Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuer und Besonderheiten

Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, was die nächsten Schritte sind? Verläuft der Verkauf steuerfrei, sollten Sie Ihre Immobilie vielleicht verkaufen, besser vermieten oder doch selbst einziehen? Erfahren Sie hier, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen können und welche Vorbereitungen vor dem Verkauf getroffen werden sollten.

Kommt es zur Situation, dass Sie ein Haus geerbt haben, tauchen mit Sicherheit viele Gedanken auf. Ob nun ein Verkauf ansteht oder die Entscheidung auf Vermietung fällt: Sie sollten sich im Vorhinein einige Fragen stellen.

• Grundbuch: Liegt ein aktueller Auszug vor? Sind Belastungen oder Rechte eingetragen?
• Erbenkonstellation: Sind Sie alleiniger Erbe oder gibt es Miterben in einer Erbengemeinschaft?
• Ausschlagung: Läuft noch die gesetzliche Ausschlagungsfrist?
• Spekulationsfrist: Prüfen Sie, ob ein steuerrelevanter Zeitraum berührt sein kann.
• Wertermittlung: Haben Sie den Verkehrswert durch Makler oder Gutachter prüfen lassen?

Entscheidung vorbereiten: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Treffen Sie die Nutzungsentscheidung erst, wenn die Basis stimmt. So vermeiden Sie spätere Korrekturen.

Innerhalb der Erbengemeinschaft sollten Sie sich also auf eine der folgenden Nutzungsarten für das Haus einigen:

1. Geerbtes Haus vermieten

Eine Vermietung ist bei einem Einfamilienhaus nur dann sinnvoll, wenn eine spätere Eigennutzung geplant ist oder der Standort stabile Mieten erwarten lässt. Letzteres können Sie durch einen Immobilienmakler herausfinden.

Beachten Sie zudem laufenden Verwaltungsaufwand und Abstimmungen in der Erbengemeinschaft, wenn Sie ein geerbtes Haus vermieten. Aufgrund dieser Reibungspunkte ist eine Vermietung durch die Erbengemeinschaft oft nicht ideal.

2. Geerbtes Haus selbst nutzen

Als Alleinerben entscheiden Sie frei über die mögliche Nutzung. In der Erbengemeinschaft benötigt ein Einzug die Zustimmung aller. Zudem müssen Sie eine Auszahlung der anderen Erben sicherstellen können. Ist das nicht der Fall, kann das Haus eventuell an Sie Miterben vermietet werden oder die Auszahlung der Miterben in Raten erfolgen.

3. Geerbtes Haus Verkaufen

Sie können ein geerbtes Haus nur verkaufen, wenn es einen gemeinsamen Beschluss der Erbengemeinschaft gibt. Ist dies nicht der Fall, können Sie und andere einzelne Erben erwägen, den eigenen Erbteil zu verkaufen. Doch Achtung: Nach § 2034 BGB haben die Miterben ein Vorkaufsrecht, welches sie innerhalb von zwei Monaten anmelden können.

In welcher Höhe könnte Erbschaftssteuer auf die Erben zukommen?

Diese Frage ist wichtig, da es in bestimmten Fällen steuerlich vorteilhaft sein kann, das geerbte Haus selbst zu nutzen. Beachten Sie diesbezüglich persönliche Freibeträge und die Erbschaftssteuer-Klassen (später mehr dazu).

Welche weiteren Kosten sind zu berücksichtigen?

Insbesondere Kosten für die Haushaltsauflösung sind nicht zu vernachlässigen und unbedingt bei einem Verkauf oder der Vermietung einzukalkulieren. Möbel müssen entfernt werden und je nach Zustand und Planung der künftigen Nutzung kann eine Sanierung des Hauses nötig sein.

Sobald Sie von einer Erbschaft erfahren, müssen Sie das Finanzamt binnen drei Monaten darüber informieren. Für die Erbschaftssteuer können Freibeträge genutzt werden, abhängig davon, in welchem Verhältnis Sie zum Erblasser stehen:

Haben Sie die Fragen für sich beantwortet, folgen daraufhin in den meisten Fällen immer die gleichen Schritte. Den groben Ablauf haben wir für Sie heruntergebrochen, sodass Sie einen Überblick über die Situation bekommen:

1. Erbschaft annehmen oder ausschlagen
Sobald Sie von dem Erbe erfahren haben, beginnt die sogenannte Sechs-Wochen-Frist für eine Erbausschlagung. Als Erbe können Sie innerhalb dieser Zeit entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen möchten.

2. Eintragung im Grundbuch prüfen
Vor dem Verkauf muss der Erbe im Grundbuch eingetragen sein. Ein Erbschein ist nicht nötig, aber der Grundbuchstand muss korrekt hergestellt werden.

3. Einigkeit mit Miterben herstellen
Sollte es Miterben geben, muss vorab geklärt werden, ob alle mit dem Verkauf einverstanden sind und wie der Erlös aufgeteilt wird.

4. Wert des Hauses bestimmen
Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Die Werteinschätzung kann beispielsweise durch einen regional tätigen, erfahrenen Immobilienmakler erfolgen. Sie können unsere Makler-Empfehlung nutzen, um einen geeigneten Makler zu finden.

5. Vermarktung und Preisstrategie festlegen
Gemeinsam mit dem Makler legen Sie fest, zu welchem Kaufpreis das geerbte Haus vermarktet werden soll. Anschließend beginnt der Makler mit der Käufersuche.

6. Kaufvertrag und Notartermin vorbereiten
Sobald ein passendes Kaufangebot vorliegt, einigen Sie sich mit dem Interessenten hinsichtlich aller Modalitäten und Details. Der Kaufvertrag kann unterschrieben und der Verkauf notariell abgewickelt werden.

Für den Hausverkauf an sich ist kein Erbschein erforderlich. Allerdings muss vor dem Verkauf zunächst das Grundbuch berichtigt werden, da sich mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer des Hauses einen aktuellen Grundbuchauszug erhält, der vor dem Kauf immer eingesehen werden sollte.

Um die Grundbuchberichtigung vornehmen zu können, müssen Erben nachweisen, dass sie die rechtmäßigen neuen Eigentümer sind. Das kann über folgende Wege erfolgen:

• notarielles Testament
• Erbvertrag

Wichtig: Liegt lediglich ein handschriftliches Testament vor, reicht dies als Nachweis nicht aus. Weitere Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen finden Sie auf unserer Seite Erbrecht.

Das Elternhaus zu verkaufen, ist für viele Erben emotional sehr belastend. Oft müssen finanzielle Entscheidungen getroffen werden, während Erinnerungen an die Familie noch präsent sind. Zwischen emotionaler Bindung zum Haus und den Eltern sowie wirtschaftlichen Interessen fällt es vielen Kindern schwer, den Immobilienverkauf professionell abzuwickeln.

Hinzu kommt: Der Verkaufserlös soll häufig Pflegekosten decken oder innerhalb der Erbengemeinschaft gerecht verteilt werden. Auch Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern können einen Verkauf erschweren. Idealerweise bleibt das Elternhaus in der Familie. Häufig passen jedoch Lage, Größe oder Zustand nicht zu den Lebensumständen der Kinder. Die Option „Haus erben und dann selbst einziehen“ entfällt deshalb häufig aus rein praktischen Gründen.

Wem gehört das Haus, wer darf das Elternhaus verkaufen?

Vor einem Verkauf muss immer geklärt werden, wer rechtlich über das Haus verfügen darf. Maßgeblich sind die Eintragungen im Grundbuch und die Bestimmungen des Testaments.

Folgende Fälle müssen unterschieden werden:

• Beide Eltern sind verstorben: In diesem Fall müssen sich die Kinder als Erben darüber einigen, was mit dem Elternhaus passieren soll, sofern das Testament nicht eine andere Verteilung des Erbes vorsieht.

• Ein Elternteil ist verstorben, der andere noch geschäftsfähig: Ist ein Elternteil verstorben, hängt es vom Testament ab, wer über das Elternhaus entscheiden darf. Haben die Eltern das verbreitete Berliner Testament vereinbart, ist der hinterbliebene Ehegatte Alleinerbe und kann über den Umgang mit dem Haus bestimmen. Er muss jedoch dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt, da der Pflichtteilsanspruch bzw. der Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder in jedem Fall bestehen bleibt.

• Liegt keine derartige Regelung vor, erben auch die Kinder und sind auch direkt Rechtsnachfolger des Erblassers und somit Entscheidungsträger. Hat ein Ehepaar z.B. (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft) zwei Kinder und stirbt einer der Ehegatten, erbt der andere die Hälfte und die Kinder jeweils ein Viertel. Dies kann dazu führen, dass sich die Erbengemeinschaft - bestehend aus dem hinterbliebenen Ehepartner und seinen Kindern – einigen muss, ob sie das Elternhaus verkaufen will oder nicht.

• Ein Elternteil ist verstorben, der andere nicht mehr geschäftsfähig: Komplizierter kann es werden, wenn beispielsweise ein Elternteil noch lebt und nicht mehr geschäftsfähig ist. Für einen solchen Fall ist es hilfreich, wenn eine Generalvollmacht oder eine Verkaufsvollmacht vorliegt, die das Kind in die Lage versetzt, für die Eltern zu handeln. Sie greift dann, wenn diese nicht mehr in der Lage sind, selbst wichtige Entscheidungen zu treffen. Liegt keine derartige Vollmacht vor, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

• Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig: Auch in diesem Fall ist eine notariell beurkundete Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht hilfreich. Ohne entsprechende Vollmacht wird auch hier das Vormundschaftsgericht tätig, das einen Betreuer für Rechtsgeschäfte wie etwa den Hausverkauf bestimmt. Das können auch die Kinder des Betreuten sein.

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist eine Entscheidung, die Sie gut vorbereiten sollten. Sowohl finanzielle und steuerliche Aspekte als auch emotionale Bindungen spielen dabei eine wichtige Rolle. Es ist entscheidend, den Verkehrswert der Immobilie genau zu kennen und rechtliche sowie organisatorische Grundlagen wie Eigentumsverhältnisse oder Vollmachten zu klären. Eine professionelle Hausbewertung und frühzeitige Gespräche innerhalb der Familie können dabei helfen, den Prozess reibungslos zu gestalten. Nutzen Sie die Chance, sich umfassend zu informieren, um die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.