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Die 10 wichtigsten Informationen über die Mietpreisbremse

Was Mieter und Vermieter wissen müssen!

Die Mietpreisbremse wirft bei Mietern und Vermietern gleichermaßen Fragen auf. Die neue Regelung zur Dämpfung des Mietanstiegs trat am 1. Juni 2015 in Kraft und kann von den Bundesländern für “angespannte Wohnungsmärkte” ausgesprochen werden. immoverkauf24 hat für Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

1. Was ist die Mietpreisbremse?

Die so genannte Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Städten und Gemeinden mit knappem Wohnraumangebot dafür sorgen soll, dass die Mieten nicht weiterhin stark ansteigen. Korrekt heißt sie “Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten”. Die Bundesländer können Gebiete aussprechen, in denen die Mietpreisbremse gilt. In diesen Gebieten darf dann bei Neuvermietung einer Bestandswohnung die Miete nicht mit mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete veranschlagt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in Form des Mietspiegels einer Stadt / Gemeinde festgelegt (mehr dazu unter Punkt 5).

2. Welche Ausnahmen gibt es?

Vermieter müssen bei der Festsetzung der Miete genau darauf achten, welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten. Folgende Ausnahmefälle gibt es:

  • für Neubauten
    Für Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet und genutzt wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Grund: Investoren sollen nicht abgeschreckt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.
  • Für umfassend modernisierte Wohnungen
    Eine weitere Ausnahmeregelung gilt für Wohnungen, die umfassend saniert wurden und dem Standard einer Neubauwohnung entsprechen. Davon ist immer dann die Rede, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau übersteigen.
  • bei überhöhten Mieten
    Lag die Miete vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.

Folgende Sonderfälle sollten Vermieter außerdem beachten:

  • bei Indexmiete
    Auch bei Indexmietverträge gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse, sofern die genannten Ausnahmen nicht zutreffen. Dabei ist aber zu beachten, dass nicht die indexierte Miete, sondern die Ausgangsmiete für die Regelungen der Mietpreisbremse relevant ist.
  • bei Staffelmiete
    Staffelmietverträge unterliegen der Mietpreisbremse, sofern die genannten Ausnahmen nicht zutreffen. Dabei gilt, dass für die jeweils vereinbarte Staffelmiete die vorangehende ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen wird. Bei der Prüfung der neuen Staffelmiete wird also die tatsächliche Mietsteigerung gemäß Mietspiegel berücksichtigt. Liegt die erhöhte Miete darüber, kann der Vermieter eine Mieterhöhung von bis zu zehn Prozent lediglich auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

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3. Welche Änderungen des Mietschutzgesetzes gelten seit 2019?

Mietpreisbremse

Seit Anfang 2019 gelten die von der Großen Koalition im Koalitionsvertrag vereinbarten neuen Regelungen zur Mietpreisbremse. So gilt nun eine strengere Auskunftspflicht für Vermieter: Sie müssen ihren Mietern unaufgefordert und schriftlich mitteilen, wie hoch die Miete ein Jahr vor Ablauf des bisherigen Mietverhältnisses war. Dabei müssen sie auch angeben, ob und welche Ausnahmeregelung zum Tragen kam. Fehlen diese Angaben, können Mieter nun formlos eine schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen und müssen diese nicht mehr begründen.

Zudem dürfen Vermieter bei Modernisierungen nur noch acht und nicht mehr wie bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen.

Geht es nach Bundesjustizministern Katarina Barley (SPD), wird die Mietpreisbremse künftig zusätzlich verschärft: Sie kündigte im Mai 2019 einen Referentenentwurf an, der unter anderem vorsieht, dass Mietern die zu viel gezahlte Miete künftig auch rückwirkend zum Mietbeginn und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge erstattet werden muss. Zudem soll die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert werden.

4. Wo gilt die Mietpreisbremse, welche Städte sind betroffen?

Die Mietpreisbremse kann von den Bundesländern dort eingesetzt werden, wo nach ihrem Ermessen der Mietraum zu knapp ist und per Gesetz stärker in die Festsetzung der Mieten eingegriffen werden muss. Berlin, Hamburg und NRW waren die ersten Länder, die von der neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht haben.

Da die Bundesländer immer mehr Gebiete mit der Mietpreisbremse belegen und der Prozess noch in der Entwicklung ist, kommen stetig neue Orte hinzu, derzeit sind es bundesweit mehr als 300 Gemeinden und Städte (Stand Mai 2019). Keinen Bedarf für die Einführung der Mietpreisbremse sehen derzeit die Bundesländer Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt.

Jedoch wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung in einigen Bundesländern von Gerichten für unwirksam erklärt:

  • In Baden-Württemberg ist sie nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung formell unwirksam.
  • Für Hessen erklärte der Bundesgerichtshof die Mietpreisbremse ebenfalls für unwirksam, weil die Landesregierung die Begründung für den Erlass nicht rechtzeitig geliefert hatte.

Die jeweiligen Landesregierungen haben angekündigt, die Miepreisbremse erneut und diesmal mit wirksamer Begründung erlassen zu wollen. In Bayern war die Mietpreisbremse zwitweilig nach einem Urteil des Langerichts München I ebenfalls wegen eines Verfahrensfehlers unwirksam. Am 07.08.2019 trat in Bayern jedoch eine neue Mieterschutzverordnung in Kraft: Eine neue Mietpreisbremse ist seitdem in Bayern wieder wirksam.

 

In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse:

Bundesland Gültigkeit Regionen
Bayern 1.1.2016 – 31.7.2020 137 Städte/Gemeinden (z.B. München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg)
Baden-Württemberg (1.11.2015 – 31.10.2020) zur Zeit formell unwirksam 68 Städte/Gemeinden (z.B. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg ,Konstanz)
Berlin 1.6.2015 – 31.5.2020 Berlin (alle Bezirke)
Brandenburg 1.1.2016 – 31.12.2020 31 Städte/Gemeinden (z.B. Potsdam, Teltow, Königs Wusterhausen)
Bremen 1.12.2015 – 30.11.2020 Bremen (ohne Bremerhaven)
Hamburg 1.7.2015 – 30.6.2020 Hamburg (alle Bezirke)
Hessen (27.11.2015 – 30.6.2020)
zur Zeit formell unwirksam
16 Städte/Gemeinden (z.B. Frankfurt/Main, Wiesbaden, Kassel, teils nicht in allen Bezirken)
Mecklenburg-Vorpommern 1.10.2018 – 30.9.2023 Greifswald, Rostock
Niedersachsen 1.12.2016 – 30.11.2021 19 Städte/Gemeinden (z.B. Hannover, Göttingen, Braunschweig)
Nordrhein-Westfalen 1.7.2015 – 30.6.2020 22 Städte/Gemeinden (z.B. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster)
Rheinland-Pfalz 8.10.2015 – 7.10.2020 Mainz, Trier, Landau
Schleswig-Holstein 1.12.2015 – 30.11.2020 12 Städte/Gemeinden (z.B. Kiel, Wentorf, Kampen, Wyk auf Föhr)
Thüringen 31.3.2016 – 31.1.2021 Erfurt, Jena

*in Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland wird die Mietpreisbremse bislang nicht als erforderlich angesehen.

Stand 29.08.2018

Wichtig zu wissen: In vielen Regionen könnte die Mietpreisbremse in den kommenden Monaten auslaufen, da vielfach das Ende der Laufzeit bevorsteht und derzeit noch unklar ist, ob die Länder sie verlängern. Generell gilt, dass die Bundesländer die Frist bis zum 31. Dezember 2020 verlängern können.

5. Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils “ortsübliche Vergleichsmiete” benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Die Mietspiegel sind die anerkanntesten Datenquellen zur Festsetzung der Miete. Sie werden von den Städten und Gemeinden veröffentlicht und lassen sich mittlerweile vielfach durch eine einfache Recherche im Internet finden.

immoverkauf24 Tipp:

Informieren Sie sich konkret und aktuell über Ihre Stadt beziehungsweise Ihre Gemeinde. Es kann auch innerhalb einer Stadt Ausnahmen von der Mietpreisbremse geben. Das ist aktuell beispielsweise in Wiesbaden der Fall. Dort gilt die Mietbremsbremse in den Stadteilen Igstadt, Medenbach und Naurod nicht.

Wichtig zu wissen: Es gibt sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel. Letztere zeichnen sich dadurch aus, dass sie auch wissenschaftlichen Anforderungen genügen und vor Gericht Beweiskraft besitzen. Für einfache Mietspiegel gilt dies hingegen nicht.

Achtung

Sie wollen ein Haus vermieten? Dann gelten besondere Regeln. Meist gibt es keinen Mietspiegel für Häuser, weswegen die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von drei Vergleichsimmobilien bemessen werden muss.

6. Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können.

Die Mietpreisbremse bietet Vermietern folgende Schlupflöcher, um die Vorgaben zu umgehen:

  • Indexmiete (siehe Frage 2: Welche Ausnahmen gibt es)
    Bei Indexmietverträgen muss lediglich die anfangs vereinbarte Miete den Anforderungen der Mietpreisbremse genügen, für die folgenden indexgebundenen Mietsteigerungen gilt sie nicht.
  • Falsche Angaben zur Wohnungsgröße
    Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, fällt die Miete auf die tatsächliche Größe bezogen höher aus. Korrekt ist diese Vorgehensweise jedoch nicht. Mieter können sich dagegen zur Wehr setzen, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt.

7. Mieterhöhung mit Mietpreisbremse – wie funktioniert das?

Auch für bestehende Mietverträge müssen Vermieter Vorgaben zur Miethöhe beachten. Im Rahmen der Änderung des Mietrechts zum 1. Mai 2013 wurde die Vorschrift eingeführt, dass sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen dürfen. Auch diese Gesetzesanpassung bezüglich der Mieterhöhungen wird als Mietpreisbremse bezeichnet. Dabei darf die die Miete nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt diese Kappungsgrenze hingegen nicht.

Bei Wohnraumknappheit können die Bundesländer die Kappungsgrenze für eine Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent reduzieren. Dazu gehört beispielsweise Nordrhein-Westfalen, wo die abgesenkte Kappungsgrenze in 37 Städten und Gemeinden vor fünf Jahren eingeführt wurde. Aufgrund eines neuen Erlasses gilt sie vorerst weiterhin bis zum 29. Juni 2020.

8. Welche Strafe gibt es bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Beachtet ein Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse nicht und verlangt eine überhöhte Miete, droht ihm hierfür keine Strafe. Das Gesetz enthält keine Sanktionen für Verstöße. Zudem hat der Mieter erst dann Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Miete, wenn er den Vermieter schriftlich rügt.

Auch wenn Verstöße gegen die Mietpreisebremse nicht als Straftat gelten und nicht mit Bußgeldern geahndet werden, müssen Vermieter gleichwohl die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung und zu Mietwucher gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 StGB beachten. So ist Mietwucher gemäß § 138 BGB als sittenwidrig eingestuft, Vermietern droht eine  Geld- oder sogar Freiheitsstrafe.

9. Was kann man als Mieter gegen eine zu hohe Miete unternehmen?

Umgeht der Vermieter die Mietpreisbremse und setzt die Miete zu hoch an, ist der Mieter nicht verpflichtet, den vollen Betrag zu zahlen. Außerdem wichtig: Lediglich der Passus im Mietvertrag zur Miete ist ungültig, aber nicht der gesamte Mietvertrag. Falls die Höhe der Mietkaution an die Miete gekoppelt ist, besteht auch ein Anspruch auf Erstattung des zu hoch angesetzten Betrags.

Um die überhöhte Miete abzuwehren, müssen Mieter den Vermieter allerdings schriftlich rügen. Erst ab diesem Zeitpunkt entsteht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch zur Erstattung zu viel gezahlter Mietbeträge. Hierfür ist es erforderlich, zunächst anhand des örtlichen Mietspiegels zu prüfen, ob die Miete angemessen oder zu hoch ist. Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, bleibt nur der Weg über einen Gutachter, der das örtliche Mietniveau ermittelt. Die Kosten hierfür müssen allerdings vom Mieter übernommen werden.

immoverkauf24 Tipp:

Vielfach können Daten zum örtlichen Mietspiegel online abgefragt werden. Das ist unter anderem in Hamburg, Berlin und München möglich. Unterstützung beim Durchsetzen des Anspruchs auf eine angepasste Miete bieten Anwälte, die örtlichen Mietervereine oder auch das Portal wenigermiete.de.

10. Mietpreisbremse – Kritik

Immobilienpreise Kurve

An der Mietpreisbremse gab es bereits vor Inkrafttreten viel Kritik. Auch in der Praxiserfahrung wurden die Probleme mit der neuen Regelung schnell deutlich. Darauf weisen die vielen Gerichtsurteile seit Einführung der Mietpreisbremse hin. So stufte das Landgericht Berlin in einem Urteil (AZ 67 O 149/17) die Mietpreisbremse als möglicherweise nicht verfassungsgemäß ein: Die Richter begründeten diese Einschätzung damit, dass die Mietpreisbremse aufgrund der bundesweit deutlich voneinander abweichenden Mieten Vermieter unterschiedlich stark benachteilige, was sachlich nicht gerechtfertigt sei und damit möglicherweise gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes verstoße. Inzwischen prüft das Verfassungsgericht die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz.

Hinzu kommt, dass Vermieter völlig risikolos die Mietbremsbremse ignorieren können, da keine Sanktionen bei Verstößen vorgesehen sind (sieh auch Frage 8: Welche Strafe droht Vermietern bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse?) und es vielerorts an Mietspiegeln fehlt oder diese veraltet sind, weswegen sie keine gute Berechnungsgrundlage für die Miete darstellen. Die Vermieter können sich folglich nicht richtig verhalten, da es einfach an Daten fehlt. Des Weiteren werden Vermieter vielerorts auf umfangreiche Modernisierungen oder Sanierungen verzichten, da sich diese nicht mehr rechnen. Die Miete kann die Kosten durch die Deckelung nicht tragen und es ist wirtschaftlicher, ein Haus nicht weiter zu pflegen.

Die Mietpreisbremse steht außerdem in der Kritik, den Wohnraum vorwiegend für wohlhabende Mieter zu vergünstigen. Sie macht die ohnehin schon beliebten Stadtteile nun zusätzlich preislich attraktiv, wodurch sich die Konkurrenz unter den Mietinteressenten verstärkt. Da Vermieter trotz Mietpreisbremse die einkommensstärksten Mieter finden wollen, erhalten diese die erhöhte Chance auf preiswerteren und beliebten Wohnraum. Viele Auswirkungen der Mietpreisbremse werden erst in einigen Jahren deutlich werden.

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