Hierdurch kann die Energieeffizienz gemindert werden. Zudem gelangt Feuchtigkeit an Bauteile.
  • Punkt 9: Mangel am Estrich Dehnungsfugen zu Bauteilen lassen unschöne Risse am Estrich entstehen.
  • Punkt 8: Keine Entwässerung der Außentreppe am Keller Kann Wasser an der Kelleraußentreppe nicht abfließen, entstehen Feuchtigkeits- und Frostschäden
  • Punkt 7: Holzrisse Wenn feuchtes Holz verbaut wird, können Risse in den Bauteilen entstehen. Dies stellt ein Sicherheitsrisiko dar.
  • Punkt 6: Undichter Keller Schimmel und Instabilität können die Folge sein. Ein undichter Keller ist eine kostspielige Angelegenheit: Fünfstellige Summen sind in der Regel nichts außergewöhnliches.
  • Punkt 5: Keine Entlüftung des Spitzbodens Tauwasserschäden und Schimmel sind die Folgen. Entlüftung ist ein wichtiges Mittel gegen entstehende Feuchtigkeit.
  • Punkt 4: Bodeneinschubtreppe nicht richtig montiert Auch hier kann schnell Feuchtigkeit in die Bauteile gelangen. Die Folge: Verschlechterter Wärmeschutz und Schimmelbefall
  • Punkt 3: Undichte Dampfsperre Mithilfe der Dampfsperre wird Feuchtigkeit aus den Bauteilen gehalten. Ist diese falsch montiert entstehen schwerwiegende Folgen für die Dämmung.
  • Punkt 2: Anschlussdetails zwischen Putz und Fenster undicht und durchfeuchtet (Fensterlaibung) Ein Baumangel der häufig passiert, die Folge: Eindringung von Regen/Wind verursacht Wasserschäden
  • Punkt 1: Putz / Mauerwerk hat Risse Baustoffe wie Mörtel und Putz sind komplex und müssen nach exakten Vorgaben bearbeitet werden. Oftmals wird hier geschlampt. Die Folge: Unschöne Risse im Mauerwerk, Instabilität und schlechtere Wärmedämmung.
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