Lohnsteuerhilfe: Werbungskostenabzug für Sanierung von Mietobjekten ist zu niedrig

Der gemeinnützige Verband Vereinigte Lohnsteuerhilfe (VLH) kritisiert die derzeit geltenden Regelungen zum Werbungskostenabzug von Renovierungsmaßnahmen durch Vermieter. Die aktuelle Rechtslage sieht folgendermaßen aus: Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vermietet, kann unter bestimmten Voraussetzungen maximal 15 Prozent des Kaufpreises bei der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und sofort abziehen. Die Voraussetzung für den Abzug: Die Nettokosten für die Renovierung müssen der Erhaltung der Immobilie dienen (so genannter Erhaltungsaufwand) und in den ersten drei Jahren ab Immobilienkauf anfallen, damit sie voll als Werbungskosten gelten. Sind die Renovierungskosten höher, entfällt dieser Vorteil komplett, sie gelten dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall dürfen Vermieter nur noch zwei Prozent der Renovierungskosten pro Jahr abschreiben, betont der VLH.

Zur Verdeutlichung macht der Verband folgende Beispielrechnung auf: Ein Vermieter kauft ein Gebäude aus den 70er Jahren zum Preis von 150.000 Euro und lässt Bäder und Fußböden sanieren sowie Fenster und Dach erneuern. Auch die Fassade wird gedämmt. Hierfür fallen netto insgesamt 80.000 Euro an – die Renovierungskosten liegen somit bei 53 Prozent des Kaufpreises und überschreiten die 15-Prozent-Grenze deutlich. Damit kann der Vermieter lediglich 1.600 Euro – 2 Prozent von 80.000 Euro – pro Jahr über Abschreibungen geltend machen. Lägen die Kosten hingegen bei höchstens 22.500 Euro, könnte dieser Betrag als Werbungskosten für die Vermietung angesetzt werden.

VLH fordert Anhebung der 15-Prozent-Grenze für den Werbungskostenabzug

Der VLH sieht die 15 Prozent-Grenze für den Abzug als Werbungskosten als nicht mehr zeitgemäß und fordert eine Anhebung auf 40 Prozent des Kaufpreises. Dabei argumentiert der Verband zum einen damit, dass private Kleinvermieter eine wichtige Rolle im Wirtschaftsgeschehen spielen und verweist auf die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die unter anderem im Auftrag des Verbands Haus & Grund erstellt wurde. Demnach gibt es in Deutschland rund 16 Millionen Selbstnutzer von Immobilien und zirka 3,9 Millionen private Vermieter.

Ein weiteres Argument für eine Überarbeitung der 15-Prozent-Regel sieht der VLH in den hohen Renovierungskosten, die beim Kauf von Gebrauchtimmobilien üblicherweise anfallen. So habe der Verband Privater Bauherren (VPB) jüngst ermittelt, dass für Bauten aus der Nachkriegszeit rund 40 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung einkalkuliert werden sollten. Beim Kauf von Immobilien mit Baujahr 1980 bis 1990 seien rund 20 Prozent des Kaufpreises hierfür zu veranschlagen. Die Kosten für eine energetische Sanierung sind laut VLH in diesen Schätzungen noch nicht enthalten.

Solange die Grenze für den Werbungskostenabzug nicht angehoben wird, bleibt Vermietern nur der Ausweg, in den ersten drei Jahren nach Kauf die Grenze zu beachten und bestimmte Renovierungsarbeiten erst später durchzuführen.