Vermietetes Haus verkaufen: Preisabschlag, Kündigung & Rechte
Ein vermietetes Haus zu verkaufen, bedeutet weitaus mehr, als die Schlüssel zu übergeben und den Kaufpreis zu erhalten. Mieterschutz, Besichtigungen, mögliche Kündigungen und ein veränderter Käuferkreis machen den Hausverkauf mit Mieter zu einer besonderen Herausforderung für Eigentümer.
- Ein vermietetes Haus darf verkauft werden. Der bestehende Mietvertrag bleibt jedoch bestehen und geht mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über. Es gilt: „Kauf bricht nicht Miete“.
- Mieter können nicht allein wegen des Hausverkaufs gekündigt werden. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt.
- Ein Hausverkauf mit Mieter kann die Verkaufschancen und den Preis beeinflussen. Eigennutzer sind wegen des Mietverhältnisses häufig zurückhaltender, während Kapitalanleger gezielt nach vermieteten Immobilien suchen.
- Kann man ein vermietetes Haus verkaufen?
- Welche Auswirkungen hat der Hausverkauf mit Mieter auf Preis und Zielgruppe?
- Wann hat der Mieter eines Hauses ein Vorkaufsrecht?
- Mieter kündigen und Haus verkaufen – ist das erlaubt?
- Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines vermieteten Hauses wichtig?
- Was muss im Kaufvertrag für ein vermietetes Haus beachtet werden?
- Besichtigung eines vermieteten Hauses – was sagt das Gesetz?
- Gibt es Alternativlösungen für den Hausverkauf mit Mieter?
- Wie unterstützt ein Makler den Verkauf eines vermieteten Hauses?
- Sonderfall: Was gilt beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses?
- Fazit: Haus mit Mieter verkaufen oder weiter vermieten?
1. Kann man ein vermietetes Haus verkaufen?
Sie können ein vermietetes Haus verkaufen, ohne dass der Mieter dem Verkauf zustimmen muss. Allerdings gilt nach § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Mit dem Eigentümerwechsel tritt der Käufer also in das bestehende Mietverhältnis mit seinen Rechten und Pflichten ein. Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich unverändert bestehen.
Der Verkauf eines vermieteten Hauses kann sinnvoll sein, wenn Sie Kapital benötigen, Ihr Immobilienvermögen neu ausrichten oder die laufende Vermietung langfristig nicht mehr übernehmen möchten. Auch steigende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, eine veränderte Lebenssituation oder eine günstige Marktlage können Gründe sein, über den Hausverkauf mit Mieter nachzudenken. Entscheidend ist, ob der erzielbare Verkaufspreis Ihre künftigen Mieterträge überwiegt.
2. Welche Auswirkungen hat der Hausverkauf mit Mieter auf Preis und Zielgruppe?
Ein Hausverkauf mit Mieter unterscheidet sich deutlich vom Verkauf eines bezugsfreien Hauses. Der bestehende Mietvertrag beeinflusst, wer die Immobilie interessant findet, wie der Wert eingeschätzt wird und welche Renditeerwartungen Käufer haben. Dadurch verschiebt sich die Zielgruppe häufig von Eigennutzern hin zu Kapitalanlegern und anderen Käufern mit langfristiger Nutzungsplanung.
An wen lässt sich ein vermietetes Haus verkaufen?
- Kapitalanleger suchen laufende Mieteinnahmen und legen Wert auf eine stabile Vermietung, ein angemessenes Mietniveau, geringe Leerstandsrisiken und eine attraktive Mietrendite.
- Eigennutzer mit zeitlichem Spielraum kommen infrage, wenn ein späterer Einzug möglich ist. Besonders wichtig sind für sie eine realistische Perspektive zur Eigennutzung und ein entsprechend kalkulierter Kaufpreis.
- Der Mieter selbst kann den Kauf interessant finden, weil er sein gewohntes Zuhause sichern und künftig selbst Eigentümer werden kann. Immobilienfinanzierung und Kaufpreis sind hier entscheidend.
- Projektentwickler oder gewerbliche Käufer können bei Häusern mit großem Grundstück, Entwicklungspotenzial oder besonderer Lage interessiert sein. Sie achten vor allem auf Grundstückswert und Möglichkeiten zur Entwicklung.
Wertminderung und Preisabschlag beim Verkauf eines vermieteten Hauses
Ein vermietetes Haus ist nicht automatisch weniger wert. Entscheidend sind unter anderem die Höhe und Entwicklung der Miete, die Vertragsbedingungen, die Bonität des Mieters, der bauliche Zustand und die Frage, wie der Käufer das Haus nutzen möchte. Für Kapitalanleger kann ein bestehendes Mietverhältnis sogar ein Vorteil sein, weil unmittelbar Mieteinnahmen erzielt werden. Für Eigennutzer entsteht dagegen ein Nachteil, weil sie nicht sofort einziehen können und zunächst eine zulässige Kündigung durchsetzen müssen.
Um die Chancen am Markt zu verbessern, kalkulieren viele Eigentümer einen Preisabschlag mit ein, wenn sie ihr vermietetes Haus verkaufen. Als grobe Marktspanne werden 2026 häufig etwa 10 bis 20 Prozent gegenüber einem vergleichbaren bezugsfreien Objekt genannt. Das ist jedoch kein Muss und hängt vielmehr von der gewünschten Zielgruppe sowie den Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses ab. Auch der BGH stellt klar, dass ein Preisabschlag nicht allein wegen der Vermietung zwingend ist.
3. Wann hat der Mieter eines Hauses ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht eines Mieters beim Hausverkauf gibt diesem unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, in einen bereits mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag zu dessen Bedingungen einzutreten. Das Vorkaufsrecht besteht nach § 577 BGB vor allem, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird.
Bei dem normalen Verkauf eines gesamten Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses als einheitliches Objekt besteht dagegen grundsätzlich kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters. Entscheidend ist also insbesondere, ob die Voraussetzungen der Wohnungsumwandlung erfüllt sind. Verkauft der Vermieter an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts, greift das gesetzliche Vorkaufsrecht ebenfalls nicht.
4. Mieter kündigen und Haus verkaufen – ist das erlaubt?
Ein Haus mit Mieter zu verkaufen ist grundsätzlich erlaubt. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie beendet das Mietverhältnis jedoch nicht, denn nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag. Wer ein vermietetes Haus bei Eigenbedarf kaufen möchte, kann das Mietverhältnis nicht allein wegen des Kaufs beenden, sondern benötigt einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Umgekehrt darf ein Eigentümer seinen Mieter ebenfalls nicht einfach kündigen, nur um das Haus anschließend leer zu verkaufen.
Haus verkaufen und Mieter kündigen wegen Eigenbedarf
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten, können Sie als Verkäufer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, nur um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Eigenbedarf kann vielmehr für den Käufer relevant werden, wenn er das Haus als neuer Eigentümer selbst oder für bestimmte Angehörige benötigt. Kauft ein Interessent das vermietete Haus und möchte anschließend selbst einziehen, kann er nach dem Eigentumsübergang unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigenbedarf geltend machen und so dem Mieter kündigen:
- Tatsächlicher Eigenbedarf: Der Käufer muss die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigen.
- Konkrete Begründung: Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar und konkret im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Die bloße Absicht, irgendwann selbst einziehen zu wollen, reicht nicht automatisch aus.
- Kündigungsfrist einhalten: Für den Vermieter gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich bei längerer Mietdauer verlängern können.
- Kündigung schriftlich erklären: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen.
- Härtefall des Mieters berücksichtigen: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht gerechtfertigte Härte bedeuten würde. Auch fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum kann eine Härte darstellen.
- Gerichtliche Prüfung möglich: Widerspricht der Mieter oder bestreitet den Eigenbedarf, kann die Angelegenheit gerichtlich geklärt werden. Dadurch kann sich der Einzug erheblich verzögern.
- Befristeter Mietvertrag: Bei einem wirksam befristeten Mietverhältnis endet der Vertrag grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine ordentliche Kündigung während der Befristung ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung nur vortäuschen, gehen Sie ein hohes Risiko ein, denn der bisherige Mieter kann Sie dann auf Schadenersatz verklagen – und möglicherweise wieder einziehen. Ein einvernehmlicher Auflösungsvertrag ist die bessere Option.
Ordentliche Kündigung, statt ein vermietetes Haus zu verkaufen?
Eine ordentliche Kündigung des Mieters, die ausschließlich wegen des Verkaufs des Hauses erfolgt, ist grundsätzlich nicht möglich. Der Eigentümer braucht für die Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Dazu zählen beispielsweise erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, echter Eigenbedarf oder unter engen Voraussetzungen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung, durch die dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen. Der bloße Wunsch, das Haus leer und dadurch möglicherweise teurer zu verkaufen, reicht nicht aus.
Der Hausverkauf selbst verändert die Kündigungsfrist des Mieters nicht. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann der Mieter in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Käufer tritt nach dem Eigentümerwechsel in das Mietverhältnis ein.
5. Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines vermieteten Hauses wichtig?
Für den Verkauf eines Hauses mit bestehendem Mietverhältnis benötigen Sie zunächst die üblichen Unterlagen für den Hausverkauf, etwa Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauunterlagen und Wohnflächenberechnung. Bei einem vermieteten Haus kommen jedoch weitere wichtige Dokumente rund um das Mietverhältnis hinzu. Diese ermöglichen Interessenten und später dem Käufer, die laufenden Einnahmen, Rechte und Pflichten sowie mögliche Besonderheiten des Mietverhältnisses zu prüfen.
Zusätzliche Unterlagen für den Verkauf eines vermieteten Hauses:
- Aktueller Mietvertrag inklusive aller Nachträge und Änderungsvereinbarungen
- Nachweis über Miethöhe und Miethistorie
- Nachweise über Mietzahlungen
- Letzte Betriebskostenabrechnungen
- Nachweis über die Mietkaution
- Schriftverkehr mit dem Mieter zu wichtigen Vereinbarungen
- Dokumentation laufender Streitigkeiten oder Forderungen
- Unterlagen zu Modernisierungen und Instandsetzungen während des Mietverhältnisses
- Vereinbarungen zu Nebenflächen und Stellplätzen
- ggf. Nachweise über Mietrückstände oder laufende Zahlungsvereinbarungen
6. Was muss im Kaufvertrag für ein vermietetes Haus beachtet werden?
Neben den üblichen Anforderungen an einen Kaufvertrag wie etwa zur Kaufpreiszahlung, zur Eigentumsübertragung, zu Grundbuchbelastungen und zum Übergang von Nutzen und Lasten gelten bei einem Kaufvertrag für ein vermietetes Haus weitere Vorgaben. Denn das bestehende Mietverhältnis sowie die damit verbundenen Rechte, Pflichten und Sicherheiten müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Wenn Sie ein Haus mit Mieter verkaufen, sollten im Kaufvertrag die folgenden Punkte eindeutig geregelt sein:
| Anforderungen an den Kaufvertrag für ein vermietetes Haus | |
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Bestehendes Mietverhältnis |
Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernimmt. Nach § 566 BGB tritt er mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich an die Stelle des bisherigen Vermieters. |
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Übergang von Mieteinnahmen und Pflichten |
Es sollte geregelt werden, ab welchem Zeitpunkt dem Käufer die Miete zusteht und ab wann er für die Pflichten aus dem Mietverhältnis verantwortlich ist. |
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Mietkaution |
Die Höhe der hinterlegten Kaution und ihre ordnungsgemäße Übergabe sollten dokumentiert werden. Der Käufer tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten bezüglich der Mietsicherheit ein. |
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Mietrückstände und offene Forderungen |
Bestehen Mietrückstände, Mietminderungen oder andere Forderungen, sollte im Vertrag eindeutig festgelegt werden, wem diese zustehen und wer für deren Durchsetzung verantwortlich ist. |
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Betriebskosten |
Der Vertrag sollte klarstellen, wer die laufenden Betriebskosten abrechnet und wie Abrechnungszeiträume behandelt werden, die den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs überschneiden. |
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Bekannte Besonderheiten des Mietverhältnisses |
Nebenabreden, Mietminderungen, laufende Streitigkeiten oder sonstige Vereinbarungen mit dem Mieter sollten offengelegt und bei Bedarf vertraglich berücksichtigt werden. |
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Vorkaufsrecht |
Sofern ein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht des Mieters besteht, muss dieses vor beziehungsweise im Rahmen des Verkaufs berücksichtigt werden. Das gesetzliche Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB betrifft insbesondere vermietete Wohnungen, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. |
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Gewährleistung und Kenntnis des Käufers |
Bei einem vermieteten Objekt sollte der Käufer die relevanten Mietunterlagen und den Zustand des Hauses kennen. Im Kaufvertrag kann dokumentiert werden, welche Unterlagen übergeben wurden und welche Angaben zum Mietverhältnis Grundlage des Kaufs sind. |
7. Besichtigung eines vermieteten Hauses – was sagt das Gesetz?
Ein vermietetes Haus zu verkaufen, erfordert bei Besichtigungen Rücksicht auf den Mieter. Gleichzeitig darf dieser eine Besichtigung nicht vollständig verhindern können: Nach der Rechtsprechung besteht bei einem konkreten sachlichen Grund wie einem geplanten Verkauf grundsätzlich eine Pflicht des Mieters, nach angemessener Vorankündigung Zutritt zu ermöglichen. Das gilt auch für Besichtigungen mit Maklern, Gutachtern und Kaufinteressenten. Wichtig ist, dass das Besichtigungsrecht nicht unbegrenzt gilt. Termine müssen mit dem Mieter abgestimmt und zu angemessenen Zeiten angesetzt werden. Eine unangekündigte Besichtigung oder ein beliebig häufiger Zutritt ist nicht zulässig.
Auch die persönlichen Belange des Mieters müssen berücksichtigt werden. In Einzelfällen wurde beispielsweise ein Zeitfenster von rund zwei Stunden einmal pro Woche von Gerichten als Orientierung herangezogen. Eine starre gesetzliche Vorgabe ist das jedoch nicht – entscheidend bleibt immer die individuelle Situation. Für einen reibungslosen Hausverkauf mit Mieter empfiehlt es sich deshalb, feste Besichtigungszeiten zu vereinbaren und möglichst mehrere Interessenten gebündelt zu führen.
8. Gibt es Alternativlösungen für den Hausverkauf mit Mieter?
Nicht jeder Eigentümer möchte ein vermietetes Haus über Monate mit eingeschränktem Käuferkreis vermarkten. Je nach Situation kommen deshalb Alternativen zum klassischen Hausverkauf mit Mieter infrage. Besonders interessant können dabei eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses oder ein direkter Verkauf an den Mieter sein.
Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung
Ein Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen zu einem vereinbarten Zeitpunkt. Als Gegenleistung kann der Vermieter dem Mieter eine Abfindung zahlen, häufig als Kündigungsprämie oder Auszugsprämie bezeichnet. Das kann sinnvoll sein, wenn ein leerstehendes Haus voraussichtlich deutlich leichter oder zu einem höheren Preis verkauft werden kann und die Kosten der Abfindung wirtschaftlich vertretbar sind. Wichtige Rahmenbedingungen für einen Aufhebungsvertrag mit Auszugsprämie sind:
- Freiwilligkeit: Ein Aufhebungsvertrag setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Der Vermieter kann den Abschluss nicht einseitig erzwingen.
- Schriftliche Vereinbarung: Die wichtigsten Punkte sollten schriftlich und eindeutig festgehalten werden.
- Höhe der Abfindung: Eine gesetzlich vorgeschriebene Summe gibt es nicht. Sie wird zwischen Vermieter und Mieter frei ausgehandelt.
- Auszugstermin festlegen: Im Vertrag sollte eindeutig geregelt sein, wann der Mieter auszieht und wann die Immobilie vollständig zurückgegeben wird.
- Abfindung und Gegenleistung: Es sollte festgehalten werden, wann die Zahlung erfolgt und welche Verpflichtungen damit erledigt sind.
- Mietvertrag beenden: Der Aufhebungsvertrag sollte ausdrücklich die Auflösung des Mietvertrags zum vereinbarten Termin regeln.
- Keine Umgehung des Mieterschutzes: Eine freiwillige Einigung ist möglich, darf aber nicht durch unzulässigen Druck oder Täuschung herbeigeführt werden.
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Hausverkauf an den Mieter
Eine weitere Möglichkeit ist es, das Haus an den Mieter selbst zu verkaufen, indem Sie ihm ein Kaufangebot machen. Für den Mieter kann der Erwerb interessant sein, weil er sein bisheriges Zuhause behalten kann. Für Sie als Eigentümer entfällt gleichzeitig die Suche nach einem externen Käufer und unter Umständen die aufwändige Koordination von Besichtigungen. Dabei sollten Sie vor allem die folgenden Punkte beachten, um rechtskonform zu handeln:
- Freiwilliges Kaufangebot: Der Eigentümer kann dem Mieter den Kauf des Hauses anbieten. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, das Angebot anzunehmen.
- Abgrenzung zum Vorkaufsrecht: Ein freiwilliges Kaufangebot ist nicht dasselbe wie ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere nach § 577 BGB, erfüllt sind.
- Kaufpreis marktgerecht bestimmen: Auch bei einem Verkauf an den Mieter sollte der Wert des Hauses realistisch ermittelt werden. Ein Wertgutachten im Rahmen einer professionellen Hausbewertung gibt Eigentümern eine gute Orientierung für den Angebotspreis.
- Finanzierung klären: Der Mieter benötigt gegebenenfalls eine Finanzierungszusage, bevor der Verkauf verbindlich umgesetzt werden kann.
- Mietverhältnis berücksichtigen: Mit dem Eigentumsübergang wird der bisherige Mieter zum Eigentümer. Das bisherige Mietverhältnis besteht damit nicht mehr fort.
9. Wie unterstützt ein Makler den Verkauf eines vermieteten Hauses?
Ein Makler berücksichtigt Mieteinnahmen, Zustand, Lage, Vergleichsobjekte und Käuferstruktur, für einen optimalen Verkaufspreis.
Er spricht gezielt Kapitalanleger und gegebenenfalls Eigennutzer an, die mit einem bestehenden Mietverhältnis umgehen können.
Er koordiniert Termine mit dem Mieter, begleitet Interessenten und unterstützt Sie bei Preisverhandlungen sowie bei alternativen Verkaufslösungen.
Ein vermietetes Haus verkaufen zu wollen, stellt höhere Anforderungen an Bewertung, Vermarktung und Kommunikation als der Verkauf eines bezugsfreien Hauses. Ein erfahrener Hausmakler kann den erzielbaren Marktpreis unter Berücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses einschätzen, die passende Käufergruppe ansprechen und die Besichtigungen mit dem Mieter sowie den Interessenten koordinieren. Auch bei der Entscheidung zwischen Verkauf im vermieteten Zustand und einer vorherigen einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses können die Expertise und Marktkenntnis eines Immobilienmaklers hilfreich sein.
Zudem kann ein Makler gezielt Kapitalanleger ansprechen, für die laufende Mieteinnahmen interessant sind, oder Interessenten finden, die einen späteren Eigenbedarf einkalkulieren. Bei einer möglichen Auszugsprämie kann er außerdem helfen, die wirtschaftlichen Auswirkungen gegenüberzustellen und Sie so unterstützen, die optimale Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden.
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10. Sonderfall: Was gilt beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses?
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist die Situation komplexer, weil meist mehrere Mietverhältnisse gleichzeitig bestehen. Werden die Wohnungen beziehungsweise das Gebäude als Ganzes verkauft, tritt der Käufer grundsätzlich in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Für jedes Mietverhältnis müssen deshalb unter anderem Mietvertrag, Miethöhe, Kautionen, Betriebskosten und mögliche Besonderheiten berücksichtigt werden. § 566 BGB gilt auch hier als zentraler Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses und dem Verkauf einzelner Wohnungen nach einer Aufteilung in Wohnungseigentum. Werden vermietete Wohnungen nach einer solchen Umwandlung einzeln an Dritte verkauft, kann für den jeweiligen Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen. Außerdem kann nach § 577a BGB eine Kündigungsbeschränkung gelten, sodass der Erwerber Eigenbedarf oder bestimmte andere berechtigte Interessen nicht sofort geltend machen kann. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Das sollten Verkäufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses beachten:
- Alle Mietverhältnisse erfassen: Sämtliche Mietverträge, Nachträge, Miethöhen, Kautionen, Mietrückstände und sonstige Vereinbarungen sollten vollständig dokumentiert werden.
- Vorkaufsrecht prüfen: Beim Verkauf einzelner, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnungen kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des jeweiligen Mieters bestehen.
- Kündigungssperrfrist beachten: Nach einer entsprechenden Umwandlung in Wohnungseigentum kann § 577a BGB die Berufung des Erwerbers auf Eigenbedarf oder bestimmte andere Kündigungsgründe für drei bis zehn Jahre ausschließen.
- Mietverhältnisse nicht verschweigen: Kaufinteressenten sollten über bestehende Mietverhältnisse und deren wesentliche wirtschaftliche und rechtliche Bedingungen vollständig informiert werden. Das gilt auch für Mietrückstände und andere Problembereiche.
- Kaufvertrag detailliert gestalten: Bei mehreren Mietern sollte der Vertrag insbesondere den Übergang von Mieten, Kautionen, Betriebskosten und bestehenden Ansprüchen aller Mietparteien eindeutig regeln.
11. Fazit: Haus mit Mieter verkaufen oder weiter vermieten?
Ein vermietetes Haus zu verkaufen ist rechtlich grundsätzlich problemlos möglich. Der entscheidende Unterschied zum Verkauf eines leerstehenden Hauses liegt darin, dass der Käufer in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Dadurch verändern sich Käuferkreis, Vermarktungsdauer und häufig auch der Verkaufspreis des Objekts. Ob der Verkauf eines vermieteten Hauses für Sie sinnvoll ist, hängt dabei von Ihrer individuellen Situation ab und kommt vor allem infrage, wenn Sie Kapital freisetzen möchten, die Immobilie nicht mehr selbst verwalten wollen oder der aktuelle Marktpreis im Verhältnis zu den künftig erwartbaren Mieteinnahmen attraktiv ist. Überlegen Sie auch, ob ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag infrage kommt, sollte sich eine leerstehende Immobilie am regionalen Markt besser verkaufen lassen.
Ihr Haus weiterzuvermieten, kann dagegen sinnvoller sein, wenn die Immobilie eine attraktive und langfristig stabile Rendite bietet oder die Möglichkeit einer Wertsteigerung besteht. Hier kann Ihnen eine Hausverwaltung unliebsame Arbeit abnehmen, während Sie Ihr Eigentum behalten. Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie verkaufen oder vermieten möchten, sollten Sie deshalb Verkaufserlös, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Steuern, Instandhaltungsbedarf und mögliche Preisabschläge gegenüberstellen. Eine professionelle Immobilienbewertung kann Ihnen dabei helfen, den aktuellen Marktwert und die realistischen Verkaufschancen Ihres Hauses besser einzuschätzen und anschließend fundiert zwischen Verkauf und Weitervermietung zu entscheiden.
Der Verkauf beendet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter darf daher grundsätzlich so lange wohnen bleiben, wie der Mietvertrag besteht – auch nach dem Eigentümerwechsel.
Der geplante Hausverkauf allein berechtigt nicht zur Kündigung. Der Vermieter benötigt einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa Eigenbedarf oder eine unter den gesetzlichen Voraussetzungen mögliche wirtschaftliche Verwertung. Ein höherer Verkaufspreis durch eine leerstehende Immobilie reicht für sich genommen nicht aus.
Grundsätzlich kann der Käufer eines vermieteten Hauses wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er das Haus für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er muss den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen, die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und mögliche Härtegründe des Mieters berücksichtigen.
Beim privaten Hausverkauf kann insbesondere die Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine wichtige Ausnahme gilt bei ausreichender Eigennutzung. Bei einem vermieteten Haus greift diese Eigennutzungsbefreiung typischerweise nicht automatisch, wodurch die Spekulationssteuer häufiger anfällt.
Der Verkaufspreis sollte nicht anhand vergleichbarer, aber leerstehender Häuser bestimmt werden. Entscheidend sind unter anderem Lage, Zustand, Grundstück, erzielbare Miete, Mietvertrag und Käuferzielgruppe. Für Kapitalanleger ist insbesondere der Ertrag relevant, während Eigennutzer einen möglichen Preisabschlag wegen des bestehenden Mietverhältnisses einkalkulieren könnten.
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Der Mietvertrag bleibt bestehen und auch die Mietsicherheit geht grundsätzlich auf den Käufer über. Der bisherige Eigentümer übergibt dem Käufer deshalb die relevanten Mietunterlagen und Informationen zum Mietverhältnis.