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Mietvertrag erben – Es gilt Sonderkündigungsrecht!

Ob nun Erbe eines Mieters oder Vermieters – beide Parteien müssen sich damit befassen, wie es mit dem Mietvertrag eines verstorbenen Angehörigen weitergehen soll. Erben einer vermieteten Eigentumswohnung müssen Entscheidungen dahingehend treffen, ob sie die geerbte Wohnung selbst nutzen möchten oder nicht. Angehörige eines Mieters müssen überlegen, ob sie die Wohnung übernehmen möchten. Worauf Erben in puncto Mietvertrag achten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst. Lassen Sie die Wohnung zuvor kostenlos & unverbindlich von uns bewerten, um anhand des Wertes zu sehen ob sich eine Selbstnutzung oder eine Vermietung für Sie lohnt.

1. Mietvertrag geerbt – was nun?

Mietvertrag erben

Der Mieter ist verstorben – wer zahlt nun die Miete? Das ist nur eine der Fragen, die sich beispielsweise Erben einer vermieteten Immobilie stellen. Zudem müssen die Erben – seien es Erben eines Mieters oder Vermieters - sich damit befassen, was aus dem bestehenden Mietverhältnis werden soll. Der Grund: Sie werden im Erbfall Rechtsnachfolger des Mieters beziehungsweise Vermieters und übernehmen damit auch alle Rechten und Pflichten. Es ist also keineswegs so, dass ein Mietverhältnis automatisch mit dem Tod des Mieters oder Vermieters endet. Daher sollte im Erbfall rasch geprüft werden, ob und wie der Mietvertrag fortgesetzt werden kann. Wichtig dabei: Ist ein Mieter verstorben und wird das Erbe ausgeschlagen, betrifft dies auch den Mietvertrag.

Wichtig dabei: Es bleibt nur wenig Zeit, wenn der Mietvertrag eines verstorbenen Mieters gekündigt werden soll. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht für die Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechts aufgrund eines Todesfalls lediglich eine Frist von einem Monat ab Kenntnis vor. Eine Entscheidung muss also möglichst rasch getroffen werden. Das gilt insbesondere für Erben eines Mieters, da sie die Miete nach dem Todesfall weiter zahlen müssen.

In unserem kostenlosen PDF-Ratgeber „Immobilie erben erfahren Sie, worauf Sie als Erbe generell achten müssen und ob es sinnvoll sein könnte, das Erbe auszuschlagen. 

2. Mietvertrag fortsetzen versus auflösen

Mietvertrag

Es kann für Erben eines Mieters durchaus attraktiv sein, in den Mietvertrag einzutreten. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung den eigenen Vorstellungen entspricht – und gilt erst recht, falls die Miete sehr günstig im Vergleich zur Neuanmietung einer ähnlichen Wohnung ist. Hinzu kommt, dass auch die Kündigungsfrist seitens des Vermieters aus Sicht des Mieters umso vorteilhafter ist, je länger der Mietvertrag bereits besteht.

Erben eines Vermieters sollten zunächst klären, inwieweit die Selbstnutzung für sie infrage kommen könnte. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Gesetzgeber strenge Vorgaben zur Eigenbedarfskündigung macht. Auch sollten Erben überlegen, ob sie das geerbte Mietobjekt in nächster Zeit verkaufen möchten oder nicht. Der Grund: Für eine freie Immobilie kann ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden als für eine vermietete. Bei der Entscheidung für oder gegen einen Wohnungsverkauf sollten aber auch Aspekte wie die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer berücksichtigt werden. 

Als Erbe einer vermieteten Immobilie sollten Sie sich bei einem versierten Immobilienmakler fachlichen Rat dazu einholen, inwieweit die weitere Vermietung oder der Verkauf der geerbten Immobilie für Sie sinnvoller sein könnte. Nutzen Sie unsere Maklersuche, um einen kompetenten Ansprechpartner zu finden oder lassen Sie Ihre Wohnung direkt von uns bewerten - kostenlos & unverbindlich.

Sowohl für Erben eines Mieters als auch für Erben eines Vermieters gilt außerdem, dass sie sich schnellstmöglich einer Übersicht über das gesamte Erbe verschaffen sollten, zu dem auch der Mietvertrag gehört. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen und damit auch nicht den Mietvertrag fortzuführen, wenn der Verstorbene hohe Schulden angehäuft hat. Die Frist hierfür beträgt lediglich sechs Wochen – daher sollte die Vermögenslage von dem Erblasser zügig geklärt werden.

3. Mietvertrag erben – Welche Rechte habe ich als Erbe eines verstorbenen Mieters?

Ist ein Mieter verstorben und wollen seine Erben den Mietvertrag nicht fortführen, können sie das Mietverhältnis kündigen. Gleiches gilt für Vermieter. Hierfür sieht § 580 BGB die Möglichkeit vor, innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls von einem Sonderkündigungsrecht beim Mietvertrag im Todesfall Gebrauch zu machen. Die Kündigungsfrist bei Tod des Mieters beträgt drei Monate.

Die Kündigung des Mietvertrags muss von allen Erben und eintrittsberechtigten Personen unterschrieben werden. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Als Erbe eines Mieters können Sie hierfür unsere kostenlose Vorlage für die Kündigung wegen Todesfall nutzen.

Wollen die Hinterbliebenen des Mieters die Wohnung übernehmen, ist die Reihenfolge zu beachten, nach der ein Anspruch auf die Wohnung besteht:

  • Ehepartner/Lebenspartner
  • Kinder
  • Verwandte/verschwägerte Angehörige
  • Sonstige Erben

Ein Beispiel: Lebt ein Ehepaar in einer Mietwohnung und stirbt einer der Ehegatten, wird der andere automatisch Mieter. Wenn er den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, greift § 563 BGB, andernfalls gelten die Vorgaben des § 563 a BGB. Beide Paragraphen regeln die Fortsetzung des Mietvertrags im Todesfall. Dabei ist gemäß § 563 Absatz 4 BGB vorgesehen, dass die Kündigung durch den Vermieter nur bei einem gewichtigen Grund möglich ist – etwa dann, wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des eintretenden Mieters vorhanden sind. Zudem muss er auch ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen – etwa bei einer Eigenbedarfskündigung.

Anders sieht es aus, wenn ein Erbe, der bislang nicht zum Haushalt des Verstorbenen gehörte in den Mietvertrag eintreten möchte. Dann kann der Vermieter den Mietvertrag gemäß § 564 BGB ohne besonderen Kündigungsgrund mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Achtung!

Wer den Mietvertrag übernimmt, zahlt damit auch die Miete nach dem Todesfall. Zudem steht er nicht nur für die laufenden, sondern auch für eventuell vorhandene Mietrückstände ein. Gleiches gilt für Rückstände bei den Betriebskosten. Ist der Mieter verstorben, muss die Renovierung im Fall einer Kündigung von den Erben übernommen werden.

Ein Sonderfall tritt für Vermieter beim Tod des Mieters ein, wenn dieser keine Erben hinterlässt. Dann müssen sie die Kosten für die Wohnungsauflösung und die Renovierungskosten selbst übernehmen. Hierfür können sie die vom Mieter zuvor gezahlte Kaution verwenden. Zwar ordnet das Nachlassgericht in solchen Fällen eine Nachlasspflegschaft an und der Vermieter kann seine Mietforderungen gegenüber dem Nachlasspfleger geltend machen. Hat der Verstorbene Schulden hinterlassen, geht der Vermieter allerdings leer aus.

4. Mietvertrag erben – Welche Rechte habe ich als Erbe einer vermieteten Wohnung?

Gemäß § 566 BGB gilt bereits, dass z.B. ein Immobilienkauf ein Mietverhältnis nicht beendet. Kauf bricht nicht Miete. So verhält es sich auch, wenn der Vermieter stirbt und die Erben Eigentümer werden – allerdings wird der Erbe nicht erst mit der Umschreibung im Grundbuch Vermieter, sondern bereits aufgrund des Erbfalls.

Wer nun eine vermietete Immobilie und damit auch einen Mietvertrag erbt, übernimmt damit alle Rechten und Pflichten des verstorbenen Vermieters. Eine Kündigung des bestehenden Mietvertrags ist allerdings nicht ohne weiteres möglich, denn hier greifen die üblichen Regelungen einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB, nach denen es zulässig ist, seinem Mieter zu kündigen. Das ist bei berechtigtem Interesse - beispielsweise bei geplantem Eigenbedarf - der Fall. Verhält sich der Mieter rechtswidrig, könnte auch eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB infrage kommen. Ein solcher Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen mindestens zwei Monate nacheinander im Rückstand ist. Anders als beim Tod eines Mieters kann ein Vermieter einer geerbten Immobilie also nicht allein aufgrund des Todesfalls ein Sonderkündigungsrecht geltend machen.

immoverkauf24 Tipp:

Erben sollten die Mieter möglichst zügig darüber informieren, dass sie aufgrund des Erbfalls die Rechtsnachfolge des Vermieters angetreten haben - und dies auch nachweisen. So ist gewährleistet, dass die Mieter zeitnah wissen, an wen die Miete künftig zu zahlen ist. Ist eine Hausverwaltung mit dem Verwalten der Wohnung beauftragt worden, ist auch diese zu informieren.

5. Wie kündige ich den geerbten Mietvertrag? – Hier Muster Kündigungsschreiben!

Wollen Hinterbliebene den Mietvertrag eines verstorbenen Angehörigen nicht fortsetzen, müssen sie diesen schriftlich kündigen und auf ihr Sonderkündigungsrecht verweisen. Dabei empfiehlt sich der Versand per Einschreiben, wobei die Kündigung innerhalb der einmonatigen Frist zugestellt werden muss.

Nutzen Sie für die Sonderkündigung unser Muster-Anschreiben.

Ihre kostenlose Wohnungsbewertung

Um sich als Erbe eines Vermieters vernünftig über die zukünftige Nutzung der geerbten Immobilie entscheiden zu können, ist der Wert der Wohnung ausschlaggebend, der vorher unbedingt ermittelt werden sollte, um die beste Option für sich abwägen zu können.

Lassen Sie Ihre Wohnung kostenlos & unverbindlich von uns bewerten!

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