Hausordnung: Inhalte & Pflichten im Mehrfamilienhaus - mit Muster Hausordnung als PDF

Kaum ein Thema sorgt im Mehrfamilienhaus für so viele Diskussionen wie die Hausordnung – und doch ist sie unverzichtbar. Sie ist ein gängiger Bestandteil des Mietvertrags, schafft Klarheit über Rechte und Pflichten im Alltag und unterstützt Vermieter dabei, Ordnung und ein friedliches Zusammenleben in ihrem Mehrfamilienhaus sicherzustellen. Entdecken Sie auch unsere kostenlose Muster-Hausordnung zum Download.

Eine Hausordnung ist ein verbindliches Regelwerk, das das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus strukturiert. Sie definiert Verhaltensregeln für Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten sowie Sicherheit und ergänzt den Mietvertrag, um Ordnung und ein faires Miteinander zu gewährleisten.

Die Hausordnung gilt unabhängig davon, ob es sich um eine einzelne Mietwohnung oder ein ganzes Mietshaus handelt und kann den privat genutzten Bereich, die Gemeinschaftsräume sowie den zur Immobilie gehörenden Außenbereich betreffen. Grundlage für die Hausordnung bilden das Nachbarrecht (§§ 903 - 924 BGB), das Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz, die den Rahmen für Rechte und Pflichten aller Bewohner setzen. Ziel der Hausordnung ist es, Gefahren im Mehrfamilienhaus vorzubeugen, den pfleglichen Umgang mit der Immobilie zu sichern und ein harmonisches Zusammenleben zu fördern. Auf die Einhaltung der Hausordnung können übrigens nicht nur Vermieter bestehen, sondern auch die anderen Hausbewohner.

Wo kann man die Hausordnung finden?

Mieter finden die Hausordnung entweder direkt als Bestandteil ihres Mietvertrags, als Anlage zum Vertrag oder durch Aushang im Treppenhaus bzw. am Schwarzen Brett. Gerade in einem großen Mietshaus oder Mehrfamilienhaus ist die Hausordnung meist zentral sichtbar platziert, damit sich alle Bewohner daran orientieren können.

Ist eine Hausordnung für Mietwohnungen Pflicht?

Eine Hausordnung ist für Mietwohnungen nicht gesetzlich vorgeschrieben, sie ergänzt jedoch die Vorgaben des Mietrechts sinnvoll. Vermieter sind im Rahmen einer Vermietung also nicht verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen, profitieren aber von klaren Regeln. Besonders im Mehrfamilienhaus sorgt sie für Transparenz und reduziert Konflikte zwischen den Parteien.

Eine Hausordnung legt die Regeln für das Zusammenleben für Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus fest. Da es keine einheitlichen Formulierungen für die Hausordnung im Mietvertrag oder als Aushang gibt, sollten Vermieter individuell passende Regelungen festlegen. Zu den häufigsten Vorgaben einer Hausordnung zählen:

• Ruhezeiten und Lärm

Ein zentrales Element jeder Hausordnung sind die Ruhezeiten. Sie dienen dazu, Lärmbelästigungen zu reduzieren und ein harmonisches Zusammenleben zu fördern. Typische Regelungen sehen eine Nachtruhe von 22 bis 7 Uhr sowie eine Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr vor. An Sonn- und Feiertagen gelten oft ganztägige Ruhezeiten. Zwar muss keine absolute Stille herrschen, doch Unterhaltungen, Fernsehgeräte, Radios oder andere Geräuschquellen sollen trotzdem die Zimmerlautstärke einhalten. Kinderlärm und haushaltsübliche Geräusche wie das Duschen oder Baden sowie Waschmaschinengeräusche sind von Mietern hinzunehmen. Als Richtwert gilt Lärmbelästigung tagsüber ab 55 Dezibel, nachts bereits ab 45 Dezibel.

Die Hausordnung zum Lärm wird durch die gesetzlichen Vorgaben aus dem Ordnungswidrigkeitengesetz ergänzt. Als unerlaubten Lärm definiert der Gesetzgeber laut §117 OwiG Geräusche, die vermeidbar sind und einen Durchschnittsmenschen stören.

• Nutzung von Gemeinschaftsräumen

Die Hausordnung klärt, wie Gemeinschaftsflächen im Mietshaus genutzt werden dürfen. So wird geregelt, ob und in welchem Umfang Bewohner Gegenstände abstellen oder Räume mitbenutzen können. Zu Gemeinschaftsflächen zählen die Bereiche der Immobilie, die allen Bewohnern offenstehen, wie beispielsweise Flure, Keller, Gemeinschaftsgärten, die Waschküche, Garagen oder der Dachboden.

• Reinigung und Winterdienst

Die Hausordnung kann Pflichten im Mietshaus wie die Reinigung von Fluren oder den Winterdienst auf die Mieter übertragen. Üblich sind Rotationspläne, bei denen jede Partei im Wechsel für die Reinigung von Treppenhaus, Keller oder Außenanlagen verantwortlich ist. Beim Winterdienst müssen Mieter in der zugeteilten Woche Gehwege räumen und bei Glatteis streuen. So wird Sicherheit gewährleistet und die Verkehrssicherungspflicht erfüllt.

• Sicherheit des Gebäudes

Auch Sicherheitsaspekte gehören in die Hausordnung für Mietwohnungen. Dazu zählen Brandschutzvorgaben, das Freihalten von Rettungswegen oder die richtige Nutzung von Aufzügen. Durch klare Anweisungen können Unfälle und Gefahren vermieden werden, was im Mehrfamilienhaus besonders wichtig ist.

• Müllentsorgung

Eine ordnungsgemäße Mülltrennung ist in vielen Gemeinden Pflicht und kann in der Hausordnung für Mietwohnungen konkretisiert werden. Vorgeschrieben werden kann zum Beispiel, welcher Müll in welche Tonne gehört, wie Sperrmüll zu entsorgen ist oder dass Müllcontainer geschlossen zu halten sind. Ziel ist es, Hygiene sicherzustellen, Geruchsbelästigungen zu vermeiden und das Wohnumfeld sauber zu halten.

• Gartennutzung

Besitzt das Mietshaus einen Gemeinschaftsgarten, legt die Hausordnung fest, wie dieser genutzt werden darf. Bestimmungen betreffen zum Beispiel die Gartenpflege, Grillmöglichkeiten, das Aufstellen von Pools oder die Pflicht, den Garten nach Nutzung ordentlich zu hinterlassen. So profitieren alle Mieter gleichberechtigt vom Außenbereich.

• Grillen

Das Grillen ist ein häufiger Streitpunkt im Mehrfamilienhaus. Die Hausordnung kann ein generelles Verbot von Holzkohlegrills festlegen oder einschränkende Vorgaben machen, etwa den Einsatz bestimmter Brennstoffe oder die Nutzung nur an ausgewiesenen Plätzen. So werden Nachbarn vor Rauch- und Geruchsbelästigung geschützt und Brandgefahren verringert.

• Rauchen

In einer Hausordnung lässt sich auch vorschreiben, in welchen Bereichen des Hauses die Mieter rauchen dürfen und in welchen nicht. Ein Rauchverbot betrifft meist Gemeinschaftsräume wie Treppenhäuser, Waschkeller oder Aufzüge. Teilweise kann es sich auch auf Balkone oder Terrassen erstrecken, wenn dort Nichtraucher unzumutbar belastet würden. Ziel ist der Schutz anderer Bewohner vor Passivrauch.

• Lüften und Heizen

Viele Hausordnungen enthalten Hinweise zum richtigen Lüften und Heizen in Mietwohnungen. Sie sollen verhindern, dass sich durch ein falsches Wohnverhalten Feuchtigkeit oder Schimmel bildet. Mieter werden verpflichtet, regelmäßig zu lüften (besonders in der kalten Jahreszeit), um Schäden an der Immobilie zu vermeiden.

• Fahrzeuge im Treppenhaus

Um Fluchtwege freizuhalten und Stolpergefahren zu verringern, untersagen Hausordnungen häufig das Abstellen von Fahrrädern, Rollern oder Rutschautos im Treppenhaus. Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle dürfen nur dann abgestellt werden, wenn sie keine Behinderung darstellen. Bei schmalen Fluren ist in der Regel nur ein kurzer Abstellzeitraum erlaubt, damit dieser verkehrssicher bleibt. So ist das Mietshaus zu jeder Zeit sicher und nutzbar.

• Kinder

Der deutsche Gesetzgeber ist gegenüber Kinderlärm tolerant und drückt in puncto Lärmbelästigung bei Kindern ein Auge zu. Daher sind Vorgaben, die das Spielen und das Verhalten von Kindern betreffen, in Hausordnungen eher unüblich. So dürfen Vermieter das Toben in Fluren und Treppenhäusern aus Sicherheitsgründen verbieten oder spezielle Gefahrenbereiche wie den Parkplatz oder andere Gemeinschaftsräume vom Spielen ausschließen. Die Eltern sind jedoch verpflichtet, ihrer Aufsichtspflicht nachzukommen und müssen dafür sorgen, dass ihre Kinder die Spielbereiche wie Sandkiste oder Spielplatz vor dem Verlassen aufräumen.

Die Hausordnung legt die Spielregeln für das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus fest. Verantwortlich für Inhalt und Umfang ist in der Regel der Vermieter oder Eigentümer, bei einer Eigentümergemeinschaft sind es alle Eigentümer gemeinsam oder ein bestellter Hausverwalter (§ 21 Abs. 5 WEG).

Eine Hausordnung kann unterschiedlich detailliert sein und sollte immer die individuellen Gegebenheiten der Immobilie berücksichtigen. Damit Sie nicht bei null anfangen müssen, stellen wir Ihnen gerne eine praxisnahe Hausordnung als Vorlage bereit. So sehen Sie, wie die einzelnen Regelungen konkret aussehen können und haben die Möglichkeit, diese zu individualisieren. Dafür können Sie die Muster-Hausordnung ganz einfach als kostenlose PDF herunterladen, anpassen und anschließend ausdrucken.

Ist die Vorlage einer Hausordnung gesetzeskonform?

Eine Hausordnung-Vorlage ist grundsätzlich rechtssicher, muss jedoch an die jeweilige Immobilie angepasst werden. Vermieter sollten prüfen, ob alle Punkte zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten, Sicherheit und Co. auf die Gegebenheiten ihres Gebäudes passen. Fügen Sie weitere Inhalte hinzu, sollten Sie unzulässige Regelungen vermeiden. Nur so bleibt das Muster der Hausordnung verbindlich und wirksam.

Genügt eine Hausordnung als PDF?

Eine Hausordnung als PDF genügt allein nicht, denn sie muss den Mietern zugänglich gemacht werden. Vermieter können die Hausordnung ausdrucken und dem Mietvertrag beilegen oder im Treppenhaus aushängen. Wichtig ist, dass alle Bewohner jederzeit Einsicht haben. Ein Hausordnung-Muster als PDF erleichtert den Einstieg enorm, ersetzt aber nicht die Pflicht zur eindeutigen Bekanntgabe.

Man unterscheidet zwischen zwei unterschiedlichen Arten der Hausordnung:

1. Hausordnung, die Bestandteil eines Mietvertrags ist
2. Hausordnung, die lediglich im Flur aushängt und als „allgemeine Hausordnung“ bezeichnet wird

Der größte Unterschied zwischen den beiden Varianten liegt in ihren Möglichkeiten, den Bewohnern Pflichten aufzuerlegen. Während die Bewohner die Hausordnung, die im Mietvertrag verankert ist, mit der Vertragsunterschrift anerkennen, ist die allgemeine Hausordnung nur einseitig, nämlich vom Vermieter, abgezeichnet. Daher darf diese die Hausbewohner zu nichts verpflichten, was über die vertraglichen Vereinbarungen hinausgeht. Die allgemeine Hausordnung kann die Vorgaben lediglich konkretisieren. Sieht der Mietvertrag also keine Reinigung des Treppenhauses oder das Schneeschippen im Winter vor, kann der Aushang den Bewohnern diese Pflichten nicht zuweisen.

Ein Vermieter darf seinen Mietern über die Hausordnung nicht nach eigenem Ermessen Pflichten auferlegen. Diese sind nur dann wirksam, wenn sie dem geltenden Recht entsprechen und die Persönlichkeitsrechte der Bewohner berücksichtigen.

Eine Hausordnung darf nicht:

• Tierhaltung pauschal untersagen
• Kinderlärm oder Fahrstuhlnutzung während der Ruhezeiten verbieten
• Regeln festschreiben, die nicht für alle Wohnparteien gelten
• Vorgaben zur Zimmertemperatur machen
• Nutzungsverbot für Waschmaschinen zu Ruhezeiten aussprechen
• Besuchs- oder Übernachtungsverbot von Besuchern erteilen
• Duschen oder Baden in Ruhezeiten verbieten (diese zählen zu den „üblichen Wohngeräuschen“, dürfen allerdings nur maximal 30 Minuten andauern)
• Musizieren uneingeschränkt verbieten
• Das Abstellen der Kinderwagen oder Gehhilfen im Flur verbieten, sofern dies die Fluchtwege nicht versperrt oder die Sicherheit der Allgemeinheit auf andere Weise gefährdet.

Ob ein Vermieter die Hausordnung nachträglich ändern darf, hängt davon ab, wie diese verankert ist. Ist die Hausordnung im Mietvertrag geregelt, können Änderungen nur mit Zustimmung aller Mietparteien erfolgen. In diesem Fall ist eine einseitige Anpassung ausgeschlossen. Anders verhält es sich bei einer allgemeinen Hausordnung, die lediglich im Mietshaus aushängt. Diese darf der Vermieter anpassen, solange die neuen Regeln nicht über die vertraglich vereinbarten Pflichten hinausgehen. So können Sie etwa konkrete Vorgaben zur Mülltrennung oder zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen präzisieren – zusätzliche Pflichten für die Mietparteien dürfen dadurch jedoch nicht entstehen.

Kann man eine Hausordnung nachträglich einführen?

Eine Hausordnung nachträglich einführen, wenn zuvor keine Regelungen bestanden, ist grundsätzlich möglich – jedoch mit Einschränkungen. So dürfen neue Vorgaben nur als allgemeine Hausordnung ausgehängt werden, nicht jedoch als verbindlicher Teil des Mietvertrags. Wird eine allgemeine Hausordnung nachträglich eingeführt, bedarf es keiner Zustimmung der Mieter, da sich keine verbindlichen Pflichten für sie ergeben.

Verstößt ein Mieter gegen vertraglich vereinbarte Vorschriften der Hausordnung, kann das eine Abmahnung von Seiten des Vermieters nach sich ziehen. Wer wiederholt und in kurzen Abständen die Regeln der Hausordnung missachtet, der begeht Vertragsbruch. Daher kann der Vermieter bei schweren Verstößen seinem vertragsbrüchigen Mieter kündigen.

Streitfälle rund um die Hausordnung entstehen meist dann, wenn Regeln nicht eingehalten werden. Typische Konflikte betreffen die Ruhezeiten der Hausordnung, übermäßigen Lärm, Tierhaltung oder die Nutzung von Gemeinschaftsflächen im Mehrfamilienhaus. Auch Fragen zu Reinigung, Müllentsorgung oder Grillen führen im Rahmen einer Hausordnung für Mietwohnungen immer wieder zu Spannungen. Kommt ein Streitfall auf, ist es für Vermieter wichtig, hier besonnen und rechtssicher zu handeln.

Vorgehen im Streitfall – Schritt für Schritt zur Lösung:

1. Gespräch suchen: Zunächst sollte der direkte Dialog gesucht werden. Offene Gespräche klären Missverständnisse schneller, als gleich mit rechtlichen Schritten zu drohen.
2. Vermittlung durch Vermieter: Kommt es zwischen Mietern zum Streit, sollte der Vermieter vermitteln und auf die Einhaltung der Hausordnung im Mietvertrag verweisen.
3. Schriftliche Hinweise: Bleiben Verstöße bestehen, empfiehlt sich ein schriftlicher Hinweis oder eine formelle Aufforderung zur Unterlassung.
4. Abmahnung: Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung im Mehrfamilienhaus rechtfertigen eine Abmahnung. Hier sollte klar benannt werden, welches Verhalten geändert werden muss.
5. Kündigung: Erst wenn alle Maßnahmen erfolglos bleiben, können rechtliche Schritte folgen – von ordentlicher Kündigung bis hin zur fristlosen Kündigung in extremen Fällen, etwa bei massiver Lärmbelästigung oder gefährlichem Verhalten.

• Bedenken Sie: Ein frühzeitiges Gespräch ist meist die beste Lösung. Erst wenn diese Ebene scheitert, sollten Vermieter schärfere Schritte wie Abmahnung oder Kündigung einleiten. So bleiben Ihnen unnötige Kosten, Gerichtsverfahren und dauerhaft belastete Mietverhältnisse erspart.

Die Hausordnung im Mehrfamilienhaus gilt für alle Bewohner gleichermaßen – unabhängig davon, ob es sich um Mieter oder Wohnungseigentümer handelt. Leben Eigentümer selbst in einer der Wohnungen ihres Mietshauses, müssen auch sie die aufgestellten Regeln der Hausordnung zu Lärm, Ruhezeiten, Sauberkeit, Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Co. einhalten.

Besonders wichtig wird die Situation, wenn verschiedene Eigentümer im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft im Mietshaus wohnen und zudem einzelne Wohnungen vermietet sind. Hier wird in einer Eigentümerversammlung über Inhalt und Änderungen der Hausordnung entschieden. Die daraus resultierenden Regelungen gelten dann gleichermaßen für Eigentümer und Mieter. Empfehlenswert ist zudem, die Geltung zukünftiger Änderungen der Hausordnung im Mietvertrag ausdrücklich vorzubehalten, um flexibel auf Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft reagieren zu können.

Insgesamt ist die Hausordnung ein unverzichtbares Instrument, um das Zusammenleben in Mehrparteienhäusern zu strukturieren und Konflikte zu vermeiden. Sie schafft Klarheit über Rechte und Pflichten und sorgt dafür, dass alle Bewohner die gleichen Regeln beachten.

Sinnvoll ist eine Hausordnung, wenn verbindliche Pflichten wie Reinigung, Winterdienst oder Ruhezeiten festgelegt werden sollen. Nur als Hausordnung im Mietvertrag können Vermieter diese Punkte rechtssicher durchsetzen. Eine allgemeine Hausordnung als Aushang im Mehrfamilienhaus bietet sich an, um Regeln zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder Hinweise zum Verhalten im Alltag transparent zu machen. Besteht aktuell keine Hausordnung und treten regelmäßig Streitpunkte auf, ist es oft sinnvoll, eine Hausordnung nachträglich einzuführen. Weniger empfehlenswert ist eine Hausordnung, wenn sie überreguliert wirkt oder unnötig in die Privatsphäre eingreift – hier riskieren Vermieter eher Konflikte statt einer Verbesserung des Zusammenlebens.

Sie möchten eine Hausordnung einführen oder die bestehenden Regelungen auf Vollständigkeit prüfen? Dann orientieren Sie sich gerne an der Muster-Hausordnung von immoverkauf24. Unser kostenloses PDF können Sie als praxisnahe Vorlage einer Hausordnung herunterladen, an Ihre Immobilie anpassen und anschließend ausdrucken – ganz gleich, ob Sie die Hausordnung an den Mietvertrag hängen möchten oder als Aushang im Mietshaus platzieren.