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Bewegung im deutschen Markt für Umkehrhypotheken

Trends 18.11.2011 Kirsten Ohlendorf
Hypothek

Die umgekehrte Hypothek ist ein Trend zur privaten Altersvorsorge mit Immobilien, der ursprünglich aus den USA kommt. Dort existiert die sogenannte “Reverse Mortgage” seit Jahren als Form der zusätzlichen Altersversorgung und erfreut sich anhaltender Beliebtheit, ebenso in Großbritannien oder Schweden. Jetzt zieht dieser Trend auch in Deutschland an.

Vor dem Hintergrund zunehmender Altersarmut in Deutschland sind “innovative Finanzlösungen für Menschen ab 60 Jahren von großer Bedeutung.” erklärt Lutz Delius, Geschäftsführer der ImmoKasse GmbH. Das Unternehmen hat sich auf die Entwicklung und Vermittlung von Finanzprodukten für die Generation 55plus spezialisiert und eine Vorreiterrolle in diesem Segment eingenommen. „Wir bieten Finanzprodukte für Immobilienbesitzer an, die aufgrund von Geldbedarf ihr Heim nicht verkaufen wollen, sondern auch weiterhin in ihren vier Wänden wohnen möchten.“ so Delius. Aber auch andere Anbieter erkennen den steigenden Bedarf für Produkte wie die Umkehrhypothek und bringen den Markt in Bewegung.

Was ist die umgekehrte Hypothek und für wen ist die Umkehrhypothek interessant?

Das Prinzip der Umkehrhypothek, hierzulande auch als Immobilienrente oder Leibrenten-Faktor bekannt, ist relativ einfach: Ein Eigenheimbesitzer beleiht seine selbstgenutzte Immobilie, erhält das Darlehen aber nicht in Form eines Einmalbetrages, sondern als lebenslange monatliche Rentenzahlung und das steuerfrei. Im Gegensatz zu einem klassischen Darlehen muss er dafür auch nicht sofort mit der Rückzahlung des Darlehensbetrages plus der Zinsen beginnen. Die geschuldete Summe einschließlich Zinsen wird praktisch genau „umgekehrt“ erst in der Zukunft fällig, beispielsweise wenn der Rentenempfänger in ein Pflegeheim umzieht oder verstirbt, denn bis dahin bleibt er der Eigentümer und behält ein lebenslanges Wohnrecht für seine Immobilie. Der Zinssatz für das Darlehen wird für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und der gesamte Rückzahlungsbetrag einschließlich Zinsen und Gebühren übersteigt nie den Wert der Immobilie, dafür sorgt ein einkalkulierter Überschuldungs- und Erbenschutz.

Die Möglichkeit zur Verrentung der eigenen Immobilie ist gedacht für Senioren, die ein zusätzliches Renteneinkommen zur Deckung ihrer Lebenshaltungskosten oder zur Erfüllung eines langgehegten Traumes benötigen und deren Kapital in der selbstbewohnten Immobilie gebunden ist, in der sie aber wohnen bleiben möchten. Die umgekehrte Hypothek verschafft Ihnen die gewünschte Liquidität, ohne dass sie aus ihrem Zuhause ausziehen und ihr soziales Umfeld verlassen müssen.

Auf den ersten Blick klingt das alles sehr verlockend, aber halten die augenscheinlichen Vorteile auch einer genauen Überprüfung stand?

Weitere Aspekte der Immobilienrente:

Schnell wird erkennbar, dass das Konzept auch Nachteile mit sich bringt. Es fängt damit an, dass finanzierende Banken einen Mindestwert von 100.000 Euro für die betreffende Immobilie voraussetzen und dass das Objekt weitestgehend lastenfrei und in einem sehr guten Zustand sein muss. Eine nennenswerte Zusatzrente lässt sich auch nur mit einer werthaltigen Immobilie in bester Lage erzielen, hingegen nicht mit unattraktiven Objekten in ländlichen Gebieten.

Zudem hat die Verrentung der Immobilie einen hohen Preis. Es fallen Kosten für die Bearbeitung, den Gutachter zur Wertermittlung, den Notar und die Grundbucheintragung an, sowie natürlich Zinsen zuzüglich eventueller Risikozuschläge des Finanzierers. Außerdem verpflichtet sich der Eigentümer, während der gesamten Laufzeit der umgekehrten Hypothek die Kosten für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie sowie die öffentlichen Abgaben zu tragen.

Mit welchem monatlichen Auszahlungsbetrag gerechnet werden kann, ergibt sich im Einzelfall aus Faktoren wie dem Immobilienwert, der Laufzeit des Darlehensvertrages, der Zinshöhe und dem Alter des Eigentümers bzw. des jüngeren im Haushalt lebenden Partners. Große Sprünge sind in der Regel aber mit einem derart erwirtschafteten Zusatzeinkommen nicht möglich.

Wie zuvor erwähnt, wird spätestens mit dem Ableben des Darlehensnehmers die Rückzahlung inklusive aller angefallenen Zinsen und Gebühren fällig. Gibt es Erben, so können diese die Schulden aus eigenen Mitteln tilgen und die Immobilie behalten. Oder aber sie verkaufen die Immobilie, um das Darlehen zurückzahlen zu können und behalten den Restbetrag des Verkaufserlöses ein. Falls der Verkaufserlös aber gerade die Darlehensschuld deckt, ist das Erbe auf diese Weise aufgezehrt worden. Sind keine Erben vorhanden, geht das Eigentum an der Immobilie auf die finanzierende Bank über.

Fazit

immoverkauf24 empfiehlt: Vor der Entscheidung für oder wider eine Immobilienrente sollten Eigentümer in jedem Fall auch bedenken, dass sie auf diese Weise ihre bereits bezahlte Immobilie neu belasten, so dass sie nur ein geringeres Vermögen vererben können. Es sollte auf jeden Fall auch die Alternative geprüft werden, die Immobilie zu verkaufen und den vollen Verkaufserlös zu erhalten. Dieser kann dann für den Kauf einer altersgerechten Immobilie, z.B. einer kleineren, barrierefreien Wohnung, sowie für die Erfüllung weiterer Wünsche eingesetzt werden.

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