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Abrisskosten Haus – Welche Kosten entstehen, wenn Sie ein Haus abreißen

Die Suche nach einem Einfamilienhaus kann angesichts der hohen Nachfrage besonders in den Metropolregionen zur Herausforderung werden. Mitunter stolpern Kaufinteressenten dabei über ein Verkaufsinserat für ein „Grundstück mit Altbestand“. Entsprechen Grundstück und Lage den Wünschen, stehen Hauskäufer vor der Frage, ob sie das Haus abreißen oder sanieren sollen. Hierfür ist es wichtig, die Abrisskosten für das Haus abzuschätzen.

1. Wie genau berechnen sich die Abrisskosten für ein Haus?

Die Abrisskosten für ein Haus liegen in etwa bei 10.000 bis 25.000 Euro. Um die Abrisskosten pro Quadratmeter zu berechnen, empfiehlt es sich gemäß einer gängigen Faustformel, mindestens rund 50 bis 100 Euro zu veranschlagen. Diese Kosten können aber auch deutlich abweichen, denn es gibt diverse Aspekte, die die Kosten für einen Hausabriss erheblich beeinflussen:

  • Was soll abgerissen werden? – Die Abrisskosten für eine Scheune sind beispielsweise deutlich geringer als bei einem Wohnhaus
  • Wie gut ist das Gebäude auf dem Grundstück zugänglich?
  • Sind aufwändige Sicherungsmaßnahmen erforderlich (z.B. bei sehr enger Bebauung)
  • Bleibt die Bodenplatte beziehungsweise der Keller erhalten oder nicht (siehe hierzu auch Punkt 3)?
  • Umfang der Arbeiten (wer übernimmt beispielsweise die Entrümpelung des Hauses? Wer fällt gegebenenfalls Bäume, die nicht gewünscht sind und die die Arbeiten erschweren?)
  • Größe des Hauses
  • Verwendete Baustoffe (Asbest muss beispielsweise teuer als Sondermüll entsorgt werden)

Achtung!

Beim Hausabriss können die tatsächlichen Kosten mitunter deutlich höher sein als die vorab kalkulierten. Um sich vor teuren Überraschungen zu schützen ist es empfehlenswert, das Haus mit einem Bausachverständigen, Architekten oder Bauingenieur zu besichtigen und auch ein Bodengutachten anfertigen zu lassen. Dieses ist wichtig, um gegebenenfalls giftige Altlasten zu erkennen und beispielsweise auch die geologischen Boden- sowie die Grundwasserverhältnisse zu ermitteln. Letzteres kostet um die 1.000 Euro, die Kosten für einen Baugutachter betragen im Schnitt einige Hundert Euro.

Wichtig zu wissen: Die Abrisskosten beinhalten mehr als nur die reinen Kosten für das Abtragen des Altbestands, wie folgende Berechnung zeigt!


Abriss-Preisliste – Beispielrechnung

So könnte die Preisliste für die Abrisskosten eines unterkellerten Einfamilienhauses mit 100 Quadratmetern Wohnfläche aussehen:

Arbeitsschritt Kosten
Planung des Abrisses 800 Euro
Vorbereitende Arbeiten (beispielsweise Entrümpelung) 2.000 Euro
Abrissarbeiten 10.000 Euro
Bei Kellerabriss/falls kein Keller vorhanden: Fundament ausbaggern, mit Erde befüllen, Erdreich verdichten 3.000 Euro

Entsorgung des Bauschutts

1.500 Euro
Entsorgung des Sondermülls (beispielsweise Asbest, Eternit, Glaswolle) 1.200 Euro

Abrisskosten insgesamt

18.500 Euro

2. Haus abreißen und neu bauen oder Altbestand sanieren?

Hausabriss

Bei der Entscheidung für oder gegen den Abriss eines Hauses sollten auch die Baukosten für den Neubau einbezogen werden. Denn eine Faustregel für die Abrisskosten besagt, dass es immer dann günstiger ist, ein Haus abzureißen, wenn sich die Kosten für die Sanierung auf über 75 Prozent der Kosten für einen kompletten Neubau belaufen. Das erscheint auf dem ersten Blick nicht unbedingt vorteilhaft, allerdings sollte beachtet werden, dass beim Neubau sehr viel mehr Gestaltungsspielraum besteht und auch ein weitaus höherer energetischer Standard – je nach Grundstück und Bebauungsplan auch ein Plusenergiehaus – erreicht werden kann. Dieser führt zu geringeren Heizkosten im späteren Betrieb. Altbestand kann hingegen in der Regel bestenfalls zum KfW-Effizienzhaus 40Plus umgebaut werden.

immoverkauf24 Tipp

Umfangreiche Informationen zu den Fördermöglichkeiten für die energetische Sanierung finden Sie in unserem Beitrag zum KfW-Tilgungszuschuss.

Dass die Sanierung teurer sein kann als ein Neubau, ist keineswegs utopisch, denn dabei fallen umfangreiche Kosten an, die oftmals höher als bei einem Neubau sind: So ist es beispielsweise einfacher, in einem Neubau die Hauselektrik zu installieren als diese in einem Altbau zu erneuern. Gleiches gilt für die Erneuerung der Heizungsanlage. Hinzu kommt, dass Fenster und Türen in der Regel ebenso wenig dem aktuellen energetischen Standards entsprechen wie die Dämmung des Daches und der Fassade (sofern überhaupt vorhanden).

Zudem entsprechen viele Grundrisse alter Häuser nicht mehr den modernen Vorstellungen vom Wohnen – und verfügen beispielsweise nur über eine sehr kleine Küche abseits der Wohnräume oder lediglich ein einziges Bad für ein großes Haus. Bei sehr alten Häusern kann es auch vorkommen, dass beispielsweise Schwammbefall an den Dachbalken festgestellt wird, was eine aufwändige Sanierung erfordert.

immoverkauf24 Tipp

Ob Abriss und Neubau oder Sanierung – es kann durchaus sinnvoll sein, von Anfang an auch das Thema Barrierefreies Wohnen zu berücksichtigen, denn ein altersgerechtes Haus kann später länger selbst genutzt werden.

3. Neues Haus auf altem Fundament – lohnt es sich, den alten Keller bei Abriss zu erhalten?

Ist der Keller hervorragend erhalten und wünschen sich Bauherren eine Unterkellerung, kann es mitunter sinnvoll sein, diesen zu erhalten und darauf den Neubau zu errichten. Allerdings spricht auch einiges gegen diese Vorgehensweise: So sind Keller häufig feucht und das Trockenlegen von Kellerwänden ist sehr teuer, mitunter entsprechen sie auch nicht den statischen Anforderungen, die für einen Neubau erforderlich wären. In solchen Fällen wäre ein Abriss und Neubau sinnvoller.

immoverkauf24 Tipp

Geld sparen lässt sich, falls der Keller als Fundament für den Neubau genutzt werden kann. Der Keller wird dann verfüllt, was preiswerter ist als die Kosten für den Kellerabriss samt Verfüllen der Baugrube.

Zudem ist der Erhalt der Kellerräume sinnlos, wenn das Haus an anderer Stelle auf dem Grundstück errichtet werden soll. Außerdem lassen sich manche Baufirmen gar nicht erst auf den vorhandenen Keller ein und bieten ausschließlich die Errichtung eines neuen Kellers oder einer neuen Bodenplatte an.

immoverkauf24 Tipp

Sie haben ein Grundstück mit unterkellertem Altbestand gefunden und ziehen einen Hausabriss in Erwägung? Um zu prüfen, inwieweit der vorhandene Keller erhalten werden kann und sollte, empfiehlt es sich die Begutachtung durch einen Bauexperten. Diese Frage kann auch ein Baugutachter im Rahmen der Gesamteinschätzung der Bausubstanz klären, was sich ohnehin generell empfiehlt.

4. Abriss planen – worauf ist beim Hausabriss bürokratisch zu achten?

Fällt die Entscheidung für einen Abriss, müssen einige bürokratische Aspekte bedacht werden. Da die Bauordnungen Ländersache sind, können die Vorgaben regional voneinander abweichen. Üblicherweise muss zunächst die Genehmigung für den Abriss beim zuständigen Bauamt eingeholt werden, mancherorts reicht die Anzeige des Abrisses bereits aus.

Achtung!

Handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder trifft dies auf Nachbarhäuser zu, sind weitaus strengere Vorgaben der Denkmalschutzbehörde zu beachten.

Doch spätestens bei der Frage, wie der Neubau aussehen und wo er auf dem Grundstück errichtet werden soll, kommt der örtliche Bebauungsplan ins Spiel: Was darf überhaupt gebaut werden – und schreibt der Bebauungsplan beispielsweise vor, dass die Vorderseite des Hauses in einer Linie mit den Nachbarhäusern errichtet werden muss?

Achtung!

Wird ein Neubau errichtet, gelten hierfür die Vorgaben des Bebauungsplans. Dieser kann seit der Errichtung des Abrisshauses schärfere Vorgaben enthalten. In solchen Fällen sollte zunächst geprüft werden, ob eine Sanierung nicht doch eine Alternative wäre.

5. Wie findet man ein gutes Abrissunternehmen?

Kommt es beim Abriss eines Hauses nicht einfach nur auf die Kosten an und weniger auf die Qualität der Arbeiten, da ja nichts Neues entsteht? Mitnichten, denn ein unsachgemäßer Abriss eines Hauses könnte beispielsweise auf dem Nachbargrundstück teure Schäden verursachen. Besser ist es daher, bei der Auswahl des Abrissunternehmens darauf zu achten, dass die Firma etwas von ihrem Metier versteht. Es ist daher sinnvoll, sich auf solche Unternehmen zu konzentrieren, die über eine Zertifizierung für Abrissarbeiten wie zum Beispiel dem „RAL-Gütezeichen Abbrucharbeiten“ verfügen und/oder von einem geprüften Meister für Abbruch und Betontrenntechnik geführt werden.

6. Haus vor Grundstücksverkauf abreißen?

Nicht nur für Kaufinteressenten, sondern auch für die Verkäufer des bebauten Grundstückes kann die Frage „Abriss ja oder nein?“ relevant sein. Pauschal lässt sich nicht sagen, ob ein Abriss vor dem Grundstücksverkauf sinnvoll ist. Tendenziell dürfte dies umso eher der Fall sein, je eindeutiger das alte Haus den heutigen Ansprüchen nicht mehr entspricht – etwa, wenn es sehr klein und das Grundstück sehr groß ist. Angesichts der vielerorts stark gestiegenen Grundstückspreise ist die Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Käufer für ein großes Grundstück tief in die Tasche greifen und nur ein kleines Häuschen bewohnen wollen, eher gering. In solchen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, die Abrisskosten für das Haus zu übernehmen und das Grundstück unbebaut zu verkaufen. Dies senkt die Hemmschwelle für den Kauf bei denjenigen Interessenten, die möglichst unkompliziert ein Haus erwerben oder bauen wollen. Ein erfahrener Grundstücksmakler kann anhand der Bebauungspläne und dem Zustand des Hauses kalkulieren, was sich für den Verkauf lohnt! 

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