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Vorfälligkeitsentschädigung – 80% der Eigentümer zahlen zu viel

Finanzierung 15.02.2013 Kathleen Dornberger
Protokoll Eigentümerversammlung

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat jetzt ermittelt, was viele Eigentümer schon geahnt haben. Wer sein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigt, muss damit rechnen, dass die Bank zu viel Gebühren berechnet. Dr. Niels Jacobsen von immoverkauf24: “Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf ist ein großes Thema für viele Kunden. Dabei kann man gegen zu hohe Forderungen vorgehen. Und manchmal kommt man auch ganz um eine Zahlung herum.”

Vorfälligkeitsentschädigung – Was ist das?

Möchte ein Eigentümer ein Darlehen mit festem Zinssatz vor Ablauf der Zinsbindung kündigen, ist die Bank berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den entstandenen Zinsschaden zu nehmen. Gerade wenn die Zinsen zum Kündigungszeitpunkt sehr niedrig sind, der Kredit aber zu einem hohen Zins abgeschlossen wurde, ist der Schaden aus Sicht einer Bank sehr hoch. Die Bank muss auf attraktive, künftige Zinseinnahmen aus dem Darlehensvertrag verzichten. Im Gegenzug kann sie das zurückgezahlte Geld nur zu einem schlechten Zinssatz am Kapitalmarkt anlegen oder zu einem schlechten Zins neu verleihen.

Vorfälligkeitsentschädigung fällt oftmals zu hoch aus

In einer aktuellen Untersuchung der Verbraucherzentrale Stuttgart wurden 224 Fälle untersucht, in denen Kunden ihre Kredite vorzeitig gekündigt hatten und die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt hat. Die Ergebnisse übertreffen die schlimmsten Erwartungen: in 82% der untersuchten Fälle lag die von der Bank erhobene Entschädigung über dem von der Verbraucherzentrale ermittelten Wert. Die Berechnungen wichen um 9%, in Einzelfällen sogar bis zu 350% von einander ab. “Die Banken können ihre Berechnungsparameter beinahe willkürlich festlegen”, moniert Niels Nauhauser, Kreditexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Häufige Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Banken wissen die Freiräume in der Rechtsprechung auszunutzen. Obwohl der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2000 entschieden hat, dass die Bank zur Berechnung der Vorfälligkeit nur “rechtlich geschützte Zinserwartungen” heranziehen darf, halten sich Banken in der Praxis nicht immer daran. So berücksichtigen viele Banken bei ihren Berechnungen nicht die Sondertilgungsrechte eines Kreditnehmers, obwohl die Restschuld sich anderenfalls verringern würde und damit auch die Zinsforderungen der Bank. In einem von der Verbraucherzentrale untersuchten Fall hat der Darlehensnehmer auf diese Weise 11.200 Euro zu viel bezahlt.

Auch bei den Bearbeitungsgebühren sind Banken nicht zimperlich. So hat die Commerzbank bis 2011 pauschal 300 Euro von seinen Kunden für die Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. 2012 entschied das Landgericht Frankfurt am Main, dass die verlangte Bearbeitungsgebühr rechtswidrig ist. Niels Nauhauser: “Die Bank führt die Berechnung ausschließlich im eigenen Interesse durch und wälzt die Kosten dann auf seine ehemaligen Kunden ab. Das ist inakzeptabel.”

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