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Sollzinsbindung

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung spielt eine wichtige Rolle für eine Baufinanzierung. Sie zeigt an, für welchen Zeitraum der Sollzins für ein Annuitätendarlehen festgeschrieben wird. Üblicherweise entscheiden sich Bauherren und Immobilienkäufer für eine Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren, zunehmend aber auch für 15 oder sogar 25 Jahre. Angesichts der Niedrigzinsphase bieten einige Versicherer mittlerweile sogar Sollzinsbindungen von 20 bis 40 Jahren an. Ob dies sinnvoll ist, hängt letztlich von verschiedenen Faktoren ab – allem voran der Risikoneigung des Darlehensnehmers.

Je nach individueller Situation kann es auch sinnvoll sein, ein Volltilgerdarlehen zu wählen, das innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird. Dieses Modell wird oftmals von Versicherern für die sehr langen Zinsbindungen angeboten und bietet häufig einen Zinsvorteil.

Achtung: Die Zinsbindung ist nicht mit der Laufzeit eines Darlehens zu verwechseln. Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum bis zur endgültigen Tilgung der Darlehenssumme. Die üblichen zehn Jahre Zinsbindung entsprechen nur dann der Laufzeit, wenn beispielsweise ein Darlehen mit einem Zinssatz von einem Prozent (Stand 25. April 2016) mit einer Rate von 9,51 Prozent getilgt wird. Üblicherweise erstreckt sich eine klassische Baufinanzierung jedoch über eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren und mehr. Während dieser Zeit ist also mehrfach die Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindung zu fällen – und über eine Prolongation des Darlehens bei der bisherigen Bank oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank.

Darlehensrechner erleichtern die Entscheidung für Wahl der Sollzinsbindung

Bei der Wahl der optimalen Zinsbindung spielt es eine große Rolle, wie man persönlich die Zinsentwicklung einschätzt: Wer von steigenden Zinsen ausgeht, sichert sich bevorzugt über eine lange Zinsbindung ab. Wer das Gegenteil erwartet, entscheidet sich eher für eine kurze Zinsbindung. Eine Entscheidungshilfe bietet unser Tilgungsplanrechner, mit dem Sie die Darlehenskosten für unterschiedliche Zinsbindungsfristen simulieren können. Berücksichtigen Sie bei der Berechnung und der Wahl der Tilgung auch die Möglichkeit der Sondertilgung, um die Laufzeit zu verkürzen und Zinskosten zu sparen.

Sollzinsbindungen vergleichen – Welche Zinsbindung ist ideal?

Lange Sollzinsbindung

Kurze Sollzinsbindung

Dauer der Sollzinsbindung

10 Jahre

5 Jahre

Darlehensbetrag

200.000 €

200.000 €

Gebundener Sollzinssatz

1,03% pro Jahr

0,80% pro Jahr

Anfängliche Tilgung

4,97%

5,20%

Monatliche Rate

1.000 €

1.000 €

Zinsschwelle

1,38% pro Jahr

Bei einer Tilgungsrate von 1.000 Euro lohnt sich die kürzere Zinsbindung, solange der Zins in fünf Jahren nicht höher als 1,38 Prozent liegt. Wer höhere Zinsen erwartet, wählt also zehn Jahre Sollzinsbindung.

Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

Das spricht für eine lange Zinsbindung:

  • Wer eher knapp kalkulieren muss und sich mit seinem Immobilienprojekt finanziell am oberen Ende der Möglichkeiten bewegt, fährt eventuell mit einer langen Zinsbindung besser. Sie sichert das Zinsänderungsrisiko über einen langen Zeitraum ab, so dass der Darlehensnehmer keine Gefahr läuft, die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nicht mehr bewältigen zu können. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis, denn die Banken lassen sich die Planungssicherheit mit einem Zuschlag auf den Sollzins für die üblichen zehn Jahre Zinsbindung vergüten.
  • Mit Volltilgerdarlehen wird das Zinsrisiko für die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung komplett ausgeschaltet.
  • Nach zehn Jahren greift ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Sollten die Zinsen dann niedriger sein als die Konditionen für die noch laufende Zinsbindungsfrist, kann der Darlehensnehmer umschulden.

Das spricht für eine kurze Zinsbindung:

  • Wer mehr finanziellen Spielraum hat, kann auch eine etwaige Zinserhöhung besser verkraften und bei einer kürzeren Zinsbindung schneller tilgen, wenn er die Zinsersparnis für die Tilgung nutzt. Das zeigt folgendes Beispiel: Fünf Jahre Zinsbindung kosten derzeit 0,8 Prozent, 15 Jahre sind rund doppelt so teuer. Bei einer Tilgung von jeweils monatlich 1.000 Euro (5,2 beziehungsweise 4,4 Prozent) sind nach Ablauf der fünf Jahre bereits 7.000 Euro mehr getilgt als beim Darlehen mit der langen Zinsbindung.
  • Wer bereits bei Abschluss des Darlehensvertrags absehen kann, dass er in einigen Jahren eine größere Summe erhält – beispielsweise eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung – kann hierzu passend einen kürzere Zinsbindung wählen und das Darlehen mit dieser Summe zum großen Teil tilgen. Und angesichts der niedrigen Guthabenzinsen ist es allemal günstiger, einen verfügbaren Betrag so schnell wie möglich für die Tilgung eines Darlehens einzusetzen.

Tipp von immoverkauf24:

Es kann sinnvoll sein, die Darlehenssumme zu splitten und zwei Zinsbindungen zu vereinbaren. Dies bietet sich für sicherheitsbewusste Bauherren an, die lieber eine längere Zinsbindung wählen würden, aber bereits absehen können, dass ein Teil des Darlehens eher zurückgezahlt werden kann. Nachteilig ist allerdings, dass man an die Bank gebunden bleibt, falls die Tilgung dieser Darlehenstranche doch nicht wie geplant möglich ist. Der Grund: die Bank ist im Grundbuch für beide Darlehen im ersten Rang eingetragen. Eine Anschlussfinanzierung für den Darlehensteil mit kürzerer Zinsbindung ist daher auch nur bei dieser Bank möglich. Je nach aktueller Situation kann man dann nicht von einem günstigeren Angebot der Konkurrenz Gebrauch machen.

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