Baumängel erkennen: Die häufigsten Mängel und was Sie tun können
Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Bauwerk von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder sich nicht für die vorausgesetzte Nutzung eignet. Davon zu unterscheiden sind der Bauschaden, also die bereits eingetretene Folge eines Mangels, und der normale Verschleiß, für den niemand haftet. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob Sie Ansprüche haben, wie lange Sie Zeit haben und was der Mangel für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet.
Unsicher, wie Baumängel den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen? Lassen Sie den Wert kostenlos und unverbindlich einschätzen.
Auf dieser Seite finden Sie die häufigsten Baumängel mit Erkennungszeichen und dem jeweils nächsten Schritt, eine Anleitung für Besichtigung und Mängelanzeige, die geltenden Fristen mit Stand, die Frage der Beweislast sowie die Einordnung von Wertminderung und Verkauf.
Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung. Ob im Einzelfall ein Mangel vorliegt, wer dafür haftet und welche Frist gilt, lässt sich nur mit Blick auf Vertrag, Abnahmeprotokoll und Bauzustand beurteilen. Technische Fragen gehören zu einem Bausachverständigen, rechtliche Fragen in eine anwaltliche Beratung.
- Drei Begriffe, drei Folgen: Der Baumangel ist die Abweichung vom Soll, der Bauschaden die daraus entstandene Folge, der Verschleiß die normale Alterung. Nur der Mangel löst Gewährleistungsansprüche aus.
- Fünf Jahre ab Abnahme: Beim BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche an Bauwerken nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren, beim VOB/B-Vertrag regelmäßig in vier Jahren. Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährung.
- Die Abnahme dreht die Beweislast: Vor der Abnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass die Leistung mangelfrei ist. Danach muss der Bauherr beweisen, dass der Mangel schon bei der Abnahme vorlag.
- Baumangel, Bauschaden oder Verschleiß?
- Die 10 häufigsten Baumängel im Überblick
- Baumängel nach Bauteilen erkennen
- Baumängel bei der Besichtigung erkennen
- Baumängel dokumentieren und reklamieren
- Gewährleistung und Verjährung: welche Fristen gelten
- Wer muss einen Baumangel beweisen?
- Wer zahlt bei Baumängeln?
- Wann brauchen Sie einen Bausachverständigen?
- Wie wirken Baumängel auf den Immobilienwert?
- Haus mit Baumängeln verkaufen
1. Baumangel, Bauschaden oder Verschleiß?
Die drei Begriffe werden im Alltag vermischt, rechtlich und wirtschaftlich bedeuten sie aber Unterschiedliches. Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustands vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand. Ein Bauschaden ist die Folge, die daraus entstanden ist, etwa durchfeuchtetes Mauerwerk als Folge einer fehlerhaften Abdichtung. Verschleiß ist die normale Alterung eines Bauteils innerhalb seiner üblichen Lebensdauer.
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Merkmal |
Baumangel |
Bauschaden |
Verschleiß |
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Was es ist |
Abweichung vom vereinbarten Soll |
eingetretene Folge eines Mangels |
normale Alterung |
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Typisches Beispiel |
fehlende Abdichtung der Kellerwand |
feuchte Wand, Salzausblühungen |
verwitterte Fassadenfarbe nach 25 Jahren |
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Gewährleistung |
ja, im Rahmen der Fristen |
ja, wenn ein Mangel ursächlich ist |
nein |
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Wer trägt es |
das Bauunternehmen |
das Bauunternehmen, sofern Mangel nachweisbar |
der Eigentümer |
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Wirkung auf den Wert |
je nach Sanierungskosten |
meist stärker als beim reinen Mangel |
im Marktpreis üblicherweise eingepreist |
Ein vierter Begriff ist der versteckte Mangel. Gemeint ist ein Mangel, der bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar war und erst später auftritt. Er ist keine eigene Mangelkategorie, sondern beschreibt den Zeitpunkt der Entdeckung. Für den Immobilienverkauf ist er trotzdem der wichtigste Fall, weil er über die Offenbarungspflicht des Verkäufers entscheidet.
2. Die 10 häufigsten Baumängel im Überblick
Die folgende Übersicht ist nach dem Prinzip aufgebaut, das Ihnen im Ernstfall hilft: Woran erkennen Sie es, was kann daraus werden, was ist der nächste Schritt. Sie ersetzt keine Prüfung vor Ort, hilft aber, Dringlichkeit einzuschätzen.
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Mangel |
Woran erkennbar |
Mögliche Folge |
Nächster Schritt |
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Fehlerhafte Kellerabdichtung |
feuchte Sockelbereiche, Salzränder, muffiger Geruch |
Durchfeuchtung, Schimmel, Schäden an Lagergut |
Feuchtemessung, Sachverständiger |
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Risse in Putz und Mauerwerk |
Risse an Ecken, über Öffnungen, treppenförmig |
von rein optisch bis statisch relevant |
Rissbreite dokumentieren, Verlauf beobachten |
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Undichte Fenster- und Türlaibungen |
Zugluft, Kondenswasser am Rahmen, dunkle Ränder |
Wärmeverlust, Schimmel in der Laibung |
Blower-Door-Test, Nachbesserung verlangen |
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Undichte Dampfsperre |
feuchte Stellen am Dachanschluss, Geruch |
Durchfeuchtung der Dämmung, Holzschäden |
Luftdichtheitsmessung, Thermografie |
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Wärmebrücken und Dämmfehler |
kalte Wandbereiche, Schimmel in Raumecken |
erhöhte Heizkosten, Feuchteschäden |
Thermografie in der Heizperiode |
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Mängel am Estrich |
Hohlstellen beim Abklopfen, Risse, Höhenversatz |
Bodenbeläge lösen sich, Trittschallprobleme |
Estrichprüfung vor dem Belag |
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Falsch bemessene Heizung |
Räume werden nicht warm, Anlage taktet |
hoher Verbrauch, kurze Lebensdauer |
hydraulischen Abgleich prüfen lassen |
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Undichte Lüftungsanlage |
Zugerscheinungen, Staub an Auslässen, Geräusche |
schlechte Luftqualität, Feuchtelast |
Dichtheitsprüfung, Einregulierung |
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Unzureichende Trocknung des Rohbaus |
hohe Restfeuchte, beschlagene Scheiben |
Schimmel, Verformungen im Ausbau |
Baufeuchte messen, Bautagebuch prüfen |
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Mängel im Innenausbau |
unsaubere Anschlüsse, Fugen, schiefe Bauteile |
meist optisch, teils funktional |
im Abnahmeprotokoll festhalten |
Die kompakte Baumängel-Checkliste zum Ausdrucken enthält diese Punkte als Abhakliste für Begehung und Abnahme, ergänzt um Platz für Fotonummern und Datum. So entsteht schon während der Besichtigung eine verwertbare Dokumentation.
3. Baumängel nach Bauteilen erkennen
Mängel treten an bestimmten Bauteilen deutlich häufiger auf als an anderen. Wer weiß, wo er hinschauen muss, findet in einer Stunde mehr als bei einem ziellosen Rundgang.
Keller, Feuchtigkeit und Schimmel
Der Keller ist der häufigste Fundort. Prüfen Sie Sockelbereiche, Ecken hinter Regalen, Anschlüsse von Bodenplatte und Wand sowie Leitungsdurchführungen. Salzausblühungen und abplatzender Putz deuten auf eine dauerhafte Durchfeuchtung hin, nicht auf einen einmaligen Wassereintritt.
Beim Schimmel stellt sich fast immer dieselbe Streitfrage: Liegt es am Lüftungsverhalten oder an einem Baumangel? Ein belastbares Indiz ist die Lage. Schimmel in Raumecken an Außenwänden, hinter Möbeln an kalten Wänden oder in Fensterlaibungen deutet auf eine Wärmebrücke hin. Verteilt sich der Befall dagegen über Feuchtequellen im Raum, kann das Nutzungsverhalten eine Rolle spielen. Klären lässt sich das nur mit Messwerten, nicht mit Vermutungen.
Risse in Mauerwerk und Fassade
Nicht jeder Riss ist ein Problem. Setzungsrisse in den ersten Jahren nach dem Bau sind häufig und oft harmlos. Aufmerksam werden sollten Sie bei Rissen, die breiter als etwa einen Millimeter sind, die treppenförmig durch Mauerfugen verlaufen, die sich über Fenster- und Türöffnungen ziehen oder die sich sichtbar verändern.
Eine einfache und wirksame Methode zur Dokumentation: Riss fotografieren, Maßstab danebenlegen, Datum notieren und nach einigen Wochen erneut fotografieren. Ob ein Riss statisch relevant ist, kann seriös nur ein Fachmann beurteilen.
Dach, Fenster, Dämmung und Luftdichtheit
Hier entstehen die teuersten Folgeschäden, weil Feuchtigkeit lange unbemerkt in der Konstruktion arbeitet. Typische Schwachstellen sind Anschlüsse an Gauben und Kaminen, die Dampfsperre im Bereich von Durchdringungen, Fensterlaibungen und der Übergang von Dämmung zu Rollladenkästen.
Zwei Prüfungen liefern hier belastbare Hinweise: der Blower-Door-Test für die Luftdichtheit und eine Thermografie während der Heizperiode für Wärmebrücken. Beide sind vergleichsweise günstig gemessen an dem, was ein übersehener Mangel kosten kann.
Estrich, Haustechnik und Außenanlagen
Beim Estrich sind Hohlstellen und Risse die Klassiker, erkennbar durch Abklopfen. Bei der Haustechnik geht es meist um Funktion statt um Optik: Erreichen alle Räume die Solltemperatur, wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt, sind Lüftungsanlagen eingeregelt. Bei Außenanlagen sind Gefälle und Entwässerung die kritischen Punkte, weil Wasser sonst an das Gebäude geführt wird statt von ihm weg.
4. Baumängel bei der Besichtigung erkennen
Eine Besichtigung ist keine Bauzustandsprüfung, aber sie kann die Entscheidung darüber vorbereiten, ob eine solche Prüfung nötig ist. Drei Dinge machen den Unterschied.
Der erste Termin verschafft den Überblick, der zweite dient der gezielten Prüfung. Legen Sie den zweiten Termin möglichst bei schlechtem Wetter und bei Tageslicht, dann zeigen sich Feuchte und Zugluft deutlicher.
Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Rechnungen zu Sanierungen, Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungen sowie vorhandene Gutachten. Was fehlt, ist selbst ein Hinweis.
Taschenlampe, Zollstock, Feuchtemessgerät für eine erste Orientierung, Wasserwaage und ein Handy für Fotos mit Datum. Ein Maßstab auf jedem Foto macht die Dokumentation später brauchbar.
Fotografieren Sie nicht nur die Auffälligkeit, sondern immer auch eine Übersichtsaufnahme, aus der hervorgeht, wo im Haus die Stelle liegt. Einzelfotos ohne Kontext sind später kaum zuzuordnen und im Streitfall wenig wert.
5. Baumängel dokumentieren und reklamieren
Die Mängelanzeige, oft auch Mängelrüge genannt, ist der formale Schritt, mit dem Sie einen Mangel gegenüber dem Bauunternehmen geltend machen. Entscheidend ist die Genauigkeit: Es genügt, die Erscheinung zu beschreiben, die Ursache müssen Sie nicht benennen. Eine pauschale Formulierung wie mangelhafte Ausführung reicht dagegen nicht.
Eine brauchbare Mängelanzeige enthält:
- Genaue Bezeichnung der Stelle: Geschoss, Raum, Wand, Bauteil.
- Beschreibung der Erscheinung: was sichtbar, messbar oder spürbar ist, mit Maßen.
- Datum der Feststellung und beigefügte Fotos mit Nummerierung.
- Aufforderung zur Nacherfüllung mit einer angemessenen Frist.
- Nachweisbaren Versand: Einwurfeinschreiben oder Übergabe gegen Empfangsbestätigung.
Eine schriftliche Mängelrüge unterbricht beim BGB-Bauvertrag die Verjährung nicht. Das Konzept der Unterbrechung gibt es seit der Schuldrechtsreform nicht mehr. Gehemmt wird die Verjährung erst, wenn über den Mangel tatsächlich verhandelt wird, oder durch gerichtliche Schritte. Anders liegt es beim VOB/B-Vertrag, dort knüpft § 13 Abs. 5 VOB/B an die schriftliche Mängelanzeige eine eigene Frist. Wer sich auf die Rüge allein verlässt, kann eine Frist verlieren.
6. Gewährleistung und Verjährung: welche Fristen gelten
Welche Frist gilt, hängt davon ab, welcher Vertrag geschlossen wurde. Die drei praktisch wichtigsten Fälle sind der Bauvertrag nach BGB, der Bauvertrag unter Einbeziehung der VOB/B und der Kauf einer bestehenden Immobilie.
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Konstellation |
Frist |
Beginn |
Grundlage |
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Bauvertrag nach BGB, Arbeiten an einem Bauwerk |
5 Jahre |
mit der Abnahme |
§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
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Planung und Überwachung für ein Bauwerk |
5 Jahre |
mit der Abnahme |
§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
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Sonstige Werkleistungen |
2 Jahre |
mit der Abnahme |
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Bauvertrag mit VOB/B |
in der Regel 4 Jahre |
mit der Abnahme |
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Kauf einer bestehenden Immobilie |
5 Jahre, meist vertraglich ausgeschlossen |
mit der Übergabe |
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Arglistig verschwiegener Mangel |
regelmäßige Verjährung, 3 Jahre |
Ende des Jahres der Kenntnis |
§ 634a Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB |
Bei Arglist wird häufig von 10 oder 30 Jahren gesprochen. Gemeint sind die Höchstfristen des § 199 BGB, die unabhängig von der Kenntnis laufen. Der Regelfall ist aber die dreijährige Frist ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie den Mangel und den Verantwortlichen kennen. Wer auf die Höchstfrist setzt, verschenkt Zeit.
Verhandlungen über den Mangel nach § 203 BGB, ein gerichtliches Verfahren, ein selbständiges Beweisverfahren oder ein Mahnbescheid. Ein Anerkenntnis des Unternehmens lässt die Frist sogar neu beginnen. Halten Sie jede Reaktion des Unternehmens schriftlich fest, sie kann später über eine Frist entscheiden.
7. Wer muss einen Baumangel beweisen?
Das ist die Frage, die über den Ausgang der meisten Auseinandersetzungen entscheidet, und die Antwort hängt an einem einzigen Zeitpunkt: der Abnahme.
- Vor der Abnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß und mangelfrei ist. Die Ausgangslage ist für den Bauherrn also günstig.
- Nach der Abnahme kehrt sich die Last um. Nun muss der Bauherr beweisen, dass der gerügte Mangel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorlag und nicht erst später entstanden ist.
Daraus folgt eine sehr praktische Konsequenz: Die Abnahme ist der wichtigste Termin des gesamten Bauvorhabens. Nehmen Sie nicht unter Zeitdruck ab, gehen Sie jeden Raum systematisch durch, und lassen Sie jeden erkannten Mangel im Abnahmeprotokoll eintragen. Ein dort aufgenommener Vorbehalt sichert Ihre Rechte.
Ausnahmen gibt es bei arglistig verschwiegenen Mängeln und bei ausdrücklich zugesagten Beschaffenheiten. Dort bleibt die Beweislast beim Unternehmen. Der Nachweis der Arglist wiederum liegt beim Anspruchsteller, was in der Praxis die eigentliche Hürde ist.
8. Wer zahlt bei Baumängeln?
Die Reihenfolge ist im Regelfall klar, auch wenn sie im Streitfall selten reibungslos abläuft.
- Zuerst das ausführende Unternehmen. Der Anspruch auf Nacherfüllung richtet sich gegen den Vertragspartner, beim Bauträger also gegen den Bauträger, beim Einzelgewerk gegen den jeweiligen Handwerksbetrieb.
- Dann der Planer, wenn der Mangel auf einem Planungs- oder Überwachungsfehler beruht. Architekt und Fachplaner haften dafür eigenständig.
- Die Versicherung greift nur in bestimmten Konstellationen. Eine Bauleistungsversicherung deckt unvorhergesehene Schäden während der Bauzeit, keine mangelhafte Ausführung. Die Betriebshaftpflicht des Unternehmens deckt Folgeschäden, nicht die Nachbesserung selbst.
- Bei Insolvenz des Unternehmens bleiben oft nur Sicherheiten, Gewährleistungsbürgschaften oder Ansprüche gegen weitere Beteiligte. Das ist der Grund, warum Gewährleistungssicherheiten im Bauvertrag kein Nebenthema sind.
Eine Selbstvornahme, also die Beseitigung auf eigene Kosten mit anschließender Forderung, setzt in aller Regel eine vorherige Fristsetzung voraus. Wer ohne diesen Schritt selbst beauftragt, riskiert seinen Erstattungsanspruch.
9. Wann brauchen Sie einen Bausachverständigen?
Nicht jeder Riss braucht ein Gutachten. Es gibt aber Situationen, in denen eine fachliche Prüfung den Unterschied macht.
- Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie, wenn Feuchte, Risse oder ein unklarer Sanierungsstand im Raum stehen.
- Vor der Abnahme eines Neubaus, weil danach die Beweislast wechselt. Das ist der wirtschaftlich sinnvollste Zeitpunkt überhaupt.
- Wenn die Ursache strittig ist, insbesondere bei Schimmel und bei Rissen.
- Wenn es um größere Summen geht und eine gerichtliche Auseinandersetzung möglich erscheint. Dann kommt ein selbständiges Beweisverfahren in Betracht, das Beweise sichert und zugleich die Verjährung hemmt.
Zu unterscheiden sind zwei Rollen, die oft verwechselt werden. Ein Bausachverständiger beurteilt Bauzustand, Mangelursache und Sanierungsweg. Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert einer Immobilie. Für die Frage, was ein Mangel technisch bedeutet, brauchen Sie den ersten, für die Frage, was er wirtschaftlich bedeutet, den zweiten. Bei einer Kaufpreisverhandlung sind häufig beide Perspektiven nötig.
10. Wie wirken Baumängel auf den Immobilienwert?
Ein Baumangel senkt den Wert nicht automatisch um die Höhe der Reparaturkosten. In der Bewertung wirken drei Effekte zusammen, und sie zeigen in dieselbe Richtung.
- Die Sanierungskosten mindern den Wert, weil ein Käufer sie einkalkuliert.
- Ein Risikoabschlag kommt hinzu, solange Ursache und Umfang nicht geklärt sind. Unsicherheit wird am Markt stärker bestraft als eine bekannte Zahl.
- Der Vermarktungsaufwand steigt, weil der Kreis der Interessenten kleiner wird und Finanzierungen schwieriger werden.
- Daraus folgt der wirksamste Hebel bei der Wertfrage: Ein geklärter Mangel mit einem belastbaren Kostenvoranschlag kostet weniger Wert als ein unklarer Verdacht. Wer vor der Vermarktung Klarheit schafft, verhandelt über eine Zahl statt über ein Risiko.
Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Als Orientierung gilt: Maßnahmen, die Finanzierbarkeit und Verkehrssicherheit herstellen, zahlen sich meist aus. Umfassende Modernisierungen kurz vor dem Verkauf selten, weil der Markt sie nur teilweise vergütet.
Für die Wertfrage stehen drei Wege zur Verfügung, die sich in Aufwand und Verbindlichkeit unterscheiden. Eine kostenlose Hausbewertung liefert eine erste Größenordnung und reicht für die Entscheidung, ob ein Verkauf überhaupt infrage kommt. Ein Wertgutachten eines Sachverständigen ist belastbarer und wird dort gebraucht, wo eine Zahl gegenüber Dritten standhalten muss, etwa gegenüber Finanzamt, Gericht oder Miterben. Die technische Ursache eines Mangels klärt dagegen keiner von beiden, dafür braucht es die bautechnische Begutachtung.
11. Haus mit Baumängeln verkaufen
Ein Haus mit Mängeln lässt sich verkaufen. Entscheidend ist, wie offen damit umgegangen wird, denn hier entsteht das größte rechtliche Risiko für Verkäufer.
In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist nach § 444 BGB unwirksam, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist setzt dabei positive Kenntnis voraus, bloßes Kennenmüssen genügt nicht.
Eine allgemeine Pflicht, ungefragt jede Kleinigkeit zu offenbaren, gibt es nicht. Eine Offenbarungspflicht besteht aber bei Umständen, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind, etwa bei wiederkehrenden Feuchteschäden oder einem Schädlingsbefall. Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm nach § 442 BGB insoweit keine Rechte zu.
So gehen Sie beim Verkauf vor
Bekannte Mängel auflisten, mit Datum der Kenntnis und vorhandenen Unterlagen.
Umfang klären lassen, wo der Mangel preisrelevant ist. Ein Kostenvoranschlag ist das bessere Verhandlungsargument als eine Schätzung.
Wert mit Mängeln ermitteln, statt vom mangelfreien Zustand auszugehen und später nachzugeben.
Im Exposé sachlich benennen, was den Zustand betrifft. Das filtert Interessenten vor und verhindert späte Abbrüche.
Offenlegung im Kaufvertrag dokumentieren lassen. Was im Vertrag steht, kann später nicht arglistig verschwiegen worden sein.
Wer ein Haus verkaufen möchte, dessen Zustand Fragen aufwirft, ist mit Unterstützung meist besser beraten als allein. Ein Makler mit Erfahrung bei sanierungsbedürftigen Objekten kennt die Argumente, mit denen sich ein Preisabschlag begründen oder begrenzen lässt, und weiß, wie die Offenlegung im Exposé und im Notartermin sauber dokumentiert wird.
Der häufigste Fehler ist nicht die Lüge, sondern das Schweigen aus Unsicherheit. Wer einen bekannten Feuchteschaden nicht erwähnt, weil er ihn für erledigt hält, trägt das Risiko. Die Dokumentation der Offenlegung im Kaufvertrag schützt beide Seiten.
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Ein Baumangel ist die Abweichung des tatsächlichen Zustands eines Bauwerks von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit oder von der vorausgesetzten Eignung. Er liegt auch dann vor, wenn die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Vom Mangel zu unterscheiden sind der Bauschaden als dessen Folge und der normale Verschleiß.
Am häufigsten sind Feuchtigkeitsmängel im Keller, Risse in Putz und Mauerwerk, undichte Fenster- und Türlaibungen, Fehler an Dampfsperre und Dämmung mit Wärmebrücken, Mängel am Estrich sowie falsch bemessene oder nicht abgeglichene Heizungs- und Lüftungsanlagen. Dazu kommen Ausführungsmängel im Innenausbau.
Vor der Abnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorlag. Deshalb ist die sorgfältige Abnahme mit Protokoll und Vorbehalt so wichtig.
Beim BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche an Bauwerken nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre nach der Abnahme, beim VOB/B-Vertrag regelmäßig nach vier Jahren. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis, begrenzt durch die Höchstfristen des § 199 BGB.
Beim BGB-Bauvertrag nicht. Eine Unterbrechung gibt es seit der Schuldrechtsreform nicht mehr, und die bloße Mängelanzeige hemmt die Verjährung auch nicht. Gehemmt wird sie durch Verhandlungen nach § 203 BGB, ein selbständiges Beweisverfahren oder gerichtliche Schritte. Beim VOB/B-Vertrag gilt mit § 13 Abs. 5 VOB/B eine eigene Regelung.
Zunächst das ausführende Unternehmen im Rahmen der Nacherfüllung, bei Planungs- oder Überwachungsfehlern auch Architekt oder Fachplaner. Versicherungen greifen nur eingeschränkt: Die Bauleistungsversicherung deckt unvorhergesehene Schäden während der Bauzeit, nicht die mangelhafte Ausführung selbst.
Die Kosten hängen von Umfang und Aufwand ab. Eine Ortsbegehung mit kurzer Einschätzung liegt meist deutlich unter den Kosten eines schriftlichen Gutachtens, ein gerichtsfestes Gutachten ist am aufwendigsten. Vor der Abnahme oder vor einem Kauf ist der Einsatz in der Regel die wirtschaftlich sinnvollste Variante, weil er Entscheidungen absichert.
Nicht zwangsläufig. Schimmel kann auf einem Baumangel beruhen, etwa auf einer Wärmebrücke oder einer undichten Abdichtung, er kann aber auch durch Nutzung und Lüftungsverhalten entstehen. Ein Hinweis auf eine bauliche Ursache ist der typische Befall in Raumecken an Außenwänden oder in Fensterlaibungen. Klären lässt sich das nur durch Messung vor Ort.
Der Wert sinkt um die erwarteten Sanierungskosten und zusätzlich um einen Risikoabschlag, solange Ursache und Umfang unklar sind. Ein geklärter Mangel mit Kostenvoranschlag mindert den Preis daher in der Regel weniger als ein ungeklärter Verdacht.
Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist nach § 444 BGB unwirksam, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Eine Offenbarungspflicht besteht bei Umständen, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind. Lassen Sie die Offenlegung im Kaufvertrag dokumentieren, das schützt beide Seiten.