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Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Vermietung 21.09.2017 Claudia Lindenberg
Miete

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin stuft die umstrittene Mietpreisbremse als verfassungswidrig ein. Dies hatte das Landgericht zunächst am 14. September 2017 in einem Hinweisbeschluss* geäußert und in der Gerichtsverhandlung zur betreffenden Klage am 19. September 2017 erneut betont (AZ 67 O 149/17).

Wichtig: Solange das Bundesverfassungsgericht jedoch keine Entscheidung zur Mietpreisbremse fällt, hat die Einschätzung der Richter in Bezug auf die Verfassungsmäßigkeit keine rechtswirksamen Folgen.

Zum Hintergrund: Eine Mieterin hatte ihre Vermieterin aufgefordert, 1.241,11 Euro zu viel gezahlte Miete zurückzuzahlen. Das Mietverhältnis über eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 39 Quadratmetern im Berliner Wedding war im August 2015 geschlossen und zum 30. September 2016 von der Mieterin beendet worden. Vereinbart war eine Kaltmiete von 351 Euro, zuvor belief sich der Mietzins auf 215 Euro netto kalt. Die Klägerin setzte im Februar 2016 ein Rügeschreiben auf, in dem sie der Vermieterin mitteilte, dass die Miete überhöht sei. So sehen es die Vorgaben vor, wenn ein Mieter sich auf die Mietpreisbremse berufen will.

Mieterin legte gegen Urteil des Amtsgerichts Wedding Berufung ein

Die Mieterin reichte Klage beim Amtsgericht Wedding ein und forderte für die Monate September 2015 bis Februar 2016 die Rückzahlung des zu viel gezahlten Mietzinses in Höhe der Differenz aus aktueller und vorheriger Miete (136 Euro monatlich) sowie für die Monate März bis September 2016 jeweils 60,73 Euro monatlich. Diese Summe entspricht der Differenz aus gezahlter und von der Vermieterin im März 2016 anerkannter Miete in Höhe von 275,33 Euro monatlich.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Wedding lag die ortsübliche Miete bei 233,22 Euro, für die Monate März bis September 2016 sprach das Gericht der Mieterin daher einen Rückzahlungsbetrag in Höhe der Differenz zwischen der neu angesetzten Miete und der ortsüblichen Miete – 42,51 Euro je Monat und insgesamt 297,57 Euro – zu. Die Klage der Mieterin wegen des restlichen Betrages von 943,54 wies das Amtsgericht hingegen ab. Dagegen legte die Mieterin Berufung ein, da sie den Mietzins mit 233,22 Euro als zu hoch ansah.

Landgericht Berlin bestätigt Urteil des Amtsgerichts

Wie sich in der mündlichen Verhandlung am 19. September 2017 herausstellte, verfügt die Wohnung über eine Sammelheizung. Daraus ergibt sich, dass das Amtsgericht Wedding die ortsübliche Miete - anders als von der Mieterin unterstellt - korrekt berechnet hatte. Das Landgericht Berlin urteilte daher, dass ihr kein weiterer Rückzahlungsanspruch zusteht. Für die Monate September 2015 bis Februar 2016 lehnten die Richter die Rückzahlungsforderung der Mieterin ebenfalls ab und beriefen sich auf die gesetzliche Vorgabe, dass diese Forderungen erst mit Abgabe der schriftlichen Rüge greifen und nicht rückwirkend geltend gemacht werden können.

Aufgrund der veränderten Sachlage war eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage, ob die Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar ist, nicht mehr erforderlich. An der Einschätzung, dass die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) bezüglich der Mietpreisbremse verfassungswidrig sei, hielten die Richter jedoch fest. Ihre Begründung: Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor, was Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz widerspreche. Demnach sei der Gesetzgeber angehalten, Gleiches gleich zu behandeln. Nimmt der Gesetzgeber Differenzierungen vor, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt sein, die dem Ausmaß der Ungleichbehandlung entsprechen. Dies sieht das Landgericht Berlin bei der Neuregelung des Passus im BGB für die Mietparteien nicht gegeben, da in das Recht, im Rahmen der Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen werde. Dies wird laut Landgericht Berlin mit der Mietpreisbremse verhindert, denn diese begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Landgericht Berlin sieht Vermieter unterschiedlich stark benachteiligt

Die Crux sieht das Landgericht nun darin, dass diese Vergleichsmiete regional stark unterschiedlich ausfällt: So lag diese nach Angaben des Gerichts 2016 etwa in München bei durchschnittlich 12,28 Euro je Quadratmeter, in Westberlin hingegen mit 7,14 Euro um 70 Prozent niedriger. Diese Bezugsgröße führt dem Landgericht Berlin zufolge dazu, dass Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich stark von der gesetzlichen Regelung betroffen sind. Dies sei jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. So gebe es keine Anhaltspunkte dafür, dass einkommensschwächere Haushalte und Durchschnittsverdiener, auf die das Gesetz abzielt, in höherpreisigen Mietmärkten wie München deutlich besser gestellt sind als etwa in Berlin, argumentieren die Richter.

Eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung der Vermieter sehen sie auch darin, dass diejenigen Vermieter, die bislang eine zu hohe Miete verlangt haben, keine Regulierung zu fürchten haben. Der Grund: Sie dürfen eine Miete, die 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, auch weiterhin ohne Beanstandung verlangen. Damit würden Vermieter, die bislang maßvoll Miete verlangten, ungerechtfertigt benachteiligt.

* Als Hinweisbeschluss wird ein Beschluss des Gerichts bezeichnet, mit dem es gemäß den Vorgaben von § 139 Absatz 1 bis 3 der Zivilprozessordnung (ZPO) verpflichtet ist, einen Hinweis zu erteilen. Dieser dient dazu, die Beteiligten darüber aufzuklären, welcher Sachverhalt für die Urteilsfindung maßgeblich ist. Im vorliegenden Fall war es für das Urteil anfangs entscheidend, ob die Mietpreisbremse verfassungswidrig ist oder nicht. Das Gericht ist verpflichtet, darauf hinzuweisen und hatte daher zunächst den Hinweisbeschluss verkündet. Im Zuge der weiteren Verhandlung am 19. September stellte sich jedoch heraus, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit nicht mehr entscheidend für das Urteil war, sondern dass das Merkmal „Sammelheizung“ letztlich den Ausschlag für das Urteil gab. Diese Information lag dem Gericht am 14. September noch nicht vor. Damit war es nicht mehr erforderlich, das Bundesverfassungsgericht anzurufen, um ein Urteil zu fällen.

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