Schenkung an Kinder: Immobilie steuerfrei übertragen
Bei einer Schenkung an Kinder übertragen Eltern eine Immobilie oder Vermögen bereits zu Lebzeiten, statt es zu vererben. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Bleibt der Wert darunter, fällt keine Schenkungssteuer an.
Dieser Ratgeber erklärt, welche Freibeträge und Fristen 2026 gelten, wie Sie mit mehreren Schenkungen, Kettenschenkung, Wohnrecht und Nießbrauch Steuern sparen und welche Risiken Sie bei Pflegefall, Pflichtteil und minderjährigen Kindern kennen sollten. Am Ende erfahren Sie, wann sich statt einer Schenkung der Verkauf innerhalb der Familie mehr lohnt.
- Freibetrag: Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, von Vater und Mutter zusammen also bis zu 800.000 Euro. Dieser Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf.
- Nutzungsrechte: Wer sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehält, senkt den steuerpflichtigen Wert der Immobilie und kann so oft ganz ohne Schenkungssteuer übertragen.
- Erst der Wert, dann die Entscheidung: Ob sich Schenken oder Verkaufen mehr lohnt, hängt vom aktuellen Verkehrswert ab. Starten Sie mit Immoverkau24 Ihre kostenlose Immobilienbewertung und schaffen Sie die Grundlage für Ihre Entscheidung.
- Was bedeutet die Schenkung einer Immobilie an Kinder?
- Welcher Freibetrag gilt bei der Schenkung an Kinder?
- Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei der Schenkung an Kinder?
- Wie lässt sich mit mehreren Schenkungen und Kettenschenkung Steuer sparen?
- Wie überträgt man eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
- Was gilt bei einer Schenkung an minderjährige Kinder?
- Welche Risiken bestehen bei Pflegefall, Pflichtteil und Rückforderung?
- Immobilie an Kinder schenken oder verkaufen: Was lohnt sich mehr?
- Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?
1. Was bedeutet die Schenkung einer Immobilie an Kinder?
Eine Schenkung an Kinder ist die unentgeltliche Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten, rechtlich geregelt in § 7 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Anders als beim Erbe entscheiden Eltern also bereits selbst, wer wann was erhält. Bei Immobilien wird die Schenkung notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Fachleute sprechen dabei von der vorweggenommenen Erbfolge. Gemeint ist, dass Teile des späteren Erbes vorgezogen werden, um Vermögen geordnet zu übergeben, Steuern zu sparen und Streit unter späteren Erben zu vermeiden. Der zentrale Vorteil gegenüber dem Vererben liegt in der Zeit.
Laut Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz erneuern sich die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre (§ 14 ErbStG). Wer früh und in Etappen schenkt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen. Beim Erbe steht er dagegen nur ein einziges Mal zur Verfügung.
Reine Schenkung, gemischte Schenkung oder Ausstattung?
Nicht jede Übertragung ist rechtlich dasselbe. Erfolgt sie ganz ohne Gegenleistung, liegt eine reine Schenkung vor. Vereinbaren Eltern und Kind dagegen eine Gegenleistung, deren Wert unter dem der Immobilie liegt, spricht man von einer gemischten Schenkung, etwa wenn das Kind im Gegenzug Pflege oder eine Rentenzahlung übernimmt.
Übertragen Eltern Vermögen mit Rücksicht auf Heirat oder den Aufbau einer eigenen Existenz des Kindes, kann rechtlich eine Ausstattung nach § 1624 BGB vorliegen. Diese Unterscheidung wirkt sich später auf Pflichtteil und Erbausgleich aus, weshalb sie in den Vertrag gehört.
Schenken oder vererben: Wo liegt der Unterschied?
Schenkung und Erbschaft nutzen dieselben Freibeträge und Steuersätze, unterscheiden sich aber im Zeitpunkt und in den Gestaltungsmöglichkeiten. Der wichtigste Unterschied: Nur bei der Schenkung lässt sich der Freibetrag mehrfach nutzen. Die folgende Übersicht stellt beide Wege gegenüber.
|
Merkmal |
Schenkung (zu Lebzeiten) |
Erbschaft (im Todesfall) |
|
Freibetrag nutzbar |
alle 10 Jahre erneut |
nur einmal |
|
Zeitpunkt |
frei wählbar |
tritt mit dem Erbfall ein |
|
Wohnrecht oder Nießbrauch |
möglich |
entfällt |
|
Familienheim-Befreiung für Kinder |
nein |
ja, unter Bedingungen |
|
Kontrolle über die Übergabe |
Rückforderungsrechte möglich |
keine |
Eine Schenkung lässt sich mit Bedingungen verbinden, etwa mit einem Wohnrecht für die Eltern oder einer Pflegevereinbarung. Solche Regelungen gehören in den notariellen Vertrag. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zum Schenkungsvertrag für Immobilien.
2. Welcher Freibetrag gilt bei der Schenkung an Kinder?
Kinder haben bei der Schenkung einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil (§ 16 ErbStG). Da Vater und Mutter jeweils einen eigenen Freibetrag haben, kann ein Kind von beiden Eltern zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Erst der Wert oberhalb des Freibetrags wird besteuert.
Kinder fallen dabei in die günstigste Steuerklasse I. Die Höhe des Freibetrags hängt stark vom Verwandtschaftsverhältnis ab, wie die folgende Übersicht zeigt.
|
Verwandtschaftsverhältnis |
Freibetrag |
Steuerklasse |
|
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner |
500.000 € |
I |
|
Kinder, Stief- und Adoptivkinder |
400.000 € |
I |
|
Enkel (Eltern verstorben) |
400.000 € |
I |
|
Enkel (Eltern leben) |
200.000 € |
I |
|
Urenkel |
100.000 € |
I |
|
Schwiegerkinder, Geschwister, Nichten/Neffen |
20.000 € |
II |
|
Nicht verwandte Personen |
20.000 € |
III |
Was gilt bei Stiefkindern und Adoptivkindern?
Stief- und Adoptivkinder haben denselben Freibetrag von 400.000 Euro wie leibliche Kinder, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung bei Stiefkindern. Der hohe Freibetrag greift nur, wenn der Stiefelternteil mit dem leiblichen Elternteil verheiratet ist.
Leben die Partner ohne Trauschein zusammen, fällt das Stiefkind in Steuerklasse III mit nur 20.000 Euro Freibetrag und deutlich höheren Steuersätzen. Eine Heirat behebt das steuerlich, macht das Stiefkind aber nicht automatisch zum gesetzlichen Erben. Dafür wäre eine Adoption nötig.
Wie hoch ist die Schenkungssteuer über dem Freibetrag?
Übersteigt die Schenkung den Freibetrag, wird nur der übersteigende Teil besteuert. Der Steuersatz in Steuerklasse I liegt je nach Höhe zwischen 7 und 30 Prozent (§ 19 ErbStG).
|
Steuerpflichtiger Wert (nach Freibetrag) |
Steuersatz Steuerklasse I |
|
bis 75.000 € |
7 % |
|
bis 300.000 € |
11 % |
|
bis 600.000 € |
15 % |
|
bis 6.000.000 € |
19 % |
|
bis 13.000.000 € |
23 % |
|
bis 26.000.000 € |
27 % |
|
über 26.000.000 € |
30 % |
Ein Vater möchte seiner Tochter ein Haus im Wert von 650.000 Euro schenken. Der Freibetrag zwischen Vater und Kind beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtig sind damit 250.000 Euro.
Dieser Betrag fällt in die Stufe bis 300.000 Euro und wird mit 11 Prozent besteuert. Die Schenkungssteuer beträgt 27.500 Euro. Verteilt der Vater die Übertragung auf sich und die Mutter, lässt sich die Steuer im Beispiel vollständig vermeiden. Wie das genau funktioniert, zeigt der nächste Abschnitt.
Gibt es eine Steuerbefreiung für das Familienheim?
Die Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG gilt bei Kindern nur im Erbfall, nicht bei der Schenkung zu Lebzeiten. Erben Kinder das selbst genutzte Elternhaus, kann es unter bestimmten Bedingungen steuerfrei bleiben, begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und gebunden an eine zehnjährige Selbstnutzung.
Bei der Schenkung greift diese Befreiung für Kinder nicht. Deshalb sind hier der Freibetrag von 400.000 Euro sowie der Abzug über Wohnrecht oder Nießbrauch die entscheidenden Hebel, um die Steuer zu senken.
3. Was bedeutet die 10-Jahresfrist bei der Schenkung an Kinder?
Die 10-Jahresfrist besagt, dass der Freibetrag alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Nach § 14 ErbStG werden alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Erst wenn zwischen zwei Schenkungen mehr als zehn Jahre liegen, steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung.
Wer früh beginnt, kann so über mehrere Jahrzehnte ein Vielfaches steuerfrei übertragen. Schenkt ein Elternteil mit 55, 65 und 75 Jahren jeweils 400.000 Euro, gehen über drei Zyklen 1,2 Millionen Euro steuerfrei an ein Kind. Bei Immobilien ist dafür eine gestaffelte Übertragung von Miteigentumsanteilen nötig.
Beispiel: Wohnung und Geld zeitlich trennen
Eltern möchten ihrem Kind eine Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro und zusätzlich 250.000 Euro in bar schenken. Erfolgt beides gleichzeitig, übersteigt die Summe den Freibetrag um 250.000 Euro und es fallen 27.500 Euro Schenkungssteuer an.
Wird die Wohnung dagegen jetzt und der Geldbetrag erst nach Ablauf von zehn Jahren übertragen, bleiben beide Schenkungen steuerfrei. Ein schriftlicher Schenkungsplan hilft, die Fristen im Blick zu behalten.
Jede Schenkung muss innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt angezeigt werden, auch unterhalb des Freibetrags. Bei notariell beurkundeten Immobilienschenkungen übernimmt in der Regel der Notar die Meldung.
4. Wie lässt sich mit mehreren Schenkungen und Kettenschenkung Steuer sparen?
Eltern haben mehrere legale Wege, die Schenkungssteuer zu senken oder zu vermeiden. Die drei wichtigsten sind die Nutzung beider Elternfreibeträge, die gestaffelte Schenkung über zehn Jahre und die sogenannte Kettenschenkung. Welcher Weg passt, hängt vom Wert der Immobilie und den Eigentumsverhältnissen ab.
Beide Elternteile schenken getrennt
Schenkt jeder Elternteil aus eigenem Vermögen, kann das Kind den Freibetrag doppelt nutzen. Gehört die Immobilie im Beispiel oben der Mutter (Wert 400.000 Euro) und schenkt der Vater zusätzlich 250.000 Euro aus seinem Vermögen, bleiben beide Zuwendungen steuerfrei, weil jeweils ein eigener Freibetrag greift.
Was ist eine Kettenschenkung?
Bei einer Kettenschenkung überträgt ein Elternteil Vermögen zunächst an den anderen Elternteil, der es anschließend an das Kind weitergibt. Das lohnt sich, wenn der eigene Freibetrag gegenüber dem Kind bereits ausgeschöpft ist, der des Partners aber noch frei. So lassen sich die Freibeträge optimal ausnutzen.
Der gleiche Weg hilft bei Schenkungen an Schwiegerkinder: Das eigene Kind erhält den Vermögenswert und gibt ihn an den Ehepartner weiter, sodass der günstige Freibetrag greift statt der 20.000 Euro für Schwiegerkinder.
Eine Kettenschenkung ist nur zulässig, wenn der zuerst Beschenkte frei über das Vermögen verfügen kann. Eine vertragliche Pflicht zur sofortigen Weitergabe wertet das Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch. Empfehlenswert ist eine zeitliche Pause von ein bis drei Jahren, und es sollte nicht exakt derselbe Betrag weitergereicht werden. Eine anwaltliche oder steuerliche Beratung ist hier ratsam.
5. Wie überträgt man eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
Eltern können eine Immobilie an ihre Kinder übertragen und sich dabei ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Beide Rechte trennen das Eigentum von der Nutzung: Das Kind wird Eigentümer, die Eltern dürfen weiter in der Immobilie wohnen oder sie nutzen. Der Wert dieses Rechts mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.
Der Grund ist logisch. Wer eine Immobilie mit vorbehaltenem Nutzungsrecht erhält, bekommt wirtschaftlich weniger als das volle Eigentum. Laut Bewertungsgesetz wird dieser sogenannte Kapitalwert des Rechts deshalb vom Immobilienwert abgezogen. So lassen sich gezielt auch Immobilien übertragen, deren Wert über dem Freibetrag liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur die eigene Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) geht weiter: Er berechtigt auch dazu, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Die folgende Gegenüberstellung zeigt die wichtigsten Unterschiede.
|
Merkmal |
Wohnrecht |
Nießbrauch |
|
Eigene Nutzung |
Ja |
Ja |
|
Vermietung erlaubt |
Nein |
Ja |
|
Mieteinnahmen |
Nicht möglich |
Beim Nießbraucher (steuerpflichtig) |
|
Steuerlicher Abzugswert |
Niedriger |
Höher |
|
Sinnvoll bei |
Eigennutzung |
Vermietung geplant |
- Für die Steuer gilt eine einfache Faustregel: Der Nießbrauch hat meist den höheren Kapitalwert und senkt die Schenkungssteuer daher stärker. Das Wohnrecht ist der schlankere Weg, wenn die Immobilie nur selbst bewohnt werden soll.
Neben dem lebenslangen Nießbrauch, der den Regelfall bildet, ist auch ein befristeter Nießbrauch möglich, etwa über 15 oder 20 Jahre. Der Kapitalwert und damit der steuerliche Abzug fallen dabei geringer aus. Sinnvoll kann diese Variante sein, wenn die Eltern absehbar in eine andere Wohnform wechseln möchten.
Eine Mutter überträgt ein vermietetes Haus im Wert von 650.000 Euro an ihren Sohn und behält sich den Nießbrauch vor. Bei einer angenommenen Jahresmiete von rund 19.500 Euro und einem Kapitalwertfaktor von etwa 12 (abhängig von Alter und Sterbetafel) ergibt sich ein Nießbrauchwert von rund 234.000 Euro.
Dieser Wert wird abgezogen, sodass nur noch rund 416.000 Euro als Schenkung zählen. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben nur 16.000 Euro steuerpflichtig. Statt 27.500 Euro fällt so lediglich etwa 1.120 Euro Schenkungssteuer an.
Der genaue Kapitalwert richtet sich nach dem Vervielfältiger gemäß § 14 Bewertungsgesetz und den amtlichen Sterbetafeln des Bundesfinanzministeriums. Der Bundesfinanzhof hat am 9. April 2026 mehrere Entscheidungen zur Bewertung solcher Nießbrauchs- und Wohnrechtsgestaltungen veröffentlicht. Die konkreten Werte sollten daher immer notariell und steuerlich geprüft werden. Eine erste Einordnung finden Sie in unserem Ratgeber zu Wohnrecht und Steuer.
Wie läuft die Übertragung vom Notar bis zum Grundbuch ab?
Die Übertragung einer Immobilienschenkung folgt einem festen Ablauf. Diese Schritte sollten Sie einplanen:
Verkehrswert der Immobilie feststellen, um Freibetrag und mögliche Steuer abzuschätzen.
Schenkungsvertrag mit Notar aufsetzen, inklusive etwaigem Wohnrecht oder Nießbrauch und Rückforderungsrechten.
Der Vertrag wird beim Notar beurkundet, das ist bei Immobilien nach § 518 BGB gesetzlich vorgeschrieben.
Eigentumsübergang und Nutzungsrecht werden im Grundbuch eingetragen.
Die Schenkung wird innerhalb von drei Monaten gemeldet.
Welche Kosten fallen bei der Schenkung an?
Bei einer Immobilienschenkung entstehen vor allem Notar- und Grundbuchkosten, die sich nach dem Wert der Immobilie richten und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Als grobe Orientierung: Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro fallen rund 1.270 Euro Notarkosten und etwa 640 Euro für die Grundbuchumschreibung an, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.
Bei reinen Geldschenkungen mit Schenkungsvertrag sind die Notarkosten niedriger. Je nach Umfang können zusätzlich Kosten für die Beratung durch einen Fachanwalt oder Steuerberater hinzukommen.
6. Was gilt bei einer Schenkung an minderjährige Kinder?
Schenkungen an minderjährige Kinder sind möglich, unterliegen aber besonderen rechtlichen Regeln. Bis zum 18. Geburtstag verwalten die Eltern das geschenkte Vermögen im Rahmen der Vermögenssorge. Je nach Alter des Kindes und Art der Schenkung ist zudem ein Ergänzungspfleger nötig.
- Kinder unter sieben Jahren
Kinder unter sieben Jahren sind nach § 104 BGB geschäftsunfähig. Schenkt ein Elternteil dem Kind etwas, gilt dies als sogenanntes In-Sich-Geschäft, bei dem die Eltern das Kind nicht selbst vertreten dürfen (§ 181 BGB). Deshalb muss ein Ergänzungspfleger bestellt werden, dessen Aufgabe sich auf den Abschluss des Schenkungsvertrags beschränkt. Infrage kommen etwa nahe Angehörige oder ein Steuerberater.
- Kinder zwischen sieben und siebzehn Jahren
Ab sieben Jahren ist ein Kind beschränkt geschäftsfähig. Ist die Schenkung für das Kind rechtlich ausschließlich vorteilhaft, können die Eltern es vertreten. Sobald jedoch Pflichten entstehen, etwa bei einer vermieteten Immobilie mit Vermieterpflichten, ist ein Ergänzungspfleger und teils eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich.
Die Schenkung eines selbst genutzten Hauses mit Nießbrauchsvorbehalt kann für ein Kind rechtlich vorteilhaft sein, die einer vermieteten Immobilie dagegen nachteilhaft. Diese Abgrenzung sollte vor der Übertragung juristisch geprüft werden. Wer die Verwaltung durch Dritte statt durch die Eltern wünscht, kann nach §§ 1638, 1639 BGB einen Treuhänder einsetzen.
7. Welche Risiken bestehen bei Pflegefall, Pflichtteil und Rückforderung?
Eine Schenkung an Kinder kann später Folgen haben, die viele Eltern unterschätzen. Die wichtigsten Risiken betreffen den Pflegefall, den Pflichtteil weiterer Erben und die mögliche Rückforderung. Wer diese Punkte im Vertrag regelt, vermeidet spätere Konflikte.
Was passiert bei einem Pflegefall?
Reicht das Einkommen der Eltern für die Pflege nicht aus, kann das Sozialamt geschenktes Vermögen zurückfordern. Diese Rückforderung wegen Verarmung ist nach § 528 BGB möglich, allerdings nur innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung (§ 529 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Schenkung in dieser Hinsicht in der Regel sicher.
Wie wirkt sich die Schenkung auf den Pflichtteil aus?
Geschwister oder andere Pflichtteilsberechtigte können durch eine Schenkung benachteiligt werden. Über den Pflichtteilsergänzungsanspruch wird eine Schenkung dem Nachlass anteilig wieder hinzugerechnet. Der angerechnete Anteil sinkt pro Jahr um zehn Prozent und entfällt nach zehn Jahren vollständig (Abschmelzungsmodell).
Behalten sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, beginnt diese Zehnjahresfrist unter Umständen nicht zu laufen. Die Schenkung wird dann für den Pflichtteil in vollem Umfang berücksichtigt, auch nach mehr als zehn Jahren. Das sollte im Einzelfall juristisch geprüft werden.
Wie stelle ich weitere Kinder gleich?
Wird nur ein Kind beschenkt, lässt sich ein Ausgleich im Erbfall vereinbaren. Nach § 2050 BGB kann im Schenkungsvertrag festgelegt werden, dass die Schenkung später unter den Miterben ausgeglichen oder auf den Erbteil angerechnet wird. So erhält ein zunächst nicht bedachtes Geschwisterkind im Erbfall entsprechend mehr. Diese Anordnung muss bei der Schenkung getroffen werden, nachträglich ist sie nicht mehr möglich.
Kann eine Schenkung zurückgefordert werden?
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Neben der Verarmung ist eine Rückforderung bei grobem Undank des Beschenkten möglich (§ 530 BGB). Um Streit zu vermeiden, lassen sich im Vertrag Rückforderungsrechte für konkrete Fälle vereinbaren, etwa für:
- Verkauf oder Verschenken der Immobilie an Dritte ohne Zustimmung
- Insolvenz des Kindes
- Tod des Kindes vor den Eltern
- Scheidung des Kindes
- Bezug von Bürgergeld oder Sozialleistungen
Ein Sonderfall betrifft Schwiegerkinder: Schenken Eltern dem eigenen Kind und dessen Partner Geld für eine gemeinsame Immobilie und scheitert die Beziehung, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Teil der Schenkung vom Ex-Partner zurückgefordert werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt (§ 313 BGB).
8. Immobilie an Kinder schenken oder verkaufen: Was lohnt sich mehr?
Ob sich Schenken oder Verkaufen mehr lohnt, hängt vom Vermögen, vom Immobilienwert und vom Ziel der Eltern ab. Eine Schenkung spart Steuern und regelt die Nachfolge früh. Ein Verkauf innerhalb der Familie bringt dagegen Liquidität und kann sinnvoll sein, wenn die Eltern das Geld für ihre eigene Versorgung benötigen oder mehrere Kinder gleich behandeln möchten.
Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile:
- Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil, alle zehn Jahre nutzbar
- Frühe, planbare Regelung der Vermögensnachfolge
- Wohnrecht oder Nießbrauch als Absicherung möglich
- Eltern erhalten Liquidität für Rente oder Pflege
- Klare Wertverhältnisse ohne spätere Pflichtteilsstreitigkeiten
- Verkaufserlös lässt sich unter mehreren Kindern gleich aufteilen
Ein häufig übersehener Weg verbindet beides: Besitzen Eltern nur eine Immobilie, aber mehrere Kinder, führt eine Schenkung an nur ein Kind schnell zu Streit. Der Verkauf der Immobilie und die anschließende Aufteilung des Erlöses unter den Kindern kann dann fairer sein. Details finden Sie auf unserer Seite zum Hausverkauf innerhalb der Familie.
In allen Fällen ist der aktuelle Verkehrswert die entscheidende Größe. Er bestimmt, ob Sie unter dem Freibetrag bleiben und welcher Kaufpreis bei einem Verkauf fair ist.
Entscheidungshilfe: Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie noch nicht, ist die Bewertung der erste sinnvolle Schritt, unabhängig davon, ob Sie schenken oder verkaufen möchten. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung starten.
9. Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?
Eine Schenkung an Kinder gelingt am besten mit klarer Reihenfolge. Diese Checkliste hilft Eigentümerinnen und Eigentümern bei der Orientierung.
Immobilie bewerten lassen, um Freibetrag und Steuer einzuschätzen.
400.000 Euro pro Elternteil und Kind, ggf. gestaffelt über zehn Jahre.
Wohnrecht oder Nießbrauch je nach Eigennutzung oder Vermietung.
Pflegefall, Pflichtteil und Rückforderung vertraglich regeln.
Ausgleich oder Anrechnung im Erbfall vereinbaren.
Schenkung mit Verkauf innerhalb der Familie vergleichen.
Vertrag beurkunden und Grundbucheintrag veranlassen.
Für die steuerliche Feinplanung und den Vertrag sollten Sie Notar und Steuerberater einbeziehen. immoverkauf24 unterstützt Sie beim ersten und wichtigsten Schritt, der realistischen Einschätzung des Immobilienwerts, und vermittelt bei Bedarf einen passenden Makler vor Ort.
Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, von Vater und Mutter zusammen also bis zu 800.000 Euro. Dieser Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf (§ 16 ErbStG).
Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Erst nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Freibetrag wieder zur Verfügung.
Bei Geld genügt oft die tatsächliche Übergabe, eine solche vollzogene Handschenkung ist auch ohne Notar wirksam. Bei Immobilien ist die notarielle Beurkundung dagegen zwingend vorgeschrieben (§ 518 BGB), ebenso der Grundbucheintrag.
Das Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung der Immobilie. Der Nießbrauch geht weiter und erlaubt auch die Vermietung samt Mieteinnahmen. Der Nießbrauch senkt die Schenkungssteuer meist stärker, weil sein Kapitalwert höher ist.
Bei einer Kettenschenkung wird Vermögen zunächst an einen Angehörigen übertragen, der es weiterverschenkt, um dessen Freibetrag zu nutzen. Zulässig ist das nur, wenn der Erstbeschenkte frei über das Vermögen verfügen kann. Eine Pflicht zur sofortigen Weitergabe gilt als Gestaltungsmissbrauch.
Eine Schenkung wird dem Nachlass über den Pflichtteilsergänzungsanspruch anteilig wieder hinzugerechnet. Der angerechnete Anteil sinkt pro Jahr um zehn Prozent und entfällt nach zehn Jahren. Bei vorbehaltenem Nießbrauch kann diese Frist jedoch nicht zu laufen beginnen.
Ja, allerdings mit besonderen Regeln. Bei Kindern unter sieben Jahren ist ein Ergänzungspfleger für den Vertragsabschluss nötig. Bei vermieteten Immobilien kann zusätzlich eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich sein.
Das hängt von Ihrem Ziel ab. Die Schenkung spart Steuern und regelt die Nachfolge früh, der Verkauf bringt Liquidität und lässt sich unter mehreren Kindern gleich aufteilen. Grundlage für beide Wege ist der aktuelle Verkehrswert, den Sie kostenlos ermitteln lassen können.