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Nach starkem Preisanstieg - Verkauf Mehrfamilienhaus?

Kapitalanlage 08.08.2012 Niels Jacobsen
Verkauf Mehrfamilienhaus

Die Preise für Mehrfamilienhäuser in Deutschland sind in den letzten Jahren geradezu explodiert. In Großstädten wie Hamburg oder München haben sich die Preise innerhalb von 10 Jahren mehr als verdoppelt. Konnte man damals ein Mehrfamilienhaus in einer guten Lage für das 10 oder 12 fache der Nettojahresmiete erwerben, so werden heute teilweise die 20 fache Jahresnettomiete und mehr verlangt – und das, obwohl die Mieten seither ebenfalls kräftig gestiegen sind.

Privatanleger sorgen für Hype am Mehrfamilienhaus-Markt

Getrieben durch die Angst um den Euro sind die Preise insbesondere in den letzten 12 bis 24 Monaten noch einmal stark angestiegen. Mittlerweile treten nicht nur professionelle Investoren als Käufer auf, sondern immer mehr Privatanleger, die ihr Geld inflationssicher anlegen wollen. René Bernhardt, vom Hauptstadtmakler in Berlin: „Der Nachfrageüberhang ist so groß, dass wir ihn kaum befriedigen können. Es fehlen schlichtweg Objekte.“

Käufer sollten allerdings aufpassen: Die Bruttorenditen liegen in guten Lagen mittlerweile unter 5%. Zieht man von den Mieteinnahmen noch die Finanzierungszinsen, die Verwaltungskosten und die Kosten für die Instandhaltung ab, bleibt oftmals keine Rendite mehr übrig. Das Maklerhaus Engel & Völkers empfiehlt daher schon, auf B-Lagen auszuweichen, um noch eine akzeptable Verzinsung auf das eingesetzte Kapital zu erreichen. Aber auch diese Strategie hat ihre Tücken. Sollte sich die Wirtschaftslage verschlechtern, fallen zuerst die Immobilienpreise in den weniger gefragten Lagen. Und im schlimmsten Fall muss der Eigentümer Leerstände in Kauf nehmen und macht Verluste.

Preise Mehrfamilienhäuser – wo geht die Reise hin?

Neben der Euroangst haben vor allem die niedrigen Zinsen die Preise für Mehrfamilienhäuser in die Höhe getrieben. Bei Refinanzierungskosten von unter 4% sind Käufer eher bereit, auch mal das 17 oder 20 fache einer Jahresnettomiete auszugeben. Dass sich solche Kaufpreisfaktoren dauerhaft durchsetzen lassen, ist allerdings mehr als fraglich: Ludwig Röttgen, Commerzbank Bonn: „Wir gehen davon aus, dass die hohen Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser wieder sinken werden, wenn die Zinsen anziehen. Unsere Kunden müssen seit dem starken Preisanstieg mehr Eigenkapital mitbringen, damit die Immobilie auch im Falle eines Wertverlustes ausreichend besichert ist.“

Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen?

Ob man in der aktuellen Situation ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder eher kaufen sollte, hängt natürlich immer auch von der privaten Lebens- und Vermögenssituation ab (z.B. wie ist die steuerliche Situation? Wer kümmert sich um die Verwaltung des Hauses, etc.). Und natürlich sollte man sich vorher den Markt sehr genau anschauen, der trotz eines geschätzten Jahresumsatzes von 16,5 Milliarden Euro (2011) klein bzw. eng ist. Gerade auf lokaler Ebene sind Preisvergleiche nicht einfach und sollten daher von Experten durchgeführt werden.
Dr. Niels Jacobsen, immoverkauf24: „Wer noch kaufen will, sollte nicht nur auf die Rendite schauen, sondern auch auf die Quadratmeterpreise. Ein niedriger Quadratmeterpreis sichert das Investment nach unten ab. Wer mit dem Gedanken spielt, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, kann die starke Nachfrage nutzen und einen sehr guten Preis durchsetzen.“

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