Immobilien Schenkung – so gestalten Sie die Vermögensübertragung sinnvoll!

• Varianten nach Art der Schenkung 

Zweckschenkung

In diesem Fall erfolgt die Schenkung für einen bestimmten Zweck – etwa dem Zusammenleben eines Ehepaares. Hat der eine Ehegatte dem anderen z. B. ein Wohnrecht eingeräumt und trennt sich das Paar, wurde der Schenkungszweck verfehlt und eine Rückforderung wäre möglich. Der Beschenkte muss keine bestimmten Vorgaben erfüllen.

Reine Schenkung

Um eine reine Schenkung handelt es sich, wenn der Schenker vom Beschenkten keine Gegenleistung für die Zuwendung verlangt.

Gemischte Schenkung

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Beschenkte mindestens die Hälfte des Vermögenswerts unentgeltlich erhält.

Schenkung unter Auflage

Knüpft der Schenker Bedingungen an die Schenkung, ist von einer Schenkung unter Auflage die Rede. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn sich der Beschenkte verpflichtet, den Schenker bei Bedarf zu pflegen. Hier wird wiederum zwischen folgenden Auflagen unterschieden:

• Leistungsauflagen: In diesem Fall wird der Beschenkte zu Geld- oder Sachleistungen verpflichtet.
• Nutzungsauflagen/Duldungsauflagen: Solche Schenkungen beinhalten Einschränkungen des Beschenkten hinsichtlich der Nutzung. Das ist beispielsweise bei Schenkungen von Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht der Fall.

Renumeratorische Schenkung

Um diese Art der Schenkung handelt es sich, wenn zusätzliche Zuwendungen des Schenkers an eine Person als Dank für erbrachte Leistungen erfolgen.

• Varianten nach Art des Ablaufs 

Handschenkung

Bei einer Handschenkung wird der Vermögenswert sofort an den Beschenkten übergeben, ein Schenkungsvertrag ist nicht erforderlich (aber empfehlenswert).

• Beispiel: Die Großeltern schenken ihrem Enkelkind einen Betrag von 8.000 Euro in bar für eine Weltreise.

Schenkung auf den Todesfall

Bei dieser Art der Schenkung erfolgt die Zuwendung erst nach dem Tod des Schenkers. Sie muss gemäß § 2301 BGB die gleichen Formvorgaben erfüllen wie ein Testament und wird formuliert, indem die Schenkung an die Bedingung geknüpft wird, dass der Beschenkte den Schenker überlebt.

Schenkungsversprechen

Ein Schenkungsversprechen beinhaltet hingegen, dass die Schenkung erst noch erfolgen wird und hierfür Vereinbarungen mit dem Beschenkten getroffen werden. Es erfordert gemäß § 518 BGB einen Schenkungsvertrag, der notariell beurkundet werden muss.

• Beispiel: Großeltern und Enkel unterzeichnen einen Schenkungsvertrag, in dem die Übertragung von 100.000 Euro festgelegt wird. Ohne vertragliche Beurkundung wäre die Schenkung aufgrund des Formfehlers unwirksam. Mit Eingang der Summe auf dem Konto des Enkels wäre dieser „Mangel der Form“ jedoch geheilt und die Schenkung rechtlich wirksam. Bei Schenkungen von Immobilien ist hingegen immer der Gang zum Notar erforderlich.

Wenn Sie eine Immobilie bereits zu Lebzeiten an Angehörige übertragen möchten, ist immer ein Übertragungsvertrag notwendig. Dieser muss wie jeder Eigentumswechsel bei Immobilien notariell beurkundet werden. Erst mit der Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch wird der Eigentumsübergang wirksam.

Viele Eigentümer möchten dabei das Haus oder die Wohnung nicht vollständig aus der Hand geben, sondern bestimmte Rechte oder Bedingungen beibehalten. Diese werden im Schenkungsvertrag festgelegt.

Dazu gehören:

• Verbot des Weiterverkaufs
• Übernahme des Familienbetriebs
• Übernahme der Pflege (mit konkreten Angaben hierzu)
• Rückforderungsrechte (für den Fall der Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten sowie im Falle seines Todes).
• Zustimmung des Schenkers beim Verkauf
• Vereinbarung zur Auszahlung von Geschwistern des Beschenkten (bei Übertragung an eines von mehreren Kindern).
• Wohnrecht (berechtigt zum Bewohnen der Immobilie) oder Nießbrauchrecht (berechtigt auch zur Vermietung der Immobilie). immoverkauf24 hat für den Zweck der Schenkung von Immobilien einen kostenlosen Mustervertrag erstellt, welcher Ihnen einen Überblick über den Inhalt geben soll. Laden Sie sich den Schenkungsvertrag als PDF herunter.
• Zahlung einer Rente an den Schenker. Dabei kann eine Zeitrente für eine bestimmte Dauer oder eine lebenslange Leibrente vereinbart werden.

Auswirkungen von Wohnrecht und Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung

Macht ein Angehöriger seinen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend, erweist sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht oftmals als nachteilig. Wären diese Rechte nicht vereinbart worden, würde der Wert der Immobilie über die Jahre prozentual in immer geringerem Umfang berücksichtigt werden, nach zehn Jahre würde sich die Schenkung gar nicht mehr auf den Anspruch auswirken.

Diese Auflagen führen jedoch dazu, dass die Frist gar nicht erst beginnt und somit selbst nach mehr als zehn Jahren noch der volle Wert anzusetzen wäre. Allerdings reduzieren die Auflagen, die aus der Schenkung eine sogenannte „gemischte Schenkung“ machen, auch den Wert der Immobilie, da der Kapitalwert hierfür vom Wert abgezogen wird.

Der letzte Schritt: Immobilienschenkung beim Notar

Hat sich der Schenkende für eine passende Vertragsgestaltung entschieden und ist auch der Beschenkte mit den vertraglichen Regelungen einverstanden, kann der Beurkundungstermin beim Notar vereinbart werden.

Im Rahmen der Beurkundung erfolgt auch die sogenannte Auflassung. Hierunter versteht der Gesetzgeber den Eigentumsübergang auf den Beschenkten, der mit der Umschreibung im Grundbuch abgeschlossen wird. Dieser wird vom Notar veranlasst, der Beschenkte muss sich darum also nicht kümmern.

Überträgt ein Ehepartner Vermögen auf den anderen, muss zunächst unterschieden werden, ob es sich rechtlich um eine Schenkung oder eine ehebedingte Zuwendung handelt. Diese Differenzierung ist entscheidend, da sie im Trennungsfall unterschiedliche Folgen hat.

In der Praxis gilt:

Ehebedingte Zuwendung (Güterrechtliche Vorschriften)

Vermögensübertragungen, die mit der Ehe und dem gemeinsamen Leben verbunden sind, gelten in der Regel als ehebedingte Zuwendungen. Sie stehen unter der Annahme, dass die Ehe fortbesteht. Kommt es zur Scheidung oder zum Tod eines Ehepartners, greifen daher nicht die Schenkungsregeln, sondern die güterrechtlichen Vorschriften (z. B. Zugewinnausgleich).

Schenkung im rechtlichen Sinn (Schenkungsvorschriften)

Wurde ausdrücklich ein Schenkungsvertrag geschlossen, in dem keine Einschränkungen oder Rückforderungsrechte bei Scheidung festgelegt sind, gilt die Zuwendung als echte Schenkung. In diesem Fall kann der Schenker die Rückgabe nur unter engen Voraussetzungen verlangen bei Verarmung (§ 528 BGB) oder bei grobem Undank des Beschenkten (§ 530 BGB).

Eine Schenkung kann aus vielerlei Gründen eine Überlegung wert sein, doch sollte Schenker zunächst abwägen, welche Risiken damit einhergehen können. Dabei sind mehrere Punkte zu beachten:

Wie realistisch ist der geschätzte Wert der Immobilie?

Gerade bei Schenkungen aus steuerlichen Gründen ist eine realistische Immobilienbewertung entscheidend. Ist der angesetzte Wert zu niedrig, kann das Finanzamt später Schenkungssteuer nachfordern.

Wie wirkt sich die Schenkung auf Pflichtteilsergänzungsansprüche aus?

Schenkungen zu Lebzeiten können den Pflichtteilsergänzungsanspruch anderer Erben beeinflussen. Wer Angehörige enterben oder deren Anteil verringern möchte, sollte dies berücksichtigen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf unserer Seite zum Thema Erbrecht.

Ein Beispiel:

Ein Witwer hat zwei Kinder – Sohn und Tochter. Die Tochter kümmert sich intensiv um ihn, das Verhältnis zum Sohn ist schwierig. Daher will er den Sohn enterben: Die Tochter soll das gesamte Vermögen in Form einer vermieteten Eigentumswohnung erhalten.

Um zu verhindern, dass der Sohn Anspruch auf den Pflichtteil (ein Viertel des Nachlasses) geltend macht, überträgt er seiner Tochter die Wohnung bereits zu Lebzeiten. Nun kommt es auf die Vereinbarungen im Schenkungsvertrag sowie den Zeitpunkt der Schenkung an, ob und in welchem Umfang sie sich auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch des Sohnes auswirkt.

Wann sollte die Schenkung erfolgen?

Soll eine Schenkung vorwiegend aus steuerlichen Gründen erfolgen, muss auch der Zeitpunkt der Schenkung bedacht werden. Hierbei gilt: Je eher die Schenkung, desto besser.

Der Grund: Alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers werden für die Berechnung der Erbschaftssteuer zusammengerechnet. So fällt am Ende vielleicht doch noch Schenkungssteuer an.

Wer also frühzeitig schenkt, kann den Freibetrag mehrfach innerhalb von Jahrzehnten nutzen.

Wer soll die Schenkung bei Tod des Beschenkten erhalten?

Stirbt der Beschenkte vor dem Schenker, geht die Schenkung auf seinen gesetzlichen oder im Testament genannten Erben über. Wer dies verhindern möchte, kann für diesen Fall eine Rückfallklausel im Schenkungsvertrag vorsehen.

Ein Beispiel:

Der Vater schenkt seiner einzigen Tochter 350.000 Euro. Sie ist verheiratet und stirbt ein Jahr später. Enthält der Schenkungsvertrag keine Rückfallklausel, würde die Schenkung auf ihren Ehemann übergehen. Ansonsten erhielte der Vater das Geld zurück.

In welchen Fällen soll die Schenkung rückgängig gemacht werden?

Wer sich für eine Schenkung zu Lebzeiten entscheidet, gibt einen Teil seines Vermögens weg, ohne exakt vorhersagen zu können, ob er es eventuell noch einmal benötigt oder sich der Beschenkte möglicherweise nicht so verhält, wie er es erwartet. Mit einem gut durchdachten Schenkungsvertrag lassen sich diese Risiken jedoch berücksichtigen. Darin lassen sich beispielsweise Rückforderungsrechte für folgende Situationen vereinbaren:

• Bei Insolvenz (gilt für beide Parteien)
• Bei Verarmung des Schenkers
• Bei grobem Undank des Beschenkten
• Bei Scheidung/Trennung des Beschenkten

Werden diese Punkte umfassend berücksichtigt, lassen sich die mit einer Schenkung verbundenen Risiken minimieren. Gleichwohl ist es ratsam, für die Vertragsgestaltung einen Fachanwalt hinzuzuziehen.

Laden Sie sich gerne unser kostenloses Muster "Schenkungsvertrag" als PDF herunter, um sich ein umfassenderes Bild von der Gestaltung eines solchen Dokuments zu machen.

Inwieweit für eine Schenkung Kosten anfallen, hängt von der Art der Zuwendung ab. Darüber hinaus spielt es auch eine Rolle, ob sich der Schenker beispielsweise für bestimmte Fälle ein Rückforderungsrecht vorbehalten will:

Kosten bei Handschenkung

Bei einer einfachen Handschenkung (z. B. Bargeld oder kleinere Vermögenswerte) fallen in der Regel keine Notar- oder Grundbuchkosten an. Ein schriftlicher Vertrag ist gesetzlich nicht erforderlich

• Hinweis: Auf der sicheren Seite sind Schenker und Beschenkter allerdings mit der Schriftform und der Beurkundung durch einen Notar. Dies gilt vor allem bei etwas höheren Summen.

Kosten bei Schenkungsversprechen

Soll die Schenkung erst in Zukunft erfolgen (z. B. Übertragung eines Hauses in einigen Jahren), muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Die Gebühren richten sich nach dem Wert der Schenkung gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Für die Ermittlung der 2,0-Gebühr ist der Wert der Schenkung maßgeblich.

• Beispiel: Für eine Schenkung mit einem Wert von 350.000 Euro betragen die Notarkosten 1.370 Euro plus Mehrwertsteuer.

Grunderwerbsteuer bei Immobilienschenkung

Eine Schenkung einer Immobilie ist gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch bei Schenkungen zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten in der Seitenlinie.

• Ausnahme: Enthält die Schenkung Auflagen, die der/die Beschenkte übernimmt (z. B. Darlehen, Renten-/Pflegeleistungen), fällt Grunderwerbsteuer auf den Wert dieser Auflage an (§ 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG). Ein Verkauf zwischen Geschwistern ist hingegen grunderwerbsteuerpflichtig.

Grundbuchkosten bei Schenkung von Immobilien

Bei der Schenkung von Immobilien kommen zu den Notarkosten noch die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch an. Auch hier ist das GNotKG relevant, allerdings fällt lediglich die einfache Gebühr an.

• Beispiel: Liegt der Verkehrswert der Immobilie bei 350.000 Euro, fallen neben den Notarkosten in Höhe von 1.370 Euro netto Grundbuchkosten in Höhe von 685 Euro plus Mehrwertsteuer an. Insgesamt belaufen sich die Kosten für die Schenkung dieser Immobilie somit auf rund 2.445 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

Eine Immobilie verschenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Dies ist durchaus möglich, gilt allerdings nicht in jedem Fall. Unter folgenden Voraussetzungen bleibt die Zuwendung steuerfrei:

Möglichkeit 1: Der Steuerfreibetrag wird nicht überschritten

Ob für eine Schenkung Schenkungssteuer anfällt, hängt in erster Linie vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ab. Hierbei gilt: Je enger die Beziehung, desto höher ist der Freibetrag.

Beispiel

Eine Eigentumswohnung mit einem Wert von 350.000 Euro soll verschenkt werden:

In diesem Beispiel müssen also nur Enkel mit noch lebenden Eltern Schenkungssteuer bezahlen, weil ihr Freibetrag nicht ausreicht.

Möglichkeit 2: Ehebedingte Zuwendung der selbstgenutzten Immobilie

Überträgt ein Ehepartner dem anderen die selbst bewohnte Immobilie, bleibt die Schenkung steuerfrei. Sie wird nicht auf den Freibetrag angerechnet, sofern die Immobilie weiterhin als Familienheim genutzt wird.

Anders als im Erbfall muss der Ehegatte das Haus nicht zehn Jahre lang selbst bewohnen, um die Steuerfreiheit zu behalten (§ 13 Abs. 4a ErbStG).

Wohnrecht und Nießbrauchrecht senken den steuerlichen Immobilienwert

Neben der Art der Immobilie und der verwandtschaftlichen Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem hängt es auch vom Wert der Immobilie ab, ob Schenkungssteuer anfällt. Dieser wiederum wird auch dadurch beeinflusst, ob beispielsweise ein Nießbrauchrecht vereinbart wurde. In diesem Fall wird für die Ermittlung der Schenkungssteuer der Kapitalwert des Nießbrauchrechts vom Wert der Immobilie abgezogen.

Gemäß § 35 ErbStG müssen Schenkungen dem Finanzamt am Wohnsitz des Schenkenden oder Beschenkten gemeldet werden. Wurde der Schenkungsvertrag notariell beurkundet, müssen die Akteure nichts unternehmen, da der Notar in diesem Fall automatisch das Finanzamt informiert.

Schenkung ohne Notar: So gehen sie vor

Ist kein Notar beteiligt, reicht ein formloses Schreiben beider Parteien an das Finanzamt am Wohnsitz des Schenkers oder Beschenkten aus, um die Schenkung zu melden. Hierfür gilt eine Frist von drei Monaten und die Meldung sollte folgende Angaben enthalten:

• Name und Adresse des Schenkers und des Beschenkten
• Datum der Schenkung
• Angaben zum Gegenstand der Schenkung sowie ihrem Wert
• Angaben zur verwandtschaftlichen Beziehung zwischen beiden Parteien
• Angaben zu früheren Zuwendungen durch den Schenkenden (Zeitpunkt, Art, Wert)

Auf Aufforderung des Finanzamts muss der Beschenkte dann gegebenenfalls eine Schenkungssteuererklärung abgeben.

Es gibt diverse Möglichkeiten, Immobilienvermögen zu Lebzeiten auf Angehörige zu übertragen. Ob dies sinnvoll ist, müssen Immobilieneigentümer individuell abwägen.

Dabei sollten nicht nur Steueraspekte berücksichtigt werden, sondern durchaus auch die zwischenmenschlichen Aspekte. Welche Vor- und Nachteile mit einer Schenkung gegenüber dem Vererben verbunden sind, zeigt folgende Tabelle:

Gestaltung einer Immobilienschenkung

Ist eine Schenkung gewünscht, kann diese auf folgenden Wegen durchgeführt werden:

1. Übertragung mit Rückforderungsrechten und Auflagen

Der Schenker behält sich bestimmte Rechte vor wie etwa Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderung bei Pflegebedürftigkeit.

2. Überlassung der Immobilie anstelle der Übertragung

Der Begünstigte wird dann nicht Eigentümer, verfügt aber über umfassende Nutzungsrechte an der Immobilie

3. Mischlösung - Überschreiben und vererben

Erfolgte die Überschreibung mindestens zehn Jahre vor dem Todesfall, kann der Beschenkte den Freibetrag erneut nutzen. Andernfalls wird der Wert der Immobilie anteilig nach dem sogenannten Abschmelzungsmodell für die Ermittlung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Unsere Seite "Pflichtteilsergänzungsanspruch" liefert Ihnen alle wichtigen Informationen zum Abschmelzungsmodell.

4. Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten und Schenkung des Verkaufserlöses:

Wird die Immobilie zunächst verkauft und der Erlös verschenkt, hat der Eigentümer die Möglichkeit, mehrere Personen eine Schenkung zukommen zu lassen.

• Ein Beispiel: Ein Witwer mit drei Kindern entscheidet sich für den Verkauf und die anschließende Schenkung des Erlöses. So kann er jedes Kind im gleichen Umfang berücksichtigen und Streitigkeiten unter seinen Nachkommen sowie umständliche Vereinbarungen zu Ausgleichszahlungen an die Geschwister werden von vornherein vermieden.