Bodenrichtwerte Berlin: So viel ist Ihr Grundstück wert

Die Bodenrichtwerte in Berlin geben an, welchen Wert ein Stück Land in einem bestimmten Berliner Stadtteil hat. Bodenrichtwerte sind ein Hilfsmittel bei der Ermittlung von Grundstückspreisen. Erfahren Sie hier, wie sehr sich die Grundstückspreise in Berlin je nach Lage unterscheiden und wo Verkäufer besonders hohe Preise und Käufer besonders niedrige erzielen können.

Der Bodenrichtwert beschreibt, welchen Wert eine unbebaute Fläche von einem Quadratmeter in einem bestimmten Gebiet hat. Er dient als Richtwert für die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks. Die Bodenrichtwerte in Berlin werden – wie in den anderen Bundesländern auch – regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte veröffentlicht. Mehr zur allgemeinen Bedeutung des Bodenrichtwerts finden Sie auf unserer Seite Bodenrichtwert.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelt jährlich die Bodenrichtwerte der Stadt. Grundlage der Berechnungen bilden die im Vorjahr abgeschlossenen und von den Notaren übersandten Grundstückskaufverträge. Der Berliner Gutachterausschuss veröffentlicht die ermittelten Bodenrichtwerte zum einen im Immobilienmarktbericht, der neben den Bodenrichtwerten unter anderem auch die Entwicklung der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Berlin abbildet, zum anderen auf einer Bodenrichtwertkarte im online verfügbaren Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin. Nutzer können in diesem interaktiven System die Bodenrichtwerte für jede einzelne Straße der Hauptstadt abrufen.

Grundstückseigentümer oder Kaufinteressenten sollten jedoch wissen, dass die tatsächlichen Grundstückspreise, also die Verkaufspreise, nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen sind. Sie können deutlich darüber, in manchen Fällen auch darunter liegen. Welchen Wert ein Stück Land hat und welchen Grundstückspreis man dafür aufrufen kann, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem:

• Lage & Umgebung
• Erschließungsgrad
• Größe des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit
• Bebaubare Fläche
• Grundsätzliche Nachfrage in dieser Region

Die Preise für Baugrundstücke differieren je nach Bezirk äußerst stark. Diese Tabelle liefert einen Überblick.

In den besonders guten Wohnlagen innerhalb der in der Tabelle dargestellten Bezirke erreichen die Bodenrichtwerte jedoch noch vollkommen andere Dimensionen. Zu diesen Top-Lagen gehören insbesondere die Stadtteile im Westen der Stadt (Quelle: Immobilienmarktbericht 2020/2021):

• Dahlem (Steglitz-Zehlendorf): 2.400 – 2.900 Euro/Quadratmeter
• Grunewald (Charlottenburg-Wilmersdorf): 2.200 – 2.900 Euro/Quadratmeter
• Schmargendorf (Charlottenburg-Wilmersdorf):  1.700 – 2.400 Euro/Quadratmeter
• Westend (Charlottenburg-Wilmersdorf): 1.500 – 2.000 Euro/Quadratmeter

Doch auch innerhalb eines Stadtteils können sich Bodenrichtwerte von Straße zu Straße stark unterscheiden, wie am Beispiel Britz im Bezirk Neukölln ersichtlich ist. So liegt der Bodenrichtwert in der Jahnstraße mit 1.000 Euro/Quadratmeter deutlich über dem Wert der Straße Am Bergpfuhl (580 Euro/Quadratmeter). Ähnlich sieht es in Niederschönhausen (Pankow) aus: 470 Euro/Quadratmeter am Mittelsteg stehen 1.000 Euro/Quadratmeter am Majakowskiring gegenüber (Quelle: BORIS Berlin).

Wer sich die Bodenrichtwerte in Berlin über mehrere Jahre anschaut, entdeckt enorme Veränderungen. Vor allem in den Jahren zwischen 2015 und 2019 sind die Grundstückswerte in Berliner Top-Lagen nahezu explodiert.

So lagen die Bodenrichtwerte in Dahlem oder Grunewald, die beide zu den sehr guten Wohnlagen zählen, im Jahr 2020 bei jeweils 2.650 Euro/Quadratmeter. Damit übertreffen sie sogar den durchschnittlichen Bodenrichtwert der sehr guten Lagen von 2.200 Euro/Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2014 hatte er noch bei 500 Euro/Quadratmeter gelegen.

In anderen Berliner Stadtteilen sind die Bodenrichtwerte hingegen erst in jüngster Zeit stärker gestiegen. Die mittleren Wohnlagen von Spandau beispielsweise erreichten 2020 einen Maximalwert von 1.000 Euro/Quadratmeter, während er im Jahr zuvor noch bei 670 Euro/Quadratmeter gelegen hatte.

Mittlere Wohnlagen in Neukölln zum Beispiel verzeichnen ebenfalls einen deutlichen Anstieg: Von 520 Euro/Quadratmeter in 2017 auf 1.100 Euro/Quadratmeter in 2020.

Für die Zukunft gehen die Experten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin davon aus, dass die Preise für Wohnbauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin um bis zu 10 Prozent weiter steigen werden.

Der Grundstücksmarkt in Großstädten wie Berlin ist grundsätzlich äußerst begrenzt, die Anzahl freier Flächen wird Jahr für Jahr immer knapper. Entsprechend schwieriger wird es für Kaufinteressenten, überhaupt ein freies Baugrundstück in Berlin zu finden. Abzulesen ist die stetig sinkende Gesamtzahl der Käufe unbebauter Grundstücke an folgender Tabelle:

Wenn überhaupt, finden Bauwillige in den Randgebieten Berlins ein passendes Grundstück. So erreichte im Jahr 2020 die Anzahl der Käufe unbebauter Grundstücke in Marzahn-Hellersdorf mit 245 den höchsten Wert. Der Bezirk liegt ganz im Osten der Stadt und grenzt direkt an das Land Brandenburg, die Bodenrichtwerte sind für Berliner Verhältnisse hier eher gering. Auf Platz zwei folgte Treptow-Köpenick mit 210 Käufen. Auch dieser Bezirk liegt am äußersten Ostrand der Stadt und ist mit dem Großen Müggelsee und dem Fluss Dahme ländlich geprägt. Platz drei ging an Pankow am nordwestlichsten Zipfel Berlins mit 178 Käufen.
Grundstückskäufe im Zentrum fanden 2020 hingegen nur im niedrigen zweistelligen Bereich statt: In Charlottenburg-Wilmersdorf waren es 25, in Friedrichshain-Kreuzberg 16 und in Mitte 20.

Ähnlich sah das Bild bei den Käufen bebauter Grundstücke im Jahr 2020 aus, also Grundstücke, auf denen sich bereits Immobilien befinden. Je zentraler die Grundstücke liegen, desto geringer ist die Zahl der Käufe.

• Treptow-Köpenick: 592
• Steglitz-Zehlendorf: 500
• Reinickendorf: 457
• Lichtenberg: 151
• Friedrichshain-Kreuzberg: 89

Was die kommenden Jahre angeht, gilt auch für Baugrundstücke in Berlin die unumstößliche Tatsache: Land ist nicht vermehrbar. Entsprechend liegt es im Grunde auf der Hand, dass es für Kaufinteressenten immer schwieriger bis unmöglich werden wird, insbesondere in den zentralen Stadtlagen ein Grundstück zu finden. Und wenn doch, nur zu einem immer höheren Preis. Die Entwicklung in den Berliner Randgebieten ist nicht so eindeutig, dort können auch zukünftig noch Baugrundstücke zum Kauf gefunden werden.