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Immobilienblase 2020: Wann platzt die Blase in Deutschland?

Haben wir eine Immobilienblase in Deutschland und droht sie 2020 zu platzen? Könnten die Folgen des Coronavirus der Auslöser sein? Und was passiert eigentlich beim Platzen einer Blase und welche Folgen hätte dies für Kaufinteressenten und Immobilieneigentümer? Definition, Ablauf und Folgen der Immobilienblase – einfach erklärt.

1. Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Immobilienpreise und eine Blase können folgende Gemeinsamkeiten haben: Sie sind sehr groß, innen hohl und haben eine begrenzte Lebensdauer. Eine Immobilienblase ist eine Sonderform der Spekulationsblase, die sich entwickelt, wenn Käufer bereit sind, stark überhöhte Immobilienpreise zu zahlen. Ergebnis sind deutlich überbewertete Immobilien. Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preise ihren Höchststand. Wenn sie anschließend drastisch abfallen, z.B. weil die Zinsen steigen und psychologische Effekte den Rückgang der Nachfrage befördern, wäre dies mit dem Platzen der Blase gleichzusetzen.

2. Ablauf: Wie entwickelt sich eine Immobilienblase?

Folgende Faktoren begünstigen die Entstehung einer Immobilienblase:

  • Notenbanken senken den Leitzins.
  • Die Spar- und Kreditzinsen sinken.
  • Das befördert Investitionen in Immobilien.
  • Spareinlagen werden gleichzeitig unattraktiver.
  • Die Nachfrage steigt sowohl durch private Käufer als auch Investoren.
  • Der erhöhten Nachfrage steht ein geringeres Angebot gegenüber.
  • Die Immobilienpreise steigen deutlich.
  • Die Spekulationen mit Immobilien nehmen zu. 
Entwicklung einer Immobilienblase

Ein Anzeichen dafür, dass die Überbewertung von Immobilien zur Bildung einer Blase führt, ist die Entkoppelung der Immobilienpreise von ihrem Sachwert und von den Mietpreisen: Das heißt, dass Käufer bereit sind, drastisch erhöhte Kaufpreise zu zahlen, während die Mietpreise nur moderat steigen oder sogar stagnieren. Gleichzeitig erhöht sich auch das Lohnniveau nur mäßig, was zu einer finanziellen Überforderung von Käufern bzw. Kreditnehmern führen kann. Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preissteigerungen ihren Höhepunkt und die Preise sinken wieder. Findet dies in Form eines plötzlichen Preisverfalls statt, spricht man vom Platzen der Immobilienblase.

Als wesentliche Ursachen für die Entstehung von Immobilienblasen in der Vergangenheit, z.B. in Spanien oder den USA, haben Experten vor allem zwei Ursachen ausgemacht:

1. Grund: Zu lockere Kreditvergabe

So genannte kreditinduzierte Immobilienblasen entstehen dadurch, dass die Immobilienfinanzierungs-Volumen entweder durch eine Lockerung oder eine Verbilligung der Kreditvergabe steigen. Werden beispielsweise die Vergaberichtlinien für Immobiliendarlehen gelockert, werden mehr Interessenten in die Lage versetzt, sich eine Immobilie kaufen zu können, was die Nachfrage und damit auch die Kaufpreise nach oben treibt.

Gleiches gilt, wenn die Darlehenskosten sinken, was etwa bei sinkenden Zinsen der Fall ist. Dann können sich mehr Menschen die Kreditraten leisten, was die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls erhöht.

In den letzten Jahren trugen die niedrigen Zinsen beispielsweise erheblich dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien anzuheizen – einerseits wegen der niedrigen Finanzierungskosten und andererseits aufgrund der niedrigen Verzinsung als sicher geltender Investments wie etwa Staatsanleihen oder Sparbriefe.

2. Grund: Staatliche Fehlanreize

Impulse für eine steigende Nachfrage und damit steigende Immobilienpreise können auch durch staatliche Anreizprogramme ausgelöst werden – etwa bei Steuersubventionen für den Immobilienkauf. Dies war beispielsweise in Deutschland nach der Wiedervereinigung der Fall, als der Fiskus Investments in ostdeutsche Büroimmobilien steuerlich förderte. Als die Gebäude fertiggestellt waren, war die Nachfrage zwischenzeitlich gesunken, viele Objekte standen leer und es setzte ein Preisverfall ein.

3. Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Bestimmte Ereignisse können dazu führen, dass die Preise nach einer längeren Phase der Preissteigerungen plötzlich fallen – und die Blase platzt:

  • Käufer sind nicht mehr bereit, überhöhte Immobilienpreise zu zahlen. Dies kann auch durch psychologische Faktoren, wie etwa die Stimmungslage am Markt bedingt sein. Dann hoffen immer mehr Kaufinteressenten auf weiter sinkende Preise, zugleich gehen Immobilieneigentümer verstärkt dazu über, ihre Objekte zu einem noch vergleichsweise guten Preis zu verkaufen, bevor sie weiter an Wert verlieren.
  • Die Bautätigkeit wird stark angekurbelt, so dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht und der Nachfrageüberhang wegfällt.
  • Die Zinsen für Kredite steigen, weniger Menschen nehmen Kredite auf.

Die Folgen der platzenden Blase: Kreditnehmer können in Schwierigkeiten geraten, ihre Kreditraten zu bedienen und die Zahl der Zwangsversteigerungen nimmt zu. Im Extremfall übersteigt das Angebot die Nachfrage, es gibt Leerstände und die Preise fallen weiter. Das kann auch private Kleinvermieter in finanzielle Nöte bringen.

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Ein Beispiel für die Entwicklung einer Immobilienblase:

Treiben niedrige Zinsen die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der niedrigen Darlehenskosten zunächst stark an und fangen sie im Zuge einer veränderten Zinspolitik der Zentralbanken wieder an zu steigen, verteuern sich die Kredite und weniger Immobilieninteressenten können sich den Kauf leisten. Damit sinkt die Nachfrage, was die Preise unter Druck setzt. Dies wiederum führt dazu, dass den bereits aufgenommenen Krediten im Wert gesunkene Immobilien als Sicherheit gegenüberstehen.

Schlimmstenfalls fordern die Banken dann weitere Sicherheiten ein. Können die Darlehensnehmer, diese nicht aufbringen, riskieren sie die Kündigung ihres Darlehens und es kommt zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Dies erhöht das Angebot zusätzlich und trägt ebenfalls zum Preisverfall bei. In den USA etwa war genau dies der Fall: Dort wurden die Kredite zu leichtfertig vergeben und konnten im Zuge steigender Zinsen von vielen finanzschwachen Immobilieneigentümern nicht mehr bedient werden.

Das Fatale am Platzen von Immobilienblasen besteht darin, dass sie das Finanzsystem massiv belasten können. Dies ist dann der Fall, wenn die Banken die Sicherheiten für die Kreditvergabe abschreiben müssen und es zu massiven Kreditausfällen kommt. Das Platzen der Immobilienblase 2007 / 2008 in den USA etwa löste deshalb eine weltweite Finanzkrise aus. Die Banken hatten zuvor nicht nur leichtfertig Kredite vergeben, sondern auch vielfach mit Immobilien gesicherte Anleihen gekauft – und diese waren aufgrund des Preisverfalls auf dem US-Wohnungsmarkt wertlos geworden. Hinzu kommt, dass der Bausektor unter Druck gerät, was sich je nach Bedeutung in der Volkswirtschaft auch mehr oder weniger stark auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirkt. In Spanien etwa spielt der Bausektor traditionell eine sehr große Rolle, das Platzen der Immobilienblase ließ das Land in eine tiefe Rezession abrutschen.

4. Welche Folgen hat eine platzende Immobilienblase für Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer?

Für Immobilieneigentümer ist das Platzen einer Immobilienblase grundsätzlich nicht problematisch, wenn das Objekt bereits schuldenfrei ist und ein Immobilienverkauf nicht gewünscht ist.

In folgenden Fällen hat eine platzende Blase negative Konsequenzen für Eigentümer:

  • Die Immobilie muss verkauft werden

Steht beispielsweise ein Wohnungsverkauf oder Hausverkauf nach Scheidung an, realisieren die Verkäufer möglicherweise eine hohen Verlust – insbesondere dann, wenn die Immobilie bereits überteuert gekauft wurde. 

  • Die Anschlussfinanzierung steht an

Läuft die Sollzinsbindung für die Kreditfinanzierung der Immobilie zum Zeitpunkt des Platzens einer Immobilienblase aus, kann dies die Anschlussfinanzierung erheblich beeinträchtigen. Dies wäre dann der Fall, wenn die finanzierende Bank den Immobilienwert deutlich niedriger als bisher ansetzt und bislang erst wenig getilgt wurde. Noch kritischer wird es, wenn gleichzeitig das Zinsniveau gestiegen ist und die monatliche Belastung für den weiter zu finanzierenden Kreditbetrag steigt. Kann der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen, müsste er schlimmstenfalls die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt und möglicherweise mit Verlust verkaufen.

immoverkauf24 Tipp: Tilgungsraten

Damit die Anschlussfinanzierung auch in einem ungünstigen Zinsumfeld reibungslos funktioniert, sollte die Tilgung möglichst höher als ein Prozent gesetzt werden – so ist die Restschuld für die Anschlussfinanzierung geringer und es gibt noch einen Puffer für steigende Zinsen. Hier finden Sie weitere Informationen zur optimalen Baufinanzierung.

Negative Folgen einer platzenden Immobilienblase für Kaufinteressenten / Immobilienkäufer:

Kaufinteressenten laufen in Phasen mit einem überhitzen Immobilienmarkt mit Anzeichen von Blasenbildung Gefahr, überteuert einzukaufen und bei einem späteren Verkauf keinerlei Wertzuwachs zu realisieren. Sie müssen auch beachten, dass eine Anschlussfinanzierung sich schwierig gestalten kann – insbesondere, wenn die Tilgung gering ist. Wer einen Kauf in Zeiten eines überhitzen Marktes anstrebt, sollte daher gründlich abwägen, ob und wie er die Finanzierung mit einer höheren Tilgungsrate stemmen kann – und ob der Kauf zu einem solchen Zeitpunkt dringend erforderlich ist oder nicht. So kann es unter Umständen sinnvoller sein, zunächst abzuwarten, wenn ein Umzug nicht zwingend erforderlich ist.

Auch sollten die Finanzierungskonditionen im Blick behalten werden – sind die aktuellen Bauzinsen günstig und das Preisniveau hoch, kann sich ein Kauf unterm Strich möglicherweise rechnen. In Zeiten höherer Zinsen und hoher Kaufpreise sollte besonders gründlich abgewogen werden, ob der Kauf auch langfristig solide finanzierbar ist. Letztlich kommt es bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf auch darauf an, was mit der Immobilie geplant ist und wie wichtig Wohneigentum für den Einzelnen ist. Wer ohnehin lebenslang in seinen eigenen vier Wänden wohnen möchte und sich auch höhere Tilgungsraten leisten kann, kann einen Kauf eher in Betracht ziehen als jemand, der einen späteren Verkauf plant und die Tilgungsraten eher niedrig halten muss. Die Gefahr, sich zu übernehmen oder zu verspekulieren, ist dann größer.

Immoverkauf24-Info: UBS-Index zur Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase

Die Schweizer Großbank UBS hat im September 2019 ihren jährlichen Global Real Estate Bubble Index vorgelegt. Die Studie analysiert weltweit die Immobilienmärkte in 24 Metropolen. Zentrale Ergebnisse: In 12 Metropolen seien die Immobilienmärkte teils deutlich überbewertet, darunter Zürich, Stockholm und San Francisco. In sieben untersuchten Großstädten bestehe derzeit sogar ein akutes Blasenrisiko, in Deutschland seien München und Frankfurt betroffen.

5. Platzt die Immobilienblase 2020 durch die Corona-Krise in Deutschland?

Experten warnen bereits seit einigen Jahren vor einer Immobilienkrise in Deutschland, eine Überbewertung von Immobilien sehen sie vor allem in den Metropolen. Andere argumentieren, dass einige wesentlichen Faktoren für eine Blase in Deutschland nicht gegeben seien. Überblick und Fazit zu Pro & Contra Immobilienblase:

Faktoren, die FÜR ein Platzen der Immobilienblase in Deutschland sprechen:

  • Die Immobilienpreise sind besonders in Ballungszentren wie München, Berlin und Frankfurt in den letzten Jahren stark gestiegen. Während die Kaufpreise deutlich anzogen, stagnierten die Mietpreise Ende 2019 das erste Mal seit Jahren.
  • Die EZB (Europäische Zentralbank) verfolgte in den vergangenen Jahren eine Nullzinspolitik, die mittelbar auch für extrem niedrige Kreditzinsen sorgte. Endet diese von vielen Immobilienkäufern genutzte günstige Zinssituation, könnte das zur Folge haben, dass die Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung Schwierigkeiten beim Tilgen ihrer Kredite bekommen.

  • Die sozialen und wirtschaftlichen Beschränkungen und daraus folgenden finanziellen Einbußen während der Corona-Krise sorgen dafür, dass Interessenten von ihren Kaufplänen Abstand nehmen und einige Käufer ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Folge sind ein Rückgang der Nachfrage, sinkende Preise und eine Zunahme der Zwangsversteigerungen
  • Ein Indikator dafür, dass auch die Politik die Gefahr einer Blasenbildung sieht, sind ergriffene Maßnahmen zum Gegensteuern: Zum einen ein 2017 erlassenes Gesetz, dass der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit gibt, Spekulationsblasen durch Eingriffe in den Immobilienmarkt einzudämmen. Zum anderen schafft die neue, ab 2025 gültige Grundsteuer die Möglichkeit für Gemeinden, mit der Grundsteuer C für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Dies soll dafür sorgen, dass Grundstückspekulationen unattraktiver werden.

Faktoren, die GEGEN das Bestehen und Platzen einer Immobilienblase sprechen :

  • Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich trotz der deutlichen Steigerungen in den letzten Jahren noch nicht von den Mietpreisen entkoppelt. Auch wenn die Mietsteigerungen Ende 2019 das erste Mal seit Jahren stagnierten, während die Kaufpreise weiterkletterten.

  • In Deutschland ist keine Lockerung der strengen Vergabekriterien von Immobilienkrediten zu beobachten. Diese könnte zudem ggf. durch Eingriffe der BaFin reglementiert werden, da die Bundesanstalt aufgrund eines neuen Gesetzes eine Obergrenze für Immobilienkredite festlegen sowie Tilgungszeiträume vorgeben kann.

  • Die Corona-Krise wird voraussichtlich nur temporär für einen Rückgang der Nachfrage sorgen, da zwar einige Interessenten wegen finanzieller, Corona-bedingter Einbußen den Kauf verschieben oder aufgeben werden. Jedoch sind die Zinsen weiterhin niedrig, so dass Finanzierungen ebenfalls weiterhin für viele Menschen möglich sind. Die Nachfrage wird also weiterhin höher als das Angebot sein. Zudem sind Immobilien besonders in Krisenzeiten für Anleger beliebte Anlageobjekte

  • Es sind keine Anzeichen zu erkennen, dass die verstärkte Neubautätigkeit den Wohnraummangel in Metropolregionen in naher Zukunft deutlich reduzieren kann. Dafür verläuft die Neuschaffung von Wohnraum zu schleppend. Folglich ist kein Rückgang der Nachfrage durch ein größeres Angebot zu erwarten.

Fazit:

Zwar sind Immobilien in einigen Städten in Deutschland überbewertet, zuvorderst in München, jedoch fehlen einige Zutaten für eine Immobilienblase. Sehr viel wahrscheinlicher ist, dass sich die Preissteigerungen verlangsamen oder die Preise nur leicht sinken. Die Covid-19-Pandemie sorgt voraussichtlich nur für einen temporären Rückgang der Nachfrage, was zumindest während der Hochphase der Corona-Krise Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird. So erwartet auch Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) stagnierende oder leicht rückgängige Immobilienpreise, weil Immobilienkäufe wegen finanzieller Unsicherheiten während der Pandemie verschoben würden. Siehe auch: Auswirkungen des Corona-Virus auf die Immobilienbranche. Jedoch sind die Bauzinsen weiterhin niedrig, private Kaufinteressenten und Investoren vorhanden und Immobilien in Krisenzeiten besonders attraktiv, so dass nicht von einem Einbruch der Preise auszugehen ist.

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