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Beleihungswert

Bevor eine Bank einen Immobilienkredit vergibt, ermittelt sie den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Der Wert ist sowohl für die Höhe des zu vergebenden Darlehens als auch für den Zinssatz von maßgeblicher Bedeutung. Im Folgenden finden Sie Antworten zu den häufigsten Fragen rund um den Beleihungswert:

1. Was ist der Beleihungswert? – Definition

Am besten lässt sich der Beleihungswert über die Obergrenze definieren, die der Gesetzgeber im Pfandbriefgesetz (§ 16, Absatz 2) formuliert hat. Demnach darf der Beleihungswert den Wert NICHT überschreiten, der sich

  • bei einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt
  • der Merkmale der Immobilie langfristig und nachhaltig berücksichtigt
  • der regionale Marktbesonderheiten berücksichtigt und
  • die derzeitige Nutzung berücksichtigt ohne zu spekulativ zu sein

Praxisnahe Definition: Der Beleihungswert gibt den Wert einer Kreditsicherheit (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) an, der bei einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit realisierbar ist. Banken können diesen sehr vorsichtig ermitteln, es gibt keine gesetzliche Untergrenze.

2. Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar ist. Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Verkehrswert dadurch, dass er über Jahrzehnte Bestand haben muss – nämlich über die gesamte Laufzeit des Immobiliendarlehens. Daher ist er stets niedriger als der aktuelle Verkehrswert. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle eines notwendigen Verkaufs ein ausreichend hoher Erlös erzielt wird, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Hinweis: In Praxis liegt der von einer Bank ermittelte Beleihungswert 10-30% unter dem Verkehrswert der Immobilie.

3. Beleihungswert berechnen – wie gehen Banken vor?

Beleihungswert

Bei der Ermittlung bzw. Berechnung des Beleihungswerts sind Banken gehalten sich an der Beleihungswertermitllungsverordnung (BelWertV) zu orientieren. Liegt der voraussichtliche Wert der Immobilie bei über 400.000 Euro ist die Bank verpflichtet, einen Gutachter einzuschalten, der die Immobilie vor Ort unter die Lupe nimmt. Ansonsten werden bankübliche Programme zur Wertermittlung eingesetzt. Verfahren und Vorgehensweise zur Ermittlung des Beleihungswerts ähneln der Verkehrswertermittlung.

Drei Methoden der Beleihungswertermittlung

Die konkrete Ermittlung des Beleihungswerts ist auf mehrere Arten möglich:

1. Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei selbstgenutztem Wohneigentum angewendet. Es setzt sich der Beleihungswert der Immobilie aus den Bau- und Bodenwert zusammen. Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation des langfristig zu erzielenden Grundstücksquadratmeterpreises mit der Grundstücksfläche. Der Bauwert wird anhand der indexierten Baukosten oder anhand der Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlags ermittelt.

2. Das Ertragswertverfahren - Bei vermieteten Immobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet. Der Ertragswert ist als nachhaltig erzielbarer Nettoertrag definiert, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten und multipliziert mit dem so genannten Kapitalisierungsfaktor ergibt. Die Höhe dieses Faktors hängt von der Immobilie ab und beträgt mehrere Jahresmieten.

3. Das Vergleichswertverfahren - Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise vergleichbarer Objekte zur Ermittlung des Beleihungswerts herangezogen. Dieses Verfahren kann nur angewendet werden, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Es wird eher ergänzend als ausschließlich verwendet.

Achtung: Früher haben die Banken für die Ermittlung des Beleihungswerts regelmäßig Schätzkosten in Rechnung gestellt, dies ist mittlerweile gesetzlich untersagt.

Berechnungsbeispiel Beleihungswert

Ergibt sich der Beleihungswert nicht direkt aus einem Beleihungswertgutachten legen Banken in der Regel den Verkehrswert zugrunde und korrigieren diesen um einen Sicherheitsabschlag:

Verkehrswert der Immobilie

200.000 Euro
- Sicherheitsabschlag (20% vom Verkehrswert) 40.000 Euro
Beleihungswert 160.000 Euro

Hinweis von immoverkauf24

Sowohl bei der Ermittlung des Verkehrswerts als auch bei der Anwendung des Sicherheitsabschlags hat eine Bank einen nicht unerheblichen Spielraum. Es ist daher ganz normal, dass unterschiedliche Banken den Beleihungswert Ihrer Immobilie unterschiedlich festsetzen!

4. Bei welchem Beleihungswert kann man wieviel Darlehen bekommen?

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber grundsätzlich gilt: ein Darlehen kann umso höher ausfallen, je höher der Beleihungswert einer Immobilie ist. In der Praxis hängt der maximal mögliche Kreditbetrag aber von vielen Faktoren ab, insbesondere der Bonität des Kreditnehmers und damit der Fähigkeit das Darlehen gemäß Darlehensvertrages zu bedienen. Auch eine Kreditvergabe über den Beleihungswert hinaus (z.B. eine 100% Finanzierung des Kaufpreises) ist prinzipiell möglich.

Hinweis: Soll das Immobiliendarlehen höher als der Beleihungswert ausfallen, sind in der Regel eine sehr hohe Bonität und/oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich, wie z.B. die Abtretung einer Lebensversicherung.

5. Wie beeinflusst der Beleihungswert die Zinskonditionen?

Der Beleihungswert hat direkten Einfluss auf die Zinskonditionen: Je niedriger der Sicherheitsabschlag beziehungsweise je höher der Beleihungswert ist, desto eher bleibt das benötigte Immobiliendarlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts (Grenze zum Realkredit), d.h. der Grenze, unter der üblicherweise Top-Konditionen gewährt werden.

Beispiel Hauskauf:

Kaufpreis 300.000 Euro
Beleihungswert (80% des Kaufpreises) 240.000 Euro
Realkreditgrenze (60% des Beleihungswertes) 144.000 Euro

In diesem Beispiel beträgt der Beleihungswert 80%. Der Darlehensnehmer bekäme nicht die Top-Konditionen, wenn er z.B. 150.000 Euro Darlehen benötigen würde, da der gewünschte Darlehensbetrag die Realkreditgrenze von 144.000 Euro übersteigt.

Betrüge der Beleihungswert 90%, wäre ein Darlehen über 162.000 Euro möglich und der Kreditnehmer könnte die denkbar günstigsten Konditionen bekommen, weil aus Sicht der Bank kein Risiko mehr für die Darlehensrückzahlung besteht.

Tipp von immoverkauf24:

Sie können versuchen mit einer Bank über die Höhe des Beleihungswerts zu verhandeln. Dafür brauchen Sie aber gute Gründe (z.B. eigenes Verkehrswertgutachten). Einfacher und ratsamer ist es, die Angebote vieler Banken zu vergleichen und so den höchsten Darlehensbetrag bzw. die besten Konditionen zu erhalten.

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