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Ab 2018: Verbraucher-Bauverträge bringen Vorteile für Bauherren

Recht 15.11.2017 Claudia Lindenberg
Finanzierungszusage rechtlich bindend

Im Januar 2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft – und es bringt Vorteile für Bauherren mit sich. So haben sie künftig über den neuen „Verbraucher-Bauvertrag“ hinsichtlich der Baubeschreibung, des Zeitpunkts der Fertigstellung und des Widerrufs mehr Rechte, wie die LBS West mit Sitz in Münster berichtet. Der neue Vertragstypus gilt für private Bauherren, die einen Bauunternehmer mit einem Neubau oder einem umfangreichen Umbau beauftragen. Nach Angaben von LBS-Juristin Agnes Freise umfasst das neue Bauvertragsrecht für Privatpersonen fünf wesentliche Punkte:

Anspruch auf aussagekräftige Baubeschreibung

Bislang seien Baubeschreibungen häufig unvollständig und ließen Bauherren oftmals im Unklaren darüber, was im Leistungsumfang enthalten sei und welche Materialien verbaut würden, so Freise. Die Folge: Oftmals ist es für die Bauherren schwierig, etwaige Zusatzkosten einzuschätzen. Ab 2018 müssen Bauunternehmen die wesentlichen Eigenschaften des Gebäudes eindeutig beschreiben. Dazu gehören etwa die Baukonstruktion, der Schallschutz, der Innenausbau (etwa in Form von Angaben zu den Armaturen im Sanitärbereich) und die Gebäudetechnik. Außerdem sind sie verpflichtet, dem Bauherrn Pläne mit exakten Flächenangaben vorzulegen. Die Baubeschreibung muss ihm außerdem rechtzeitig vor Vertragsabschluss in Textform vorliegen, beispielsweise via E-Mail. Die Regelung gilt auch für Bauträgerverträge, wer mit einem Architekten baut, hat hingegen keinen Anspruch auf die Herausgabe der Unterlagen – auch dann nicht, wenn die Ausführung durch einen Generalunternehmer erfolgt.

Fertigstellungstermin muss verbindlich genannt werden

Bislang war es häufig so, dass Bauunternehmen nur ungern schriftlich eine feste Zusage für den Fertigstellungstermin gemacht haben. Für Bauherren erschwert dies die feste Planung, was zu unnötigen Zusatzkosten führt – etwa, wenn sie aufgrund von Verzögerungen beim Bau länger Miete und Darlehensraten parallel zahlen müssen. Ab 2018 ist Besserung in Sicht: Dann müssen Bauunternehmen grundsätzlich verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin machen. „Kann der Termin nicht verbindlich angegeben werden, muss der Bauvertrag verbindliche Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten“, so Friese. Der Vorteil dieser Neuregelung: Verzögert sich die Fertigstellung, ist es für Bauherren künftig leichter, Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Bauherren erhalten Planungsunterlagen vor Baubeginn

Planungsunterlagen wurden Bauherren bislang häufig nicht ohne Weiteres ausgehändigt. Ab 2018 ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Bauherrn wichtige Unterlagen und Nachweise auszuhändigen – und zwar bereits vor Baubeginn. Der Vorteil für Bauherren: Sie erhalten alle Unterlagen, die sie beispielsweise bei einer Behörde, Banken oder Bausparkassen vorlegen müssen – etwa wenn es um die Immobilienfinanzierung oder Förderprogramme geht. Zudem erhalten sie die geeigneten Nachweise, die beispielsweise nötig sind, um ein KfW-Darlehen zu beantragen. Ein weiterer Vorteil: Werden Sachverständige hinzugezogen, können diese einfacher prüfen, ob erforderliche Vorgaben eingehalten werden – etwa für das Erreichen eines bestimmten KfW-Effizienhaus-Standards.

Klare Regelung für die Abschlagszahlungen

Bislang blieben Bauherren oftmals darüber im Unklaren über die Höhe und den Zeitpunkt der Abschlagszahlungen, die nach Baufortschritt erfolgten. Ab 2018 wird die Höhe der Zahlungen auf insgesamt 90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt. Der Vorteil: Der Zahlungsplan war bisher häufig nachteilig für Bauherren – etwa wenn die letzte Rate weniger als fünf Prozent betrug. Diese Rate ist jedoch zu niedrig, um sie als Druckmittel für die Beseitigung etwaiger Mängel einzusetzen. Künftig muss die Rate mindestens zehn Prozent betragen – sofern es sich nicht um einen Bauträgervertrag handelt. Dann greift diese Neuregelung nicht.

Mehr Bedenkzeit durch Widerrufsrecht

Mit Einführung des Vertragstypus „Verbraucher-Bauvertrag“ gilt ab 2018 auch, dass private Bauherren ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsabschluss haben – begründen müssen sie den Widerruf nicht, Kosten dürfen ihnen für den Widerruf ebenfalls nicht entstehen. Daher müssen Bauverträge ab dem 1. Januar 2018 eine Klausel mit ordnungsgemäßer Belehrung über das Widerrufsrecht enthalten. Fehlt diese, kann der Bauherr künftig spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen den Widerruf erklären.

Nach Einschätzung der LBS-Rechtsexpertin sind Bauherren ab 2018 juristisch besser abgesichert als bisher. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt Bauherren daher, möglichst schon jetzt auf einen Vertrag nach den neuen Vorgaben zu bestehen.

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