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Leibrente berechnen – Berechnung Schritt für Schritt erklärt

Mit einer Leibrente sichern Sie sich durch den Hausverkauf eine Zusatzrente zu Ihrer gesetzlichen Rente. Die Höhe der Rentenzahlungen hängt von den individuellen Lebensumständen des Verkäufers ab. Wie hoch die Rente genau ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Leibrente berechnen.

1. Leibrente berechnen – ist das möglich?

Ein exaktes Festlegen der tatsächlichen Leibrente ist im Vorfeld als Laie schwer durchführbar. Hierbei spielen - wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch – das Verhandlungsgeschick eine Rolle, aber auch optionale Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer beeinflussen die Höhe der Leibrente. Die wesentlichen Faktoren, über die die Leibrente berechnet wird, ermöglichen jedoch eine grobe Schätzung des zusätzlichen Einkommens im Ruhestand.

Die Berechnung der Leibrente erfolgt anhand der Berechnungsfaktoren in drei Schritten:

  • Schritt 1: Wert des lebenslangen Wohnrechts ermitteln

Wurde ein Wohnrecht vereinbart, muss hierfür zunächst der Wert ermittelt werden. Dieser ergibt sich wie folgt:
Jahresmiete x Vervielfältiger (geschätzte Lebensdauer des Empfängers) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

  • Schritt 2: Ermittlung des Betrags, der in eine Rente umgewandelt wird

Im zweitens Schritt wird der Betrag ermittelt, der verrentet werden soll. Hierfür muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Die Formel lautet:
Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

  • Schritt 3: Leibrente ermitteln

Im letzten Schritt wird der Betrag, der in eine Rente umgewandelt werden soll, durch den so genannten Leibrentenfaktor (ergibt sich aus der voraussichtlichen Lebenserwartung des Empfängers) dividiert:
zu verrentender Betrag: 12 Monate: Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

2. Von diesen Faktoren hängt die Höhe der Leibrente ab

Leibrente berechnen

Die ausschlaggebenden Faktoren für die Berechnung der Leibrente sind:

  • Wert der Immobilie
  • Wert des Wohnrechts
  • Lebenserwartung

Die wesentliche Berechnungsgrundlage für die Leibrente ist der Verkaufswert der Immobilie. Welchen Marktwert Ihr Haus aktuell erzielt, hängt insbesondere von dem Ausstattungsniveau, dem Zustand der Bausubstanz, den verwendeten Baumaterialien sowie der Größe und der Lage ab. Je höher das Kaufinteresse in Ihrer Region ist, desto höher klettert der Verkehrswert der Immobilie. Denn: Auch auf dem Immobilienmarkt gilt das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Bei immoverkauf24 erhalten Sie innerhalb kurzer Zeit eine kostenlose Immobilienbewertung.

Von dem ermittelten Verkehrswert wird ein sogenannter „Risikoabschlag“ abgezogen. Dieser fällt bei einer Leibrente an, weil die regelmäßigen Rentenzahlungen erst mit dem Ableben des Verkäufers enden. Da der Todeszeitpunkt anhand einer statistischen Schätzung kalkuliert wird, handelt es sich bei einer Leibrente um eine Art Wette auf den Tod. Der wirkliche Todeszeitpunkt bleibt dabei eine unbekannte Größe. Dieser wird bei Vertragsabschluss anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes lediglich geschätzt. Die Sterbetafel gibt an, wie hoch die durchschnittliche Lebenserwartung von Männern und Frauen der unterschiedlichen Geburtenjahrgänge ist. Den Risikoabschlag können Sie jedoch vermeiden, indem Sie eine zeitlich begrenzte Rentenzahlung mit dem Käufer vereinbaren. Anders als die lebenslange Leibrente endet diese zu einem festen Zeitpunkt. Versterben Sie vorher, erhalten Ihre Erben die Rentenzahlungen weiterhin, bis die ausgemachte Frist abgelaufen ist. Diese Variante der Leibrente wird auch als „verlängerte Leibrente“ oder „Mindestzeitrente“ bezeichnet.

Möchten Sie ein lebenslanges Wohnrecht in Ihrer Immobilie wahrnehmen, wird die dadurch anfallende Miete ebenso wie der Risikoabschlag oder eine optionale Einmalzahlung von dem Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Der restliche Wert wird auf die Monate aufgeteilt, die der Verkäufer laut Sterbetafel noch lebt.

  • Die Lebenserwartung von Frauen und Männern unterscheidet sich. Frauen leben statistisch gesehen deutlich länger als Männer ihres Alters. Beziehen Sie Ihren Lebenspartner oder Ihre Lebenspartnerin in die Absicherung über die Leibrente mit ein, wird die Zusatzrente auf die ermittelte Lebenszeit des Partners aufgeteilt, der wahrscheinlich länger lebt.

Weitere Informationen zur Höhe der Leibrente erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Leibrente. Einfach kostenlos PDF herunterladen!

Darüber hinaus haben noch weitere Faktoren einen Einfluss auf die Höhe der Leibrente: 

  • Kapitalwert-Vervielfältiger, um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln. Dieser ist in der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG enthalten und setzt eine Verzinsung von 5,5 Prozent fest voraus
  • Leibrentenfaktor: Die Barwertminderung der Immobilie, die durch das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers im verrenteten Haus entsteht, wird durch den sogenannten „Leibrentenfaktor“ bei der Berechnung des Verkaufswertes berücksichtigt. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Dauer der Lebenserwartung des Begünstigten ab, die anhand der Tabelle des Statistischen Bundesamts ermittelt wird. Je länger das Wohnrecht wahrscheinlich besteht, desto höher der Leibrentenfaktor.
  • Zinssatz für die Verzinsung des zu verrentenden Kapitals
  • Zahlweise (beeinflusst den Leibrentenfaktor, Beispiel: Bei monatlich vorschüssiger Zahlweise und einer Verzinsung von drei Prozent verringert sich der entsprechende Leibrentenfaktor um 0,46322 Punkte)

3. Beispiele für die Berechnung der Leibrente

Die folgenden drei Rechenbeispiele zeigen, wie hoch eine Leibrente im individuellen Fall ausfallen könnte. Das zu verrentende Kapital ergibt sich aus den abzuziehenden Kosten für den Käufer: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten, etc. Hinzu kommt eine fiktive Verzinsung des investierten Kapitals. 

Rechenbeispiel 1)

Verkaufen ein 70-jähriger Mann und seine 70-jährige Frau ihr Haus in einer begehrten Wohnlage an einen Anbieter von Leibrenten für 400.000 Euro und möchten dort beide bis zu ihrem Ableben wohnen bleiben, ergibt sich bei 13,11 Jahren berechneter / erwarteter Lebenszeit z.B. ein zu verrentendes Kapital von etwa 103.000 Euro. Monatlich erhalten der 70-jährige Mann und seine 70-jährige Frau um die 650 Euro Leibrente.

Rechenbeispiel 2)

Aufgrund der kürzeren Lebenserwartung von Männern fiele die Rente bei einer Lebensgemeinschaft von zwei 70-jährigen Männern in demselben Haus aus Beispiel 1 hingegen höher aus. Es ergibt sich ein zu verrentendes Kapital von etwa 115.000 Euro welches bei einer erwarteten Lebenszeit von 12,38 Jahren in 149 Monatszahlungen aufgeteilt wird. Die monatliche Leibrente beträgt 775 Euro.

Rechenbeispiel 3)

Veräußert ein alleinstehender 80-jähriger Mann seine Doppelhaushälfte für 500.000 Euro, so ergibt sich ein zu verrentendes Kapital von 271.000 Euro. Bei einer berechneten Lebenszeit von etwa 6 Jahren, erhält der Alleinstehende etwa 3.600 Euro monatliche Leibrente.

4. Risiken durch Berechnung der Leibrente

Der Verkauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis bietet eine Reihe von Vorteilen wie eine lebenslange finanzielle Absicherung und ein dauerhaftes Wohnrecht in den ehemals eigenen vier Wänden. Es gilt jedoch auch ein paar finanzielle Nachteile und Risiken zu bedenken. Dazu zählen:

  • Immobilienverkauf unter Marktwert
    Aufgrund des finanziellen Risikos, das der Käufer bei einer Leibrentenvereinbarung eingeht, mindert dieser den Kaufpreis. Beim Verkauf auf Leibrentenbasis fällt der Kaufpreis daher niedriger aus als bei einem klassischen Immobilienverkauf.
  • früheres Ableben mindert Kaufsumme
    Bei einer Leibrente läuft die Zahlungsverpflichtung des Käufers in der Regel mit dem Ableben des Verkäufers aus. Verstirbt dieser vor dem bei Vertragsabschluss ermittelten Todeszeitpunkt, erhält der Käufer die Immobilie zu einem günstigeren Preis als vereinbart.

Beide Risiken können Sie jedoch umgehen, indem Sie mit dem Käufer anstelle einer Leibrente eine Zeitrente vereinbaren. Anders als die Leibrente endet diese zu einem festen Zeitpunkt. Versterben Sie vorher, erhalten Ihre Erben die Rentenzahlungen weiterhin bis die ausgemachte Frist abgelaufen ist.

5. Tipps zu Höhe und Berechnung einer Leibrente

Wie hoch Ihre Zusatzrente im Fall eines Hausverkaufs auf Rentenbasis ausfallen würde, hängt auch von dem Angebot Ihres Vertragspartners ab. Um einen Partner zu finden, der Ihr Haus zu den besten Konditionen auf Leibrente kauft, sollten Sie ein paar Dinge beachten:

  • Holen Sie möglichst viele Angebote von Privatinteressenten und professionellen Leibrenten-Anbietern ein und vergleichen Sie diese sorgfältig miteinander. Lesen Sie auch Kundenmeinungen zu den verschiedenen Anbietern im Internet. Diese bringen häufig Aufschluss über deren Seriosität. Und: Nehmen Sie sich im Vorfeld ausreichend Zeit für die Akquise, um sich die besten Konditionen für eine Leibrente zu sichern.
  • Achten Sie bei der Berechnung der Leibrente auf Transparenz. Nur wenn Sie die Berechnung der Zusatzrente lückenlos nachvollziehen können, ist diese auch seriös aufgestellt.
  • Nicht nur die Höhe der Leibrente entscheidet darüber, ob Sie mit einer Verrentung Ihrer Immobilie ein gutes Geschäft machen oder nicht. Achten Sie deshalb unbedingt auch auf die übrigen Rahmenbedingungen. Am besten wenden Sie sich für die Überprüfung eines Angebots an einen Experten auf diesem Gebiet – beispielsweise einen Notar - und lassen sich von diesem beraten.
  • Berechnen Sie die monatlichen Kosten, die Sie im Ruhestand begleichen müssen. Berücksichtigen Sie dabei auch mögliche zusätzliche Ausgaben, beispielsweise für steigende Gesundheitskosten, geplante Reisen oder andere kostenintensive Aktivitäten. Können Sie anhand der errechneten Zusatzrente die Kosten dauerhaft mühelos begleichen?

Wenn Sie ein Angebot für den Kauf Ihrer Immobilie auf Leibrente erhalten, das Ihren Kalkulationen in etwa entspricht und zudem in Kombination mit Ihrer gesetzlichen Rente die laufenden Kosten während des Ruhestands großzügig deckt, dann kann Ihnen eine Leibrente finanzielle Sorgen ersparen und Raum für einen aktiven Ruhestand schaffen.

Kostenlose Beratung und Berechnung der Leibrente 

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