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Darlehensvertrag - das sollten Sie wissen! Inkl. Muster

immoverkauf24 klärt auf, was in einem Darlehensvertrag stehen sollte, wie man ihn kündigt oder ggf. widerrufen kann. Als kostenlosen PDF-Download bieten wir Ihnen ein Muster eines privaten Darlehensvertrags.

1. Wie kommt ein Darlehensvertrag zustande? Inkl. Definition

Definition:

Ein Darlehensvertrag regelt die vertraglichen Einzelheiten der Vergabe eines Darlehens zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Dieser Vertrag kann zwischen Bank und Darlehensnehmer oder privatem Darlehensgeber und -nehmer geschlossen werden. Darlehensverträge mit Banken und anderen Finanzinstitutionen (Verbraucherdarlehensverträge) unterliegen zahlreichen gesetzlichen Vorschriften, die von diesen formal zwingend einzuhalten sind. Andernfalls hat der Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht.

Um einen Darlehensvertrag, z. B. für ein Immobiliendarlehen, abzuschließen, sind folgende Schritte notwendig: 

Darlehensvertrag_Ablauf
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2. Was muss in einem Darlehensvertrag stehen? Inkl. Muster

Neben den Informationen über Darlehenssumme, Sollzins und Laufzeit stehen in einem Verbraucherdarlehensvertrag zahlreiche weitere Informationen: 

  • Verwendungszweck: Wofür wird das Darlehen benötigt?
  • Zinsen: Neben dem Sollzins muss auch der Effektivzins p. a. genannt werden
  • Zinsbindungsfrist: Wie lange sind die Zinsen festgeschrieben?
  • Rückzahlungsmodalitäten: Wie und in welcher Höhe wird das Immobiliendarlehen zurückgezahlt?
  • Nebenkosten: Welche weiteren Kosten kommen auf den Darlehensnehmer zu? 
  • Sondervereinbarungen: Wurden Sondervereinbarungen wie z. B. eine Sondertilgung oder eine Stundung des Kredits vereinbart?
  • Kreditsicherheiten: Wie wird der Kredit abgesichert? Bei einem Immobiliendarlehen erfolgt dies i. d. R. mit der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuchblatt. 
  • Auszahlungsmodalitäten: Unter welchen Voraussetzungen wird das Darlehen an den Kreditnehmer ausgezahlt?
  • Allgemeine Darlehensbedingungen
  • Angaben zur Widerrufsfrist

Weiterhin wichtig ist die Erläuterungspflicht: Darlehensgeber haben gemäß § 491a Absatz 3 BGB eine Beratungspflicht gegenüber dem Darlehensnehmer über die Vertragsbestimmungen eines Verbraucherdarlehensvertrages angemessen aufzuklären.

Auch Angaben zur Kündigung sollten im Vertrag enthalten sein: Der Darlehensvertrag muss Angaben dazu enthalten, unter welchen Bedingungen die Vertragsparteien kündigen können. Dies ist nur dann möglich, wenn der Kunde mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme und zwei Gesamtraten (Tilgung plus Zins) im Rückstand ist. Kündigt der Darlehensnehmer vorzeitig, sind die Bestimmungen zur Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag zu beachten.

Angaben nach dem Risikobegrenzungsgesetz: Aufgrund der Finanzkrise unterliegen Darlehensgeber seit 2008 zudem verschärften Anforderungen, die im Risikobegrenzungsgesetz (RisikoBegrG) definiert sind. Darin ist beispielsweise geregelt, ob ein Wechsel des Gläubigers ohne Zustimmung des Darlehensnehmers erfolgen darf. Es besteht nämlich eine Anzeigepflicht bei einem Gläubigerwechsel. So müssen Kreditinstitute im Vertrag aufklären, ob ein Kreditverkauf ohne Zustimmung des Kunden möglich ist.

Im Immobiliendarlehensvertrag ist eine sog. "Schufa-Klausel" enthalten. Da die Banken in Deutschland vor einer Kreditvergabe eine Schufa-Abfrage vornehmen, ist eine Unterschrift auf diesem Beiblatt zum Darlehensvertrag notwendig. Wir haben einige Informationen zur Schufa auf unseren Seiten "Schufa-Online" für Sie zusammengetragen. 

Wir bieten Ihnen einen privaten Darlehensvertrag als kostenloses Download-Muster an. immoverkauf24 übernimmt keine Haftung für die Rechtskräftigkeit des Muster-Vertrags. 

3. Welche Unterlagen benötige ich für einen Darlehensvertrag?

Eine allgemeingültige Aussage, welche Unterlagen Sie für den Abschluss eines Darlehensvertrags benötigen kann nicht getroffen werden. Hier kommt es auf die Art des Kredits an und auf Ihre persönliche Situation. Gehen wir von einem Baudarlehen aus, dann können Sie sich an folgende Checkliste im Groben halten: 

Wir empfehlen Ihnen sich schon sehr zeitig mit einem Finanzierungsberater über Ihren Finanzierungswunsch zu sprechen. Da die Banken unterschiedliche Unterlagenanforderungen stellen, können Sie sich frühzeitig mit den entsprechenden Unterlagenlisten befassen und die Dokumente zusammenstellen.

immoverkauf24 Tipp:

Nutzen Sie unsere Checkliste Unterlagen für Baufinanzierung zur Vorbereitung auf ein Finanzierungsgespräch mit Ihrem Finanzierungsberater. 

4. Wie funktioniert ein Darlehensvertrag?

Das BGB regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Darlehensverträge in § 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag. Die vertragstypischen Pflichten beinhalten folgende Punkte:

  • Der Darlehensgeber verpflichtet sich zur Zahlung eines Betrages in vereinbarter Höhe.
  • Der Darlehensnehmer zahlt den vereinbarten Zins.
  • Wird das Darlehen fällig, so muss der Darlehensnehmer es zurückzahlen.
  • Sofern nichts anderes vereinbart wurde, müssen die Zinsen nach Ablauf eines Jahres entrichtet werden. Endet das Darlehen vor Ablauf eines Jahres, so müssen die Zinsen bei der Rückzahlung entrichtet werden.
  • Wurde kein Datum für die Rückzahlung verabredet, so ist das Darlehen dann fällig, wenn entweder Darlehensgeber oder Darlehensnehmer gekündigt hat. Hierbei gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Wurde keine Zahlung von Zinsen vereinbart, so kann der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung das Darlehen zurückzahlen.

Ab § 491 Verbraucherdarlehensvertrag findet sich die rechtliche Grundlage für Darlehensverträge die zwischen einem Unternehmen (z. B. einer Bank) und einem Verbraucher geschlossen werden. Besonders wichtig ist § 491a Vorvertragliche Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen, denn erfüllt der Darlehensgeber diese nicht, so kann der Verbraucher den Darlehensvertrag widerrufen. Dieser Paragraph legt unter anderem folgende Punkte fest:

5. Darlehensvertrag vor dem Notartermin unterschreiben?

Der Immobilienkauf wird konkret - und nun stellt sich die Frage: Welcher Vertrag soll zuerst unterzeichnet werden: Der Immobiliardarlehensvertrag oder der Kaufvertrag beim Notar? 

Das Wichtigste vorab: Vor dem Notartermin benötigen Sie unbedingt eine Finanzierungszusage von der Bank. In einigen Fällen erhalten Sie eine Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank. Diese sollte verbindlich und schriftlich erfolgen. Allerdings: Auch eine Finanzierungsbestätigung kann von der Bank wieder zurückgezogen werden, sollte sich z. B. Ihre Bonität verschlechtern. Möchten Sie aus diesem Grund schon direkt einen genehmigten Darlehensvertrag von Ihrer Bank erhalten, dann sollte der Notartermin innerhalb der Annahmefrist des Kreditvertrags (meist 7 Werktage) oder innerhalb der Widerrufsfrist erfolgen. 

Warum ist die Kreditzusage vor dem Termin beim Notar so wichtig? Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichten Sie sich zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Eine nachträgliche Rückabwicklung des Kaufvertrags ist möglich, allerdings müssen Sie die bisher angefallenen Kosten tragen. Auch kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche gegen Sie stellen, da er anderen Kaufinteressenten abgesagt hat und mit der Vermarktung der Immobilie neu beginnen muss. 

immoverkauf24 Tipp: Vertragliches Rücktrittsrecht vereinbaren

Soll der Immobilienkaufvertrag bereits vor einer Finanzierungszusage notariell besiegelt werden, dann kann im Kaufvertrag ein entschädigungsfreies Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart werden. Doch auch hier sind bereits entstandene Notarkosten zu begleichen. 

6. Wann wird das Darlehen ausgezahlt?

Im Darlehensvertrag für den Immobilienkredit werden die Voraussetzungen für eine Darlehensauszahlung individuell vereinbart. Hier können z. B. weitere Unterlagenanforderungen genannt werden. Meist richtet sich die Kreditauszahlung nach der im Immobilienkaufvertrag genannten Fälligkeit des Kaufpreises. Zudem müssen die im Kreditvertrag vereinbarten Kreditsicherheiten vorliegen. Bei einem Immobiliendarlehen dient i. d. R. die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit. Da diese Eintragung jedoch oftmals einige Wochen oder sogar Monate dauern kann, kann auch eine sog. Notarbestätigung vorübergehend als Kreditsicherheit dienen und so die Auszahlung des Kredit beschleunigen. 

Im Gegendsatz zum Kauf einer bestehenden Immobilie wird bei einem Bauvorhaben das Darlehen nur in Raten ausgezahlt. Auch dies wird im Darlehsvertrag vereinbart - eine Auszahlung sollte dann gem. der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgen. 

Vor der Kreditauszahlung wünschen die Banken den Einsatz des Eigenkapitals. Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten z. B. müssen somit meist mit dem eigenen Ersparten beglichen werden. 

7. Wie kann ich meinen Kreditvertrag kündigen?

Ein Darlehensvertrag mit einer Bank darf vom Darlehensnehmer nach §489 BGB "Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers" unter anderem gekündigt werden, wenn: 

  • Die Sollzinsbindung ausläuft und keine neue Zinsvereinbarung (sog. Prolongation) getroffen wurde
  • 10 Jahre nach Abschluss bzw. Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Hier besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht. 
  • Es handelt sich um ein variables Darlehen. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.

Möchten Sie innerhalb der Zinsbindungsfrist das Darlehen wegen Immobilienverkauf kündigen, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank verlangt. 

Nach Kündigung des Darlehensvertrags müssen Sie den geschuldeten Betrag innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung an den Darlehensgeber zurückzahlen. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam.

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8. Wann darf die Bank mein Immobiliendarlehen kündigen?

Auch die Bank darf unter Umständen das Darlehen kündigen. Sollten Sie z. B. falsche Angaben über Vermögen und/oder Einkommen bei der Kreditprüfung gemacht haben, dann haben Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt und die Bank darf Ihren Darlehensvertrag kündigen. Oder Sie zahlen die vereinbarten Raten nicht zurück und geraten in Verzug. Hier müssen mind. zwei aufeinanderfolgende Raten ganz oder teilweise in Verzug gekommen sein und der nicht gezahlte Betrag liegt bei mind. 2.5% der Darlehenssumme. 

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Sie haben ein Darlehen in Höhe von 250.000 EUR aufgenommen und können die monatlichen Raten in Höhe von 850 EUR aufgrund schwieriger wirtschaftlicher Lage nach einigen Jahren nicht mehr zahlen. Vier Monatsraten haben Sie nicht an die Bank zurückgezahlt. Die Bank darf Ihnen in diesem Fall noch nicht kündigen, da der Mindestbetrag von 2.5% der Darlehenssumme (in diesem Fall 6.250 EUR) noch nicht erreicht wurde. Erst nach einem Verzug von acht Monatsraten darf die Bank den Kreditvertrag laut BGB kündigen. Sie müssen für die nicht gezahlten Beträge jedoch Verzugszinsen zahlen. 

Zudem hat das Kreditinstitut ein außerordentliches Kündigungsrecht nach §490 BGB, wenn sich die Werthaltigkeit der vereinbarten Sicherheit stark verschlechtert hat und die Rückzahlung des Kredits nachweislich gefährdet ist. 

Ist im Darlehensvertrag keine Laufzeit oder kein fester Rückzahlungszeitpunkt vereinbart, darf die Bank gem. §488 BGB eine ordentliche Kündigung des Darlehensvertrags aussprechen. 

9. Wie und wann kann ich meinen Darlehensvertrag widerrufen?

Die Widerrufsfrist von Darlehensverträgen beginnt sobald beide Seiten (also Darlehensnehmer und Darlehensgeber) den Vertrag unterzeichnet haben. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen ist in §355 BGB ff geregelt. 

Hat die Bank einen Formfehler bei der Widerrufsbelehrung gemacht, so können Sie den sog. "Widerrufs-Joker" einsetzen und das Darlehen ohne weitere Kosten zurückzahlen. Da zahlreiche Verträge fehlerhaft sind, ist die Chance auf einen Erfolg nicht gering. Es empfiehlt sich einen Anwalt für Vertragsrecht zu kontaktieren, damit dieser den Darlehensvertrag überprüft.

Die 5 typischsten Fehler in der Widerrufsbelehrung haben wir für Sie zusammengetragen: 

  1. Kein Hinweis auf Rechtsfolgen: Werden die Rechtsfolgen des Widerrufs nicht erläutert oder falsch dargestellt, so ist eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft (Urteil des LG Köln vom 17.09.2013). Bei Verträgen, die seit dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, ist das Widerrufsrecht - auch bei richtiger oder falschen Belehrung - auf maximal ein Jahr und 14 Tage begrenzt. Diese Verträge können Sie zur Prüfung einreichen.
  2. Falsche Fristbelehrung: Der BGH urteilte im Dezember 2010 über einen Satz in einer Musterwiderrufsbelehrung die viele Banken verwendeten. Die Formulierung: „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung." sei aufgrund des Wortes "frühestens" unklar und könne dem Darlehensnehmer suggerieren, dass die Frist auch zu einem späteren Zeitpunkt beginnen könnte.
  3. Fehlender Hinweis auf verbundenes Geschäft: Hat die Bank nicht auf die Rechtsfolgen des Widerrufs verbundener Geschäfte hingewiesen, so ist die Widerrufsbelehrung falsch. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn mit dem Immobiliendarlehen eine Restschuldversicherung abgeschlossen wurde (Urteil des LG Wuppertal, Mai 2012 ). Für Verträge, die ab dem 11.06.2010 bis zum Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie am 21.03.2016 abgeschlossen wurden, gilt weiterhin ein "ewiges" Widerrufsrecht. Die Aussichten für Verbraucher sind auch für diese Verträge gut. Es zeichnet sich ab, dass in vielen dieser Verträge die gesetzlichen Anforderungen ebenfalls nicht oder nicht vollständig erfüllt wurden.
  4. Ergänzende Fußnote / Ergänzende Formulierung: In den Widerrufsbelehrungen einiger Banken findet sich folgende Fußnote: „Bitte Frist im Einzelfall prüfen“. Diese Fußnote ist offenbar für die Mitarbeiter der Bank gedacht, damit diese nach Prüfung die einschlägige Frist einfügen. Da der Verbraucher denken könnte, er solle selbst die Frist überprüfen und es sich um einen nicht eindeutigen Hinweis handelt, ist eine solche Widerrufsbelehrung unwirksam (Urteil des OLG München, Oktober 2013). Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung liegt auch vor, wenn es ergänzende Formulierungen gibt, die unverständlich sind und den Darlehensnehmer verwirren können (Urteil des BGH, März 2009).
  5. Keine Anpassung auf den Einzelfall: Die Bank muss die Widerrufsbelehrung stets konkretisieren und auf den Vertrag hin formulieren, der geschlossen wird. Werden in der Belehrung alle möglichen Varianten dargestellt, so ist diese fehlerhaft (Urteil des LG Köln, September 2013). Wurden jedoch Ankreuzoptionen verwendet, so ist dies rechtens (Urteil des BGH, Februar 2016).

immoverkauf24 Tipp

Überlegen Sie, bevor Sie einen Rechtsstreit mit Ihrer Bank eingehen, ob Sie das Risiko eingehen möchten, dort später keinen Immobilienkredit mehr zu bekommen. Weiterhin sollte Ihnen bewusst sein, dass ein solcher Rechtsstreit lange dauern kann und dass Sie nicht unter Zeitdruck sein sollten.

Auch bei einer Umfinanzierung ist es wichtig, die Widerrufsbelehrung zu überprüfen. Wer zu seiner bestehenden Immobilienfinanzierung eine preiswertere Alternative gefunden hat, kann die Vorfälligkeitsentschädigung sparen, wenn er einen Grund zum Widerrufen seines bestehenden Vertrages findet.

10. Was passiert mit meinem Immobiliardarlehensvertrag bei Verkauf, Scheidung oder Tod?

Das Leben läuft nicht immer, wie geplant und eine Trennung vom Lebenspartner steht an. Hat nur ein Partner den Darlehensvertrag unterzeichnet, dann ist auch nur dieser vertraglich gebunden. Der Kredit läuft somit auch bei einer Trennung wie gewohnt weiter. 

  • bei Scheidung

Wurde der Darlehensvertrag von beiden Ehepartnern gemeinsam unterzeichnet, dann haften auch beide für diesen. Somit müssen weiterhin beide Darlehensnehmer die Schulden begleichen. Der Kredit kann - nach erfolgreicher Prüfung durch die Bank - auf nur einen Darlehensnehmer umgeschrieben werden, so dass die Haftung des Ex-Partners entfällt. Lesen Sie mehr auf unseren Seiten zum Thema "Scheidung & Haus". 

  • bei Erbschaft

Doch was passiert mit meinem Darlehen im Todesfall? Kreditschulden werden grundsätzlich vererbt. Somit bleiben die Restschulden bestehen und gehen auf den Erben über. Sie können sich jedoch mit einer Restschuldversicherung für den Todesfall absichern. Dann zahlt die entsprechende Versicherung die noch bestehende Restschuld. Mehr zu diesem Thema finden Sie auf unseren Seiten "Erbschaft". 

  • bei Verkauf

Sollten Sie das finanzierte Haus oder die finanzierte Wohnung verkaufen müssen und den Darlehensvertrag kündigen wollen, dann ist dies meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich. Eine Übernahme des Darlehensvertrags durch den neuen Eigentümer kann auch überlegt werden - diese muss die Bank jedoch prüfen und diesem "Schuldnerwechsel" zustimmen. Vorteil dieser Variante ist die Kostenersparnis, da die eingetragene Grundschuld bestehen bleiben kann und keine Entschädigung an die Bank gezahlt werden muss. Ein Vorteil für den Käufer entsteht, wenn die Zinskonditionen im laufenden Kreditvertrag sehr günstig sind. 

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