Bodenrichtwert ermitteln - Bodenrichtwertkarte Deutschland

Für Sie als Immobilieneigentümer kann der Bodenrichtwert als Basis für den Grundstückswert in verschiedenen Situationen interessant werden. Wann immer Sie eine Immobilienbewertung vornehmen lassen, kommt nämlich auch diese Kennzahl zum Tragen. Wir zeigen Ihnen nun, was der Bodenrichtwert ist und wie sich dieser für Ihre Immobilie ermitteln lässt.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer bestimmten Region. Er wird pro Quadratmeter angegeben und findet sich in öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten.

Er ist somit ein Anhaltspunkt zur Wertermittlung von Immobilien. Dies gilt umso mehr, wenn das Vergleichswertverfahren nicht eingesetzt werden kann. Weiterhin dient er als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden.

Woher kommen die Daten für den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird in den einzelnen Bundesländern regelmäßig von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht. Diese ziehen dafür die Preise der notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe innerhalb eines bestimmten Zeitraums heran.

Sie finden den Bodenrichtwert Ihrer Region in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Er bezieht sich jeweils auf Bodenrichtwertzonen, die bestimmte Straßen, Stadtteile oder auch ganze Orte mit vergleichbaren Wertverhältnissen umfassen können.

Die Bodenrichtwertkarte lässt sich heute in vielen Fällen über das Informationssystem BORIS-D einsehen.

Wenn Sie wissen wollen, welcher Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück gilt, können Sie diese Information mit Hilfe der Bodenrichtwertkarten schnell und bequem erhalten. Das bekannteste Bodenrichtwertinformationssystem ist BORIS-D, auf das mittlerweile der Großteil der Bundesländer zurückgreift.

In diesem interaktiven System sind die Bodenrichtwerte auf digitalen Stadtplänen oder Landkarten grafisch dargestellt, für jedermann online verfügbar und in der Regel kostenlos zugänglich. Inhaltlich verantwortlich sind die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.

Zur Einsicht führen Sie als Nutzer hier einfach folgende Schritte aus:

Neben dem Bodenrichtwert wird auch die wertrelevante Geschossflächenzahl angegeben

Mit dem Begriff „wertrelevante Geschossflächenzahl“ (WGFZ) ist das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche gemeint. Die Geschossflächenzahl gibt dabei den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, auf dem Vollgeschosse errichtet werden dürfen. So bedeutet beispielsweise die GFZ 0,8, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück eine höchstens 800 Quadratmeter große Brutto-Grundfläche erlaubt ist.

Darüber hinaus besitzt jede Bodenrichtwertzone eine eigene Identifikationsnummer, die nur ihr zugeordnet ist und ebenfalls angegeben wird.

Eine Bodenrichtwertkarte wird als Hilfsmittel zur Grundstücks- und Immobilienbewertung genutzt. Dies kann bei einem Immobilienverkauf, der Berechnung von Steuern und auch bei juristischen Auseinandersetzungen (z.B. Scheidung oder Erbschaft) wichtig werden.

In folgenden Situationen können Ihnen die Bodenrichtwertkarten beispielsweise weiterhelfen:

a) Grundstückswertermittlung

Wenn Sie den Preis eines Grundstücks berechnen wollen, beispielsweise bei einem Grundstücksverkauf, kann Ihnen der in den Bodenrichtwertkarten angegebene Bodenrichtwert eine erste Orientierung liefern. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der mögliche erzielbare Grundstückspreis.

Der Bodenrichtwert alleine reicht jedoch nicht zur Grundstückswertermittlung aus, denn es spielen noch andere Parameter wie die Bodenbeschaffenheit oder Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten mit hinein. Wir empfehlen Ihnen deshalb, sich an einen versierten Grundstücksmakler zu wenden, der Ihnen bei der Grundstücksbewertung weiterhilft. Gerne bringen wir Sie mit entsprechenden Fachleuten in Kontakt.

b) Immobilienbewertung

Auch bei der Bewertung Ihrer Immobilie vor einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf kann Ihnen ein Blick in die Bodenrichtwertkarte weiterhelfen. Der Bodenrichtwert für den Standort Ihrer Immobilie stellt einen wichtigen Anhaltspunkt zur späteren Ermittlung des Verkaufspreises dar.

Dieser Wert sollte Ihnen jedoch nur als Basis dienen, da der Verkaufspreis in der Regel weit über dem Bodenrichtwert liegt. Die Wertermittlung kann dabei auf unterschiedlichen Verfahren nach ImmoWertV erfolgen: dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren.

• Tipp: immoverkauf24 liefert Ihnen alle relevanten Informationen, wie Sie zu einer marktgerechten Immobilienbewertung kommen. 

c) Berechnung der Abschreibung

Steuerlich ist der Bodenrichtwert vor allem für Kapitalanleger von Bedeutung. Wenn Sie ein bebautes Grundstück gekauft haben, müssen Sie jeweils den Wert von Gebäude und Grundstück separat ermitteln und den Kaufpreis entsprechend aufteilen. Dabei wirkt sich nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, bei der Absetzung für Abnutzung steuermindernd aus. Ein Grundstück lässt sich schließlich nicht abnutzen.

d) Bodenrichtwert als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert auch bei der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle. Baden-Württemberg verwendet dabei das modifizierte Bodenwertmodell und auch Niedersachsen sowie Hessen beziehen den Bodenrichtwert über den Lage-Faktor in die Berechnung der Grundsteuer mit ein.

e) Immobilienkauf

Nicht nur beim Verkauf einer Immobilie, sondern auch beim Hauskauf oder Wohnungskauf kann ein Blick in die Bodenrichtwertkarte hilfreich sein. Auf diese Weise können Sie als Käufer überprüfen, ob der aufgerufene Preis für die Immobilie tendenziell gerechtfertigt ist.

f) Hausverkauf nach Scheidung, Erbschaften oder Schenkungen

Trennen sich Ehepaare oder schenken bzw. vererben Großeltern ihren Enkeln eine Immobilie, muss oftmals ebenfalls der Wert des Hauses oder der Wohnung ermittelt werden. Nur so kann das Eigentum gerecht aufgeteilt oder die Besteuerung berechnet werden. Der Bodenrichtwert liefert dabei eine gute Orientierung.

Neben dem Bodenrichtwert spielen auch die Bebaubarkeit, der Grad der Erschließung und die Bodenbeschaffenheit eine wichtige Rolle bei der Grundstücksbewertung.

Bodenrichtwerte können nur eine vereinfachte Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie sein, da sie nur einen Durchschnittswert aus vielen getätigten Grundstücksverkäufen abbilden. Geht es um ein ganz konkretes Grundstück, kann der individuelle Wert ganz stark von diesem Durchschnittswert abweichen, weshalb weitere wertbeeinflussende Faktoren zur Grundstücksbewertung unerlässlich sind.

Hierzu zählen unter anderem:

• Bebaubarkeit des Grundstücks (unter Berücksichtigung von eventuellem Bebauungsplan und Grundstücksform)
• Grad der Erschließung (Gas, Wasser, Abwasser, Strom)
• Bodenbeschaffenheit

Bodenrichtwerte speisen sich aus den gesammelten Kaufpreisen für Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Sie werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden mindestens alle 2 Jahre aktualisiert.

Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Dieses unabhängige Gremium besteht aus Immobiliensachverständigen und wurde im Jahr 1960 in der Bundesrepublik Deutschland gegründet, um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen.

Bodenrichtwerte werden aus Kaufpreissammlungen erstellt

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erhalten bei jedem Immobilienkauf von den Notaren Kopien der abgeschlossenen Immobilienkaufverträge (Immobilienverkäufe sind meldepflichtig) und führen diese in sogenannten Kaufpreissammlungen zusammen.

Diese Kaufpreissammlungen sind in der Regel Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte. Mit Hilfe der notariell beurkundeten Preise für Grundstücke bzw. Immobilien werden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gebildet. Die gesetzliche Grundlage stellt § 196 Baugesetzbuch dar.

Bodenrichtwerte werden alle 2 Jahre aktualisiert

Abhängig von den Rechtsvorschriften der einzelnen Bundesländer wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag (in der Regel zum 31. Dezember bzw. 1. Januar) ermittelt. Anhand der Bodenrichtwerte lässt sich dann eine Bodenrichtwertkarte erstellen, die es für alle Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden und Ortschaften sowie Ortsteile in Deutschland gibt.

Der Bodenrichtwert wird auf Grundlage von § 196 Baugesetzbuch (BauGB) erhoben. Dort ist dargelegt, dass anhand der Kaufpreissammlung „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln“ sind.

Auch dass jedermann von der zuständigen Geschäftsstelle Auskunft erhalten kann, ist dort gesetzlich geregelt. Die Verantwortlichkeit der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist in § 193 BauGB festgelegt.

Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den Lagewert des Grundstücks. Der Verkehrswert zeigt hingegen an, wie viel Geld Sie bei einem Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks erzielen können. Wichtige Regel: Der Verkehrswert liegt oft deutlich höher als der Bodenrichtwert!

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem, was sie bei aktueller Nachfrage bzw. Marktsituation bei einem Verkauf erzielen würde. Dabei geht es um die Frage: Was ist ein Käufer aktuell bereit, für dieses Objekt zu bezahlen?

Bodenrichtwert: Bewertungsfaktor für die Lage eines Grundstücks

In diesem Zusammenhang ist der Bodenrichtwert ein verallgemeinernder Basiswert, der als Berechnungsgrundlage dienen kann. Er wird jedoch häufig nur alle zwei Jahre bestimmt, weshalb er oftmals veraltet ist und er viele wertbeeinflussende Faktoren nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund entspricht er kaum dem tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie, sondern liegt meist weit darunter.

Bei der Immobilienbewertung werden die unterschiedlichen Nutzungs-, Wert- und Lageverhältnisse der jeweiligen Grundstücke berücksichtigt. So spielen beispielsweise der Erschließungsgrad, die Gestalt des Grundstücks und die Art der baulichen Nutzung eine maßgebliche Rolle bei der Wertermittlung nach ImmoWertV.

Weicht ein Grundstück bei diesen Parametern stark vom sogenannten Richtwertgrundstück (Grundstück für die Region typischen Eigenschaften) ab, liegt auch der Verkehrswert auf einem anderen Niveau. Um etwaige Abweichungen berechnen zu können, weisen einige Gutachterausschüsse in ihren Marktberichten Anpassungsfaktoren für abweichende Eigenschaften aus.

Der Bodenrichtwert ist nicht nur für den Verkehrswert einer Immobilie von Bedeutung (siehe Punkt 7), sondern auch für den tatsächlichen Verkehrswert des unbebauten Bodens, also des Bodenwerts.

Mit dem Bodenrichtwert lässt sich der reine Bodenwert (Grundstückswert) unabhängig von der Bebauung ermitteln. (siehe Punkt Berechnungsformel in Punkt 1).

Ist das Grundstück bebaut, gilt der Grundsatz: Der Wert eines Grundstücks ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet und je teurer diese Fläche am Markt verkauft werden kann. Daher sollte der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf separat ermittelt und nicht einfach der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden.

Beim Hausverkauf kann dem Bodenrichtwert eine wichtige Bedeutung zukommen, wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann und er als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises dient.

Bei einem „normalen“ Hausverkauf spielt er jedoch eine untergeordnete bis gar keine Rolle, da eine Hausbewertung üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren erfolgt. Das bedeutet, dass ein Sachverständiger, z. B. ein Immobilienmakler, der sich mit dem aktuellen Marktgeschehen und vergleichbaren Objekten gut auskennt, die Immobilie besichtigt und bewertet.

Da die Grundstückswerte und somit Immobilienwerte häufig weit über den Bodenrichtwerten liegen, ist Verkäufern dringend davon abzuraten, eine Bewertung alleine anhand der Bodenrichtwerte vorzunehmen.