Welche Folgen hat der Immobilienverkauf für die bestehende Finanzierung?

In der Regel haben Eigenheimbesitzer ihre Immobilie über ein Baudarlehen finanziert. Die persönliche Planung der Eigentümer sieht dann auch meist vor, die Immobilie mindestens so lange zu behalten, bis das Darlehen abbezahlt ist. So können sie zum Beispiel im Alter mietfrei wohnen.

Wenn sich die Lebenssituation aber ändert und die Immobilie aufgrund einer Scheidung oder finanzieller Probleme bereits wieder verkauft werden soll, bevor sie schuldenfrei ist, muss geklärt werden, was mit der bestehenden Finanzierung passieren soll. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrags

Erfolgt der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf bevor die Immobilie lastenfrei ist, kann der Darlehensnehmer grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht ausüben. Im Falle der vorzeitigen Kündigung der Immobilienfinanzierung wird die finanzierende Bank jedoch in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer verlangen, um den entstandenen Zinsverlust auszugleichen. Je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit der Finanzierung kann dies teuer werden. Faustregel: Je höher die Restlaufzeit und/oder je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen und die bestehende Baufinanzierung kündigen möchten, sollten im Vorwege die voraussichtliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und dann entscheiden, ob es vorteilhaft ist, auf eine andere Weise mit der Restschuld zu verfahren.

Übertragung des Baudarlehens auf einen anderen Immobilienkauf

Für den Fall, dass die Eigentümer planen, nach dem Immobilienverkauf eine andere Immobilie zu erwerben, können sie mit der finanzierenden Bank eine Übertragung des Baudarlehens auf die neue Immobilie vereinbaren. Selbst wenn die neue Immobilie günstiger ist und nicht das komplette Darlehen benötigt wird, lässt sich auf diese Weise ein Teil der Vorfälligkeitsentschädigung einsparen.

Finanzierungsübernahme durch den Käufer

Alternativ könnte der Eigentümer mit dem Käufer seiner Immobilie besprechen, ob dieser an einer Übernahme des bestehenden Darlehensvertrages interessiert ist. Voraussetzung hierfür ist allerdings die Zustimmung der finanzierenden Bank, die diese nur vorbehaltlich einer positiven Bonitätsprüfung des Käufers erteilen wird. Diese Variante ist für den Käufer allerdings nur vorteilhaft, wenn die aktuellen Marktkonditionen für ein vergleichbares Baudarlehen deutlich schlechter sind als die Konditionen des bestehenden Finanzierungsvertrages.

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