BGH-Urteil: Müssen Verkäufer über den Versicherungsschutz der Immobilie aufklären?

Müssen Verkäufer die Käufer über den Versicherungsschutz der Immobilie aufklären – auch ohne Nachfrage? Oder hat der Käufer die Pflicht, sich über den Versicherungsstand selbst zu informieren? Aufgrund eines Rechtsstreits nach einem Immobilienverkauf hatte der BGH diese Fragen jüngst zu klären.

Durch den Klimawandel steigt die Gefahr von Sturmschäden an Häusern, ein Versicherungsschutz ist für Eigentümer deshalb sehr wichtig. Was aber, wenn das gerade erstandene Haus vom Sturm heimgesucht wurde und die Vorbesitzer die Wohngebäudeversicherung gekündigt hatten? So war es einer frischgebackenen Eigentümerin ergangen: Sie war von den Verkäufern nicht über die Kündigung informiert worden und nahm an, dass eine solche Versicherung bestünde. Als dann ein Sturm ein Loch ins Dach riss und sie für die Schadensbeseitigung mehr als 38.000 Euro aufbringen musste, stellte sie fest, dass dem nicht so war. Die Übergabe der Immobilie erfolgte am 11. April 2017, der Versicherungsschutz endet zum 10. Mai 2017 und der Sturm traf das Haus am 22. Juni 2017.

In der fehlenden Aufklärung über den nicht vorhandenen Versicherungsschutz sah die Neu-Eigentümerin eine Pflichtverletzung und verklagte daraufhin die Verkäufer. Der Fall durchlief mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der jüngst zu einer Entscheidung kam.

Immobilienkäufer können nicht einfach voraussetzen, dass sie mit der Immobilien eine Wohngebäudeversicherung erwerben

Im Urteil heißt es (BGH, Urteil vom 20. März 2020 - V ZR 61/19): „Eine allgemeine Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Immobilienkäufers, bestehende Versicherungsverhältnisse des Verkäufers ohne Absprache übernehmen zu können, sei nicht ersichtlich.“ Einfacher formuliert bedeutet das: Die Käuferin konnte nicht einfach voraussetzen, dass sie mit dem Immobilienkauf auch eine Wohngebäudeversicherung übernimmt.

Nach Meinung der Richter sind die Käufer zwischen Übergabe und Eintragung in das Grundbuch gehalten, sich selbst um eine Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers oder einem anderen Versicherer zu kümmern. Denn sie müssten stets damit rechnen, dass der Versicherungsschutz durch ein Verhalten des Verkäufers vor Eintritt des Versicherungsfalles oder aus anderen Gründen verloren gehe.

Verkäufer müssen ohne Nachfrage der Käufer nicht über den Versicherungsstand informieren

Folglich sei ein Verkäufer auch nicht dazu verpflichtet, die Käufer ohne Nachfrage über den Stand des Gebäudeversicherungsschutzes zu informieren. Eine Pflichtverletzung der Verkäufer läge somit nicht vor.

Eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten, die zum Schadenersatz führt, kann nur dann eintreten, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht – also explizit falsch informiert.
Die Parteien hatten zwar einen Kaufvertrag geschlossen, in dem es hieß: „Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 02.05.2017.“ Jedoch enthielt der Kaufvertrag keine explizite Erklärung, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Gebäudeversicherung bestehe. Entsprechend könne sich die Käuferin auch nicht auf die Klausel berufen.