Tilgungszuschuss - Wie der KfW Tilgungszuschuss funktioniert

Einen Immobilienkredit aufnehmen und von der Bank einen Tilgungszuschuss erhalten – das klingt zunächst zu schön, um wahr zu sein. Doch genau das bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Bauherren und Käufern an, die einen Kredit zum energieeffizienten Bauen oder zum energieeffizienten Sanieren aufnehmen. Diese Fördermittel sind über die neuen Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude erhältlich. 

Wie es funktioniert? Nachdem die Immobilie fertiggestellt wurde beziehungsweise die Sanierung abgeschlossen ist, reicht der Darlehensnehmer das Formular „Bestätigung nach Durchführung“ bei der KfW ein. Werden die Voraussetzungen erfüllt, gewährt die KfW den Zuschuss in Form einer Gutschrift: Der Betrag wird nicht ausgezahlt, sondern reduziert die Restschuld des parallel laufenden KfW-Darlehens (im Gegensatz zu den Direktzuschüssen der KfW, die u.U. auch beantragt werden können). Informationen finden Sie in unseren sieben Fragen und Antworten zum Thema.

Die Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gelten unter anderem aufgrund niedriger Zinsen und als attraktive Option für die (teilweise) Finanzierung eines Immobilienvorhabens. Die Idee dahinter: Der Bau oder Kauf möglichst energieeffizienter Häuser soll gefördert und Sanierungsanreize für Besitzer von Bestandsimmobilien sollen geschaffen werden. Als zusätzlicher Anreiz dient dabei der Tilgungszuschuss, den die KfW anbietet. Er ermöglicht es den Darlehensnehmern, das Darlehen schneller zurückzuzahlen und fällt umso großzügiger aus, je höher der energetische Standard des Gebäudes ist beziehungsweise nach Sanierung sein wird. Je nach Bauweise der Immobilie und Sanierungsvorhaben liegt der Tilgungszuschuss bei 5 bis sogar 50 Prozent der Darlehenssumme. Tilgungszuschüsse sind immer mit einem zum passenden Förderprogramm gehörenden KfW-Darlehen verbunden und reduzieren die Darlehenshöhe.

Im Gegenzug zu den Tilgungszuschüssen bietet die KfW noch verschiedene Direktzuschüsse (hierunter fällt z.B. das relativ neue Baukindergeld) an. Diese Zuschüsse werden auf direktem Wege auf das Konto des Antragstellers überwiesen. Hier sind Investitionszuschüsse bis zu 50.000 EUR möglich. Nähere Informationen zu den Direktzuschüssen finden Sie auf der Internetseite der KfW. 

Die KfW setzt bei Neubauten für die Zahlung des Tilgungszuschusses voraus, dass die Immobilie mindestens den so genannten KfW-Effizienzhaus 55-Standard erfüllt. Dieser besagt, dass das Haus nur 55 Prozent des Energiebedarfs eines Standard-Neubaus nach aktueller Energieeinsparverordnung (EnEV) aufweist. Ist dies der Fall, spendiert die KfW mindestens 15 Prozent der Darlehenssumme als Tilgungszuschuss, beträgt der Energiebedarf nur 40 Prozent, steigt der Tilgungszuschuss auf 20 Prozent. 

Bei Sanierungsvorhaben hingegen ist die Staffelung breiter und liegt je nach Maßnahmenpaket zwischen 20 und 50 Prozent des Darlehensbetrags. 

Der Tilgungszuschuss ist im Programm 261 – BEG Wohngebäude-Kredit sowie im BEG-Förderprogramm 262 für energieeffiziente Sanierung von Einzelmaßnahmen vorgesehen. Dabei gilt die simple Rechnung: Je höher die Energieeffizienz nach Fertigstellung, Immobilienkauf oder Sanierung, desto höher der Zuschuss.

Wie hoch der Tilgungszuschuss ist, den die KfW im Rahmen der BEG-Fördermittel seit Juli 2021 gewährt, hängt vom KfW-Effizienzhaus-Standard der Immobilie beziehungsweise der jeweiligen Sanierungsmaßnahme ab. Damit der Tilgungszuschuss in der Finanzierungskalkulation berücksichtigt werden kann, ist es daher wichtig, den energetischen Standard des Hausbau-Vorhabens oder der Bestandsimmobilie zu kennen beziehungsweise genau zu wissen, welche Sanierungsmaßnahmen konkret umgesetzt werden sollen.

Aber: Der Tilgungszuschuss wird nicht direkt an den Bauherren oder Käufer ausgezahlt, sondern von der Restschuld des dazugehörenden KfW-Darlehens abgezogen. Somit reduziert der Tilgungszuschuss die Gesamtkosten und die Laufzeit des KfW-Kredits. 

Beim BEG-Programm "Wohngebäude Kredit (261)" gewährt die KfW einen Tilgungszuschuss gemäß folgender Aufstellung beim Bau oder Kauf eines Effizienzhauses: 

• KfW-Effizienzhaus 55: 15 Prozent der Darlehenssumme (max. 18.000 Euro) für jede Wohneinheit
• KfW-Effizienzhaus 55 mit Nachhaltigkeitszertifizierung: 17,5 Prozent der Darlehenssumme (max. 26.250 Euro) für jede Wohneinheit
• KfW-Effizienzhaus 40: 20 Prozent der Darlehenssumme (max. 24.000 Euro) für jede Wohneinheit
• KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifizierung: 22,5 Prozent der Darlehenssumme (max. 33.750 Euro) für jede Wohneinheit
• KfW-Effizienzhaus 40 Plus: 25 Prozent der Darlehenssumme (max. 37.500 Euro) für jede Wohneinheit 

Über dieses Programm können auch Komplettsanierungen finanziert werden. Die Tilgungszuschüsse richten sich auch hier nach den Effizienzhaus-Standards, die jedoch noch detaillierter in Effizienzhaus-Stufen aufgeteilt sind. Eine gute Übersicht finden Sie auf der Seite der KfW zur BEG-Förderung. 

Bei der BEG-Förderung "Wohngebäude Kredit (262)" für Einzelmaßnahmen beträgt die maximale Darlehenssumme ebenfalls 60.000 Euro, wenn nach der Sanierung einer der KfW-Effizizienzhaus-Standards erreicht wird. Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich hierbei anhand der erfolgten Sanierungsmaßnahme. 

Der Tilgungszuschuss ist fester Bestandteil des Darlehensvertrags, ausgezahlt wird er nach Vorlage der so genannten „Bestätigung nach Durchführung“, die von Bauträger, Kreditnehmer und finanzierender Bank ausgefüllt wird. Bestätigt der Bauträger, dass der jeweilige energetische Standard erreicht wurde, zahlt die KfW den Tilgungszuschuss in Form einer Gutschrift, um die sich das KfW-Darlehen reduziert – eine Barauszahlung oder Überweisung ist nicht möglich.

Auch wenn der Tilgungszuschuss Bestandteil des Kreditvertrags mit der KfW ist – einen festen Anspruch darauf gibt es nicht. Vielmehr kommt es darauf an, dass der Kreditnehmer den Nachweis über die Energieeffizienz erbringen muss. Dieser erfolgt über das KfW-Formular „Bestätigung nach Durchführung“, in dem der Bauträger dies bescheinigt. Je nachdem, wie hoch die Energieersparnis ausfällt, gewährt die KfW den dazugehörigen Tilgungszuschuss.

Um einen Tilgungszuschuss zu seinem KfW-Darlehen zu erhalten, müssen bestimmte energetische Voraussetzungen erfüllt werden. Die sogenannten KfW-Effizienzhaus-Standards gelten hier als Orientierungshilfe. Bis zum 31. Oktober 2020 waren die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) für diese Standards relevant - ab dem 01. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz. 

Die KfW-Effizienzhaus-Standards werden definiert nach den Werten KfW-Effizienzhaus 55, 70, 85, 100 oder 115. Je höher die Zahl, um so höher ist der Energiebedarf des Hauses und desto geringer fällt die Förderung aus. Als Referenz dient das KfW-Effizienzhaus 100, welches den Forderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht. 

Beispiel: Ist von einem KfW-Effizienzhaus 85 die Rede, bedeutet dies, dass der Energiebedarf dieses Gebäudes 85 Prozent des KfW-Effizienzhauses 100 beträgt. Weitere Informationen finden Sie auch auf der Seite der KfW. 

Eine Ausnahme gilt für den Zuschuss, den die KfW für Einzelmaßnahmen oder Maßnahmenpakete bei einer Sanierung zahlt.