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Umkehrhypothek: Anbieter, Alternativen, Vor- & Nachteile
Die Umkehrhypothek ist eine besondere Form der Hypothek auf das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung und wird auch als eine Form der Immobilienrente oder Hausplusrente bezeichnet. Diese umgekehrte Hypothek ist vor allem für Immobilienbesitzer im Ruhestand interessant, die ihre Immobilie im Alter verkaufen und somit ihre Rente aufbessern möchten aber gleichzeitig in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen.
Anstatt das Haus zu verkaufen wird es von der Bank oder Versicherung beliehen und wieder belastet. Die Idee hinter der Umkehrhypothek hört sich zunächst sehr gut an, doch es gibt für viele Immobilienbesitzer rentablere Alternativen. immoverkauf24 informiert auf dieser Seite und beantwortet die wichtigsten Fragen.
Inhalt dieser Seite:
1. Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek wird auch Reverse Mortgage genannt. Sie stellt für Immobilienbesitzer im Rentenalter eine Möglichkeit dar, das (weitestgehend) abbezahlte Eigenheim zu beleihen und sich hierfür eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag auszahlen zu lassen.
Gründe für die Umkehrhypothek: Rentner haben häufig ein großes Vermögen in Form eines schuldenfreien Eigenheims und trotz ihrer grundsätzlich finanziell guten Stellung eine geringes Auskommen in der Zeit der Rente. Die Lösung wäre ein Immobilienverkauf und Umzug in eine kleine, barrierefreie und pflegeleichte Wohnung. So hätte der Rentner einen Erlös aus dem Hausverkauf, eine erhebliche Aufbesserung seiner Rente und eine altersgerechte Wohnimmobilie.
Das Problem: Ein Umzug kommt für ältere Menschen oft nicht in Frage. Die vertraute Umgebung soll bestehen bleiben und der Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbracht werden. Dieses Problem löst die Umkehrhypothek.
Das Modell Immobilienrente mit Umkehrhypothek funktioniert so: Der Darlehensgeber, beispielsweise eine Bank oder Versicherung, nimmt die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer des Hauses bzw. der Wohnung bleibt Immobilieneigentümer und dort wohnen. Anders als bei einer normalen Hypothek muss der Darlehensnehmer keine laufenden Zinsen oder Tilgung zahlen. Diese werden bis zum Ablauf des Kredites pausiert. Da das erst bei Auszug aus der Immobilie oder Tod der Fall ist, müssen sich die Rentennehmer hierüber keine Gedanken machen. Die Immobilie wird dann verkauft und zahlt den Kredit mit einem Schlag ab.
Wichtig:
Im Gegensatz zu einer normalen Immobilienrente wird die Immobilie bei der Umkehrhypothek erst nach Ableben oder Auszug des Eigentümers verkauft. Sie ist beliehen und könnte theoretisch auch von den Erben ausgelöst werden. Bei der normalen Immobilienrente gehört die Immobilie bereits zu Rentenbeginn dem Rentengeber. Sie kann nicht mehr vererbt werden. Der Eigentümer hat in beiden Fällen ein lebenslanges Wohnrecht.
2. Wer sind die Anbieter von Umkehrhypotheken?
Anbieter von Umkehrhypotheken sind meistens Hausbanken oder direkt auf diesen Service spezialisierte Kreditanbieter. Hierzu zählen namentlich zum Beispiel:
- Sparkassen
- Deutsche Grundstücksrente
- Caritas-Gemeinschaftsstiftung
- Stiftung Liebenau
Ein Vergleich der verschiedenen angebotenen Optionen ist kaum möglich, da die Immobilienrente mit Umkehrhypothek kein Standardprodukt ist. Einen Anbieter für eine Umkehrhypothek sollten sich nur Personen suchen, für die dies die geeignete Lösung ist, siehe Punkt 4.
3. Die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek
Eine Umkehrhypothek ist nur in wenigen Fällen die optimale Lösung, um die Rente aufzustocken. Da die Anbieter eine Umkehrhypothek mit zahlreichen Risiken bewerten, sind die Auszahlungsbeträge für viele Immobilienbesitzer erschreckend gering. Die Abschläge der Banken und Versicherungen kommen zustande, da sie mit einkalkulieren, dass sich evtl. bei Verkauf kein guter Immobilienpreis erzielen lässt oder, bei lebenslanger Auszahlung, der Rentenempfänger überdurchschnittlich lange lebt.
immoverkauf24 Tipp:
Sie ziehen die Umkehrhypothek in Betracht, weil Sie nicht aus Ihrer Nachbarschaft ausziehen möchten? Ein von immoverkauf24 empfohlener Immobilienmakler verkauft Ihr Haus zu einem sehr guten Preis und hilft Ihnen dabei, eine neue Wohnung in Ihrer alten Nachbarschaft zu finden.
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Umkehrhypothek Nachteile |
Umkehrhypothek Vorteile |
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vergleichsweise geringe Auszahlungsbeträge |
Beibehalten der gewohnten Wohnsituation |
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häufig hohe Gebühren für Gutachter, Notar, Grundschuld |
Kleine Aufbesserung der Rente |
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Wegfall des Erbes |
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Immobilie muss für Darlehensgeber instand gehalten werden, ggf. sind größere Investitionen notwendig |
4. Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?
Betrachtet man die Risikoabschläge der Darlehensgeber und die damit verbundenen geringen Rentenzahlungen, die bei einer Umkehrhypothek geleistet werden, so ist sie eine sehr spezielle Lösung die nur für wenige Menschen ein geeignetes Mittel zur Rentenaufbesserung darstellt.
Die Umkehrhypothek ist eine geeignete Rentenaufbesserung, wenn der Rentennehmer niemandem etwas vererben möchte oder es keine Erben gibt und wenn er unbedingt in seiner Immobilie wohnen bleiben will.
Geht es um die Entscheidung, ob klassische Leibrente oder Umkehrhypothek eingesetzt werden sollen, so ist es sinnvoll, die Modelle gegeneinander auszurechnen.
Ob die Umkehrhypothek für Sie eine geeignete Möglichkeit ist und welchen Wert Ihre Immobilie hat, erfahren Sie von unseren Experten.
5. Lohnt sich eine umgekehrte Hypothek?
Bei der umgekehrten Hypothek kommt es sehr darauf an, in welcher privaten Situation der Darlehensnehmer ist, siehe Punkt 4. Ist die Umkehrhypothek eine grundsätzlich gute Lösung zur Aufbesserung der Rente, so lässt sich der Betrag der monatlichen Auszahlung nicht berechnen. Die unterschiedlichen Abschläge und (Risiko)-Faktoren, die von den Darlehensgebern einkalkuliert werden, machen eine eigene Rechnung unmöglich. Als Beispiel lässt sich dennoch aufführen, dass ein 70 Jahre alter Immobilienbesitzer einer Immobilie mit 250.000 € Marktwert ca 22% des Immobilienwertes als Rentensumme bekommen wird. Dies entspricht 55.000 € in Form eines Darlehens. Gerechnet auf 20 Jahre, die diese Rente kalkulatorisch ausgezahlt wird, wären es 229 €/Monat, die der Rentner bekäme. Die Beleihung der Immobilie wäre jedoch viel höher, da die Kreditzinsen und Gebühren die Hypothek nach und nach erhöhen.
6. Diese Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek
Alternative 1 – Die klassische Immobilienrente
Bei der klassischen Immobilienrente wird die Immobilie zu Beginn der Rente mit lebenslangem Wohnrecht für den Verkäufer verkauft. Sie eignet sich, wenn der Immobilieneigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen möchte und diese nicht in Familienbesitz bleiben soll.
Alternative 2 – Leibrente
Eine weitere Alternative ist die Leibrente. Hier wird die Immobilie verkauft und der neue Eigentümer zahlt den Kaufpreis in Form von Renten aus. Außerdem räumt er dem bisherigen Besitzer ein lebenslanges Wohnrecht ein. Der Vorteil ist hier, gegenüber der Umkehrhypothek, dass ein Eigentümerwechsel stattfindet und nun der neue Besitzer für etwaige Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie zahlt. Nachteil daran: Beim Verkauf einer Kapitalanlage wird ein sehr viel geringerer Immobilienpreis erzielt als bei Verkauf an Selbstnutzer.
Alternative 3 – familieninterne Regelung
Ist der Immobilieneigentümer zur Rente knapp bei Kasse und möchte im Eigenheim wohnen bleiben, so kann auch innerhalb der Familie eine Lösung gefunden werden. Die zukünftigen Erben könnten den Erbgeber finanziell unterstützen und somit eine Beleihung Ihres Erbes verhindern.
Alternative 4 – Verkauf der Immobilie
Die sinnvollste Lösung mit dem besten Rentenauskommen ist in den meisten Fällen der Immobilienverkauf. Die Chancen, einen sehr guten Preis für die Immobilie zu erzielen, sind aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sehr hoch und die Risikoabschläge und Kreditzinsen der Umkehrhypothek entfallen. Der Immobilienverkäufer kann vom Verkaufserlös der großen Immobilie eine kleinere Immobilie mit seniorengerechter Ausstattung und Lage erwerben oder mieten. Das überschüssige Geld kann in einer kurzfristigen Rentenversicherung angelegt oder ausgegeben werden. Hier sind die individuelle Situation und das Sicherheitsbedürfnis des Rentners entscheidend. Wer auf die Zusatzrente notfalls verzichten kann, kann auf eine Zeitrente setzen. Wer bis zum Lebensende auf die Bonusrente angewiesen ist, sollte Abschläge in Kauf nehmen und dafür eine lebenslange Rente in Anspruch nehmen.
Die größte Befürchtung liegt bei den betagten Immobilienbesitzern darin, dass sie ihr gewohntes Umfeld verlieren. Darum klammern sie sich regelrecht an ihre Immobilie. Je früher die Immobilie verkauft wird, also je jünger der Verkäufer ist, desto weniger wird er sich hiermit schwertun. Eigentümern wird dazu geraten, sich sehr gut zu überlegen, ob die aktuelle Wohnimmobilie bis zum Lebensende geeignet sein wird:
- Ist die Immobilie barrierefrei?
- Wie hoch werden die Kosten für künftige Umbauten sein, die die Immobilie seniorengerecht machen?
- Wird der verfügbare Platz wirklich benötigt oder stellt er mit steigendem Alter eine Last hinsichtlich der Pflege (Reinigung, Garten) dar?
- Sind die Bewirtschaftungskosten mit der Rente bezahlbar?
- Hat die Immobilie eine Lage, von der aus Supermärkte, öffentliche Verkehrsmittel, Ärzte und Apotheken gut erreicht werden können, so dass auch bei Abgabe des Führerscheins der Alltag gut gemeistert werden kann?
- Ist die Immobilie in der Nähe der Verwandten, die sich künftig um die Betreuung im Pflegefall kümmern würden?
immoverkauf 24 Tipp:
Welche Vor- und Nachteile der klassische Hausverkauf oder der Verkauf gegen Leibrente mit sich bringen, finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf auf Rentenbasis.
In den meisten Fällen wird das Einfamilienhaus im Alter zu einer Last. immoverkauf24 berät Sie, wie Sie Ihre Wohnimmobilie für Ihre Rente einsetzen können. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.