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Immobilienblase: wichtigste Infos zu Risiken & Auswirkungen

Immobilienmarkt- und Preise

Im Zusammenhang mit den Immobilienmärkten taucht in den Medien immer wieder das Stichwort „Immobilienblase“ auf. Der Begriff symbolisiert dabei, was eine Blase kennzeichnet: Sie ist sehr groß und innen hohl. Doch was hat es konkret und aktuell in 2017 mit diesem Marktphänomen auf sich und welche Folgen bringt eine Immobilienblase für Kaufinteressen und Immobilieneigentümer mit sich?

Kann es hierzulande zu einer ähnliche dramatischen Lage wie etwa in Spanien oder in den USA kommen, wo die Immobilienmärkte vor rund zehn Jahren in die Knie gingen und tausende Immobilienbesitzer in den Ruin trieb? Wir nennen die sieben wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema.

1. Wann spricht man von einer Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine Sonderform der Spekulationsblase, wie sich auf den Finanzmärkten seit Jahrhunderten immer wieder entsteht. Solche Blasen entwickeln sich immer dann, wenn Käufer deutlich überhöhte Preise bieten, um den Zuschlag für ein bestimmtes Gut zu erhalten. Ein prominentes Beispiel für dieses irrationale Verhalten bietet die Entwicklung der Preise für Tulpen im 17. Jahrhundert in den Niederlanden.

Das Beispiel im Detail:

Die Pflanzen gelangten erstmals im 16. Jahrhundert aus der Türkei nach Westeuropa und wurden in den folgenden Jahrzehnten zunehmend zu Statussymbolen und die Preise für Tulpenzwiebeln begangen zu steigen. 1623 etwa wurde die Sorte „Kemper Augustus“ für rund 1.000 Gulden gehandelt, was etwa dem sechsfachen Jahreslohn eines Handwerkers entsprach. 1633 kostete eine Zwiebel der Sorte „Semper Aurora“ bereits 5.000 Gulden, bis Anfang 1637 erreichten die Preise ihr höchstes Niveau von rund 10.000 Gulden - dem Gegenwert eines ganzen Hauses in Amsterdam. Im Februar 1637 brach der Markt rapide ein, die Ursachen hierfür sind bis heute nicht vollständig geklärt.

Immobilienblase

Auf den Immobilienmarkt übertragen, ist immer dann von einer Blase die Rede, wenn die Kaufpreise sich deutlich von der sachlich gerechtfertigten Entwicklung abkoppeln und höher sind als es angemessen wäre. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilienpreise stark steigen, obwohl in den kommenden Jahren nicht mit einer deutlich anziehenden Nachfrage nach Wohneigentum zu rechnen ist.

Üblicherweise gilt ein Kaufpreis von rund 30 Jahreskaltmieten als ungefähres Indiz dafür, dass die Preisentwicklung überzogen ist und der Markt auf eine gefährliche Überhitzung zusteuert. Dann bedarf es nur noch eines Auslösers, der die Blase zum Platzen bringt und zu einer Trendumkehr führt. Dies kann auch durch psychologische Faktoren wie etwa die Stimmungslage am Markt der Fall sein. Dann hoffen immer mehr Kaufinteressenten auf weiter sinkende Preise, zugleich gehen Immobilieneigentümer verstärkt dazu über, ihre Objekte noch zu einem vergleichsweise guten Preis zu verkaufen, bevor sie noch weiter an Wert verlieren. Hinzu kommt, dass mit stark steigenden Immobilienpreisen auch der Finanzierungsbedarf zunimmt und Banken somit zunehmend in die Situation geraten, auch Finanzierungsanfragen abzulehnen. Dies verstärkt den Abwärtstrend ebenfalls.

Als typische Merkmale einer Immobilienblase gelten üblicherweise neben dem starken Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten ein starker Anstieg der Neubautätigkeit sowie eine stark zunehmende Kreditvergabe an private Haushalte.

2. Wie kommt eine Immobilienblase zustande?

Modernisierungskredit

Für das Entstehen von Immobilienblasen gibt es mehrere Gründe:

1. Grund: Zu lockere Kreditvergabe

So genannte kreditinduzierte Immobilienblasen entstehen dadurch, dass die Immobilienfinanzierungs-Volumen entweder durch eine Lockerung oder eine Verbilligung der Kreditvergabe steigen. Werden beispielsweise die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite gelockert, werden mehr Interessenten in die Lage versetzt, sich eine Immobilie kaufen zu können, was die Nachfrage und damit auch die Kaufpreise nach oben treibt.

Gleiches gilt, wenn die Darlehenskosten sinken, was etwa bei sinkenden Zinsen der Fall ist. Dann können sich mehr Menschen die Kreditraten leisten, was die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls erhöht.

In den letzten Jahren trugen die niedrigen Zinsen beispielsweise erheblich dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien anzuheizen – einerseits wegen der niedrigen Finanzierungskosten und andererseits aufgrund der niedrigen Verzinsung als sicher geltender Investments wie etwa Staatsanleihen oder Sparbriefe.

2. Grund: Staatliche Fehlanreize

Impulse für eine steigenden Nachfrage und damit steigende Immobilienpreise können auch durch staatliche Anreizprogramme ausgelöst werden – etwa bei Steuersubventionen für den Immobilienkauf. Dies war beispielsweise in Deutschland nach der Wiedervereinigung der Fall, als der Fiskus Investments in ostdeutsche Büroimmobilien steuerlich förderte. Als die Gebäude fertiggestellt waren, war die Nachfrage zwischenzeitlich gesunken, viele Objekte standen leer und es setzte ein Preisverfall ein.

3. Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Hat die Überhitzung des Marktes ihren kritischen Punkt erreicht, platzt die Immobilienblase und die Nachfrage bricht ein. Dies setzt sich eine Abwärtsspirale in Gang, die den Preisverfall zusätzlich befeuert.

Ein Beispiel:

Treiben niedrige Zinsen die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der niedrigen Darlehenskosten zunächst stark an und fangen sie im Zuge einer veränderten Zinspolitik der Zentralbanken wieder an zu steigen, verteuern sich die Kredite und weniger Immobilieninteressenten können sich den Kauf leisten. Damit sinkt die Nachfrage, was die Preise unter Druck setzt. Dies wiederum führt dazu, dass den bereits aufgenommenen Krediten im Wert gesunkene Immobilien als Sicherheit gegenüberstehen.

Schlimmstenfalls fordern die Banken dann weitere Sicherheiten ein. Können die Darlehensnehmer, diese nicht aufbringen, riskieren sie die Kündigung ihres Darlehens und es kommt zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Dies erhöht das Angebot zusätzlich und trägt ebenfalls zum Preisverfall bei. In den USA etwa war genau dies der Fall (siehe Punkt 8), dort wurden die Kredite zu leichtfertig vergeben und konnten im Zuge steigender Zinsen von vielen finanzschwachen Immobilieneigentümern nicht mehr bedient werden.

Das Fatale am Platzen von Immobilienblasen besteht darin, dass sie das Finanzsystem massiv belasten können. Dies ist dann der Fall, wenn die Banken die Sicherheiten für die Kreditvergabe abschreiben müssen und es zu massiven Kreditausfällen kommt. Das Platzen der Immobilienblase in den USA etwa löste deshalb eine weltweite Finanzkrise aus. Die Banken hatten zuvor nicht nur leichtfertig Kredite vergeben, sondern auch vielfach mit Immobilien gesicherte Anleihen gekauft - und diese waren aufgrund des Preisverfalls auf dem US-Wohnungsmarkt wertlos geworden. Hinzu kommt, dass der Bausektor unter Druck gerät, was sich je nach Bedeutung in der Volkswirtschaft auch mehr oder weniger stark auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirkt. In Spanien (siehe Punkt 8) etwa spielt der Bausektor traditionell eine sehr große Rolle, das Platzen der Immobilienblase ließ das Land in eine tiefe Rezession abrutschen.

4. Wie wirkt sich eine Immobilienblase bzw. das Platzen der Blase auf Immobilieneigentümer aus?

Für Immobilieneigentümer ist das Platzen einer Immobilienblase grundsätzlich nicht problematisch, wenn das Objekt bereits schuldenfrei ist und ein Immobilienverkauf nicht gewünscht ist. Negativ wirkt sich das Platzen einer Immobilienblase hingegen aus, wenn:

  • 1. die Immobilie verkauft werden muss

Steht beispielsweise ein Hausverkauf nach Scheidung an, realisieren die Verkäufer möglicherweise eine hohen Verlust – insbesondere dann, wenn die Immobilie bereits überteuert gekauft wurde.

  • 2. die Anschlussfinanzierung ansteht

Läuft die Sollzinsbindung für die Kreditfinanzierung der Immobilie zum Zeitpunkt des Platzens einer Immobilienblase aus, kann dies die Anschlussfinanzierung erheblich beeinträchtigen. Dies wäre dann der Fall, wenn die finanzierende Bank den Immobilienwert deutlich niedriger als bisher ansetzt und bislang erst wenig getilgt wurde. Noch kritischer wird es, wenn gleichzeitig das Zinsniveau gestiegen ist und die monatliche Belastung für den weiter zu finanzierenden Kreditbetrag steigt. Kann der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen, müsste er schlimmstenfalls die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt und möglicherweise mit Verlust verkaufen.

Tipp von immoverkauf24

Damit die Anschlussfinanzierung auch in einem ungünstigen Zinsumfeld reibungslos funktioniert, sollte die Tilgung möglichst höher als ein Prozent gesetzt werden – so ist die Restschuld für die Anschlussfinanzierung geringer und es gibt noch einen Puffer für steigende Zinsen. Hier finden Sie weitere Informationen zur optimalen Baufinanzierung.

5. Wie wirkt sich die Immobilienblase auf Immobilienverkäufer & laufende Finanzierungen aus?

Inwiefern eine Immobilienblase sich auf Immobilienverkäufer auswirkt, hängt davon ab, wann sie in den Markt eingestiegen sind und wie es um die Qualität ihrer Immobilie bestellt ist. Haben sie vor dem Platzen der Blase - also je nach Objekt mehr oder weniger überteuert - gekauft, laufen sie Gefahr, bei einem kurzfristig erforderlichen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf einen Erlös zu realisieren, der niedriger ist als die noch offene Darlehenssumme. Dabei steigt die Gefahr, nicht den mindestens erforderlichen Verkaufspreis zu erzielen, umso mehr, je überteuerter der Kaufpreis war und je geringer die Tilgung ausfällt.

Um dieses Risiko abzufedern, setzen Banken bei der Kreditvergabe üblicherweise nicht den Kaufpreis, sondern den Marktwert an und nehmen hiervon noch einen Risikoabschlag vor. Mit dem so ermittelten Beleihungswert als Basis sichern sich die Banken für den Fall ab, dass die Immobilie unter dem Darlehenswert zwangsversteigert werden muss.

6. Wie wirkt sich eine (drohende) Immobilienblase auf Kaufinteressenten aus?

Hauskauf_Finanzierung

Kaufinteressenten laufen in Phasen mit einem überhitzen Immobilienmarkt mit Anzeichen von Blasenbildung Gefahr, überteuert einzukaufen und bei einem späteren Verkauf keinerlei Wertzuwachs zu realisieren. Sie müssen auch beachten, dass eine Anschlussfinanzierung sich schwierig gestalten kann - insbesondere, wenn die Tilgung gering ist. Wer einen Kauf in Zeiten eines überhitzen Marktes anstrebt, sollte daher gründlich abwägen, ob und wie er die Finanzierung mit einer höheren Tilgungsrate stemmen kann - und ob der Kauf zu einem solchen Zeitpunkt dringend erforderlich ist oder nicht. So kann es unter Umständen sinnvoller sein, zunächst abzuwarten, wenn ein Umzug nicht zwingend erforderlich ist.

Auch sollten die Finanzierungskonditionen im Blick behalten werden - sind die aktuellen Bauzinsen günstig und das Preisniveau hoch, kann sich ein Kauf unterm Strich möglicherweise rechnen. In Zeiten höherer Zinsen und hoher Kaufpreise sollte besonders gründlich abgewogen werden, ob der Kauf auch langfristig solide finanzierbar ist. Letztlich kommt es bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf auch darauf an, was mit der Immobilie geplant ist und wie wichtig Wohneigentum für den Einzelnen ist. Wer ohnehin lebenslang in seinen eigenen vier Wänden wohnen möchte und sich auch höhere Tilgungsraten leisten kann, kann einen Kauf eher in Betracht ziehen als jemand, der einen späteren Verkauf plant und die Tilgungsraten eher niedrig halten muss. Die Gefahr, sich zu übernehmen oder zu verspekulieren, ist dann größer.

7. Warum sind die Aussagen, ob eine Immobilienblase droht, so unterschiedlich?

Bundesbank warnt vor Immobilienblase“, „Darum ist Deutschland immun gegen eine Immobilienblase“ – das sind nur zwei von zahlreichen Überschriften aus Presseartikeln zum Thema, beide wurden im Abstand von nur wenigen Wochen im Frühjahr 2017 veröffentlicht. Doch wie kann es sein, dass die Meinungen darüber derart voneinander abweichen?

Ungenaue Definition

Ein Grund für die unterschiedlichen Aussagen dürfte in der nicht immer präzisen Verwendung des Begriffs „Immobilienblase“ liegen. So steht er vielfach lediglich für unangemessene Preisübertreibungen, die sachlich in ihrem Ausmaß nicht gerechtfertigt sind. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten stiegen und wenn die Preise nicht mehr nur in Top-, sondern zunehmend auch in Randlagen stark steigen. Bei einer Immobilienblase im strengen Sinne ist der starke Kaufpreisanstieg jedoch lediglich einer von mehreren Faktoren, die dazu beitragen können, dass die Stabilität der Finanzmärkte gefährdet wird. Dies wäre dann der Fall, wenn neben den sachlich nicht gerechtfertigten Preissteigerungen auch das Volumen von Immobiliendarlehen übermäßig steigt und die Banken ihre Kreditvergabestandards lockern.

Märkte entwickeln sich unterschiedlich

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich keineswegs gleichlaufend – so steigen die Preise in den Metropolen zwar seit Jahren sehr stark, in anderen Regionen wie etwa in dünn besiedelten Regionen Ostdeutschlands hingegen sinken sie. Eine pauschale Aussage dazu, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase aufgebaut habe, kann es daher genau genommen nicht geben. Wird der Begriff erwähnt, bezieht er sich in der Regel auf die Metropolen, in denen vielfach in der Tat teils bedenkliche Preiszuwächse verzeichnet werden.

Unklare Datenlage

Dass die Situation so unterschiedlich eingeschätzt wird, liegt nach Aussage von Experten auch daran, dass die Datenlage sehr unübersichtlich ist. So gilt beispielsweise auch eine zu niedrige Tilgungsrate bei der Baufinanzierung als Risikofaktor für die Blasenbildung – doch hierzu gibt es kaum belastbare Zahlen. Und da es in den Medien auch darum geht, mit markanten Überschriften mehr Leser zu erreichen, wird der Begriff vielfach auch deshalb häufig - und nicht immer sachlich korrekt – verwendet, wenn von hohen Preiszuwächsen die Rede ist.

8. Immobilienblasen im Ausland

Immobilienblasen sind ein weltweites Phänomen, das nicht erst 2008 im Rahmen der Finanzkrise offen zutage trat.

USA

Die Immobilienblase in den USA, die 2008 eine weltweite Finanzkrise nach sich zog, hatte ihren Ursprung in der niedrigen Zinspolitik der US-Notenbank Fed. Seit Anfang 2001 und vor allem nach den Anschlägen des 11. September hatte die Fed damit angefangen, um die Wirtschaft zu beleben, das Zinsniveau sank von durchschnittlich 6,5 auf rund ein Prozent. Erst 2004 stieg das Zinsniveau wieder leicht an. Das Problematische an dieser Entwicklung: Zunächst lockten die niedrigen Zinsen auch jene Käufer auf den Immobilienmarkt, die sich einen Kredit eigentlich nicht leisten konnten. Möglich wurde dies durch die zunehmende Praxis der Banken, gegen einen Zinsaufschlag so genannte Subprime-Kredite an Personen mit schlechter Bonität zu vergeben, vielfach erfolgte die Finanzierung komplett ohne Eigenkapital oder sogar zu mehr als 100 Prozent des Kaufpreises, was durch eine Gesetzesänderung der Bush-Regierung möglich wurde. Das Risiko für die Banken war gering: Sie verkauften die Kredite in verbriefter Form weiter und wälzten so die Risiken auf die Abnehmer wie Großanleger und Hedgefonds ab. Zudem war das Ausfallrisiko in Zeiten steigender Immobilienpreise gering: Konnte ein Kreditnehmer nicht zahlen, wurde die Immobilie verkauft und mit dem Erlös war der Kredit gedeckt. Die Folge: Die Nachfrage stieg, die Preise zogen deutlich an.

Als die Zinsen 2006 wieder stiegen, konnten immer mehr Kreditnehmer ihre Darlehensraten nicht mehr bezahlen, denn in den USA sind variabel verzinste Kredite üblich. Die Folge: Zwangsversteigerungen erreichten einen Rekordstand von mehr als zwei Millionen, die Nachfrage und damit auch die Preise brachen ein. Verschärft wurde die Situation durch den Bauboom, der die hohe Nachfrage und das billige Baugeld ausgelöst hatten. Zudem traten nun die Risiken der verkauften Kredite zutage, die viele Banken schwer trafen und ab Sommer dazu führten, dass Baufinanzierer wie Fanny Mae vom Staat gerettet werden mussten. Auch die Pleite der Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 ging auf die faulen Kredite zurück, dies löste letztlich die Finanzkrise aus. Diese schickte den gesamten Finanzmarkt – also auch die Aktienmärkte - auf Talfahrt.

Spanien

In Spanien ist Wohneigentum deutlich verbreiteter als hierzulande, was auch daran liegt, dass Steuererleichterungen und eine lockere Kreditvergabe über viele Jahre den Immobilienerwerb erleichterten. Die Immobilienpreise spielten in den Jahren 2002 bis 2007 verrückt, als einer der Auslöser gilt die Einführung des Euro, mit dem ein deutlich niedrigeres Zinsniveau einherging, was die Immobilienfinanzierung verbilligte. Auch die laxe Praxis der Kommunen bei der Ausweisung von Bauland befeuerte den Boom, da Bauträger so mühelos die Genehmigung für große Projekte erhielten. Vielfach waren die Haushalte überschuldet, da sie gleich mehrere Immobilien besaßen und abzahlen mussten.

Das Fatale an der Entwicklung: Die Bauwirtschaft spielt in Spanien eine wichtige Rolle, mit dem Einbrechen der Immobilienpreise rutschte das Land in eine Rezession, viele Immobilieneigentümer verloren ihren Job und konnten die Kreditraten nicht mehr bedienen. In Regionen wie etwa auf den Balearen fielen die Preisrückgänge unter anderem deswegen weniger heftig aus, weil dort eine rigidere Praxis bei der Ausweisung von Bauland verfolgt wurde und wird.

China

In China ist Immobilieneigentum gang und gäbe, viele Chinesen besitzen mehr als eine Immobilie. Ein Objekt zu kaufen und damit zu spekulieren ist weit verbreitet und heizt die Nachfrage an. In Shanghai etwa legten die Immobilienpreise 2016 um mehr als 40 Prozent zu. Die Regierung versucht mit verschiedenen Maßnahmen gegenzusteuern und hat unter anderen verfügt, dass jeder Chinese lediglich eine Immobilie besitzen darf. Zudem wurden die Kreditvergabevorschriften verschärft. Im Gegensatz zu den USA sind die Risiken von Kreditausfällen und damit mögliche Gefahren für die Banken jedoch geringer, da der Immobilienkauf in China üblicherweise mit einem höheren Eigenkapitalanteil finanziert wird.

Japan

In Japan wirken sich die Folgen des Platzens der Immobilienblase im Jahr 1990 bis heute aus. Als Auslöser gilt das so genannte Plaza-Abkommen von 1985. Dort vereinbarten die USA, Frankreich, Großbritannien, Deutschland und Japan, den US-Dollar gegenüber der D-Mark und dem japanischen Yen abzuwerten. Dies führte dazu, dass enorme Geldströme nach Japan flossen, weil Anleger auf eine Aufwertung des Yen spekulierten. Sie kauften Immobilien und setzten diese als Sicherheit für Kredite ein, die für den Kauf von Aktien aufgenommen wurden, die Immobilienpreise verdoppelten sich zwischen 1985 und 1990. Befeuert wurde die Nachfrage auch von der Niedrigzinspolitik der Bank of Japan, die damit den negativen Folgen der Aufwertung des Yen in Form teurerer Exporte für die Wirtschaft auffangen wollte.

Die Immobilienblase platzte, als die Notenbank anfing, wieder eine restriktivere Geldpolitik mit höheren Zinsen zu verfolgen. Zudem hatte die Regierung die Höhe der Kreditsumme, die Banken für Immobilien vergeben durfte, begrenzt. Damit sollten die Exzesse auf den Immobilienmarkt eingedämmt werden. Eine Steuerreform trug ebenfalls dazu bei, dass sowohl der Aktien- als auch der Immobilienmarkt einbrachen. Dies hatte weitreichende Folgen für den Bankensektor und bescherte dem Land eine tiefe Rezession.

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