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Die 5 wichtigsten Informationen über die Mietpreisbremse
Was Sie als Vermieter wissen müssen!
Die Mietpreisbremse wirft bei Vermietern viele Fragen auf. Die neue Regelung zur Dämpfung des Mietanstiegs trat am 1. Juni 2015 in Kraft und kann von den Bundesländern für “angespannte Wohnungsmärkte” ausgesprochen werden. immoverkauf24 hat für Vermieter die wichtigsten Informationen zusammengestellt.
Aktuell: Korrekturen bei der Mietpreisbremse?
Bundesjustizministerin Barley prüft aktuell (Stand: August 2018) Änderungen bei der Mietpreisbremse: Danach sollen Vermieter künftig nur noch acht statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf Mieter umlegen dürfen. Die Neuerung soll aber nur für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten - eine Entschärfung, die Barley nach Protesten der CDU vorgenommen hatte.
Zudem soll es eine strengere Auskunftspflicht für Vermieter geben: Sie sollen künftig neuen Mietern die Höhe der Vormiete bei Vertragsschluss mitteilen müssen, bisher mussten Mieter selbst Auskunft verlangen. Auch soll es Mietern erleichtert werden, gegen hohe Mieten vorzugehen.
1. Was ist die Mietpreisbremse?
Die so genannte Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Städten und Gemeinden mit knappem Wohnraumangebot dafür sorgen soll, dass die Mieten nicht weiterhin stark ansteigen. Korrekt heißt sie “Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten”. Die Bundesländer können Gebiete aussprechen, in denen die Mietpreisbremse gilt. In diesen Gebieten darf dann bei Neuvermietung einer Bestandswohnung die Miete nicht mit mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete veranschlagt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in Form des Mietspiegels einer Stadt / Gemeinde festgelegt. Mehr dazu unter Punkt 4.
immoverkauf24 Tipp
Vermieter müssen bei der Festsetzung der Miete genau darauf achten, welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten. Bei Neubauten (Erstvermietung nach 1.10.2014), umfassenden Modernisierungen (Kosten, die höher waren als 1/3 der Kosten für einen vergleichbaren Neubau) und bestehenden Mietpreisen, die bereits vor Inkrafttreten der Bremse mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, gilt die Mietpreisbremse nicht. Bei Indexmieten und Staffelmieten gelten zum Teil unabhängige Regelungen.
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2. Wo gilt die Mietpreisbremse, welche Städte sind betroffen?
Die Mietpreisbremse kann von den Bundesländern dort eingesetzt werden, wo nach ihrem Ermessen der Mietraum zu knapp ist und per Gesetz stärker in die Festsetzung der Mieten eingegriffen werden muss. Berlin, Hamburg und NRW waren die ersten Länder, die von der neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht haben.
Da die Bundesländer immer mehr Gebiete mit der Mietpreisbremse belegen und der Prozess noch in der Entwicklung ist, kommen stetig neue Orte hinzu. Bitte informieren Sie sich konkret und aktuell über Ihre Stadt bzw. Gemeinde.
Es kann auch innerhalb einer Stadt partielle Ausnahmen von der Mietpreisbremse geben.
Aktuell: Mietpreisbremse verfassungswidrig?
Das Landgericht Berlin stufte in einem Urteil (AZ 67 O 149/17) die Mietpreisbremse als möglicherweise nicht verfassungsgemäß ein: Die Richter begründeten diese Einschätzung damit, dass die Mietpreisbremse aufgrund der bundesweit deutlich voneinander abweichenden Mieten Vermieter unterschiedlich stark benachteilige, was sachlich nicht gerechtfertigt sei und damit möglicherweise gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes verstoße. Inzwischen prüft das Verfassungsgericht die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz. Eine Entscheidung ist frühestens Ende 2018 zu erwarten.
Auch das Hamburger Landgericht befand in einem Urteil, dass die Mietpreisbremse in der Hansestadt nicht belastbar sei. Als Grund gab das Gericht jedoch einen Verfahrensfehler des Senats an. Damit sie in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Hamburg greift, muss eine Mietpreisbegrenzungsverordnung vom Senat neu erlassen werden.
3. Mieterhöhung mit Mietpreisbremse – Wie funktioniert das?
Der Vermieter muss sich bei einer Mieterhöhung an die Kappungsgrenze halten. Flächendeckend war es bis zum 1. Mai 2013 so, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete angehoben werden durfte. Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform wurde den Bundesländern ermöglicht, in Gebieten mit knappem Wohnraum die Kappungsgrenze auf 15% zu senken. Auch diese Gesetzesanpassung bezüglich der Mieterhöhungen wird als Mietpreisbremse bezeichnet.
4. Mietpreisbremse: Diese Rolle spielt der Mietspiegel
Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils “ortsübliche Vergleichsmiete” benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Die Mietspiegel sind die anerkanntesten Datenquellen zur Festsetzung der Miete. Sie werden von den Städten und Gemeinden veröffentlicht und lassen sich durch eine einfache Recherche im Internet finden.
Bitte beachten Sie dass beim Haus vermieten im Gegensatz zum Wohnung vermieten besondere Regeln gelten. Meist gibt es keinen Mietspiegel für Häuser, weswegen die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von drei Vergleichsimmobilien bemessen werden muss.
5. Mietpreisbremse – Kritik
An der Mietpreisbremse gab es bereits vor Inkrafttreten viel Kritik. Auch in der ersten Praxiserfahrung werden die Probleme mit der neuen Regelung deutlich. Vielerorts fehlt es an Mietspiegeln oder diese sind veraltet, weswegen es keine gute Berechnungsgrundlage für die Miete gibt. Die Vermieter können sich folglich nicht richtig verhalten, da es einfach an Daten fehlt. Des weiteren werden Vermieter vielerorts auf umfangreiche Modernisierungen oder Sanierungen verzichten, da sich diese nicht mehr rechnen. Die Miete kann die Kosten durch die Deckelung nicht tragen und es ist wirtschaftlicher, ein Haus nicht weiter zu pflegen.
Die Mietpreisbremse steht außerdem in der Kritik, den Wohnraum vorwiegend für wohlhabende Mieter zu vergünstigen. Sie macht die ohnehin schon beliebten Stadtteile nun zusätzlich preislich attraktiv, wodurch sich die Konkurrenz unter den Mietinteressenten verstärkt. Da Vermieter trotz Mietpreisbremse die einkommensstärksten Mieter finden wollen, erhalten diese die erhöhte Chance auf preiswerteren und beliebten Wohnraum. Viele Auswirkungen der Mietpreisbremse werden erst in einigen Jahren deutlich werden.