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Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten

Die 5 wichtigsten Punkte für Vermieter

Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter meist nur die Räumungsklage. Sie ist in diesem Fall das einzige Mittel einen Mieter unfreiwillig aus der Wohnung zu bekommen, denn Selbstjustiz wie der Austausch von Schlössern oder das eigenhändige Räumen der Wohnung durch den Vermieter sind in jedem Falle strafbar. Erfahren Sie, wie Sie eine Räumungsklage einreichen, wie diese funktioniert, wie lange sie dauert und welche Kosten anfallen.

1. Die gesetzliche Grundlage der Räumungsklage

Die Räumung von Wohnraum wird in der Zivilprozessordnung in § 940a geregelt:

(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Wohnungseigentumsgesetz

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

Der Vermieter hat folglich die Möglichkeit, durch eine einstweilige Verfügung auf Räumung der Wohnung die Immobilie räumen zu lassen (vgl. Absatz 1). Dies ist auch möglich, wenn ein Dritter in der Wohnung lebt, der nicht im Mietvertrag steht, sofern gegen den Mieter ein Räumungstitel vorliegt (vgl. Absatz 2). Ist mit der Räumungsklage eine Zahlungsklage (z.B. wegen Mietrückständen) verbunden, so kann die Wohnung auch geräumt werden, wenn in der Hauptsache, also der Zahlungsklage, der Mieter die festgelegte Sicherheit nicht zahl

Achtung:

Reichen Sie die Räumungsklage nur ein, wenn Sie davon überzeugt sind, dass das Gericht Ihnen Recht geben wird. Ansonsten zahlen Sie die Kosten des Verfahrens und der Mieter darf in der Wohnung bleiben. Beachten Sie hierbei den ausgeprägten Mieterschutz und Härtefälle. Zum Beispiel ist eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf gegen eine hochschwangere Mieterin weitestgehend aussichtslos. Sie müssen dem Gericht klar machen, dass Ihre Interessen höher als die des Mieters sind. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Rechtsanwalt beraten.

Und:

In vielen Fällen zahlen säumige Mieter während des Prozesses überraschend die ausständigen Mieten inklusive weiterer Nutzungsentschädigung oder räumen die Wohnung freiwillig, Mietnomaden ziehen häufig bei Nacht und Neben aus und sind verschwunden. Die Folge ist, dass dann der Vermieter die Prozesskosten zu tragen hätte, da die Räumungsklage aller Voraussicht nach abgewiesen wird. Der Vermieter sollte in einem solchen Fall niemals die Klage zurückziehen, da er dann in jedem Fall die Prozesskosten zu bezahlen hätte. Anstatt die Klage zurückzuziehen, sollte der Vermieter den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären. Je nach Reaktion des Mieters und weiterer Gerichtsentscheidung werden die Kosten dann bestenfalls trotzdem ganz vom Mieter getragen.

2. Warum gibt es die Räumungsklage, wozu dient sie?

Die Räumungsklage ist die letzte Möglichkeit eines Vermieters, einen Mieter der trotz Kündigung nicht auszieht aus der Wohnung zu bekommen. Nachdem der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat, kann der Mieter hierauf reagieren. Entweder zieht der Mieter freiwillig aus oder er legt Widerspruch ein und es kommt zum Prozess. Im Prozess spielen nur die Gründe eine Rolle, derentwegen der Mieter gekündigt wurde. In diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters legitim waren und der Mieter ausziehen muss.

Die Räumungsklage kann auch eingesetzt werden, wenn der Mieter ohne die Wohnung zu räumen ausgezogen ist und der Vermieter den verbleibenden Hausstand ausräumen will.

3. Der Ablauf einer Räumungsklage

Eigenbedarfskündigung, Zahlungsverzug, Verstöße gegen die Hausordnung: Egal, aus welchem Grund der Vermieter dem Mieter kündigen will, wenn es zu einer Räumungsklage kommt, ist der grobe Ablauf immer gleich. Hier erhalten Sie einen kurzen Überblick über den Ablauf einer Räumungsklage.

A) Kurzüberblick

  1. Der Vermieter kündigt dem Mieter.
  2. Der Mieter will nicht ausziehen und legt Widerspruch gegen die Kündigung ein oder zieht einfach nicht fristgerecht aus.
  3. Der Vermieter setzt schriftlich eine neue Auszugsfrist.
  4. Der Mieter zieht auch zur neuen Frist nicht aus. Der Vermieter, bzw. sein Anwalt, reicht die Räumungsklage ein.
  5. Der Vermieter muss zunächst den Gerichtskostenvorschuss zahlen.
  6. Der Mieter erhält die Räumungsklage und hat die Chance, hierauf zu antworten. Tut er dies nicht, hat der Vermieter gute Chancen, dass er schnell einen Räumungstitel erhält.
  7. Bei Verteidigung des Mieters erfolgt eine Gerichtsverhandlung.
  8. Das Gericht spricht sein Urteil.
  9. Vier Wochen nach Urteilsverkündung ist das Urteil rechtskräftig und vollstreckungsfähig.
  10. Es wird ein Gerichtsvollzieher mit der Durchführung beauftragt.
  11. Zieht der Mieter noch immer nicht freiwillig aus, erfolgt die Zwangsräumung und der Hausrat des Mieters wird eingelagert.

Tipp von immverkauf24:

Bei einer Räumungsklage kommt es bereits auf die Details im Kündigungsschreiben an. Damit Sie nicht an Formfehlern scheitern, sollten Sie unbedingt einen Anwalt beauftragen. Bedenken Sie, dass der Mieterschutz in Deutschland sehr stark ist. Auch das zu frühe Einreichen der Räumungsklage kann dazu führen, dass der Vermieter die vollen Prozesskosten tragen muss.

B) Zuständiges Gericht

Die Räumungsklage muss bei dem Amtsgericht eingereicht werden, das für die Stadt in der sich die Wohnung bzw. das Haus befindet zuständig ist.

C) Räumungsklage Muster

Bitte beachten Sie, dass immoverkauf24 nicht für die Richtigkeit/Wirksamkeit des Musters haftet.

immoverkauf24 Tipp:

Wenn Sie mit einem Anwalt zusammenarbeiten, hat dieser seine Unterlagen für das Einreichen der Räumungsklage und ist auf Ihr Muster nicht angewiesen.

4. Die Kosten für eine Räumungsklage:

Je nach Streitwert werden die Kosten für das gerichtliche Verfahren und den Anwalt festgelegt. Als Streitwert zählt hier die Jahreskaltmiete der Immobilie. Bei einer Monatskaltmiete von 500 € sind dies also 6.000 €. Gerichts- und Anwaltskosten sind gesetzlich festgelegt und werden Tabellen entnommen.

A) Kostenbeispiele

Beispiel 1: 500 € Monatskaltmiete (x12 Monate = Streitwert)

Folgende Kosten kämen bei einem Streitwert von 6.000 € auf den Kläger zu:

Beispiel 1

Gerichtskostenvorschuss 495 €
Außergerichtliche Kosten für den Anwalt 571,44 €
Prozesskosten eigener Anwalt 803,13 €
Summe Kosten Räumungsklage (inkl. MwSt.) 1.869,57 €

Beispiel 2: 250 € Monatskaltmiete (x12 Monate = Streitwert)

Folgende Kosten kämen bei einem Streitwert von 3.000 € auf den Kläger zu:

Beispiel 2

Gerichtskostenvorschuss 324 €
Außergerichtliche Kosten für den Anwalt 334,75 €
Prozesskosten eigener Anwalt 466,30 €
Summe Kosten Räumungsklage (inkl. MwSt.) 1.125,05

B) Prozesskostenhilfe

Sind Sie als Vermieter nicht dazu in der Lage, die Kosten für das gerichtliche Verfahren zu tragen, so können Sie Prozesskostenhilfe beantragen. Hierzu muss Ihre Klage Aussicht auf Erfolg haben und das für den Fall zuständige Amtsgericht muss die Prozesskostenhilfe bewilligen.

C) So sparen Vermieter Kosten bei der Räumungsklage

Haus geerbt

Besonders bei den außergerichtlichen Kosten für den Anwalt lässt sich Geld sparen. Im Falle einer Räumungsklage ist eine der größten außergerichtlichen anwaltlichen Aufgaben das Aufsetzen des Kündigungsschreibens sowie der erneuten Fristsetzung für den Auszug des Mieters. Erledigen Sie dies als Vermieter selbst, können Sie Kosten sparen. Des Weiteren können Sie mit Ihrem Anwalt für alle außergerichtlichen Tätigkeiten ein Honorar vereinbaren, das von der gesetzlichen Gebührenordnung abweicht. Beachten Sie jedoch, dass die Abwicklung einer Räumungsklage ohne anwaltliche Hilfe riskant ist, da häufig Formfehler zu Problemen führen können.

Hinweis:

In einem Fall mit geringem Streitwert wird Ihr Anwalt sicher nicht besonders verhandlungswillig sein, da die Vergütung ohnehin niedrig ist. Gehen wir jedoch von einem Fall aus, in dem die Monatskaltmiete 1.200 € beträgt und der Streitwert somit 14.400 €, wird er eventuell bereit sein zu handeln. Die außergerichtlichen Anwaltskosten lägen schließlich bei etwa 1.000 €.

5. Die Dauer einer Räumungsklage

Eine Räumungsklage dauert zwischen zwei Monaten und zwei Jahren. Die besten Chancen auf einen schnellen Urteilsspruch gibt es, wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert. Es kommt dann zu einem Versäumnisurteil, das im absoluten Idealfall nach zwei Monaten gesprochen wird.

In Ausnahmefällen, bei denen zahlreiche Beweise aufgenommen werden müssen, kann die Räumungsklage sich über zwei Jahre erstrecken. Auch kostet die Erstellung von eventuellen Gutachten viel Zeit. Handelt es sich jedoch um eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfskündigung, so sind lange Verfahrensdauern aufgrund von Gutachten sehr unwahrscheinlich.

In den meisten Fällen dauert ein Verfahren wegen Räumungsklage sechs bis zwölf Monate.

Tipp von immoverkauf24:

Wer eine Vermietung plant und im Zweifelsfall Mietausfälle und eine längere Prozessdauer finanziell nicht durchstehen würde, sollte besser von der Vermietung absehen. Dies gilt besonders für die Vermietung von finanzierten Immobilien und Häusern. Bei einer Finanzierung kann der Kredit schlimmstenfalls nicht mehr bedient werden, beim Haus vermieten ist meist aufgrund der Miethöhe der Streitwert sehr hoch und das Gebäude muss trotz der Ausfälle weiterhin unterhalten werden.

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