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Leibrente berechnen - Berechnung Schritt für Schritt erklärt

Bei einer Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus, können jedoch darin wohnen bleiben und eine monatliche Rente als Zusatzrente zu Ihrer gesetzlichen Rente beziehen. Wie hoch die Rente genau ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Rolle spielt dabei der errechnete Kaufpreis Ihrer Immobilie und Ihr Lebensalter. Erfahren Sie hier Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Leibrente berechnen können.

Für welchen Zweck möchten Sie die Berechnung erhalten?

1. Leibrente berechnen – so funktioniert's!

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihr Haus auf Leibrenten-Basis zu verkaufen, um eine monatliche Rentenzahlung – verbunden mit einem meist lebenslangen Wohnrecht – zu erhalten? Dann stellen Sie sich bestimmt die Frage, wie sich im Vorfeld die Höhe der Leibrente berechnen lässt. Dazu gleich vorweg: Insbesondere für Laien ist es schwierig, auf eigene Faust die monatliche Leibrente zu berechnen. Ein speziell für Immobilien-Leibrenten konzipierter Rechner kann dabei helfen. Grundsätzlich benötigt man jedoch wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch viel Verhandlungsgeschick, zumal die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer die Höhe der Leibrente maßgeblich beeinflussen.

Dennoch lässt sich das zusätzliche Einkommen im Ruhestand grob schätzen, wenn man die wesentlichen Faktoren kennt, über die die Leibrente berechnet wird. Die Berechnung funktioniert folgendermaßen:

Wert des lebenslangen Wohnrechts ermitteln

Wurde ein Wohnrecht in der Immobilie vereinbart, muss hierfür zunächst der Wert ermittelt werden. Dieser ergibt sich wie folgt:

Jahresmiete x Vervielfältiger (geschätzte Lebensdauer des Empfängers) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

Ermittlung des Betrags, der in eine Rente umgewandelt wird

Im zweiten Schritt wird der Betrag ermittelt, der verrentet werden soll. Hierfür muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Die Formel lautet:

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Leibrente ermitteln

Im letzten Schritt wird der Betrag, der in eine Rente umgewandelt werden soll, durch den so genannten Leibrentenfaktor (ergibt sich aus der voraussichtlichen Lebenserwartung des Empfängers) dividiert:

zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

2. Von diesen Faktoren hängt die Höhe der Leibrente ab

Die ausschlaggebenden Faktoren für die Berechnung der Leibrente sind der Wert, den die Immobilie besitzt, der Wert des Wohnrechts und die Lebenserwartung des bisherigen Eigentümers. Sie bestimmen im Wesentlichen, wie hoch Ihre errechnete Leibrente letztlich ausfällt.

Wert der Immobilie

  • Der Verkehrswert: Basis für die Berechnung der Leibrente stellt der Wert Ihrer Immobilie dar. Dabei hängt der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, insbesondere von dem Ausstattungsniveau, dem Zustand der Bausubstanz, den verwendeten Baumaterialien sowie der Größe und der Lage ab. Je mehr Interessenten es in Ihrer Region gibt, desto höher klettert auch der Verkehrswert der Immobilie. Denn: Auch auf dem Immobilienmarkt gilt das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Bei immoverkauf24 erhalten Sie innerhalb kurzer Zeit eine kostenlose Immobilienbewertung.
  • Der Risikoabschlag: Von dem ermittelten Verkehrswert wird dann ein sogenannter Risikoabschlag abgezogen. Dieser fällt bei einer Leibrente an, weil die regelmäßigen Rentenzahlungen erst mit dem Ableben des Verkäufers enden. Da der Todeszeitpunkt anhand einer statistischen Schätzung kalkuliert wird, handelt es sich bei einer Leibrente auch um eine Art Wette auf den Tod. Der wirkliche Todeszeitpunkt des bisherigen Eigentümers bleibt dabei eine unbekannte Größe. Dieser wird bei Vertragsabschluss anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes lediglich geschätzt. Die Sterbetafel gibt an, wie hoch die durchschnittliche Lebenserwartung von Männern und Frauen der unterschiedlichen Geburtenjahrgänge ist.

immoverkauf24 Tipp

Den Risikoabschlag können Sie vermeiden, indem Sie eine zeitlich begrenzte Rentenzahlung mit dem Käufer vereinbaren. Anders als die lebenslange Leibrente endet diese zu einem festen Zeitpunkt. Versterben Sie vorher, erhalten Ihre Erben die Rentenzahlungen weiterhin, bis die ausgemachte Frist abgelaufen ist. Diese Variante der Leibrente wird auch als „verlängerte Leibrente“ oder „Mindestzeitrente“ bezeichnet.

Wert des Wohnrechts

Ein großer Vorteil der Leibrente ist das damit verbundene (lebenslange) Wohnrecht. Es macht diese Form der Immobilienverrentung so attraktiv für Menschen, die sehr an ihrer Immobilie hängen und ihren Lebensabend in vertrauter Umgebung verbringen möchten. Der Nachteil: Beim lebenslangen Wohnrecht wird die dadurch anfallende Miete ebenso wie der Risikoabschlag oder eine optionale Einmalzahlung von dem Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Der restliche Wert wird auf die Monate aufgeteilt, die der Verkäufer laut Sterbetafel noch lebt, womit wir beim Faktor „Lebenserwartung“ wären.

Lebenserwartung

Bei der Lebenserwartung muss grundsätzlich zwischen Frauen und Männern unterschieden werden. Frauen leben statistisch gesehen deutlich länger als Männer ihres Alters. Beziehen Sie Ihren Lebenspartner oder Ihre Lebenspartnerin in die Absicherung über die Leibrente mit ein, wird die Zusatzrente auf die ermittelte Lebenszeit des Partners aufgeteilt, der wahrscheinlich länger lebt.

Weitere Informationen zur Höhe der Leibrente erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Leibrente. Einfach kostenlos PDF herunterladen!

Weitere Faktoren

Neben den drei genannten zentralen Faktoren Immobilienwert, Wohnrecht und Lebenserwartung gibt es noch weitere Faktoren, die einen Einfluss auf die Berechnung des Barwerts der Leibrente haben: 

  • Kapitalwert-Vervielfältiger: Er ist wichtig, um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln. Dieser ist in der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG enthalten und setzt eine Verzinsung von 5,5 Prozent fest voraus.
  • Leibrentenfaktor: Die Barwertminderung der Immobilie, die durch das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers im verrenteten Haus entsteht, wird durch den sogenannten Leibrentenfaktor bei der Berechnung des Verkaufswertes berücksichtigt. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von der Lebenserwartung des Begünstigten ab, die anhand der Tabelle des Statistischen Bundesamts ermittelt wird. Je länger das Wohnrecht wahrscheinlich besteht, desto höher der Leibrentenfaktor.
  • Zinssatz für die Verzinsung des zu verrentenden Kapitals
  • Zahlweise (beeinflusst den Leibrentenfaktor; Beispiel: Bei monatlich vorschüssiger Zahlweise und einer Verzinsung von drei Prozent verringert sich der entsprechende Leibrentenfaktor um 0,46322 Punkte)

3. Beispiele für die Berechnung der Leibrente

Sie wollen wissen, wie die Leibrente berechnet wird und von welcher Summe Sie ausgehen können? Die folgenden drei Rechenbeispiele zeigen, wie hoch eine Leibrente im individuellen Fall sein kann. Das zu verrentende Kapital ergibt sich aus den Kosten für den Käufer, die abzuziehen sind: NotarkostenGrunderwerbsteuerKaufnebenkosten, etc. Hinzu kommt eine fiktive Verzinsung des investierten Kapitals. 

Immobilien-Leibrente Beispiel 1

Ein 70-jähriger Mann und seine 70-jährige Frau verkaufen ihr Haus in einer begehrten Wohnlage an einen Anbieter von Leibrenten für 400.000 Euro. Wenn beide dort bis zu ihrem Ableben wohnen bleiben möchten, ergibt sich bei 13,11 Jahren berechneter bzw. statisch erwarteter Lebenszeit ein zu verrentendes Kapital von etwa 103.000 Euro. Monatlich erhalten der 70-jährige Mann und seine 70-jährige Frau somit um die 650 Euro Leibrente.

Immobilien-Leibrente Beispiel 2

Aufgrund der kürzeren Lebenserwartung von Männern fiele die Rente bei einer Lebensgemeinschaft von zwei 70-jährigen Männern in demselben Haus aus Beispiel 1 hingegen höher aus. Es ergibt sich ein zu verrentendes Kapital von etwa 115.000 Euro, welches bei einer erwarteten Lebenszeit von 12,38 Jahren in 149 Monatszahlungen aufgeteilt wird. Die monatliche Leibrente beträgt 775 Euro.

Immobilien-Leibrente Beispiel 3

Veräußert ein alleinstehender 80-jähriger Mann seine Doppelhaushälfte für 500.000 Euro, so ergibt sich ein zu verrentendes Kapital von 271.000 Euro. Bei einer berechneten Lebenszeit von etwa 6 Jahren, erhält der Alleinstehende etwa 3.600 Euro monatliche Leibrente.

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4. Leibrente berechnen – Welche Risiken gilt es zu berücksichtigen?

Der Verkauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis bietet eine Reihe von Vorteilen wie eine lebenslange finanzielle Absicherung und ein dauerhaftes Wohnrecht in den ehemals eigenen vier Wänden. Es gilt jedoch auch ein paar finanzielle Nachteile und Risiken zu bedenken. Dazu zählen:

  • Immobilienverkauf unter Marktwert
    Aufgrund des finanziellen Risikos, das der Käufer bei einer Leibrentenvereinbarung eingeht, wird der Kaufpreis gemindert. Beim Verkauf auf Leibrentenbasis fällt der Kaufpreis daher niedriger aus als bei einem klassischen Immobilienverkauf.
  • Früheres Ableben mindert Kaufsumme
    Bei einer Leibrente läuft die Zahlungsverpflichtung des Käufers in der Regel mit dem Ableben des Verkäufers aus. Verstirbt dieser vor dem Todeszeitpunkt, der bei Vertragsabschluss ermittelt wurde, erhält der Käufer die Immobilie zu einem günstigeren Preis als vereinbart.
     

Beide Risiken können Sie jedoch umgehen, indem Sie mit dem Käufer anstelle einer Leibrente eine Zeitrente vereinbaren. Anders als die Leibrente endet diese zu einem festen Zeitpunkt. Versterben Sie vorher, erhalten Ihre Erben die Rentenzahlungen, bis die ausgemachte Frist abgelaufen ist.

5. Tipps zu Höhe und Berechnung der Leibrente

Wie hoch Ihre Zusatzrente im Fall eines Hausverkaufs auf Rentenbasis ausfallen würde, hängt auch von dem Angebot Ihres Vertragspartners ab. Um einen Partner zu finden, der Ihr Haus zu den besten Konditionen auf Leibrente kauft, sollten Sie ein paar Dinge beachten:

  • Holen Sie möglichst viele Angebote von Privatinteressenten und professionellen Leibrenten-Anbietern ein und vergleichen Sie diese sorgfältig miteinander. Lesen Sie auch Kundenmeinungen zu den verschiedenen Anbietern im Internet. Diese bringen häufig Aufschluss über deren Seriosität. Und: Nehmen Sie sich im Vorfeld ausreichend Zeit für die Akquise, um sich die besten Konditionen für eine Leibrente zu sichern.
  • Achten Sie bei der Berechnung der Leibrente auf Transparenz. Nur wenn Sie die Berechnung der Zusatzrente lückenlos nachvollziehen können, ist diese auch seriös aufgestellt.
  • Nicht nur die Höhe der Leibrente entscheidet darüber, ob Sie mit einer Verrentung Ihrer Immobilie ein gutes Geschäft machen oder nicht. Achten Sie deshalb unbedingt auch auf die übrigen Rahmenbedingungen. Am besten wenden Sie sich für die Überprüfung eines Angebots an einen Experten auf diesem Gebiet – beispielsweise einen Notar - und lassen sich von diesem beraten.
  • Berechnen Sie die monatlichen Kosten, die Sie im Ruhestand begleichen müssen. Berücksichtigen Sie dabei auch mögliche zusätzliche Ausgaben, beispielsweise für steigende Gesundheitskosten, geplante Reisen oder andere kostenintensive Aktivitäten. Können Sie anhand der errechneten Zusatzrente die Kosten dauerhaft mühelos begleichen?

Sie haben schließlich ein Angebot für den Kauf Ihrer Immobilie auf Leibrente erhalten, das Ihren Kalkulationen in etwa entspricht und zusammen mit Ihrer gesetzlichen Rente die laufenden Kosten während des Ruhestands großzügig deckt? Dann kann Ihnen eine Leibrente finanzielle Sorgen ersparen und Raum für einen aktiven Ruhestand schaffen.

6. Fazit: Wann ist eine Leibrente sinnvoll?

Ob eine Leibrente für Sie die richtige Wahl ist, hängt immer von Ihrer individuellen Situation und den Erwartungen ab, die Sie an Ihr Leben im Rentenalter stellen. Wenn es für Sie besonders wichtig ist, in Ihren eigenen vier Wänden und der vertrauten Umgebung zu bleiben, Ihre gesetzliche Rente aber äußerst knapp ausfällt, kann diese besondere Form der Immobilienverrentung für Sie interessant sein.
Wichtig ist jedoch, dass Sie sich im Vorfeld umfassend über alle Vor- und Nachteile informieren und die Höhe der monatlichen Leibrente berechnen lassen. So können Sie genau abwägen, ob für Sie eine Leibrente sinnvoll ist.

7. Kostenlose Beratung und Berechnung der Leibrente 

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