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Vollmacht zum Hausverkauf – Wie ein Dritter Ihren Verkaufsprozess übernimmt

Mit Hilfe einer Vollmacht zum Hausverkauf können Immobilienbesitzer die Abwicklung des Verkaufsprozesses an einen Stellvertreter übertragen. Doch was müssen Vollmachtgeber beachten, wenn sie wegen Krankheit oder anderer Gründe nicht selbst tätig werden können? immoverkauf24 liefert Antworten auf die wichtigsten Fragen und sagt, wie Sie rechtskonform eine Verkaufsvollmacht erstellen.

1. Was ist eine Vollmacht für den Hausverkauf?

Mit einer Vollmacht für den Hausverkauf können Sie den Verkauf einer Immobilie sowie die Unterzeichnung des Kaufvertrags rechtswirksam auf eine andere Person übertragen. Grundsätzlich können Sie Vollmachten zwar formfrei erteilen, eine Verkaufsvollmacht für Immobilien bedarf jedoch immer der schriftlichen Form sowie einer notariellen Beglaubigung oder notariellen Beurkundung.

2. Verkaufsvollmacht – Wann kommt sie zum Einsatz?

Eine Vollmacht beim Immobilienverkauf kommt immer dann in Betracht, wenn der Eigentümer den Verkauf nicht selbst abwickeln kann und jemand Drittes für ihn tätig wird.

Beispiele:

  • Eltern können ihre Kinder mit dem Hausverkauf bevollmächtigen, wenn sie ein gewisses Alter oder einen bestimmten Pflegegrad erreicht haben und die Unterbringung in einer Tagespflege oder einer Einrichtung der vollstationären Pflege mittels des Verkaufserlöses finanziert werden soll. Wichtig ist hier, die Vollmacht rechtzeitig vor einer möglichen Geschäftsunfähigkeit zu erstellen.
  • Wenn sich der Eigentümer einer Immobilie im Ausland befindet, kann er mittels einer Vollmacht eine dritte Person mit den Verkaufsabwicklungen vor Ort beauftragen.
  • Erbengemeinschaften beauftragen ebenfalls häufig eine dritte Person mit dem Hausverkauf, um mögliche Konflikte untereinander von vornherein zu verhindern und sich den Verkaufserlös zu teilen.

Bevollmächtigte können sowohl Verwandte als auch eine andere vertrauenswürdige Person sein. Möglich ist auch, den Immobilienmakler über die reine Käufersuche hinaus mit den Kaufpreisverhandlungen und sogar der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu beauftragen. Dann erteilt der Eigentümer ihm eine entsprechende Verkaufsvollmacht.

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Als Eigentümer können Sie eine Vollmacht explizit für den Hausverkauf ausstellen oder auf eine bereits bestehende Vorsorge- oder Generalvollmacht, die auch Immobilienangelegenheiten beinhaltet, zurückgreifen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang nur, dass es sich um eine notarielle Vollmacht handeln muss. Denn während das Bürgerliche Gesetzbuch eigentlich keine bestimmten Vorgaben für eine Vollmacht enthält und sie entweder mündlich oder schriftlich erfolgen kann, gelten bei Immobiliengeschäften andere Gesetze.

Um ein Haus zu verkaufen, ist eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht notwendig, bei der ein Notar die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Eine inhaltliche Prüfung erfolgt in diesem Fall jedoch nicht. Wenn Sie als Vollmachtgeber sichergehen wollen, dass auch der Inhalt der Vollmacht rechtskonform ist, sollten Sie sich für eine notarielle Beurkundung entscheiden. In manchen Fällen, etwa wenn die Geschäftsfähigkeit der handelnden Person zweifelhaft ist, muss eine notarielle Beurkundung sogar zwingend vorliegen.

Eine handschriftlich erstellte, unbeglaubigte Vollmacht ist in keinem Fall ausreichend. Abgesehen davon kann eine Vollmacht zum Hausverkauf auch nachträglich erstellt werden. Mehr dazu unter Punkt 7.

immoverkauf24 Info:

Selbstverständlich kann nicht nur der Verkäufer eine Verkaufsvollmacht erteilen. Auch Käufer können eine Vollmacht für den Immobilienkauf erstellen und jemand Drittes zur Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar entsenden, wenn sie den Termin beispielsweise wegen Krankheit nicht selbst wahrnehmen können.

3. Was ist der Unterschied zwischen Vorsorgevollmacht und Generalvollmacht beim Immobilienverkauf?

Die Begriffe „Vorsorgevollmacht“ und „Generalvollmacht“ werden häufig synonym verwendet. Dabei gibt es einige Unterschiede.

Generalvollmacht

Wie der Name schon sagt, gilt eine Generalvollmacht für alle rechtlichen und persönlichen Angelegenheiten – familienrechtliche Angelegenheiten wie Scheidung und Eheschließung sind jedoch ausgenommen. Sie umfasst somit den größtmöglichen Rahmen, den eine Vollmacht umfassen kann. Das heißt, bei der Generalvollmacht ist der Hausverkauf sozusagen inkludiert. Gültig ist die Vollmacht sofort, also von dem Moment an, an dem der Vollmachtgeber sie an den Bevollmächtigten übergibt.

Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht hingegen ist auf bestimmte Bereiche begrenzt, die in der Vollmacht explizit benannt werden müssen – wie etwa in einer Vorsorgevollmacht zum Hausverkauf. Weitere Bereiche können die Gesundheitsfürsorge, Vermögensangelegenheiten sowie Aufenthaltsbestimmung (Krankenhaus oder Pflegeheim) sein. Eine Vorsorgevollmacht zum Hausverkauf gilt anders als eine Generalvollmacht erst, wenn der Vollmachtgeber beispielsweise durch Krankheit nicht mehr in der Lage ist, seine Belange selbst zu regeln.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Zwar tritt eine Vorsorgevollmacht offiziell unverzüglich mit dem Ausstellen der Vollmacht in Kraft. Im sogenannten Innenverhältnis, das die rechtlichen Befugnisse des Bevollmächtigten umschreibt, ist in der Regel jedoch festgelegt, dass er erst bei Bedarf aktiv werden soll.

immoverkauf24 Tipp:

Um rechtlich mehr Sicherheit zu haben, ist eine Vorsorgevollmacht beim Immobilienverkauf häufig einer Generalvollmacht vorzuziehen. In der Vorsorgevollmacht lassen sich mehr Aspekte individuell regeln als in der allgemein gefassten Generalvollmacht.

4. Was gilt es bei der Erstellung einer Verkaufsvollmacht zu beachten? Hier Mustervollmacht

Wenn Sie als Eigentümer einer Immobilie eine Verkaufsvollmacht erstellen möchten, sollten Sie beispielsweise folgende Dinge berücksichtigen:

  • Unbedingt rechtzeitig handeln! Wer beispielsweise an Demenz erkrankt ist, ist zur Erstellung einer Vollmacht häufig nicht mehr in der Lage.
  • Nur absolute Vertrauenspersonen beauftragen und sie ggf. kontrollieren.
  • Die Vorstellungen etwa bezüglich des Verkaufspreises mit der vertretenden Person konkret besprechen.
  • Die Gültigkeit der Vollmacht begrenzen, wenn Sie dies wünschen.

Unsere Mustervollmacht zum Hausverkauf bietet Ihnen eine Orientierung, welche Punkte eine Vollmacht umfassen kann. Sie sollten jedoch bedenken, dass eine rechtsgültige Vollmacht zum Hausverkauf nie kostenlos ist, da sie immer notariell beurkundet oder zumindest beglaubigt werden muss. Wenn Sie sich für eine notariell beurkundete Vollmacht entscheiden, übernimmt der Notar die komplette, rechtskonforme Formulierung der Vollmacht, so dass Sie auf der sicheren Seite sind.

Inhaltlich könnte eine Verkaufsvollmacht beispielsweise folgende Punkte umfassen:

Ich ____ (Name, Vorname des Vollmachtgebers, Geburtsdatum und Geburtsort, Adresse, Telefon, E-Mail) erteile hiermit Vollmacht an ____ (Name, Vorname des Bevollmächtigten, Geburtsdatum und Geburtsort, Adresse, Telefon, E-Mail), mich vor Privatpersonen, Unternehmen und Behörden zu vertreten, um den Verkauf meiner Immobilie ____ (Anschrift der Immobilie, besondere Merkmale) zu übernehmen.

Die Vollmacht beinhaltet folgende Punkte (auswählen nach Bedarf):

  • Suche eines geeigneten Käufers
  • Details des Verkaufs verhandeln
  • In meinem Namen den Kaufvertrag unterzeichnen

Im Weiteren lege ich fest:

Der Verkaufspreis soll bei ___ bis ___ Euro liegen.

Diese Vollmacht gilt über meinen Tod hinaus und ist gültig bis zu meinem Widerruf – bestenfalls bis zum Verkauf des Hauses. Nach meinem Ableben kann diese Vollmacht von meinen Erben widerrufen werden.

(Alternativ können Sie auch eine andere zeitliche Begrenzung der Vollmacht sowie weitere zusätzliche Punkte benennen)

___ (Ort, Datum)

___ (Unterschrift Vollmachtgeber, Name, Vorname Anschrift)

 

___ (Ort, Datum)

___ (Unterschrift Vollmachtnehmer, Name, Vorname, Anschrift)

immoverkauf24 weist darauf hin, dass dieses Muster nur als ein unverbindliches Beispiel dienen soll und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen Sachverständigen/Makler, der Sie umfassend berät. Wir können Ihnen bei der Maklersuche helfen.

5. Wie hoch sind die Kosten für eine notarielle Vollmacht?

Das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Notare und Gerichte (GNotKG), §98, regelt die Kosten einer notariellen Vollmacht für den Hausverkauf. Berechnungsgrundlage für eine notarielle Beurkundung ist der Geschäftswert der Vollmacht. Dabei sind bis zu 50 Prozent des Vermögens des Vollmachtgebers anzusetzen – sofern sich die Vollmacht auf das gesamte Vermögen des Vollmachtgebers bezieht. Wird die Vollmacht explizit für den Hausverkauf ausgestellt, gelten bis zu 50 Prozent des Werts der Immobilie als Grundlage.

Beispielrechnungen für einen Geschäftswert, bei dem 50 Prozent des Vermögens angesetzt werden:

Geschäftswert in Euro Beurkundungsgebühr
10.000,- 75,-
25.000,- 115,-
50.000,- 165,-
250.000,- 535,-
500.000,- 935,-

Maximal ist die Gebühr auf 1735 Euro begrenzt, egal wie hoch der Geschäftswert ist. Zusätzlich sind noch Schreibauslagen und sonstige Auslagen wie Porto oder Telefongebühren sowie die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen.

Eine notarielle Beglaubigung ist weitaus günstiger als eine Beurkundung, die Kosten liegen in der Regel zwischen 20 und 70 Euro.

6. Sonderfall Erbengemeinschaft – Was muss dabei berücksichtigt werden?

Geht eine Immobilie nach dem Tod des Eigentümers auf mehrere Personen über, kommt es häufig zu Konflikten um die Erbschaft. Selbst Geschwister, die zuvor ein gutes Verhältnis untereinander hatten, können in Streit geraten, wenn es um die Frage geht: Was soll mit dem Elternhaus geschehen? Während der eine das geerbte Haus im Familienbesitz halten oder vermieten möchte, will der andere die Immobilie lieber durch einen Verkauf zu Geld machen. Hier muss jede Erbengemeinschaft den besten Weg für sich finden.

Entscheidet sich die Gemeinschaft schließlich für einen Verkauf, um den Erlös untereinander gerecht zu teilen, empfiehlt es sich, eine dritte, neutrale Person wie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Er vertritt die Interessen aller Beteiligten. Auf diese Weise können Missverständnisse oder neue Probleme gleich von vornherein ausgeschlossen werden. Ein Profi kann die Immobilie in der Regel relativ zügig verkaufen, so dass längerer Leerstand, der den Wert des Hauses senkt, vermieden wird. Möglich ist natürlich auch, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft den Verkauf übernimmt. 

In jedem Fall muss die handelnde Person eine Verkaufsvollmacht erhalten, damit sie die Immobilie veräußern darf. Diese Vollmacht müssen alle Erben unterzeichnen, nur dann ist sie gültig.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten und dabei Hilfe benötigen, wenden Sie sich gerne an uns. immoverkauf24 berät Sie, wie Sie am besten vorgehen.

7. Was ist eine nachträgliche Vollmachtbestätigung?

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben bereits einen Notartermin mit dem Käufer vereinbart, doch dann sind Sie beispielsweise wegen Krankheit kurzfristig verhindert, den Termin wahrzunehmen? Das ist kein Grund zur Sorge. Sie können einer dritten Person formlos oder sogar nur mündlich eine Vollmacht zur Vertragsunterzeichnung erteilen. Das heißt, diese Person vertritt Sie ohne Vertretungsvollmacht. Für den Kaufvertrag bedeutet das wiederum, dass er zunächst „schwebend unwirksam“ ist. Erst wenn es nachträglich eine notariell beglaubigte Vollmachtbestätigung gibt, tritt er in Kraft.

Vorteil ist, dass sich der Verkäufer den Kaufvertrag im Detail ansehen kann, bevor er wirksam wird. Aber: Verweigert er nachträglich die Vollmachterteilung, sollte er bedenken, dass er gegebenenfalls schadensersatzpflichtig werden kann.

8. Immobilienverkauf ohne Vollmacht – Ist das überhaupt möglich?

Tritt der Fall ein, dass der Eigentümer einer Immobilie beispielsweise durch einen Schlaganfall plötzlich geschäftsunfähig wird, aber keine notarielle Verkaufsvollmacht vorliegt, stehen die Angehörigen vor der Frage: Wer darf die Immobile verkaufen, wenn davon etwa die Pflegekosten getragen werden müssen? Für Fälle wie diesen gibt es sogenannte gerichtliche Betreuer. Bei ihnen kann es sich um den Ehegatten oder die Kinder der betroffenen Person handeln, die aber zunächst offiziell vom Gericht als Betreuer bestellt werden müssen. Nachteil ist, dass sich diese Bestellungsverfahren oftmals in die Länge ziehen, so dass sich der Immobilienverkauf um Monate verzögern kann. Auch deshalb empfiehlt es sich für Immobilienbesitzer, rechtzeitig eine Vollmacht zu erstellen.

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