Vermietetes Haus verkaufen: Mieterrechte, Kündigung & Besonderheiten

Sie besitzen ein vermietetes Haus und überlegen, es eventuell zu verkaufen? Dann sollten Sie gut informiert an den Immobilienverkauf herangehen, damit dieser reibungslos abläuft und auch ein angemessener Verkaufspreis erzielt wird. Wir haben die 9 wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Thema „vermietetes Haus verkaufen“ für Sie zusammengestellt, so dass Sie sich einen umfassenden Überblick verschaffen können.

Ein Haus bindet eine Menge Eigenkapital, wenn Sie es vermieten, anstatt über einen Hausverkauf nachzudenken. Gerade dieses Eigenkapital kann in der Regel anderweitig wirtschaftlicher eingesetzt werden. Aus diesem Grund investieren Großanleger auch nicht in Einfamilien- oder Doppelhäuser, sondern investieren in Zinshäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte.

In der Regel erzielen Sie eine deutlich höhere Mietrendite, wenn Sie mit dem Verkaufserlös in mehrere Eigentumswohnungen investieren und diese dann vermieten, da Sie umgerechnet auf den Quadratmeter höhere Mieteinnahmen erzielen können. Hinzu kommt, dass die Instandhaltungskosten bei einem Haus höher sind und man sich als Eigentümer - unter anderem wegen des Gartens - um mehr kümmern muss. Bei einer Eigentumswohnung übernimmt häufig die Hausverwaltung einen Großteil der Organisation.

Ein schlichter Grund für einen Hausverkauf kann natürlich auch darin liegen, dass Sie das Eigenkapital benötigen. Wenn Sie lange über die Frage "Verkaufen oder vermieten" nachgedacht haben und sich für den Verkauf Ihres vermieteten Hauses entscheiden, haben Sie diverse Möglichkeiten für die Verwendung des Verkaufserlöses und können Ihr Vermögen breiter als bisher streuen – etwa indem Sie den Erlös für Investitionen auf den Aktienmärkten verwenden, beispielsweise über entsprechende Investmentfonds. Alternativ können Sie auch etwas für Ihre Altersvorsorge tun und sich z.B. über eine Fondspolice gegen Einmalbeitrag eine lebenslange Rente sichern.

Welche Lösung für Sie passend ist, hängt davon ab, wie Sie generell finanziell aufgestellt sind und wo Sie bereits investiert haben. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Finanzberater Ihres Vertrauens hinzu und lassen Sie sich auch über steuerliche Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlagemöglichkeiten aufklären.

Nahezu alle Häuser werden von Selbstnutzern gekauft, die selbst einziehen wollen. Entscheiden Sie sich als Käufer also für den Erwerb eines vermieteten Hauses, müssen Sie mit einigem Aufwand rechnen, der Ihnen durch eine Eigenbedarfskündigung gegenüber dem bisherigen Mieter entsteht, denn: Kauf bricht Miete nicht.

Aufgrund dessen verlangen Kaufinteressenten in der Regel einen Preisabschlag, schließlich kann es dauern, bis sie das Haus übernehmen können. Insofern kann es für potenzielle Käufer durchaus interessant sein, ein vermietetes Haus für einen Kauf in Betracht zu ziehen, wenn dadurch ein geringerer Kaufpreis auszuhandeln ist. Selbstverständlich kann auch der Mieter daran interessiert sein, das Haus zu erwerben.

Wer ein Haus kauft, will in der Regel selbst darin wohnen. Ist es noch vermietet, muss der Käufer also einiges in Bewegung setzen und den Mietvertrag beenden – denn dieser besteht auch bei einem Verkauf fort. Allerdings übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Da eine Eigenbedarfskündigung mit einigen Unsicherheiten behaftet ist, geht der Käufer ein Risiko ein.

Einziges Argument, um das Haus dennoch zu kaufen, führt also über den Kaufpreis. Sie müssen sich daher darauf einstellen, dass Sie den Kaufpreis rund 20 bis 30 Prozent niedriger ansetzen müssen, wenn Sie einen Käufer finden wollen.

Die Bewertung einer vermieteten Immobilie ist sehr komplex. Sie sollten daher unbedingt einen Experten Ihr Haus bewerten lassen!

Bei einem vermieteten Haus ist es aufwändiger, die Hausbesichtigungen zu koordinieren – aber es ist keineswegs unmöglich. Sie können sich als Eigentümer auf das so genannte Hausbesichtigungsrecht berufen. Dies besagt, dass Sie und auch Ihr Immobilienmakler ein Anrecht darauf haben, das Haus im Zuge einer Besichtigung zu betreten. Allerdings müssen Sie dabei berücksichtigen, dass die Termine rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt werden und dieser sie auch bestätigt. Zudem müssen Sie sich auf angemessene Tageszeiten beschränken – also vor- und nachmittags, nicht jedoch am frühen Morgen oder später am Abend. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sollten Sie möglichst vermeiden. Auch müssen Sie berücksichtigen, dass Ihr Mieter möglicherweise im Urlaub ist und das Haus dann nicht besichtigt werden kann, wenn dieser es nicht wünscht.

Einem Gerichtsurteil zufolge muss ein Mieter das Haus lediglich einmal pro Woche für rund zwei Stunden für Besichtigungen zur Verfügung stellen. Es kann nicht von ihm verlangt werden, dass er ständig Besichtigungen ermöglicht.

Für Mieter von Eigentumswohnungen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, von einem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Diese gelten jedoch nicht für Mieter eines Hauses.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen einige Besonderheiten im Kaufvertrag berücksichtigt werden. So sollte ausdrücklich erwähnt sein, dass es sich um ein vermietetes Haus handelt. Zudem sollten die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ebenfalls ausdrücklich im Kaufvertrag genannt werden. Um Unklarheiten aus dem Weg zu räumen, sollten außerdem auch verbindliche Vereinbarungen bezüglich der Mietzahlungen, Betriebskosten und der Kaution im Kaufvertrag fixiert werden.

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Wollen Sie diesen Weg nutzen, um das Haus später einmal unvermietet verkaufen zu können, müssen Sie jedoch einiges beachten:

• Sie müssen die vertraglich festgesetzte Kündigungsfrist einhalten
• Sie müssen gemäß Paragraph 573 BGB ein berechtigtes Interesse nachweisen. Das ist dann der Fall, wenn Sie das Haus für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts – etwa den Lebenspartner und seine Kinder - benötigen. Ihr Status allein reicht allerdings noch nicht aus – Sie müssen die Kündigung auch begründen. Anerkannt werden beispielsweise Kinderwunsch und der Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen und die Mietwohnung zu verlassen.
• Sie müssen damit rechnen, dass der Eigenbedarf gerichtlich geprüft wird – das kostet Zeit und kann auch dazu führen, dass die Gründe für die Kündigung vom Gericht als nicht ausreichend eingeschätzt werden.
• Liegt beim Mieter ein Härtefall vor, kann er Widerspruch einlegen.
• Bei befristeten Mietverträgen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Aus den genannten Punkten ergibt sich, dass eine Eigenbedarfskündigung nur möglich ist, wenn Sie oder jemand aus dem oben genannten Personenkreis das Haus bewohnen will. Beim Letzteren müssen Sie allerdings beachten, dass die Personen das Haus dann mindestens drei Jahre bewohnen müssen. Sie können übrigens auch Eigenbedarf geltend machen, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz geltend machen. Hier setzen die Gerichte jedoch strenge Maßstäbe an, was die Begründung angeht.

Da ein unvermietetes Haus sich sehr viel leichter verkaufen lässt und zudem ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, ist es für Sie als Verkäufer interessant, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Wie unter Punkt 8 geschildert, ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel eine Option mit Risiken. Besser ist es hingegen, generell zunächst das Gespräch zu suchen und den Mieter über die Absicht zum Verkauf zu informieren. Möglicherweise zieht er ohnehin einen Umzug in Erwägung – oder ist im Idealfall sogar selbst am Kauf interessiert. Ist er von sich aus nicht bereit auszuziehen und einem Auflösungsvertrag zuzustimmen, kann es sinnvoll sein, ihm eine Summe anzubieten, wenn er aus dem Haus auszieht. Zwar kommen damit zunächst Kosten auf Sie zu, doch je nach Höhe holen Sie diese über einen höheren Verkaufspreis wieder herein.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses gestaltet sich komplexer, als der Verkauf einer freien Immobilie, da Sie wegen des Mieters einiges zu beachten haben. Auch ist die Bewertung aufwändiger. Es ist daher empfehlenswert, einen Makler hinzuzuziehen. Dieser kann den Marktwert besser einschätzen, kennt sich mit Fragen des Mietrechts gut aus und kann Sie daher gut unterstützen. So kann er aufgrund seiner Marktkenntnis Vorschläge erarbeiten, welche Summe beispielsweise angemessen wäre, die dem Mieter als „Auszugsprämie“ angeboten werden könnte. Zudem hat er möglicherweise Interessenten, für die der Kauf eines vermieteten Hauses trotz erforderlicher Eigenbedarfskündigung kein Problem darstellt.