Immobilienblase 2023: Wann platzt die Blase in Deutschland?

Haben wir eine Immobilienblase in Deutschland und droht sie 2023 oder 2024 zu platzen? Sind die aktuellen Preisrückgänge erste Anzeichen? Und was passiert eigentlich beim Platzen einer Blase und welche Folgen hätte dies für Kaufinteressenten und Immobilieneigentümer? Definition, Ablauf und Folgen der Immobilienblase – einfach erklärt.

Eine Immobilienblase ist eine Sonderform der Spekulationsblase, die sich entwickelt, wenn Käufer bereit sind, stark überhöhte Immobilienpreise zu zahlen. Ergebnis sind deutlich überbewertete Immobilien. Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preise ihren Höchststand. Wenn sie anschließend drastisch abfallen, z.B. weil die Zinsen steigen und psychologische Effekte den Rückgang der Nachfrage befördern, wäre dies mit dem Platzen der Blase gleichzusetzen.

Folgende Faktoren begünstigen die Entstehung einer Immobilienblase:

• Notenbanken senken den Leitzins.
• Die Spar- und Kreditzinsen sinken.
• Das befördert Investitionen in Immobilien.
• Spareinlagen werden gleichzeitig unattraktiver.
• Die Nachfrage steigt sowohl durch private Käufer als auch Investoren.
• Der erhöhten Nachfrage steht ein geringeres Angebot gegenüber.
• Die Wertentwicklung von Immobilien steigen deutlich.
• Die Spekulationen mit Immobilien nehmen zu. 

Ein Anzeichen dafür, dass die Überbewertung von Immobilien zur Bildung einer Blase führt, ist die Entkoppelung der Immobilienpreise von ihrem Sachwert und von den Mietpreisen: Das heißt, dass Käufer bereit sind, drastisch erhöhte Kaufpreise zu zahlen, während die Mietpreise nur moderat steigen oder sogar stagnieren. Gleichzeitig erhöht sich auch das Lohnniveau nur mäßig, was zu einer finanziellen Überforderung von Käufern bzw. Kreditnehmern führen kann. Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preissteigerungen ihren Höhepunkt und die Preise sinken wieder. Findet dies in Form eines plötzlichen Preisverfalls statt, spricht man vom Platzen der Immobilienblase.

Als wesentliche Ursachen für die Entstehung von Immobilienblasen in der Vergangenheit, z.B. in Spanien oder den USA, haben Experten vor allem zwei Ursachen ausgemacht:

1. Grund: Zu lockere Kreditvergabe

So genannte kreditinduzierte Immobilienblasen entstehen dadurch, dass die Immobilienfinanzierungs-Volumen entweder durch eine Lockerung oder eine Verbilligung der Kreditvergabe steigen. Werden beispielsweise die Vergaberichtlinien für Immobiliendarlehen gelockert, werden mehr Interessenten in die Lage versetzt, sich eine Immobilie kaufen zu können, was die Nachfrage und damit auch die Kaufpreise nach oben treibt.

Gleiches gilt, wenn die Darlehenskosten sinken, was etwa bei sinkenden Zinsen der Fall ist. Dann können sich mehr Menschen die Kreditraten leisten, was die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls erhöht.

In den letzten Jahren trugen die niedrigen Zinsen beispielsweise erheblich dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien anzuheizen – einerseits wegen der niedrigen Finanzierungskosten und andererseits aufgrund der niedrigen Verzinsung als sicher geltender Investments wie etwa Staatsanleihen oder Sparbriefe.

2. Grund: Staatliche Fehlanreize

Impulse für eine steigende Nachfrage und damit steigende Immobilienpreise können auch durch staatliche Anreizprogramme ausgelöst werden – etwa bei Steuersubventionen für den Immobilienkauf. Dies war beispielsweise in Deutschland nach der Wiedervereinigung der Fall, als der Fiskus Investments in ostdeutsche Büroimmobilien steuerlich förderte. Als die Gebäude fertiggestellt waren, war die Nachfrage zwischenzeitlich gesunken, viele Objekte standen leer und es setzte ein Preisverfall ein.

Bestimmte Ereignisse können dazu führen, dass die Preise nach einer längeren Phase der Preissteigerungen plötzlich fallen – und die Blase platzt:

• Käufer sind nicht mehr bereit, überhöhte Immobilienpreise zu zahlen. Dies kann auch durch psychologische Faktoren, wie etwa die Stimmungslage am Markt bedingt sein. Dann hoffen immer mehr Kaufinteressenten auf weiter sinkende Preise, zugleich gehen Immobilieneigentümer verstärkt dazu über, ihre Objekte zu einem noch vergleichsweise guten Preis zu verkaufen, bevor sie weiter an Wert verlieren.
• Die Bautätigkeit wird stark angekurbelt, so dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht und der Nachfrageüberhang wegfällt.
• Die Zinsen für Kredite steigen, weniger Menschen nehmen Kredite auf.

Die Folgen der platzenden Blase: Kreditnehmer können in Schwierigkeiten geraten, ihre Kreditraten zu bedienen und die Zahl der Zwangsversteigerungen nimmt zu. Im Extremfall übersteigt das Angebot die Nachfrage, es gibt Leerstände und die Preise fallen weiter. Das kann auch private Kleinvermieter in finanzielle Nöte bringen.

Das Fatale am Platzen von Immobilienblasen besteht darin, dass sie das Finanzsystem massiv belasten können. Dies ist dann der Fall, wenn die Banken die Sicherheiten für die Kreditvergabe abschreiben müssen und es zu massiven Kreditausfällen kommt. Das Platzen der Immobilienblase 2007 / 2008 in den USA etwa löste deshalb eine weltweite Finanzkrise aus. Die Banken hatten zuvor nicht nur leichtfertig Kredite vergeben, sondern auch vielfach mit Immobilien gesicherte Anleihen gekauft – und diese waren aufgrund des Preisverfalls auf dem US-Wohnungsmarkt wertlos geworden. Hinzu kommt, dass der Bausektor unter Druck gerät, was sich je nach Bedeutung in der Volkswirtschaft auch mehr oder weniger stark auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirkt. In Spanien etwa spielt der Bausektor traditionell eine sehr große Rolle, das Platzen der Immobilienblase ließ das Land in eine tiefe Rezession abrutschen.

Für Immobilieneigentümer ist das Platzen einer Immobilienblase grundsätzlich nicht problematisch, wenn das Objekt bereits schuldenfrei ist und ein Immobilienverkauf nicht gewünscht ist.

In folgenden Fällen hat eine platzende Blase negative Konsequenzen für Eigentümer:

• Die Immobilie muss verkauft werden

Steht beispielsweise ein Wohnungsverkauf oder Hausverkauf nach Scheidung an, realisieren die Verkäufer möglicherweise eine hohen Verlust – insbesondere dann, wenn die Immobilie bereits überteuert gekauft wurde. 

• Die Anschlussfinanzierung steht an

Läuft die Sollzinsbindung für die Kreditfinanzierung der Immobilie zum Zeitpunkt des Platzens einer Immobilienblase aus, kann dies die Anschlussfinanzierung erheblich beeinträchtigen. Dies wäre dann der Fall, wenn die finanzierende Bank den Immobilienwert deutlich niedriger als bisher ansetzt und bislang erst wenig getilgt wurde. Noch kritischer wird es, wenn gleichzeitig das Zinsniveau gestiegen ist und die monatliche Belastung für den weiter zu finanzierenden Kreditbetrag steigt. Kann der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen, müsste er schlimmstenfalls die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt und möglicherweise mit Verlust verkaufen.

Negative Folgen einer platzenden Immobilienblase für Kaufinteressenten / Immobilienkäufer:

Kaufinteressenten laufen in Phasen mit einem überhitzen Immobilienmarkt mit Anzeichen von Blasenbildung Gefahr, überteuert einzukaufen und bei einem späteren Verkauf keinerlei Wertzuwachs zu realisieren. Sie müssen auch beachten, dass eine Anschlussfinanzierung sich schwierig gestalten kann – insbesondere, wenn die Tilgung gering ist. Wer einen Kauf in Zeiten eines überhitzen Marktes anstrebt, sollte daher gründlich abwägen, ob und wie er die Finanzierung mit einer höheren Tilgungsrate stemmen kann – und ob der Kauf zu einem solchen Zeitpunkt dringend erforderlich ist oder nicht. So kann es unter Umständen sinnvoller sein, zunächst abzuwarten, wenn ein Umzug nicht zwingend erforderlich ist.

Auch sollten die Finanzierungskonditionen im Blick behalten werden – sind die aktuellen Bauzinsen günstig und das Preisniveau hoch, kann sich ein Kauf unterm Strich möglicherweise rechnen. In Zeiten höherer Zinsen und hoher Kaufpreise sollte besonders gründlich abgewogen werden, ob der Kauf auch langfristig solide finanzierbar ist. Letztlich kommt es bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf auch darauf an, was mit der Immobilie geplant ist und wie wichtig Wohneigentum für den Einzelnen ist. Wer ohnehin lebenslang in seinen eigenen vier Wänden wohnen möchte und sich auch höhere Tilgungsraten leisten kann, kann einen Kauf eher in Betracht ziehen als jemand, der einen späteren Verkauf plant und die Tilgungsraten eher niedrig halten muss. Die Gefahr, sich zu übernehmen oder zu verspekulieren, ist dann größer.

Experten warnen bereits seit einigen Jahren vor einer Immobilienkrise in Deutschland, eine Überbewertung von Immobilien sehen sie vor allem in den Metropolen. Andere argumentieren, dass einige wesentlichen Faktoren für eine Blase in Deutschland nicht gegeben seien. Überblick und Fazit zu Pro & Contra Immobilienblase:

Faktoren, die FÜR ein Platzen der Immobilienblase in Deutschland sprechen:

• Die Immobilienpreise sind besonders in Ballungszentren wie München, Berlin und Frankfurt in den letzten Jahren stark gestiegen und liegen trotz der Preisdelle im 2. Halbjahr 2022 und Anfang 2023 noch immer hoch.

• Die von der EZB (Europäische Zentralbank) lange verfolgte Niedrigzinspolitik endete in 2022. Als Reaktion auf die Inflation hoben hoben die Zentralbanker die Leizinsen deutlich an. Als Folge stiegen auch die Kreditzinsen. Das wiederrum bereitet vielen Kreditnehmern nach Ablauf der Zinsbindung Schwierigkeiten beim Tilgen ihrer Kredite. Einige Experten rechnen mit der Zunahme von Zwangsversteigerungen in 2024.

• Ein Indikator dafür, dass auch die Politik die Gefahr einer Blasenbildung sieht, sind ergriffene Maßnahmen zum Gegensteuern: Zum einen ein 2017 erlassenes Gesetz, dass der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Möglichkeit gibt, Spekulationsblasen durch Eingriffe in den Immobilienmarkt einzudämmen. Zum anderen schafft die neue, ab 2025 gültige Grundsteuer die Möglichkeit für Gemeinden, mit der Grundsteuer C für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Dies soll dafür sorgen, dass Grundstückspekulationen unattraktiver werden.
  Desweiteren hat die Bafin im Januar 2022 verfügt, dass die Banken Kapitalpuffer anlegen sollen, um ihre Risiken insbesondere bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu minimieren. Auch sollen die Banken bei der Neuvergabe von Krediten vorsichtiger vorgehen. Nach Ansicht der Bafin haben sich „Verwundbarkeiten“ am Immobilienmarkt aufgebaut. Mehr dazu erfahren Sie auch in unserer News „Aus Angst vor Platzen der Immobilienblase: Bafin fordert Banken zur Rücklagenbildung auf".

Faktoren, die GEGEN das Bestehen und Platzen einer Immobilienblase sprechen :

• Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich trotz der deutlichen Steigerungen bis 2022 nicht von den Mietpreisen entkoppelt. 
  
  
• Die Überbewertung von Immobilien hat sich durch die sinkenden Preise in 2022 und 2023 abgemildert. Dass die Preisrückgänge nur moderat ausfielen, spricht gegen das Platzen einer Blase, mehr für eine Preisanpassung.
  
  
• In Deutschland ist keine Lockerung der strengen Vergabekriterien von Immobilienkrediten zu beobachten. Diese könnte zudem ggf. durch Eingriffe der Bafin reglementiert werden, da die Bundesanstalt aufgrund eines neuen Gesetzes eine Obergrenze für Immobilienkredite festlegen sowie Tilgungszeiträume vorgeben kann.
  
  
• Trotz aktuller Preisdelle und Kaufzurückhaltung gehen Experten mittelfristig von wieder steigenden Immobilienpreisen aus. Der Grund sei eine weiterhin vorhandene hohe Nachfrage, die sich nach Gewöhnung an die neuen Verältnisse (Zinsen, GEG, Inflation) wieder in Käufen münden würde. Auch Zuwanderung und steigende Einkommen führten wieder zu Preiserhöhungen in den kommenden Jahren. 
  
  
• Es sind keine Anzeichen zu erkennen, dass die verstärkte Neubautätigkeit den Wohnraummangel in Metropolregionen in naher Zukunft deutlich reduzieren kann. Dafür verläuft die Neuschaffung von Wohnraum zu schleppend. Folglich ist kein Rückgang der Nachfrage durch ein größeres Angebot zu erwarten.

Fazit:

Zwar sind Immobilien in einigen Städten in Deutschland immer noch überbewertet, zuvorderst in München und Frankfurt, jedoch fehlen einige Zutaten für eine Immobilienblase. Sehr viel wahrscheinlicher ist, dass die Preise in den kommenden Monaten zunächst noch stagniren oder leicht zurückgehen. Anschließend ist jedoch wieder mit leichten Preissteigerungen zu rechnen.