Eigenbedarfskündigung von Unternehmen: Drei Jahre Sperrfrist nach Verkauf

Der Bundesgerichtshof (BGH) schränkt mit einem Urteil die Rechte von Vermietern ein, bei denen es sich um Personengesellschaften handelt (AZ.: VIII ZR 104/17). Will eine Personengesellschaft oder eine Erwerbergemeinschaft einer vermieteten Wohnung den Mietern kündigen weil Eigenbedarf besteht, muss eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem Erwerbszeitpunkt eingehalten werden.

Geklagt hatte ein Immobilienunternehmer, dessen Unternehmen, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), im Januar 2015 eine vermietete Wohnung im Frankfurter Westend gekauft hatte. Im Mai des gleichen Jahres sprach die GbR den Mietern eine Eigenbedarfskündigung aus. Begründung: Nach der Scheidung benötige der Unternehmer repräsentative Wohnräume – das Apartment ist 160 Quadratmeter groß. Der Mieter, der mit Ehefrau und Tochter die Räumlichkeiten seit 1981 bewohnte, wehrte sich und bekam vor Gericht Recht. Der Vermieter ging in Revision bis der Fall vor dem BGH landete – und scheiterte erneut.

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung waren für das Gericht nicht relevant

Für das Urteil des BGH waren jedoch nicht die Motive für den Eigenbedarf ausschlaggebend – grundsätzlich kann eine Eigenbedarfskündigung mit einer Scheidung und sich dem daraus ergebenden Platzbedarf begründet werden. Dies wurde von den Richtern jedoch nicht geprüft, da der Vermieter eine formale Sperrfrist nicht eingehalten hatte und die Kündigung schon deshalb unrechtmäßig war.

Diese Sperrfrist gilt für Personengesellschaften oder mehrere Erwerber, die eine vermietete Wohnung gekauft haben. Sie können erst drei Jahre nach dem Erwerb Eigenbedarf anmelden. Gesetzliche Grundlage ist Paragraf 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die Sperrfrist gilt nicht, wenn Gesellschafter bzw. Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt wie der Mieter angehören. Auch wenn die Gesellschafter oder Erwerber dem Mieter einen anstehenden Eigenbedarf angekündigt haben, bevor dieser die Wohnung bezogen hat, gilt keine Drei-Jahres-Sperrfrist.

Bei Einzelpersonen ist die Sachlage ohnehin anders: Sie können Mietern einer Immobilie ohne Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ihre Gründe rechtlich belastbar sind.