Baumängel – 10 häufige Mängel, Vorgehen, wichtige Infos

Vereinfacht gesagt: Ein Baumangel besteht, wenn das Bauwerk nicht so beschaffen ist, wie es in der Leistungsbeschreibung und den Plänen beschrieben/gezeichnet ist. Gibt es keine Leistungsbeschreibung und/oder Pläne, so ist die Sachmängelfreiheit gegeben, wenn sich die Immobilie für die vertraglich festgehaltene Art der Verwendung (zum Beispiel Wohnen) eignet und so beschaffen ist, wie es bei Bauwerken dieser Art üblich ist und wie man es als Bauherr erwarten kann (vgl. § 633 BGB Sach- und Rechtsmangel)

Worauf Sie beim Hausbau besonders achten müssen um Baumängel zu finden? Erfahren Sie, welche 10 Baumängel am häufigsten vorkommen!

Risse in Putz und Mauerwerk

Angeführt wird die Liste der häufigsten Baumängel von Problemen mit Rissen im Putz und dem Mauerwerk. Die Problematik tritt so häufig auf, da es zahlreiche Fehlerquellen gibt: Von der nicht fachgerechten Verarbeitung der Materialien mit denen verputzt und gemauert wird bis hin zu Kombination unterschiedlicher nicht kompatibler Untergründe, zum Beispiel bei Wärmedämmverbundsystemen, auf denen die Putzschicht Risse bildet. Risse sind nicht nur ein optisches Problem, sie können dazu führen, dass Wasser in die Fassade eindringt. Dies kann zu Schimmelbildung oder auch bei Frost zu Abplatzungen an der Fassade führen.

Undichte Fenster- und Türlaibungen

Werden Fenster und Türen nicht dicht und passgenau eingebaut und an den Anschlussstellen sauber verputzt bzw. versiegelt, so kann eindringende Feuchtigkeit zum Problem werden. Ein weiterer Punkt sind nicht korrekt schließende Fenster (Türen) deren Mechanik durch Verunreinigungen oder Defekte nicht funktioniert. Eine Dichteprüfung, zum Beispiel mittels Blower Door Test (ein Test der durch das Ermitteln von Luftdruckunterschieden Schwachstellen in der Gebäudehülle erkennen lässt) gibt Sicherheit. Auch Aufnahmen mit einer Wärmebildkamera können Wärmebrücken und Schwachstellen sichtbar machen.

Undichtigkeit in der Dampfsperre / Dampfbremse

Um zu verhindern, dass bei kalten Temperaturen die warme, im Vergleich zur trockenen Außenluft feuchtere, Innenraumluft eines Gebäudes zu Feuchtigkeitsniederschlägen an der Dämmung führt, wird der Innenraum durch eine Dampfbremse von der Dämmung luftdicht getrennt. Hierzu werden in der Regel dicke Kunststofffolien eingebaut. Sind diese nicht fachgerecht angebracht, kann die feuchte Innenraumluft durchdringen, Wasser schlägt sich nieder und es kommt zu Schimmelbildung. Häufige Schwachstellen sind hier die Dachbodentreppe oder auch der Kaminanschluss.

Unzureichende Lüftung des Rohbaus

In früheren Zeiten wurden Gebäude massiv gebaut und der Rohbau wurde über den Winter noch ohne Fenster und Türen ausgetrocknet. Die kalte, trockene Winterluft entzog dem Gebäude die Feuchtigkeit. Heutzutage wird diese Zeit gespart und das Haus wird nach Fertigstellung des Rohbaus in der Regel mit sehr dichten Fenstern und Türen versehen und die Innenwände werden verputzt. Darum ist Schimmelbefall nicht selten. Besondere Schwachstelle ist hier der Spitzboden. Es ist also wichtig, den Bau regelmäßig zu lüften um die Feuchtigkeit entweichen zu lassen.

Undichter Keller

Wird heutzutage mit Keller gebaut, so ist eine so genannte "Weiße Wanne" Standard. Es wird eine wasserundurchlässige Wanne aus Stahlbeton in den Boden eingebracht, die an sich dicht ist. Fehlerquellen bieten hier der Anschluss zur Sohle und den Wänden sowie die Fugen. Wurde dort nicht penibel gearbeitet und abgedichtet, kann Wasser eindringen und zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung führen.

Rissige Holzbalken

Die verwendeten Balken, ob im kompletten Holzhaus oder im Dachaufbau eines Massivhauses, sind potenzielle Stellen für einen Baumangel. Wird nicht ausreichend getrocknetes Holz verwendet, so trocknet dieses nach dem Einbau weiter und beim Zusammenziehen bilden sich Risse. Besonders anfällig sind die Stellen, an denen Schrauben im Holz sind. Rissige Holzbalken können die Tragfähigkeit des Gebäudes beeinträchtigen!  

Schlecht gegossener Estrich

Beim Gießen des Estrichs muss darauf geachtet werden, dass an den richtigen Stellen Dehnungsfugen gesetzt werden. Hierzu müssen die Estrichleger genau kalkulieren, wo Fugen gesetzt werden müssen, damit es nicht zu Verlegefehlern oder Rissen kommt.  

Lüftungsanlage undicht

Moderne Häuser sind häufig aufgrund der energetischen Anforderungen so dicht, dass eine Lüftungsanlage verbaut werden muss, um eine energetisch effiziente Be- und Entlüftung ohne Entweichen der Wärme im Haus zu erzielen. Ist die Lüftungsanlage undicht, so kann Feuchtigkeit eindringen und Schäden am Bau verursachen.  

Heizung falsch eingestellt/bemessen

Ein häufiger Baumangel stellt eine falsch bemessene oder programmierte Heizungsanlage dar. Die modernen Heizungen sind komplex in ihrer Programmierung und müssen passgenau eingestellt werden, um einen unnötig hohen Heizenergieverbrauch zu verhindern. Weiterhin kann es bei zu leistungsstarken Heizungen zu technischen Problemen kommen, wenn diese ihre Wärme nicht loswerden. In einigen Fällen müssen Zwischenspeicher nachgerüstet werden.

Baumängel beim Innenausbau

Beim Innenausbau entstehen die Mängel, die der Bauherr am ehesten selbst erkennt. Schief verlegte Fliesen, Böden ohne Trittschalldämmung und unsaubere Malerarbeiten fallen schnell auf. Hier ist es wichtig, bei einer Mängelanzeige den richtigen Adressaten zu wählen. Wenn es sich um eine Inklusivleistung des Bauunternehmens handelt, dann ist dieses zu informieren. Hat man als Bauherr den Handwerker separat beauftragt, so ist die entsprechende Handwerksfirma Empfänger der Mängelanzeige.  

Entscheidend für das erfolgreiche Melden eines Baumangels ist der Zeitpunkt der Prüfung und Meldung. Bis zur Abnahme des Bauwerks durch den Auftraggeber ist die Meldung eines Baumangels unkompliziert. Wer sich jedoch erst nach Bauabnahme über Mängel am Haus beschwert, kommt in die Situation dass es nun an ihm liegt nachzuweisen, dass der Mangel vom Bauunternehmen verursacht wurde. Es ist also absolut erforderlich, vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls das Gebäude auf Herz und Nieren zu prüfen und hier am besten auch einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Wie Sie einen Baumangel melden und ein kostenloses Muster-Anschreiben finden Sie unter Punkt 4.

Der beste Hebel etwaige Baumängel durch den Bauunternehmer zuverlässig beseitigen zu lassen, ist das Zurückhalten der letzten Zahlung. Hier ist schon bei der Vertragsgestaltung wichtig, im Zahlungsplan nicht nur eine Kleinstsumme als letzte Zahlung einzuplanen sondern einen Betrag der dem Bauunternehmer wichtig ist – 5% reichen nicht aus um Druck auszuüben!

Hat ein Bauherr einen Baumangel erkannt, so muss dieser um eine Beseitigung des Mangels sicher zu erwirken eine Mängelrüge bzw. Mängelanzeige verfassen. Da von privaten Bauherrn nicht erwartet werden kann, dass sie sich mit Fachbegriffen des Baugewerbes auskennen, reicht eine einfache Beschreibung des Mangels aus. Die genaue Vorgehensweise ist im BGB geregelt: §634 Rechte des Bestellers bei Mängeln und § 635 Nacherfüllung.

Zwar dürfen die Mängel in einfachen Worten beschrieben werden, sie müssen jedoch genau erklärt werden. Eine allgemeine Formulierung wie "die Eindeckung des Daches erfolgte nicht fachgerecht" reicht nicht aus.

Eine mögliche Formulierung eines Baumangels wäre:

Das Dach ist undicht, im rechten Dachbodenraum kommt bei stärkeren Regenfällen Wasser durch das Dach und sammelt sich auf dem Fußboden.

oder

In der Klinkerfassade befindet sich an der nördlichen Giebelseite auf Höhe des Küchenfensters ein 20 Zentimeter langer, 1 Zentimeter breiter Riss.

Ebenfalls sehr wichtig ist die Fristsetzung durch den Auftraggeber, bis wann der Mangel beseitigt sein muss. Hier ist zu beachten, dass die Fristsetzung nicht unrealistisch kurz und somit unwirksam ist. Je nach Fall erkundigen Sie sich am besten bei einem Sachverständigen, welche Frist zur Baumängelbeseitigung angemessen ist.

Laden Sie unser kostenloses Muster-Anschreiben herunter um Ihre Baumängel beim Bauunternehmer anzuzeigen.

Es ist darauf zu achten, die Mängelrüge schriftlich, am besten per Einschreiben einzureichen. Auch in der Gewährleistungsfrist ist bei auftretenden Mängeln so vorzugehen, da ab Eingang der Mängelanzeige beim Bauunternehmen die Gewährleistungsfrist unterbrochen wird um ein Aussitzen durch das Bauunternehmen zu verhindern. 

Ein häufiger Fehler: Die Baumängel werden nicht beim verantwortlichen Generalunternehmer sondern bei dessen Subunternehmern gemeldet. Da jedoch ein Bauunternehmer, der die Gewerke beauftragt für den Bau verantwortlich ist, müssen die Mängel ihm gegenüber angezeigt werden.

Bauherrn haben bis 5 Jahre nach Abnahme eines Baus Recht auf Mängelbeseitigung und Nachbesserung an ihrem Gebäude. Die Frist ist vom Gesetzgeber auf einen langen Zeitraum ausgelegt, da viele Baumängel erst mit der Zeit herauskommen. Wurde eine andere Gewährleistungsdauer mit dem Bauunternehmen vereinbart, so gilt diese individuelle Frist. 

Dem Auftragnehmer, also dem Bauunternehmer, muss die Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Er kann jedoch die Mangelbeseitigung bei Unverhältnismäßigkeit, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit verweigern. In einem solchen Fall steht dem Auftraggeber, also dem Bauherrn, eine Minderung zu. Für die Behebung der Mängel und Schäden werden gewöhnlich die entsprechenden Wertminderungen auf Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der Schäden aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch Kostenermittlungen auf Einzelpositionen oder durch pauschale Ansätze erfolgen.

Wer von seinem Haus weiß, dass es (Bau)mängel hat, muss einen Kaufinteressenten hierüber informieren! Wer seine Immobilie also mit einem versteckten Mangel verkauft, muss mit Konsequenzen bis hin zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufes rechnen.