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Haus erben - welche Schritte nun auf Sie zukommen!

Stirbt ein Angehöriger, kommt zunächst einiges auf die Erben zu – und das, während sie ihre Trauer verarbeiten und ohnehin emotional stark belastet sind. Doch besonders dann, wenn ein Haus vererbt wurde, muss oft schnell gehandelt werden. Dann gilt es, viele Formalitäten zu klären und sich auf Nachfragen vom Amtsgericht, Miterben und vom Finanzamt vorzubereiten. Die dringlichste Frage: Soll das Erbe überhaupt angenommen oder lieber ausgeschlagen werden? Und wenn ja – wie läuft der Eigentumsübergang ab? Was ist zu beachten, wenn es Miterben gibt? Wie sieht es mit der Erbschaftsteuer aus und welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit dem geerbten Haus? Und gerade für diejenigen, die bislang kein Eigentum besessen haben, stellen sich Fragen zu Themen, mit denen sie sich bislang nie befasst haben – etwa dazu, wie der Verkehrswert des geerbten Hauses überhaupt ermittelt wird und inwieweit der Hausverkauf oder die Vermietung des Hauses eine Option sein könnten. Immoverkauf24 hat die Antworten auf diese wichtigen Fragen rund ums Thema „Haus erben“ zusammengefasst.

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1. Haus geerbt - Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Es mag zunächst befremdlich klingen, doch es kann unter Umständen sinnvoll sein, ein Erbe auszuschlagen. Das gilt auch für ein geerbtes Haus. Der Grund: Wer sich entscheidet, das Erbe anzunehmen, übernimmt nicht nur das Haus, sondern auch die komplette Verantwortung dafür – und dazu gehört es auch, eventuell vorhandene Schulden zu tilgen. Übersteigen diese den Wert des Hauses, wäre die Annahme des Erbes unterm Strich mit einem Verlust verbunden. Hinzu kommt, dass die Erben auch mit ihrem Privatvermögen für Schulden des Erblasser haften – und nicht nur mit dem Erbe. Umgehen lässt sich dies allerdings mit einer Nachlassverwaltung, die beim Gericht beantragt wird. Diese empfiehlt sich immer dann, wenn es innerhalb der mit sechs Wochen recht kurzen Annahmefrist nicht gelingt, die Schuldensituation des Verstorbenen zu ermitteln. Dann beschränkt sich der Schuldendienst der Erben lediglich auf das Erbe, das Privatvermögen bleibt in diesen Fällen außen vor.

immoverkauf24 Info:

Wer ein Haus geerbt hat, sollte beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anfordern. Hierfür reicht es in der Regel aus, ein notarielles Testament vorzulegen. Aus dem Grundbuchauszug geht hervor, inwieweit das Haus (noch) mit Grundschulden belastet ist. Über weitere Schulden und Guthaben geben die Banken Auskunft, mit denen der Verstorbene zu tun hatte. Hierfür muss entweder eine über den Tod hinaus geltende Kontovollmacht, Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament vorgelegt werden. Ein Erbschein ist in beiden Fällen nicht erforderlich.

Sanierungsbedarf

Auch ein großer Sanierungsbedarf kann mitunter dazu führen, dass das Ausschlagen des Erbes unterm Strich sinnvoll sein könnte. Gerade bei älteren Häusern in schlechtem Zustand kann es daher sinnvoll sein, einen Immobiliensachverständigen zu Rate zu ziehen. Ein weiteres Argument für das Ausschlagen des Erbes: Sind die Erben selbst verschuldet und befinden sich beispielsweise in einem Insolvenzverfahren, kann dies sinnvoll sein. Der Grund: Andernfalls würde je nach Zeitpunkt im Insolvenzverfahren die Hälfte oder sogar das gesamte Erbe an die Gläubiger gehen. Durch die Ausschlagung geht der Erbanspruch an die nächsten Angehörigen in der Erbfolge - die so genannten Nacherben - über und das Vermögen bleibt in der Familie. Gerade in solch komplexen Fällen ist ein Fachanwalt für Erbrecht der geeignete Ansprechpartner.

Aufgrund der kurzen Frist von nur sechs Wochen ab Bekanntwerden der Erbschaft (§ 1944 BGB) sollte schnell gehandelt werden, um diese Möglichkeit gegebenenfalls nutzen zu können. Lebte der Erblasser im Ausland oder hält sich der Erbe im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die Erklärung muss gegenüber dem Nachlassgericht oder einem Notar erfolgen. Wurde das Erbe irrtümlich angenommen, kann die Annahme nachträglich angefochten werden, ebenso die Ausschlagung. Allerdings muss dann innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntwerden der Gründe, die zur Anfechtung führen, reagiert werden. So ist es beispielsweise denkbar, dass nach Ausschlagung des Erbes doch noch Vermögen auftaucht, von dem die Erben bislang nichts wussten. Allerdings muss hier mit Bedacht vorgegangen werden, da die Gerichte nicht automatische jede Begründung für das Anfechten akzeptieren.

immoverkauf24 Tipp:

Die Frist für das Annehmen beziehungsweise Ausschlagen des Erbes beginnt bei gesetzlicher Erbfolge, ohne dass die Erben dazu amtlich informiert werden. Wer sich nicht äußert, nimmt das Erbe nach Ablauf der Frist automatisch an.

Wer nach reiflicher Überlegung und Prüfung des Nachlasses zu dem Schluss kommt, dass das Ausschlagen des Erbes sinnvoll ist, muss sich beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen vorstellen und folgende Unterlagen vorlegen:

  • Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung
  • Sterbeurkunde oder Name/Geburtsname/Geburts- und Todesdatum sowie Adresse des letzten Aufenthaltsorts des Erblassers

Zudem müssen Namen/Adressen/Geburtsdaten weiterer Verwandter sowie eigener Kinder genannt werden.

Alternativ kann ein Notar damit beauftragt werden, die Erklärung an das zuständige Nachlassgericht zu übermitteln. Für beides wird jeweils eine Gebühr fällig, die sich nach der Höhe des Erbes richtet. War der Erblasser überschuldet, beträgt die Gebühr pauschal 30 Euro, ansonsten sind die Gebühren abhängig vom Nachlasswert gestaffelt.

immoverkauf24 Tipp:

Die Gebühren für das Ausschlagen eines Erbes lassen sich im KV21201 Nr. 7 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) entnehmen, ausschlaggebend ist der Faktor 0,5 bei der Kostenermittlung. 

2. Wie werde ich als Erbe Eigentümer des Hauses?

Wer eine Immobilie geerbt hat, muss sich unter anderem darum kümmern, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Dies ist entweder unter Vorlage des öffentlichen Testaments mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder durch Vorlegen eines Erbscheins möglich. Nur so lässt sich der Eigentumsübergang aus Sicht des Grundbuchamts zweifelsfrei nachvollziehen und dokumentieren. Dieser weist aus, wer die Erben des Verstorbenen sind und muss beim Amtsgericht am Wohnsitz des Verstorbenen beantragt werden.

3. Wie verhält es sich mit den Miterben, wenn ich ein Haus geerbt habe?

Erbengemeinschaft

Es kommt häufig vor, dass ein Nachlass an mehrere Hinterbliebene vererbt wird. Dies ergibt sich unter anderem auch daraus, dass bestimmten Personen ein Pflichtteil zusteht. Ein Beispiel: Angenommen, ein Ehepaar hat zwei Kinder. Ein Ehepartner stirbt. Wer erbt das Haus? Sofern kein Berliner Testament verfasst wurde, erbt nicht allein der Ehepartner. Stattdessen gehen 50 Prozent an ihn und die andere Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder. Dann wäre von einer Erbengemeinschaft die Rede, die drei Personen umfasst. Das Erbrecht erweist sich daher im Falle eines Hauses als schwierig, da es nicht teilbar ist. Daher müssen sich alle Erben einig darüber sein, wie nach dem Tod des Erblassers mit dem Haus verfahren wird. Wer ist dafür, das geerbte Haus zu verkaufen, wer möchte es lieber vermieten? Möchte einer der Miterben selbst in das Haus einziehen? Diese Fragen müssen gemeinsam geklärt werden, was auch deshalb schwierig sein kann, weil es sich nicht um eine freiwillige Gemeinschaft handelt. Folgende Möglichkeiten im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommen für die weitere Verwendung des Hauses in Betracht, sofern sich alle Miterben einig sind:

Verkauf

Sind sich alle Miterben einig, stellt der Hausverkauf eine Option dar. Der Verkaufserlös abzüglich aller bis dahin seit dem Tod des Erblassers angefallenen Kosten wird dann anteilig jedem Miterben ausgezahlt. Nach dem Verkauf wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.

Vermietung

Es wäre denkbar, entweder an einen der Miterben oder an Dritte zu vermieten. Der Haken besteht allerdings darin, dass die Erbengemeinschaft dann weiter fortbesteht. Dies kann auf Dauer als problematisch sein. Einigen sich die Erben auf diese Art der weiteren Verwendung des Hauses, ist angeraten, die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umzuwandeln.

Ausgleichszahlung und Selbstnutzung durch einen Erben

Wenn einer der Erben in das Haus einziehen möchte, muss er seine Miterben finanziell entschädigen. Um eine Einschätzung für die Größenordnung eines angemessenen Auszahlungsbetrags zu erhalten, muss zunächst der Verkehrswert des geerbten Hauses ermittelt werden. Diese Möglichkeit setzt allerdings voraus, dass der Miterbe über die erforderlichen Mittel verfügt (oder einen entsprechenden Kredit stemmen kann), um seine Miterben auszuzahlen. Die Erbengemeinschaft endet mit der Auszahlung.

Sind sich die Miterben nicht einig, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Sie wird von demjenigen Erben beim Amtsgericht beantragt, der das Haus gegen den Willen der anderen verkaufen will. Diese können sich dagegen nicht wehren, allerdings haben sie zumindest die Möglichkeit, mitzubieten. Diese Lösung ist finanziell gesehen allerdings unvorteilhaft, da der erzielte Verkaufserlös häufig niedriger als beim freihändigen Verkauf ausfällt. Hinzu kommt, dass für die Versteigerung auch Kosten anfallen.

Zudem sollte gemeinsam mit den anderen Erben ein Sachverständiger für die Ermittlung des Verkehrswerts bestellt werden. So lässt sich im Nachhinein Ärger vermeiden. Der Grund: So kann keiner der Beteiligten sagen, dass er mit dem bestellten Experten und seiner Einschätzung zum Wert des Hauses nicht einverstanden war.

4. Haus geerbt – muss ich Erbschaftssteuer zahlen?

Erbschaftssteuer Immobilie

Zwar unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht, doch je nach Höhe und Art des Vermögens kann es auch sein, dass Freibeträge für den Nachlass ein steuerfreies Erbe ermöglichen. Diese liegen je nach Verhältnis zum Erblasser zwischen 20.000 und 500.000 Euro, für darüber hinausgehendes Vermögen liegt der Steuersatz zwischen 7 und 50 Prozent. Am günstigsten ist die Besteuerung für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, da die Freibeträge für diese Personengruppen am höchsten und die Steuersätze am niedrigsten sind.

Ein Beispiel: Erbt ein Kind von der verstorbenen Mutter 500.000 Euro, beträgt der Steuerfreibetrag 400.000 Euro. Für die darüber hinausgehenden 100.000 Euro beläuft sich die Erbschaftsteuer auf insgesamt 8.000 Euro, die sich aus sieben Prozent Steuern für 75.000 Euro sowie elf Prozent auf 25.000  Euro ergibt.

Da der Vermögenswert maßgeblich für die Ermittlung der Erbschaftsteuer ist, muss der Verkehrswert für ein geerbtes Haus zunächst ermittelt werden. Hierfür sollte ein Sachkundiger mit der Bewertung beauftragt werden, damit diese dem Finanzamt übermittelt werden kann. Eine Besonderheit gilt für vermietete Häuser und Wohnungen: Bei diesen nimmt das Finanzamt eine Bewertungsabschlag von 10 Prozent vor, maßgeblich für die Besteuerung sind also 90 Prozent des Verkehrswerts.

Eine weitere Besonderheit sieht das Steuerrecht für geerbte Häuser vor, die von den Erblassern bis zum Tod selbst genutzt wurden. Dann fällt keine Erbschaftsteuer an, wenn...

  • ...die Immobilie direkt nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre vom Ehepartner, einem eingetragenen Lebenspartner oder ein Kind bewohnt wird (andernfalls droht eine nachträgliche Besteuerung).
  • ...ein Kind das Haus erbt und die Wohnfläche höchstens 200 m² beträgt. Die darüber hinausgehende Wohnfläche wird anteilig besteuert.

5. Welche Kosten entstehen und wie kann ich Kosten sparen?

Ein Haus zu erben geht mit Kosten einher – zum einen mit laufenden Kosten wie etwa die Grundsteuer, zum anderen mit den Steuern und Gebühren, die mit dem Eigentumsübergang verbunden sind. Wie  hoch die laufenden Kosten sind, lässt sich den Unterlagen zum Haus entnehmen, die weiteren Kosten können teilweise vermeiden werden:

  • eventuell vermeidbar: Kosten für den Erbschein

Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch anhand dieser Dokumente sowie der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts erfolgen. Gleiches gilt bei einer Vorsorgevollmacht, die über den Tod hinaus gilt. Andernfalls muss ein Erbschein vorgelegt werden. Die Kosten hierfür setzen sich aus den Gebühren für die Erteilung des Erbscheins sowie die eidesstattliche Versicherung zusammen. Hierfür ist jeweils die volle Gebühr auf den Wert des Nachlasses abzüglich der Schulden gemäß Tabelle B in Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig. Ein Beispiel: Liegt der Nachlasswert bei insgesamt 100.000 Euro, betragen die Gesamtkosten für den Erbschein zweimal 273 Euro und belaufen sich somit auf 576 Euro.

  • Vermeidbar: Kosten für die Umschreibung im Grundbuch

Wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vorgenommen, fallen hierfür keine Kosten an. Ansonsten fallen Gebühren gemäß der bereits genannten Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG an, wobei der Vermögenswert in Spalte B maßgeblich ist. Beträgt der Wert des geerbten Hauses beispielsweise 350.000 Euro, lassen sich bei einer Umschreibung innerhalb der Zwei-Jahres-Frist 685 Euro sparen.

  • Beim Verkauf eventuell fällig: Einkommensteuer

Ein Haus zu erben kann auch mit Steuern auf den Verkaufserlös einhergehen. Wird ein geerbtes Haus innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, unterliegt der Gewinn aus dem Hausverkauf der Einkommensteuer. Wichtig: Als Stichtag für die Fristen bei Verkauf nach Selbstnutzung oder Vermietung dient der Tag des Erwerbs durch den Erblasser. Wurde ein Haus beispielsweise vor 12 Jahren vom Erblasser gekauft und vermietet, entfällt die Spekulationssteuer. Wurde es vor 3 Jahren gekauft und selbst genutzt, kann das geerbte Haus ebenfalls einkommensteuerfrei verkauft werden.

6. Wie viel habe ich geerbt, was ist das Haus wert?

Wer ein Haus erbt, weiß zunächst einmal nur, dass die Immobilie an ihn übergeht. Was noch zu ermitteln ist: Der Verkehrswert des Hauses. Dieser ist aus mehreren Gründen von Bedeutung:

  • Er ist maßgeblich für die Höhe der Erbschaftsteuer.
  • Er kann für Überlegungen zur eventuell anfallenden Spekulationssteuer relevant sein.
  • Er dient grundsätzlich als Entscheidungsgrundlage für die weitere Verwendung des Hauses (Geerbtes Haus verkaufen, geerbtes Haus vermieten oder selbst nutzen).
  • Er ist bei Erbengemeinschaften sinnvoll – beispielsweise wenn mehrere Kinder ein Haus erben und die Geschwister ausgezahlt werden sollen.

Aufgrund dieser Aspekte ist es wichtig, sich möglichst früh mit dem Thema auseinanderzusetzen und zu ermitteln, wie hoch der Wert des Hauses ist.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens selbst, dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet. Auf die Erben kommt das Finanzamt jedoch nur dann zu, wenn sich nach Melden der Erbschaft durch die Erben herausstellt, dass möglicherweise Erbschaftsteuer zu zahlen ist. Dann fordert das Finanzamt die Erben zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf, der unter anderem auch die „Anlage Angaben zu Bedarfswerten“ beizufügen ist. Da die Erbschaftsteuer von den Bundesländern erhoben wird, gibt es keine bundesweit einheitliche Möglichkeit, die Formulare abzurufen. Die hier verwendeten Verlinkungen beziehen sich auf den Beispielfall Hamburg.

Da das Finanzamt für die Bewertung keine Ortsbesichtigung vornimmt, kann es durchaus sein, dass der gemeine Wert zu hoch angesetzt wurde. Erben können dann gemäß § 198 BewG versuchen, anhand eines Sachverständigengutachtens den so genannten „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen. Dies ist immer dann eine Überlegung wert, wenn das Haus wertmindernde Faktoren aufweist.

7. Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Geerbtes Haus vermieten

Die Frage, ob der Verkauf, die Vermietung oder die Selbstnutzung eines geerbten Hauses am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte zunächst der Verkehrswert der Immobilienerbschaft ermittelt werden. Auch Aspekte wie steuerliche Konsequenzen bei Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung gilt es zu berücksichtigen. Komplexer ist die Entscheidungsfindung bei Erbengemeinschaften, da hier unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen können.

Hilfreich ist es auch, sich professionellen Rat zu holen. So kann ein Steuerberater detailliert Auskunft zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen der verschiedenen Optionen geben. Ebenfalls sinnvoll: Das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers. Er kann eine Einschätzung dazu abgeben, welche Preisvorstellungen beim Verkauf realistisch sind und auch darüber informieren, welche Miete für das Haus angemessen wäre und wie gut die Vermietungschancen stehen.

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