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Abmahnung Mieter – Wichtigste Infos & Muster für Vermieter
Zahlt ein Mieter seine Miete nicht ordentlich oder sorgt er für Unruhe im Haus, sollten Vermieter unverzüglich handeln und den Mieter abmahnen. immoverkauf24 informiert darüber, wie Vermieter korrekt vorgehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit einer Abmahnung weist der Vermieter den Mieter auf Fehlverhalten hin und macht im selben Zug eine fristlose Kündigung möglich.
- Das Abmahnungsschreiben muss dem Mieter genug Zeit einräumen, den bestehenden Mangel zu beseitigen.
- Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt Schadensersatz für etwaige Schäden zu verlangen.
- Meist hilft auch schon ein persönliches Gespräch mit dem Mieter weiter. Doch falls professionelle Hilfe benötigt wird, ist es immer möglich einen Makler mit seiner Expertise hinzuzuziehen.
Inhalt der Seite:
- Wozu dient die Abmahnung des Mieters?
- Wann braucht der Vermieter vor Kündigung des Mieters eine Abmahnung?
- Welche Abmahnungsgründe gibt es?
- Was enthält eine Abmahnung des Mieters?
- Welche Form muss eingehalten werden?
- Abmahnung Mieter Muster – Hier herunterladen!
- Wie wird die Abmahnung dem Mieter zugestellt?
- Was passiert, wenn der Mieter den Aufforderungen in der Abmahnung nicht nachkommt?
1. Wozu dient die Abmahnung des Mieters?
Eine Abmahnung des Mieters dient zunächst dazu, den Mieter auf ein Fehlverhalten aufmerksam zu machen und ihn dazu aufzufordern, dies zu unterlassen bzw. seinen Pflichten nachzukommen. Gibt es zum Beispiel Beschwerden anderer Mieter, dass eine Mietpartei im Haus immer wieder für Ruhestörungen sorgt oder anderweitig gegen die Hausordnung verstößt, so sollten Sie den Mieter in Form von einer Abmahnung darauf hinweisen und ihn mit einer Frist dazu auffordern, sich vernünftig zu verhalten.
Die Abmahnung ist außerdem in der Regel unverzichtbar, wenn der Vermieter den Mieter aufgrund seines Fehlverhaltens fristlos kündigen will (vgl. § 543 BGB). Der Vermieter kann den Mieter nicht einfach ohne Abmahnung kündigen. Je häufiger Sie einen Mieter abgemahnt haben und er sein Verhalten nicht geändert hat, desto besser sind bei fristloser Kündigung Ihre Chancen vor Gericht.
2. In einigen Fällen kann der Vermieter ohne Abmahnung dem Mieter kündigen (vgl. § 543 Abs. 3):
- Der Mieter hat zwei Mal hintereinander erhebliche Teile oder die gesamte Miete nicht gezahlt
- Der Mieter ist insgesamt mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand
- Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist voraussichtlich erfolglos
- Die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen nach Abwägung beidseitiger Interessen gerechtfertigt
Tipp von immoverkauf24:
Auch wenn es nicht gesetzlich erforderlich ist: In Fällen, bei denen es nicht um Zahlungsverzug geht, empfiehlt es sich immer den Mieter vor fristloser Kündigung abzumahnen. Zahlreiche Gerichtsurteile zeigen, dass Vermieter die den Mieter abgemahnt haben häufiger Recht bekommen und ihre fristlose Kündigung durchsetzen können.
3. Welche Abmahnungsgründe gibt es?
Die Abmahnungsgründe eines Vermieters sind vielfältig:
- Mieter zahlt unpünktlich
- Mieter hält sich nicht an die Hausordnung
- Mieter sorgt für Ruhestörungen im Haus
- Mieter gibt die Wohnung ohne Absprache an einen Dritten weiter
- Mieter hält sich Hund oder Katze ohne Erlaubnis
- Mieter kümmert sich nicht um wichtige Schönheitsreparaturen
- Mieter belegt die Wohnung über
- Mieter mindert rechtsirrtümlich die Miete
- Mieter zahlt gar nicht (zum Beispiel Mietnomaden)
Wie unter 2. beschrieben, ist es nicht erforderlich eine Abmahnung an den Mieter zu senden, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. In diesem Fall kann ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden.
Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt: Corona-bedingter Kündigungsschutz
"Vom 1. April bis 30. Juni [2020] durften Vermieter Mietern nicht aufgrund von ausbleibenden Mietzahlungen kündigen, wenn dies Corona-bedingt war. Jedoch müssen Mieter diese Gründe nachweisen: etwa durch eine eidesstattliche Versicherung oder Unterlagen wie einen Bescheid des Arbeitgebers über Kurzarbeit oder einen Beleg, dass ein Antrag beim Job-Center gestellt wurde. Können Mieter diesen Nachweis nicht erbringen, greift der Kündigungsschutz aus Art. 240 EGBGB nicht und Vermieter koönnen weiterhin Kündigungen aussprechen."
Mehr Informationen im Expertenrat: Was der Corona-bedingte Kündigungsschutz für Mieter und Vermieter im Alltag bedeutet
4. Was enthält eine Abmahnung des Mieters?
Bei der Abmahnung eines Mieters ist es sehr wichtig, auf die korrekte Form zu achten.
- Adressieren Sie die Abmahnung an alle im Mietvertrag stehenden Mieter
- Stellen Sie den Sachverhalt, also den Grund der Abmahnung so exakt wie möglich dar inklusive Datum, Uhrzeit und eventuellen Zeugen
- Setzen Sie eine Frist zur Beseitigung der Pflichtverletzungen (Bsp.: Sie sind dazu aufgefordert, den im Hausflur abgestellten Autoreifen bis zum 01.05.2018 zu entfernen. Oder: Die nächtlichen Ruhestörungen sind innerhalb der nächsten 12 Stunden, also bis zum 1.5.2018 um 20 Uhr einzustellen.)
- Nennen Sie die Folgen und rechtlichen Konsequenzen, die dem Mieter drohen falls er sein Verhalten nicht ändert (z.B. fristlose Kündigung, Forderung von Schadenersatz)
- Es müssen alle im Mietvertrag genannten Vermieter die Abmahnung unterschreiben.
Das Setzen der Frist hat so zu erfolgen, dass dem Mieter die übliche Zeit eingeräumt wird, die unter normalen Umständen benötigt wird, um ein Verhalten abzustellen oder einen Mangel zu beseitigen.
Unter Punkt 6 auf dieser Seite können Sie ein Muster für eine Mieter-Abmahnung herunterladen.
Unter “Mieter kündigen“ erfahren Sie mehr über den Ablauf der Kündigung eines Mieters.
Achtung:
Handeln Sie nur in Auftrag des Vermieters, benötigen Sie eine Vollmacht und müssen diese Ihrem Abmahnungsschreiben beilegen. Eine Kopie ist nicht ausreichend, es muss sich um das Original der Vollmacht handeln.
5. Welche Form muss eingehalten werden?
Die Form der Abmahnung eines Mieters ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, darum kann die Abmahnung auch mündlich erfolgen. Hierbei gilt jedoch zu bedenken, dass dies eher eine theoretische Möglichkeit ist, da in der Praxis schwer nachzuweisen ist, ob die mündliche Abmahnung korrekt erfolgte und was der Vermieter exakt gesagt hat. Nutzen Sie also unbedingt die Schriftform für Ihre Abmahnung!
Fragen zum Mietrecht?
Hier finden Sie als Vermieter rechtssichere Antworten zu Rechten und Regelungen zum Thema Mietrecht.
Rechtsberatung ab 25 Euro6. Abmahnung Mieter Muster - Hier herunterladen!
immoverkauf24 bietet Ihnen an dieser Stelle ein kostenloses Muster zum Download an. Ersetzen Sie die entsprechenden Stellen durch Ihre Daten und senden Sie die Abmahnung an den Mieter. Bei Unsicherheit, ob Ihre Abmahnung korrekt geschrieben ist und keine Formfehler enthält, fragen Sie Ihren Rechtsanwalt.
Hier Muster-Abmahnung herunterladen!
7. Wie wird die Abmahnung dem Mieter zugestellt?
Die Abmahnung sollte dem Mieter per Einschreiben-Rückschein zugestellt werden. Sehr häufig sagen Mieter vor Gericht aus, sie hätten niemals eine Abmahnung bekommen.
Das kann für Sie bedeuten, dass Ihre fristlose Kündigung des Mieters eventuell nicht anerkannt wird. Investieren Sie also in den Versand per Einschreiben mit Rückschein.
8. Was passiert, wenn der Mieter den Aufforderungen in der Abmahnung nicht nachkommt?
Kommt der Mieter den Aufforderungen in der Abmahnung nicht fristgerecht nach, so gerät er in Verzug. Dies bedeutet unter anderem, dass der Vermieter Schadenersatz für ihm entstandene Schäden fordern kann (vgl. § 280 BGB). Hat der Vermieter zum Beispiel Müll des Mieters aus dem Hof entsorgen lassen müssen, weil der Mieter diesen nicht fristgerecht entsorgt hat, kann der Vermieter nun die Entsorgungskosten zurückfordern.
Unterlässt der Mieter sein Verhalten nicht, mahnen Sie ihn erneut ab. Wenn Sie großes Interesse daran haben, dass der Mieter bleibt aber sein Verhalten ändert, hilft meist auch ein persönliches Gespräch.
Je nach Interesse des Vermieters und Schwere der Abmahnungs-Gründe kann auch die fristlose Kündigung ein weiterer Schritt sein. Bedenken Sie hierbei, dass bei einer eventuellen Räumungsklage vor Gericht abgewogen wird, wessen Interessen schwerer wiegen. Als Vermieter haben Sie es sehr schwer, einen Mieter wegen Kleinigkeiten aus der Wohnung zu bekommen.