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Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung

Unter einer Vorfälligkeitsentschädigung versteht man den Betrag, den ein Darlehensnehmer an eine Bank zahlen muss, wenn er ein Festzins-Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit kündigt.

Eigentümer, die eine Immobilie oder ein Haus verkaufen wollen, sollten vor dem Hausverkauf genau prüfen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt bzw. in welcher Höhe und ob sich ein Einspruch lohnt. Im Folgenden die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung.

Die 5 wichtigsten Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung:

1) Warum hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kündigt ein Darlehensnehmer seinen langfristigen Kredit vorzeitig, so entgehen der Bank Zinseinnahmen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Zum einen muss die Bank damit auf fest eingeplante Gewinne verzichten (Margenschaden). Zum anderen hat sie sich in der Regel selbst langfristig finanziert und kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen neu anlegen (Refinanzierungsschaden). Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entstanden Schaden ersetzen.

2) Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Der Hauptbestandteil der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden. Zur Berechnung des Zinsschadens kann die Bank zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen:

  1. Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wird, allerdings zu schlechteren Konditionen. Der Zinsschaden ergibt sich aus dem Zinsunterschied zwischen dem alten und dem neuen Darlehen.
  2. Aktiv-Passiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass sie das Geld nicht neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrags und dem Pfandbriefzins.

Banken wählen in der Regel die zweite Methode, weil der entstandene Schaden auf diese Weise meistens höher ausfällt. Die erste Methode ist allerdings verpflichtend, wenn der Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit, z.B. zum Immobilienkauf bei der Bank abschließt. Neben dem Zinsschaden kann eine Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens nehmen.

Wichtig:

Die Bank darf nicht nur ihre Kosten weiterreichen, sondern muss auch eingesparte Beträge bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Dazu zählen Verwaltungskosten und Risikokosten, da ein gekündigtes Darlehen nicht mehr verwaltet werden muss und nicht mehr ausfallen kann.

3) Vorfälligkeitsentschädigung berechnen / Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung benutzt die Bank einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Hier die wichtigsten Eingabedaten beispielhaft:

Restschuld bei Kreditablösung 100.000 Euro
Restlaufzeit Darlehen 2 Jahre
Nominalzins 4,0 %
Wiederanlagezins 0,5 %
Höhe monatliche Rate 1.000 Euro

Aus den Eingaben ergibt errechnet sich der Zinsschaden, der noch um die im folgenden Kosten korrigiert wird:

Zinsschaden 6.420 Euro
- Risikoersparnis 90 Euro
- Ersparnis Verwaltungskosten 200 Euro
+ Bearbeitungsgebühr 100 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung 6.230 Euro

Im konkreten Beispiel müsste der Darlehensnehmer bei vorzeitiger Ablösung seines Darlehens noch 6.230 Euro an die Bank an Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt besonders hoch aus, wenn ein Darlehen zu einem hohen Zins abgeschlossen wurde und in Zeiten niedriger Zinsen gekündigt werden soll.

Hinweis:

In der Beispielrechnung wurden keine Sondertilgungsrechte berücksichtigt. Nach einem Urteil des Landgerichts Darmstadt muss eine Bank mögliche Sondertilgungsrechte bei der Berechnung künftig berücksichtigen, d.h. sie muss unterstellen, dass der Darlehensnehmer alle Tilgungsrechte bis zum Laufzeitende wahrgenommen hätte. Dadurch verringert sich der Zinsschaden entsprechend.

4) Vorfälligkeitsentschädigung – Einspruchsmöglichkeiten bei falscher Berechnung?

Für einen Laien ist es schwer nachvollziehbar, ob eine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Laut Verbraucherzentrale fallen 3 von 10 Berechnungen zu hoch aus. Daher lohnt es sich, die Berechnungen zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Mögliche Ansprüche verjähren nach einer Frist von 3 Jahren.

5) Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeidbar?

Wichtiger Tipp: Bitte beachten Sie, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf vermeidbar ist, wenn das Darlehen bereits 10 Jahre läuft. In diesem Fall ist die Kündigung kostenfrei möglich (Gesetzliche Grundlage dafür ist der §489 BGB). Ebenfalls kann ein Darlehensnehmer der Vorfälligkeitsentschädigung entkommen, wenn er das Darlehen auf eine neue Immobilie überträgt (Objekttausch) bzw. der Käufer seiner Immobilie das bestehende Darlehen übernimmt (Schuldnertausch).

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