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Nach jahrelangen Querelen: Bundesregierung kündigt Standards für die Erstellung von Mietspiegeln an

Vermietung 24.05.2019 Regine Sander
Mietspiegel

In den meisten deutschen Großstädten werden Mietspiegel erhoben, um eine Vergleichsmiete zu definieren. Diese städtischen Durchschnittswerte dienen dann Mietern und Vermietern zur Orientierung und bilden die Grundlage für mögliche Mieterhöhungen. Dem Gesetz nach muss ein Mietspiegel „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt werden. Wie diese Grundsätze lauten, ist allerdings nirgends genau definiert. So werden laut Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Berlin und Hamburg sowohl Mieter als auch Vermieter nach den Mietkosten gefragt, in München und Frankfurt am Main hingegen nur die Mieter.

Ebenso unklar ist die Auswahl der Mietobjekte, die zur Erstellung des Mietspiegels dienen. Guter Nährboden also für Diskussionen zwischen Eigentümerverbänden, Immobilienkonzernen, Mietervereinigungen und den Städten und Gemeinden.

Mietspiegel: Zweifel an der „Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen“

Ganz vorn auf der Bühne im Kampf gegen den Mietspiegel befinden sich aktuell der Haus- und Grundbesitzerverein sowie der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen. Beide stellen schon seit Jahren immer wieder die Rechtmäßigkeit von Mietspiegelen in Frage – in den letzten Monaten auch verstärkt vor Gericht.

Der Haus- und Grundbesitzerverein hatte die Stadt München auf eine Offenlegung der Daten verklagt, die bei der Erstellung des Münchner Mietspiegels relevant sind – und in einem Urteil dieses Recht nun teilweise erhalten. Der Verband wirft der Stadt vor, bei der Erstellung des Mietspiegels unrechtmäßigerweise Mieten von geförderten Wohnungen miteinbezogen zu haben, um so den Mietspiegel niedrig zu rechnen. Von den mehr als 30.000 befragten Mietern befand die Stadt nur 3.000 Datensätze für den Mietspiegel relevant. Die Behörden müssen nun die Miethöhe und eine eventuelle soziale Förderung aller mehr als 30.000 befragten Mieter offenlegen. Von den gut 3.000 Wohnungen, deren Daten letztlich für den Mietspiegel herangezogen wurden, muss die Stadt außerdem die errechnete Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den zugehörigen Stadtbezirk mitteilen. Die Forderung des Eigentümerverbandes, Auskunft über die genaue Lage der Wohnungen zu erhalten, wies das Gericht allerdings zurück.

Als „haltlos und schlicht unmoralisch“ bezeichnet Dorothee Schiwy, Leiterin des Sozialreferats, diese Anschuldigungen des Verbandes und erhält Unterstützung von SPD und Linke, die ihrerseits von einem "Feldzug gegen den Mietspiegel" sprechen.

Gutachten belastbarer als der Mietspiegel?

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen machte zuletzt gegen den Berliner Mietspiegel von 2015 mobil – ebenfalls teilweise mit Erfolg. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hatte in einem Streitfall zwischen der Deutsche Wohnen und einem Mieter den Mietspiegel als Vergleichsinstrument verworfen und ein individuelles Gutachten zur Preisbemessung herangezogen. In einem weiteren Urteil hatte die letzte Instanz in Berliner Mietrechtentscheidungen, die 67. Kammer des Landgerichts, laut Tagesspiegel jedoch wieder gegenteilig geurteilt: So führe das Gutachten „nicht zu einer wissenschaftlich exakten Wertermittlung“, vielmehr berge das Verfahren „statistische Unsicherheit“. Die Stichhaltigkeit der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Mietspiegel sei deshalb größer.

Auch wenn Mietspiegel immer wieder durch Gerichtsurteile gestärkt werden, hat sich das Instrument in den letzten Jahren als sehr angreifbar erwiesen, weil es keine klar definierten, nachvollziehbaren Standards für die Erstellung gibt. Die Bundesregierung will nun jedoch aus den jahrelangen Auseinandersetzungen Konsequenzen ziehen und hat bis Ende 2019 konkrete Vorgaben für die Erstellung von Mietspiegeln angekündigt. „Wir werden im Laufe des Jahres gesetzgeberische Vorschläge vorlegen“, sagte ein Sprecher des Justizministeriums der Deutschen Presse-Agentur in Berlin. Ob und wann sich daraus ein entsprechendes Gesetz ergeben wird, bleibt jedoch offen. Somit werden wohl auch die Diskussionen um den Mietspiegel zunächst noch andauern.

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