Mietpreisbremse: Was Vermieter über das Gesetz wissen sollten

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die verhindern soll, dass Mieten in Städten und Gemeinden mit knappem Wohnraumangebot übermäßig steigen. Laut Gesetz zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) dürfen Vermieter bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen – ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Die ortsübliche Miete richtet sich dabei nach dem örtlichen Mietspiegel.

Ziel der Mietpreisbremse ist es, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und soziale Verdrängung zu verhindern. In Berlin beispielsweise gilt die Mietpreisbremse flächendeckend – wird etwa eine Wohnung in Kreuzberg neu vermietet, darf die neue Miete die Vergleichsmiete nur moderat überschreiten. Die Mietpreisbremse umfasst also sowohl rechtliche als auch sozialpolitische Aspekte. Sie greift in vielen deutschen Städten und bleibt voraussichtlich auch zukünftig ein wichtiges Instrument der Wohnungspolitik.

Die Mietpreisbremse gilt laut Gesetz in Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob ein Gebiet als „angespannt“ gilt, entscheiden die Bundesländer selbst – sie müssen dafür jedoch eine rechtsgültige Verordnung mit Begründung erlassen. Die Regelung greift bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen – nicht aber bei Neubauten ab 2014 oder umfassend modernisierten Wohnungen.

Ziel ist es, Mieterhöhungen zu begrenzen: Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Besonders aktiv sind Bundesländer wie Berlin oder Hamburg, wo die Mietpreisbremse nahezu flächendeckend angewendet wird.

Allerdings ist die tatsächliche Rechtslage komplex: Einige Landesverordnungen wurden von Gerichten gekippt, andere sind ausgelaufen oder wurden überarbeitet. Daher lohnt es sich, genau zu prüfen, wo die Mietpreisbremse aktuell gilt – eine Übersicht finden Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils „ortsübliche Vergleichsmiete“ benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. Sie stellen den ortsüblichen Durchschnitt für unterschiedliche Arten von Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau dar. Sie werden von den Städten und Gemeinden veröffentlicht und lassen sich mittlerweile vielfach durch eine einfache Recherche im Internet finden.

Es fließen jedoch nur Vergleichsmieten in den Mietenspiegel ein, die in den Jahren vor Erstellung des Mietspiegels verändert wurden – in Form von Mieterhöhungen oder neuen Mietverträgen. Bis zum 31.12.2019 waren die Mieten der vergangenen vier Jahre relevant. Zum 1. Januar 2020 wurde der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre verlängert.

Die Mietpreisbremse soll Mieterhöhungen begrenzen – doch sie gilt nicht uneingeschränkt. In bestimmten Fällen greift das Gesetz der Mietpreisbremse nicht. Vermieter sollten daher die wichtigsten Ausnahmen genau kennen, um rechtssicher zu handeln und unnötige Rückforderungen zu vermeiden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

• Neubau nach dem 1. Oktober 2014: Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ziel dieser Regelung ist es, Investitionen in neuen Wohnraum zu fördern und die Bautätigkeit nicht durch gesetzliche Mietobergrenzen zu behindern.

• Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, unterliegt die anschließende Vermietung nicht der Mietpreisbremse. Voraussetzung: Die Modernisierungskosten betragen mindestens ein Drittel der Kosten eines Neubaus mit vergleichbarem Standard.

• Vormiete lag bereits über der Grenze: Wenn die vorherige Miete bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf diese Miethöhe bei der Neuvermietung beibehalten werden. In diesem Fall greift das Mietpreisbremse-Gesetz ebenfalls nicht.

• Zeitlich befristete Vermietung: Wird eine Wohnung nur vorübergehend vermietet – etwa als Ferienunterkunft oder Monteurwohnung – fällt sie nicht unter die Mietpreisbremse. Entscheidend ist, dass es sich nicht um den dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters handelt.

• Achtung: Möblierte Vermietung nur mit Einschränkung: Anders als oft angenommen, sind möblierte Wohnungen nicht pauschal von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Regelungen gelten grundsätzlich auch hier – es sei denn, die Wohnung wird nur befristet vermietet oder es greift eine andere Ausnahme. Mehr dazu unter Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen.

• Mietpreisbremse bei Indexmiete: Auch bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse, sofern keine Ausnahme zutrifft. Maßgeblich ist hier die Ausgangsmiete – nicht die künftige indexierte Miete. Eine unzulässig hohe Anfangsmiete kann trotz Indexbindung rechtswidrig sein.

• Mietpreisbremse bei Staffelmiete: Bei Staffelmietverträgen ist ebenfalls das Gesetz der Mietpreisbremse zu beachten. Jede einzelne Staffel darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen – sofern keine Ausnahme greift. Die Prüfung erfolgt wie gehabt auf Basis des Mietspiegels.

Wenn Sie als Vermieter die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis erhöhen möchten, gelten klare gesetzliche Vorgaben. Diese sind unabhängig von der „klassischen“ Mietpreisbremse bei Wiedervermietung – betreffen aber ebenfalls die Begrenzung der Miethöhe und werden häufig als Teil derselben Regulierung verstanden.

Seit 2019 wurde das Mietpreisbremse-Gesetz mehrfach angepasst, um Mieter besser zu schützen. Die folgenden Änderungen sollten Vermieter kennen:

• Strengere Auskunftspflicht (seit 2019): Vermieter müssen Mietern unaufgefordert schriftlich mitteilen, wie hoch die Vormiete war und ob eine Ausnahme vom Mietpreis gilt. Fehlt diese Auskunft, können Mieter nun formlos eine Rüge einreichen – ohne Begründung.

• Modernisierungsumlage reduziert (seit 2019): Nur noch 8 % statt 11 % der Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden – das entlastet viele Haushalte.

• Rückforderungsrecht rückwirkend erweitert (seit Oktober 2019): Mieter können zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückfordern – nicht erst ab Rüge.

• Verlängerung bis 2025: Die Mietpreisbremse wurde zunächst bis Ende 2025 verlängert. Das sorgte für mehr Planungssicherheit in angespannten Wohnungsmärkten. Aktuell wird über eine Verlängerung bis 2029 diskutiert.

Prognose: Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?

Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich erneut verlängert: Ein aktueller Gesetzentwurf sieht vor, dass Länder die Regelung bis Ende 2029 anwenden dürfen. Zudem soll sie künftig auch für Wohnungen gelten, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden. Ziel ist es, Mieter besser zu schützen und übermäßige Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu verhindern. Neubauten ab Oktober 2019 bleiben weiter ausgenommen – um Investitionsanreize im Wohnungsbau zu erhalten.

Das Mietpreisbremse-Gesetz setzt klare Grenzen für Neuvermietungen: In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dennoch gibt es einige legale Ausnahmen, die es Vermietern ermöglichen, die Mietpreisbremse zu umgehen – zumindest unter bestimmten Voraussetzungen.

• Abschluss eines Indexmietvertrags: Entscheiden Sie sich für eine Indexmiete, wenn Sie die Miete künftig an die Inflation koppeln möchten. Wichtig: Nur die anfängliche Miete unterliegt der Mietpreisbremse – spätere Erhöhungen auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) sind ausgenommen. So können Sie Mieten langfristig dynamisch gestalten.

• Vereinbarung einer Staffelmiete: Auch mit einer Staffelmiete sichern Sie sich künftige Mieterhöhungen, ohne jedes Mal neu verhandeln zu müssen. Die Mietpreisbremse gilt hier nur für die erste vereinbarte Miete – alle weiteren Staffeln sind von ihr nicht betroffen, solange die Staffeln wirksam vereinbart wurden.

• Durchführung einer umfassenden Modernisierung vor Neuvermietung: Wenn Sie eine Wohnung vor der Vermietung grundlegend modernisieren, können Sie die Mietpreisbremse legal umgehen. Voraussetzung ist, dass Sie mehr als ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus investieren. Achten Sie darauf, die Maßnahmen gut zu dokumentieren – idealerweise mit Handwerkerrechnungen und Vorher-Nachher-Dokumentation.

• Vermietung von Neubauten in der bisherigen Ausnahmeregelung: Möchten Sie eine Wohnung vermieten, die nach dem 1. Oktober 2014 und vor dem 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurde? Dann können Sie diese derzeit noch ohne Mietpreisbremse vermieten. Künftig soll sich dies jedoch ändern: Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich auch für diesen Zeitraum gelten – informieren Sie sich frühzeitig über das Inkrafttreten der neuen Regelung.

• Fortführung einer bereits hohen Vormiete: Lagen die Mieteinnahmen beim Vormieter bereits über der zulässigen Grenze – und waren sie rechtlich zulässig – dürfen Sie diese Miethöhe bei der Neuvermietung übernehmen. Wichtig: Sie müssen Ihrem neuen Mieter die Höhe der Vormiete unaufgefordert und schriftlich offenlegen, inklusive Begründung, warum diese Höhe zulässig war.

Umgeht der Vermieter die Mietpreisbremse und setzt die Miete zu hoch an, ist der Mieter nicht verpflichtet, den vollen Betrag zu zahlen. Außerdem wichtig: Lediglich der Passus im Mietvertrag zur Miete ist ungültig, aber nicht der gesamte Mietvertrag. Falls die Höhe der Mietkaution an die Miete gekoppelt ist, besteht auch ein Anspruch auf Erstattung des zu hoch angesetzten Kautionsbetrags.

Um die überhöhte Miete abzuwehren, müssen Mieter den Vermieter allerdings schriftlich rügen. Erst ab diesem Zeitpunkt entsteht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch zur Erstattung zu viel gezahlter Mietbeträge. Hierfür ist es erforderlich, zunächst anhand des örtlichen Mietspiegels zu prüfen, ob die Miete angemessen oder zu hoch ist. Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, bleibt nur der Weg über einen Gutachter, der das örtliche Mietniveau ermittelt. Die Kosten hierfür müssen allerdings vom Mieter übernommen werden.

Beachtet ein Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse nicht und verlangt eine überhöhte Miete, droht ihm hierfür keine Strafe. Das Gesetz enthält keine Sanktionen für Verstöße. Zudem hat der Mieter erst dann Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Miete, wenn er den Vermieter schriftlich rügt.

Auch wenn Verstöße gegen die Mietpreisbremse nicht als Straftat gelten und nicht mit Bußgeldern geahndet werden, müssen Vermieter gleichwohl die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung und zu Mietwucher gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 StGB beachten. So ist Mietwucher gemäß § 138 BGB als sittenwidrig eingestuft, Vermietern droht eine Geld- oder sogar Freiheitsstrafe.

Die Mietpreisbremse war schon vor ihrer Einführung umstritten – und auch in der Praxis zeigt sich deutliche Kritik. Zahlreiche Gerichtsurteile verdeutlichen die rechtlichen Unsicherheiten. So stufte das Landgericht Berlin in einem Urteil (AZ 67 O 149/17) die Mietpreisbremse als möglicherweise nicht verfassungsgemäß ein: Weil Mieten regional stark variieren, würden Vermieter teils unverhältnismäßig benachteiligt. Aktuell prüft das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsmäßigkeit der Regelung.

Auch wirtschaftlich erzeugt die Mietpreisbremse unerwünschte Effekte. Investitionen in Sanierungen oder Modernisierungen lohnen sich oft nicht mehr – insbesondere in Bestandsimmobilien. Die Folge: Der Wohnungsbestand wird langfristig schlechter gepflegt. Kritisiert wird zudem, dass die Mietpreisbremse oft einkommensstarken Mietern zugutekommt. Diese setzen sich bei der Wohnungssuche häufiger durch, da Vermieter vor allem wohlhabende Mieter finden möchten – obwohl gerade einkommensschwächere Haushalte entlastet werden sollten. Die Deckelung verschärft also auch die Konkurrenz unter den Mietinteressenten zusätzlich.

Wohl eines der zentralsten Probleme der Mietpreisbremse sind jedoch die ausbleibenden Strafen. Verstöße bleiben also nach wie vor ohne rechtliche Konsequenzen. Ohne Sanktionsmechanismus besteht für Vermieter kein echtes Risiko – was die Wirkung der Regelung erheblich schwächt. Hinzu kommt, dass viele Mietspiegel veraltet oder unvollständig sind, sodass Mietobergrenzen häufig auf unsicherer Datenbasis beruhen.

Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils „ortsübliche Vergleichsmiete“ benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. Sie stellen den ortsüblichen Durchschnitt für unterschiedliche Arten von Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau dar. Sie werden von den Städten und Gemeinden veröffentlicht und lassen sich mittlerweile vielfach durch eine einfache Recherche im Internet finden.

Es fließen jedoch nur Vergleichsmieten in den Mietenspiegel ein, die in den Jahren vor Erstellung des Mietspiegels verändert wurden, in Form von Mieterhöhungen oder neuen Mietverträgen. Bis zum 31.12.2019 waren die Mieten der vergangenen vier Jahre relevant. Zum 1. Januar 2020 wurde der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre verlängert. 

Wichtig zu wissen: Es gibt sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel. Letztere zeichnen sich dadurch aus, dass sie auch wissenschaftlichen Anforderungen genügen und vor Gericht Beweiskraft besitzen. Für einfache Mietspiegel gilt dies hingegen nicht.

Auch für bestehende Mietverträge müssen Vermieter Vorgaben zur Miethöhe beachten. Im Rahmen der Änderung des Mietrechts zum 1. Mai 2013 wurde die Vorschrift eingeführt, dass sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen dürfen. Auch diese Gesetzesanpassung bezüglich der Mieterhöhungen wird als Mietpreisbremse bezeichnet. Dabei darf die Miete nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt diese Kappungsgrenze hingegen nicht.

Bei Wohnraumknappheit können die Bundesländer die Kappungsgrenze für eine Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent reduzieren. Dazu gehört beispielsweise Nordrhein-Westfalen, wo die abgesenkte Kappungsgrenze in 37 Städten und Gemeinden vor fünf Jahren eingeführt wurde. Aufgrund eines neuen Erlasses gilt sie vorerst weiterhin bis zum 29. Juni 2020.