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Eigenbedarfskündigung - Vermieter fordern zunehmend Eigennutzung

Recht 25.08.2012 Niels Jacobsen
Eigenbedarfskündigung

In den letzten Jahren gab es zunehmend Urteile, die die Eigenbedarfskündigung für Vermieter erleichtert haben.
So urteilte das Karlsruher Landgericht, das Vermieter Ihren Anspruch auf Eigenbedarf nicht nur mit der geplanten Nutzung der Immobilie durch sich oder einen nahen Familienangehörigen begründen können, sondern auch mit dem Bedarf von Neffen oder Nichten (Az VIII ZR 159/09). Auch ein Au-Pair Mädchen kann einen Anspruch mitbegründen, wenn Sie zum Hausstand gehört. In der Rechtspraxis kommt es vor allem darauf an, dass eine besondere, persönliche Beziehung dargelegt werden muss.

Ablauf Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen des Mietvertrags erfolgen. Der Vermieter muss nicht nur die Personen benennen, die den Eigenbedarf begründen (§ 573 Abs. 3 BGB), sondern auch nachvollziehbar erläutern, warum ein berechtigtes Interesse vorliegt (z.B. Nutzung aus gesundheitlichen Gründen, wegen Familienzuwachs, Arbeitsplatzwechsel, etc.). Die Begründung sollte differenziert erfolgen, da jede Eigenbedarfskündigung einer gerichtlichen Überprüfung stand halten muss. Sieht das Gericht den Eigenbedarf als vorgetäuscht an, macht sich der Vermieter unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Wichtig: dem berichtigten Interesse des Vermieters auf Eigennutzung steht das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung gleichwertig gegenüber (BVerfG I BvR 208/93). In der Praxis bedeutet dies, dass die Gerichte die Interessen des Eigentümers und des Mieters abwägen. Problematisch wird es für den Vermieter vor allem, wenn der Mieter – gestützt auf die Sozialklausel – Widerspruch einlegt. So hat das Essener Landgericht dem Widerspruch einer 90 jährigen Mieterin stattgegeben, die zu 80% schwerbehindert war und bereits seit 23 Jahren die Wohnung nutzte.

Verkauf vermietete Wohnung an Eigennutzer

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, kann sich nicht nur an Kapitalanleger, sondern auch an Privatpersonen wenden, die nach Kauf Eigenbedarf anmelden möchten. Die Aussichten auf eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf sind insbesondere dann sehr gut, wenn der Käufer bisher zur Miete gewohnt hat. In jedem Fall sollten sich Verkäufer vermieteter Immobilien sowie Käufer mit Kündigungsabsicht wegen Eigenbedarf vorher umfassend informieren.

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