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Bonitätsprüfung

Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, führt sie eine Bonitätsprüfung beim Kreditnehmer durch. Vom Ergebnis der Bonitätsprüfung hängt entscheidend ab, ob der Darlehensnehmer einen Kredit erhält und zu welchen Konditionen. Seit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie am 21. März 2016 ist die Bonitätsprüfung für die Banken noch wichtiger geworden: Kann der Darlehensnehmer nachweisen, dass die Bank keine Bonitätsprüfung durchgeführt hat, kann er den Kredit jederzeit außerordentlich kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Tipp von immoverkauf24:

Auch Immobilienverkäufer informieren sich über die Bonität eines Kaufinteressenten. Immer häufiger bestehen sie auf einer konkreten Finanzierungszusage einer Bank für das Objekt bevor sie einem Notartermin zustimmen.

1. Was genau ist mit Bonität bzw. Bonitätsprüfung gemeint?

Unter der Bonität eines Kunden versteht man die Zahlungswilligkeit und die Zahlungsfähigkeit eines Kunden. Ist ein Kunde aus Sicht einer Bank sowohl zahlungsfähig als auch –willig, so wird die Bonität als gut bzw. sehr gut eingestuft. Je besser die Bonität eines Kunden, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde einen Kredit nicht bedienen wird. Bei schlechter Bonität könnte der Kredit hingegen aus Sicht der Bank ganz oder teilweise „platzen“. Die Bonitätsprüfung – auch Kreditwürdigkeitsprüfung genannt – wird von Banken durchgeführt um die Kreditausfallwahrscheinlichkeit vor Kreditvergabe so gut wie möglich vorherzusagen.

Achtung: Unterschiedliche Banken können die Bonität ein und desselben Kunden unterschiedlich beurteilen. immoverkauf24 gibt Ihnen im Rahmen einer Darlehensanfrage Auskunft über die jeweiligen Einschätzungen.

2. Was wird bei der Bonitätsprüfung geprüft? Wie geht eine Bank vor?

Bonitätsprüfung

In der Regel prüfen Banken im ersten Schritt die Kreditfähigkeit eines Kunden bzw. genauer gesagt, die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit. Dabei geht es um die Frage, ob der Kunde in der Lage sein wird, aus seinem monatlichen Haushaltsüberschuss sowie seinem Vermögen, die künftigen Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten.

1. Haushaltsüberschuss

Zur Ermittlung des Haushaltsüberschusses werden Einkommen aus Beschäftigung und andere Einnahmen des Kunden den laufenden monatlichen Kosten des Kunden gegenübergestellt (Betriebskosten der neuen Immobilie, Ausgaben für Essen, KFZ-Kosten, Stromkosten, Telefon, etc.). Bleibt ein Haushaltsüberschuss übrig – auch „frei verfügbares Einkommen“ genannt - so kann dieses zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Als Kunde können Sie die Berechnung mit dem immoverkauf24 Haushaltsrechner selbst durchführen. Banken fordern entsprechende Berechnungen an oder kalkulieren mit eigenen Erfahrungswerten bzw. Pauschalen.

2. Vermögensaufstellung

Ebenfalls möchten Banken sich über Ihre Vermögenssituation im Rahmen der Bonitätsprüfung informieren. Dabei werden in einer privaten „Vermögensbilanz“ Ihre Vermögensbestandteile (z.B. Immobilien, Aktien, etc.), den Verbindlichkeiten (z.B. Dispo, Kredite, Steuerschulden) gegenüber gestellt. Die Vermögensbilanz sollte positiv sein. Ein Vermögensüberschuss kann in die Finanzierung eingebracht werden (entweder zur Erhöhung des Eigenkapitals oder als Kreditsicherheit). In jedem Fall erhöht ein Vermögensüberschuss die Bonität des Kreditnehmers.

Tipp von immoverkauf24:

Bereiten Sie bei einem konkreten Immobilienkauf oder Bauvorhaben zeitig alle wichtigen Informationen vor, die für die Bank in puncto Selbstauskunft und Kreditwürdigkeit wichtig sind. Ein Musterformular finden Sie hier.

3. Welche Kriterien sind bei der Bonitätsauskunft wichtig? Wie wirken sich diese aus?

Um zu beurteilen, ob ein Darlehensnehmer nachhaltig ein Haushaltsüberschuss erzielen kann, berücksichtigt eine Bank zahlreiche Kriterien bei der Bonitätsprüfung. Neben Einkommen und Vermögensverhältnisse sind insbesondere zu nennen:

  • Beschäftigungsverhältnis (Art und Dauer des Verhältnisses)
  • Beruf, Arbeitgeber und Branche
  • Familienstand und Anzahl Kinder
  • Postleitzahl, Ort und Straße

Jedes Kriterium hat einen Einfluss auf die Berechnung der Kundenbonität. Dazu einige Beispiele:

  • Sichere Beschäftigungsverhältnisse (z.B. Beamter) wirken sich positiv auf die Bonität aus. Wer noch in der Probezeit ist oder gekündigt wurde, hat besonders schlechte Karten.
  • Die Bonität von Alleinstehenden wird besonders gut bewertet, da sie nur für sich sorgen müssen.
  • Kinder wirken sich negativ bei der Bonitätsberechnung aus, da sie viel Geld kosten können.

Alle Angaben, die Sie gegenüber der Bank machen, fließen in einen kundenspezifischen "Bonitätsscore" ein. Dieser Score – auch Rating genannt – gilt als Maß für die Wahrscheinlichkeit, dass Sie das Darlehen bedienen können. Um die Kreditentscheidung darüber hinaus noch abzusichern, holt die Bank Informationen bei externen Auskunfteien ein.

4. Was wird bei welchen Auskunfteien über mich abgefragt?

Banken wenden sich an Auskunfteien, um sich ein Bild von der Zahlungsmoral des Kunden zu machen. Findet eine Bank z.B. Rücklastschriften, Mahnbescheide oder andere Negativmerkmale geht sie von einer schlechten persönlichen Bonität aus. Häufig konsultierte Auskunfteien sind die Schufa, Arvato Infoscore, Bürgel Wirtschaftsinformationen, Creditreform und Deltavista. Jede Auskunftei hat ihre eigenen Quellen (z.B. T-Mobile liefert Daten an Bürgel, die Postbank an die Schufa, etc.). Bei jeder Auskunftei hat der Kunde einen „Score-Wert“, den die Banken für ihre Bonitätsprüfung abfragen.

Hinweis von immoverkauf24

Die persönliche Bonität ist als eine Art „Vertrauenswert“ zu verstehen. Sie ist ein Indikator dafür, ob ein Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen in der Regel auch nachkommt.

5. Was besagt der Score-Wert bei der Schufa?

Der Score-Wert ist ein Punktewert von 0 bis 100. Er sagt aus, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein Kredit ordnungsgemäß bedient wird. Ein Wert von 94% bedeutet, dass 94% der betrachteten Vergleichspersonen Ihre Kreditverpflichtungen planmäßig erfüllen. Zur Ermittlung des Score-Wertes werden Scoring-Verfahren eingesetzt, d.h. mathematische Analyseverfahren zur Wahrscheinlichkeitsberechnung. Übrigens: ein Score-Wert von 94% hört sich für den Normalbürger erstmal sehr gut an. Für eine Bank ist ein Ausfallrisiko von 6% kein berauschender Wert.

Achtung: Beim Scoring-Verfahren werden u.a. die Merkmale einer größeren Personengruppe auch auf Einzelpersonen übertragen. Dadurch kann es passieren, dass ein Kreditnehmer einen schlechten Score-Wert bekommt, wenn er in einer Gegend wohnt, in der z.B. junge Leute wohnen, die in der Vergangenheit Ihre Rechnungen nicht bezahlt haben.

6. Bekomme ich ein Kredit trotz negativer Schufa?

Nicht jede unbezahlte Rechnung führt automatisch zu einem Negativeintrag bei der Schufa. Nur wenn ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet wurde oder bereits eine Folgestufe des Verfahrens erreicht wurde (Vollstreckungsbescheid, eidesstattliches Versicherung) ist die Schufa-Auskunft negativ. Bei einem negativen Schufa-Eintrag ist es in der Regel schwierig einen Kredit zu bekommen, aber nicht unmöglich – ausreichendes Einkommen und weitere Sicherheiten vorausgesetzt.

Tipp von immoverkauf24:

Sollte ein negativer Schufa-Eintrag nicht berechtigt sein, können Sie dagegen vorgehen und diesen löschen lassen. Warten Sie nicht bis die Schufa den Eintrag im Rahmen der gesetzlichen Pflichten selbst löscht (Löschung nach bis zu 3 Jahren!). Nach Löschung sind Sie wieder kreditwürdig!

7. Wird durch eine Kreditanfrage ein negativer Schufa-Eintrag erzeugt?

Nicht wenige Kunden, die eine Immobilie kaufen möchten, stellen bei mehreren Banken parallel Kreditanfragen, um Konditionen zu vergleichen bzw. konkrete Angebote zu bekommen. Diese Strategie kann jedoch sehr gefährlich sein. Der Grund: Manche Banken stellen statt einer „Konditionsanfrage“ eine „Kreditanfrage“, die dann ein Jahr bei der Schufa gespeichert wird. Jede Kreditanfrage bei einer Bank wirkt sich negativ auf den Score-Wert des Kunden aus! Mehrere Kreditanfragen werden von einer Bank als ein Indiz bewertet, dass der Kunde von anderen Banken als nicht kreditfähig eingestuft wurde.

Bei immoverkauf24 können Sie die Konditionen von bis zu 300 Banken vergleichen ohne einen Schufa-Eintrag zu erzeugen. Es ist sogar möglich eine Finanzierungszusage zu bekommen ohne, dass ein Schufa-Eintrag erfolgt.

8. Ab wann ist meine Bonität ausreichend, um ein Darlehen zu erhalten?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Zum einen hängt die Kreditvergabe nicht nur von der Bonität ab, sondern auch von der zu finanzierenden Immobilie. Insbesondere der Verkehrswert und der Beleihungswert der Immobilie spielen eine wichtige Rolle bei der Kreditentscheidung. Beispiel: Banken bewerten vermietete Immobilien oder Ferienwohnungen sehr niedrig, weil sie bei der Immobilienbewertung ein Mietausfallwagnis berechnen. Die niedrige Bewertung erschwert die Finanzierung.

Sehr gute Finanzierungschancen bestehen, wenn:

  • Die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert durch Eigenkapital finanziert werden kann.
  • Keine negativen Merkmale bei Auskunfteien vorliegen.
  • Der Kreditnehmer fest und nachhaltig beschäftigt ist.
  • Der Haushaltsüberschuss ausreicht die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen dauerhaft zu begleichen.
  • Der Kunde noch über Vermögen verfügt, dass ggf. bei nicht ausreichender Bonität noch eingebracht werden kann.

9. Welche Zinsen bekomme ich bei welcher Kreditwürdigkeit?

Grundsätzlich gilt: Je besser der Score-Wert, mit dem die finanzierende Bank Sie einschätzt, desto besser das Zinsangebot. Da fast jede Bank ein eigenes Scoring-Verfahren zur Bonitätsprüfung besitzt und jede Bank eigene Richtlinien zur Einordnung eines Score-Werts haben kann, lässt sich nicht pauschal sagen, wie stark sich Score-Punkte auf die Zinshöhe auswirken. Oftmals bilden Banken auch Bewertungscluster (z.B. sehr gute Bonität, gerade noch vertretbare Bonität, etc.) für die jeweils eine bestimmte Kreditausfallwahrscheinlichkeit berechnet wird, aus der sich der Risikoaufschlag und damit auch der Zinsaufschlag für das Darlehen ergibt.

Tipp von immoverkauf24:

Auch die Art und Weise wie Sie Ihre Finanzierungsanfrage stellen, kann die Bonitätseinschätzung der Bank und damit den Darlehenszins beeinflussen. Kalkuliert z.B. eine Bank für einen 2-Personen-Haushalt mit Lebenshaltungskosten von 1.500 Euro im Monat und Ihre tatsächlichen Kosten liegen bei 1.700 Euro, wäre es für Sie besser, die tatsächlichen Kosten nicht aufzuführen und mit der Pauschale zu rechnen. immoverkauf24 berät Sie gerne, welche Angaben wie erfolgen sollten.

10. Kann die Bonitätsprüfung kostenlos online erfolgen?

Die Auskunfteien sind nach § 34 des Bundesdatenschutzgesetztes verpflichtet, einmal im Jahr eine Auskunft kostenfrei anzubieten. Ein Musteranschreiben finden Sie hier. Ansonsten kosten online Anfragen bei der Schufa bzw. anderen Anbietern je nach Anfrage ca. 10 bis 30 Euro. Prüfen Sie regelmäßig Ihr Schufa-Scoring – insbesondere nachdem ein Darlehen abgezahlt wurde. Es kommt durchaus vor, dass es in der Schufa-Auskunft noch nicht als bezahlt eingetragen ist. Dann sind Sie auf der sicheren Seite, wenn der Kauf oder Bau einer Immobilie ansteht.

Achtung: Bei einer Darlehensanfrage über immoverkauf24 ist die Bonitätsprüfung kostenfrei. Es werden über die Schufa-Auskunft hinaus alle für die Bonität relevanten Merkmale geprüft.

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