Maklervertrag kündigen: So gelingt die Kündigung des Maklers

Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie einen Maklervertrag oft schneller beenden können, als sie denken. Doch welche Kündigung ist bei welcher Art von Maklervertrag möglich? Die richtige Vorgehensweise spart Zeit, Nerven sowie mögliche Aufwandsentschädigungen – und sorgt dafür, dass Sie flexibel über Ihren Immobilienverkauf entscheiden können. 

3. Was ist eine ordentliche Kündigung des Maklervertrags?

Eine ordentliche Kündigung beendet einen unbefristeten Maklervertrag regulär zu einem bestimmten Zeitpunkt, bei der die vereinbarte oder gesetzliche Kündigungsfrist (häufig zwischen einem und drei Monaten) eingehalten wird. Sie unterscheidet sich von der außerordentlichen, fristlosen Kündigung, die nur bei gravierenden Pflichtverletzungen oder wichtigen Gründen möglich ist.

Die ordentliche Kündigung eines Maklervertrags ist grundsätzlich möglich, hängt jedoch stark von der vereinbarten Vertragsart ab. Bei unbefristeten Verträgen können Sie den Maklervertrag kündigen, solange keine anderslautende Regelung besteht, meist unter Einhaltung einer vertraglich festgelegten Kündigungsfrist. Ist der Maklervertrag befristet, ist eine ordentliche Kündigung häufig erst zum Laufzeitende zulässig und verhindert, dass sich dieser automatisch verlängert. Kosten entstehen bei der ordentlichen Kündigung eines Maklervertrags in der Regel nicht, sofern keine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag vereinbart wurde. Auch eine Maklerprovision fällt nur an, wenn der Makler bereits erfolgreich tätig war und ein ursächlicher Zusammenhang zum Verkauf besteht.  

4. Welche Sonderfälle gibt es, wenn ich einem Makler kündigen möchte?

Neben der ordentlichen Kündigung des Maklervertrags gibt es mehrere Sonderfälle, in denen Sie einen Makler auch abseits der regulären Kündigungsfrist kündigen können. Dazu zählen insbesondere der Widerruf des Maklervertrags, die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund sowie Probleme mit einer unangemessen langen Laufzeit des Maklervertrags. In vielen dieser Fälle besteht trotz laufender Zusammenarbeit die Möglichkeit, den Maklerauftrag zu beenden. Entscheidend sind immer Vertragsart, Zeitpunkt und die konkreten Umstände. In der Praxis spielen zudem Dokumentation, Fristen sowie eine klare Kommunikation zentrale Rollen.

Maklervertrag widerrufen: Wie kann man vom Maklerauftrag zurücktreten?

Der Widerruf des Maklervertrags ist ein gesetzlich geregeltes Verbraucherrecht und greift vor allem bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden – etwa online, per E-Mail oder telefonisch. Indem Sie den Maklervertrag widerrufen, können Sie sich innerhalb einer Frist von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Vertrag lösen. Der Widerruf muss eindeutig erklärt werden, idealerweise schriftlich per E-Mail oder Brief. Wichtig ist, dass Sie die Widerrufsfrist einhalten und prüfen, ob Sie dem Makler bereits erlaubt haben, vor Ablauf dieser Frist tätig zu werden. In diesem Fall kann bei einem wirksamen Widerruf unter Umständen eine anteilige Aufwandsentschädigung für bereits erbrachte Leistungen verlangt werden.

Wann ist der Widerruf des Maklervertrags möglich?

• Abschluss des Maklervertrags außerhalb der Geschäftsräume (z.B. online, Telefon, E-Mail)
• Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss
• Keine Begründung erforderlich
• Schriftliche Erklärung empfohlen
• Wertersatz möglich, wenn Leistungen vor Fristablauf ausdrücklich gewünscht wurden

Wann greift die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund?

Die außerordentliche Kündigung eines Maklervertrags ermöglicht es Ihnen, den Makler sofort zu kündigen, wenn ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund besteht, wenn Ihnen die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist, etwa wegen gravierender Pflichtverletzungen des Maklers. Dazu zählen unter anderem Untätigkeit, falsche Angaben oder ein nachhaltiger Vertrauensverlust. Die Kündigung des Maklervertrags muss zeitnah erfolgen, in der Regel innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie von dem Kündigungsgrund erfahren haben (§626 Absatz 2 BGB). Eine sorgfältige Dokumentation der Gründe ist in der Praxis besonders wichtig.

Wann greift das außerordentliche Kündigungsrecht bei Maklerverträgen?

• Fehlende oder unzureichende Vermarktungsaktivitäten
• Verletzung wesentlicher Vertragspflichten
• Falsche oder irreführende Informationen
• Vertrauensbruch oder Interessenkonflikte
• Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des Grundes 

Kann ich einen Maklervertrag bei zu langer Laufzeit kündigen?

Eine unangemessen lange Maklervertrag-Laufzeit kann rechtlich problematisch sein. Nach der Rechtsprechung gelten Laufzeiten von etwa sechs bis acht Monaten als üblich. Wird der Auftraggeber jedoch durch eine deutlich längere Bindung in seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit eingeschränkt, kann der Vertrag als sittenwidrig (§138 Abs.1 BGB) und damit unwirksam angesehen werden.

Ob eine Laufzeit tatsächlich zu lang ist, hängt immer vom Einzelfall ab, etwa von der Art der Immobilie, der Marktsituation oder dem vereinbarten Leistungsumfang. Auftraggeber haben in solchen Fällen die Möglichkeit, den Maklervertrag außerordentlich zu kündigen oder sich auf die Unwirksamkeit des Vertrags zu berufen.

5. Wird eine Aufwandsentschädigung fällig, wenn ich einen Maklervertrag kündige?

Bei einer Kündigung des Maklervertrags kann es zu einer Aufwandsentschädigung an den Makler kommen, falls der Makler zum Kündigungszeitpunkt schon mit der Vermarktung der Immobilie begonnen hat. Ansprüche auf Schadensersatz kommen insbesondere in Betracht, wenn die Kündigung des Maklervertrags unwirksam war oder der Eigentümer seinerseits vertragliche Pflichten verletzt hat. In der Regel entstehen Eigentümern bei Kündigung eines Maklervertrags jedoch keine Kosten, da der Makler nur bei Erfolg Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Wurde allerdings im Maklervertrag explizit vereinbart, dass dem Makler auch bei Nicht-Erfolg die Aufwendungen für die Verkaufsbemühungen zu erstatten sind, so können bei Kündigung schnell 2.000 oder 3.000 Euro Kosten auf den Eigentümer zukommen.

6. Schritt für Schritt: Wie läuft eine Kündigung des Maklervertrags ab?

Wer einen Maklervertrag kündigen möchte, sollte strukturiert und rechtssicher vorgehen. Für Verkäufer und Käufer ist das richtige Vorgehen gleichermaßen entscheidend, um unnötige Kosten, Streitigkeiten oder Verzögerungen zu vermeiden. Mit einer klaren Schritt-für-Schritt-Vorgehensweise stellen Sie sicher, dass die Kündigung des Maklervertrags wirksam, nachvollziehbar und gut dokumentiert erfolgt.

• Schritt 1: Maklervertrag prüfen

Lesen Sie den bestehenden Maklervertrag sorgfältig durch und achten Sie besonders auf die Laufzeit, die vereinbarte Kündigungsfrist sowie Sonderregelungen zu Widerruf oder außerordentlicher Kündigung.

• Schritt 2: Kündigungsart festlegen

Klären Sie, ob Sie ordentlich kündigen, den Maklervertrag widerrufen oder den Makler aus wichtigem Grund kündigen möchten, da davon Fristen, Form und mögliche Kosten abhängen.

• Schritt 3: Kündigungsfrist berechnen

Ermitteln Sie die zutreffende Kündigungsfrist aus dem Vertrag oder dem Gesetz, um sicherzustellen, dass Sie den Maklerauftrag rechtzeitig und wirksam kündigen.

• Schritt 4: Kündigungsschreiben formulieren

Verfassen Sie ein sachliches Schreiben mit eindeutiger Erklärung, Angabe des Vertrags, dem gewünschten Kündigungsdatum und – falls erforderlich – einer kurzen Begründung. Nutzen Sie gerne unser kostenloses Muster, wenn Sie den Maklervertrag kündigen möchten.

• Schritt 5: Schriftform wählen

Senden Sie die Kündigung des Maklervertrags immer schriftlich, idealerweise per Einwurf- oder Übergabe-Einschreiben, um einen belastbaren Nachweis über den Zugang zu haben.

• Schritt 6: Bestätigung anfordern

Bitten Sie den Makler ausdrücklich um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung und des Beendigungszeitpunkts, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

• Schritt 7: Leistungen und Kosten prüfen

Kontrollieren Sie, ob bis zum Kündigungszeitpunkt Leistungen erbracht wurden, für die eine Aufwandsentschädigung verlangt werden könnte, etwa bei vereinbarter Kostenerstattung.

• Schritt 8: Dokumentation sichern

Bewahren Sie Vertrag, Kündigungsschreiben, Versandnachweise und Korrespondenz vollständig auf, um bei Rückfragen oder Streitfällen abgesichert zu sein.

• Schritt 9: Gespräch als Option nutzen

In der Praxis kann es sinnvoll sein, vorab das Gespräch zu suchen, da viele Makler bei fehlenden Erfolgsaussichten einvernehmlich einer Vertragsbeendigung zustimmen.

• Schritt 10: Nach Kündigung neu planen

Nach erfolgreicher Kündigung können Sie entscheiden, ob Sie privat verkaufen oder einen neuen Makler beauftragen – diesmal mit klar geregelter Laufzeit und Kündigungsbedingungen.

7. Gibt es ein Muster, wenn ich den Maklervertrag kündigen möchte?

Wenn Sie einen Maklervertrag kündigen möchten, schreibt das Gesetz grundsätzlich keine bestimmte Form vor. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist die schriftliche Kündigung des Maklervertrags jedoch dringend zu empfehlen, idealerweise per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung. Entscheidend ist, dass Ihre Erklärung eindeutig ist und dem Makler nachweislich zugeht. Damit Sie den Maklerauftrag erfolgreich kündigen können, sollten die nachfolgenden Angaben nicht im Schreiben fehlen.

Diese Inhalte muss die Kündigung des Maklers enthalten:

• Vollständiger Name und Anschrift des Auftraggebers
• Name und Anschrift des Immobilienmaklers
• Datum der Kündigung
• Eindeutige Erklärung, dass Sie den Maklervertrag kündigen
• Bezeichnung des Maklervertrags oder Vertragsdatums
• Kündigungszeitpunkt unter Berücksichtigung der Frist
• Bitte um schriftliche Bestätigung der Vertragsbeendigung
• Eigenhändige Unterschrift oder eindeutige Absenderkennung

Maklervertrags Kündigung leicht gemacht – unser kostenloses Muster 2026

Um Ihnen den Prozess zu erleichtern, stellen wir Ihnen ein kostenloses Muster zur Verfügung, um den Maklervertrag zu kündigen. Dieses ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall, bietet jedoch eine solide Grundlage. Wichtig ist, dass Sie das Muster immer an Ihre persönliche Situation, den konkreten Vertrag und den Kündigungsgrund anpassen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Muster für den Widerruf des Maklervertrags – was ist anders?

Einen Maklervertrag zu widerrufen, ist nicht mit der Kündigung gleichzusetzen. Der Widerruf des Maklervertrags kommt nur in Betracht, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde und die 14-tägige Widerrufsfrist noch läuft. Inhaltlich ähnelt das der Widerruf zwar einer Kündigung, unterscheidet sich jedoch durch den klaren Bezug auf das gesetzliche Widerrufsrecht und den Verzicht auf Fristen oder Begründungen. Auch hier gilt: Die Erklärung muss eindeutig sein und rechtzeitig beim Makler eingehen.

8. Kann ich den Maklervertrag kündigen und privat verkaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, einen Maklervertrag zu kündigen und anschließend privat zu verkaufen – allerdings nur, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist, welche Art von Maklervertrag besteht. Bei unbefristeten Verträgen können Sie den Makler häufig jederzeit kündigen. Bei befristeten Maklerverträgen oder Alleinaufträgen ist eine Kündigung des Maklervertrags meist erst zum Laufzeitende oder bei einem wichtigen Grund zulässig.

Besonders wichtig: Kündigen Sie den Maklervertrag nicht wirksam, riskieren Sie trotz Privatverkaufs eine Provisionsforderung, etwa wenn der Käufer ursprünglich durch den Makler nachgewiesen wurde. Prüfen Sie daher genau, ob Nachweis- oder Vermittlungstätigkeiten bereits erfolgt sind. Erst nach einer rechtssicheren Kündigung des Maklervertrags ist ein provisionsfreier Privatverkauf realistisch. Im Zweifel empfiehlt sich eine schriftliche Bestätigung der Vertragsbeendigung, bevor Sie den Makler kündigen und selbst vermarkten.

9. Darf ich kündigen, wenn der Makler keinen Käufer findet?

Grundsätzlich schuldet ein Makler keinen Verkaufserfolg, sondern nur ernsthafte und nachweisbare Bemühungen. Bleiben auch die Bemühungen aus, kann eine Kündigung des Maklervertrags gerechtfertigt sein – beispielsweise als außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.

Am einfachsten ist die Kündigung des Maklers bei einem unbefristeten Vertrag. Findet der Immobilienmakler keinen Käufer, können Sie ihm meist jederzeit kündigen. Ist der Maklerauftrag hingegen befristet oder als Alleinauftrag ausgestaltet, ist eine ordentliche Kündigung häufig erst zum Ende der Laufzeit möglich. In diesen Fällen sollten Sie Ihre Immobilie trotz ausbleibendem Verkaufserfolg erst nach wirksamer Kündigung privat verkaufen, um Provisionsansprüche oder Aufwandsentschädigungen zu vermeiden. 

10. Fazit: Wie sieht die Kündigung eines Maklers in der Praxis aus?

In der Praxis zeigt sich, dass die Kündigung eines Maklers oft weniger konfliktbehaftet ist, als viele Immobilienverkäufer zunächst vermuten. Zwar entscheiden Vertragsart, Laufzeit und Kündigungsrechte darüber, ob und wann Sie einen Maklervertrag kündigen können, doch ebenso wichtig ist die tatsächliche Zusammenarbeit. Ein Makler ist auf Ihre Mitwirkung und Ihr Vertrauen angewiesen – ohne Verkaufsabsicht oder bei gestörtem Verhältnis fehlt die Grundlage für eine erfolgreiche Vermittlung. Deshalb lassen sich viele Vertragsverhältnisse einvernehmlich beenden, selbst wenn formal noch keine Kündigungsfrist abgelaufen ist. Wer frühzeitig das Gespräch sucht, klare Erwartungen formuliert und seine Rechte kennt, spart Zeit, Kosten und unnötige Auseinandersetzungen. In der Realität ist Transparenz oft der effektivste Weg zu einer sauberen und rechtssicheren Lösung.